гр. дело № 2-3420/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
"..." гор. ИСТРА, МО
Истринский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Гордиенко Е.С.,
при секретаре Ночовской Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сиротинина И.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Результативные Финансы» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от "...", о возврате переданного по договору недвижимого имущества,
У С Т А Н О В И Л
Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от "...", о возврате переданного по договору недвижимого имущества, ссылаясь на то, что "..." между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Данное недвижимое имущество истец передал ответчику по передаточному акту от "...". Договор был заключен с условием о продаже недвижимого имущества в кредит. В частности п.2.2 Договора в первоначальной редакции предусмотрена оплата стоимости недвижимого имущества в размере *** рублей в течении двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в УФРС по Московской области и получения ответчиков свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Согласно п.2.3 Договора в соответствии со ст. 334 и п. 5 ст. 488 ГК РФ недвижимое имущество, с момента его передачи Покупателю и до его оплаты признается находящимся в залоге у Продавца (истца) для обеспечения исполнения Покупателем (ответчиком) его обязанности по оплате недвижимого имущества.
"..." истец и ответчик заключили Соглашение о внесении изменений и дополнений в Договор. Согласно п.1.1 Соглашения стороны установили, что не менее ***% стоимости недвижимого имущества должны быть оплачены Продавцу (истцу) деньгами не позднее "...". Оставшаяся сумма должна быть оплачена Покупателем в порядке и способами, установленными и разрешенными Соглашением, но не позднее "...". В частности, п.1.1 Соглашения предусмотрена возможность оплаты стоимости недвижимого имущества путем зачета взаимных однородных требований, но не более *** процентов от суммы Договора, но при условии поступления на счет Продавца не менее *** % стоимости недвижимого имущества. Также стороны договорились, что в счет оплаты может быть выдан процентный вексель (векселя), но на сумму, не превышающую ***% стоимости недвижимого имущества со сроком погашения не позднее "...". В случае, если Покупатель не исполнит обязанность по оплате в установленный договорам срок, на просроченную сумму подлежит уплате проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору недвижимое имущество должно было быть оплачено и до дня его полной оплаты Покупателем, ответчиком по настоящему делу.
Кроме того, в соответствии с п. 1.3 Соглашения, в случае невыполнения Покупателем обязанности по оплате в установленный срок, истец имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке, уведомив об этом покупателя не менее чем за три дня до расторжения, путем письменного извещения письмом с уведомлением. Не позднее трех дней с моменты получения уведомления Покупатель (ответчик) обязан подписать соглашение о расторжении Договора, возвратить недвижимое имущество Продавцу (истцу) по передаточному акту и совершить все необходимые действия по обращению в УФРС по (...) для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика и государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество. В случае неподписания ответчиком указанного соглашения и передаточного акта в установленный срок, договор прекращает свое действие с даты, указанной в уведомлении, но не ранее чем через три дня после получения уведомления ответчиком.
В соответствии с п. 1.4 Соглашения, заключенный между сторонами Договор может быть также расторгнут по требованию продавца (истца) по решению суда и в случае невыполнения Покупателем любого из обязательств, предусмотренных Договором. Требование о расторжении Договора может быть заявлено истцом в суд после получения отказа ответчика на уведомление о расторжении договора (об отказе от договора) либо неполучения ответа (бездействия ответчика) в течении трех дней с момента получения им уведомления от Продавца (ответчика).
"..." право собственности ответчика на недвижимое имущество, полученное им по Договору, было зарегистрировано, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от "...". Указанное недвижимое имущество является предметом ипотеки в силу закона, о чем указано в перечисленных свидетельствах о государственной регистрации. Ответчик не исполнил условия Договора (в редакции Соглашения от "...") в полном объеме. В частности денежные средства в сумме не менее ***% стоимости недвижимого имущества истец от ответчика не получил.
"..." истец и ответчик подписали дополнительное соглашение о зачета взаимных обязательств, согласно которому они договорились зачесть сумму в размере *** рублей взаимных однородных требований по Договору купли-продажи недвижимого имущества от "..." и договору Займа от "...".
После проведения зачета на указанную выше сумму размер задолженности ответчика перед истцом по Договору уменьшился и составил *** рублей. В соглашении о зачете стороны предусмотрели, что часть указанной суммы в размере *** рублей оплачивается векселем, а сумма в размере *** рублей должна быть оплачена денежными средствами (перечислена на счет) ответчиком в день подписания соглашения о зачете. В случае невыполнения ответчиком обязательства по оплате *** рублей в день подписания соглашения о зачете, истец вправе отказаться от соглашения о зачете в одностороннем порядке и оно считается расторгнутым (утрачивает силу) на следующий день после даты подписания соглашения о зачете. При этом выданный по соглашению о зачете вексель считается непринятым в счет оплаты по Договору и возвращается ответчику.
Поскольку ответчик денежные средства на счет истца не перечислил, истец отказался от соглашения о зачете и возвратил вексель, что подтверждается письмом истца от "...".
Таким образом, ответчик не произвел оплату стоимости недвижимого имущества по Договору, тем самым существенно нарушил свои обязательства.
На протяжении двух дет истец вел переговоры с ответчиком, ожидал оплату цены Договора и не требовал оплаты штрафных санкций. Вместе с тем, истец неоднократно предлагал ответчику расторгнуть или изменить договор. Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства так и не исполнил. Письмом от "..." истец уведомил ответчика об отказе от исполнения Договора в одностороннем порядке, предложил возвратить недвижимое имущество и подписать соглашение о расторжении Договора для представления его в регистрирующий орган. Указанное письмо ответчик получил "...", что подтверждается уведомлением о вручении.
Ответа на указанное письмо истец не получил, что свидетельствует об отказе ответчика от выполнения своих обязательств по Договору и Соглашению, в том числе по возврату полученного по Договору недвижимого имущества. Ответчик уклоняется от урегулирования спора в добровольном порядке, существенно нарушает условия Договора.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 1.3 Соглашения к договору предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в уведомлении об отказе Продавца от исполнения Договора, но не ранее чем через три дня после получения уведомления Покупателем. Из этого следует, что Договор считается расторгнутым "...". Однако для возврата истцу недвижимого имущества необходимо обращение в суд, так как основанием государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности Продавца на недвижимое имущество является судебный акт.
Стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если это установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказался от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случает, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Неоплата имущества в установленный договором срок признается в судебной практике существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Так как указанными нормами ГК РФ и Договором предусмотрено право продавца на возврат неоплаченного недвижимого имущества, а также предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения Договора и его одностороннего расторжения, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для расторжения Договора. В этом случае продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением Договора (п.1.4 Соглашения).
Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также установлено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 12, 540-453, 488, 389 ГК РФ, ст.ст. 133, 147, 154-157, 194-196 ГПК РФ просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от "..." с изменениями и дополнениями от "..." и возвратить в собственность Сиротинину И.А., переданное ответчику ООО «Результативные финансы» по указанному Договору следующее недвижимое имущество:
1) земельный участок, *** *** кв.м., расположенного по адресу: Московская область, (...), с кадастровым номером №,
2) здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. без/номера, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
3) здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
4) здание *** общей площадью *** кв.м., инв. № б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
5) здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
6) артезианская скважина № ***), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер №;
7) артезианская скважина № ***), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Прекратить право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество и признать право собственности на него за Сиротининым И.А..
В судебное заседание истец не явился, воспользовался услугами представителя по доверенности, который исковые требования поддержал. Убедил суд, что отсутствие истца никаким образом не нарушит его процессуальные права. Указал, что не возражает относительно рассмотрения дела в отсутствие неявившегося, оповещенного о времени и месте ответчика. Возражал относительно слушания дела в порядке заочного производства.
Ответчик ООО «Результативные Финансы», его представитель в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела оповещен надлежащим образом, о чем в деле имеется получение заблаговременно телеграммы, уполномоченным согласно доверенности имеющей в материалах дела (лд №), о причинах своей неявки суд не уведомил, не представлены сведения о причинах неявки, поэтому суд признает причину его неявки неуважительной, в силу ст. 167 ч.3 ГПК РФ.
Неоднократно слушание дела откладывалось, оповещалось ООО телеграммами, имелось достаточно времени для предоставления доказательств суду и обеспечение своих доводов правовой защитой.
Дело слушалось при данной явке.
Суд, выслушав объяснения стороны, исследовав письменные доказательства по делу, представленными сторонами, находит иск подлежащим удовлетворению, поскольку:
В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ к возникающему на основании закона залогу применяются правила Гражданского кодекса РФ о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Согласно п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной;
Согласно ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Как установлено, в судебном заседании и следует из пояснений сторон и материалов дела, представленными сторонами "..." между истцом (Сиротинином И.А.) и ответчиком (ООО «Результативные ресурсы), в лице представителя гражданки РФ Алаевой Е.Н., действующей на основании доверенности от "...", совершенной Генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «Результативные финансы» Дильтаевым Е.Н., удостоверенной Гук Д.В., исполняющей обязанности нотариуса гор. Москвы Соболевской Д.В., зарегистрированной в реестре за №, заключили договор купли-продажи следующего имущества, принадлежащего на праве собственности, а именно:
1) земельный участок, ***, общая площадь *** кв.м., расположенного по адресу: Московская область, (...), с кадастровым номером №,
2) здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. без/номера, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
3) здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
4) здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. № б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
5) здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №;
6) артезианская скважина ***), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, а, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер №;
7) артезианская скважина ***), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Согласно п. 2.1 указанного договора цена, продаваемого недвижимого имущества, равна *** рублей (лд №).
Согласно передаточному акту Сиротинин И.А. передал, а ООО «Результативные финансы» принял вышеуказанное имущество (лд №) Данный договор и передаточный акт зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
"..." между сторонами заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в Договор купли-продажи недвижимого имущества от "...", в соответствии с ним п. 1.1 пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:
«2.2. ООО «Результативные финансы» оплачивает, а Сиротинин И.А. получает сумму в размере *** рублей за продаваемое недвижимое имущество в следующем порядке:
2.2.1 не менее ***% стоимости недвижимого имущества должны быть оплачены покупателем не позднее "..." путем перечисления денежных средств на счет продавца (истца по настоящему делу) по реквизитам, указанным в соглашении.
Согласно п.2.2.2 оставшаяся сумма должна быть оплачена не позднее "...". При этом допускается оплата стоимости недвижимого имущества путем зачета взаимных однородных требований, но не более *** процентов от общей стоимости недвижимого имущества по Договору. Зачет допускается только при условии невыполнения Покупателем (ответчиком) условий пункта 2.2.1 Договора.
П. 2.2.3 покупатель вправе оплатить часть стоимости недвижимого имущества процентным векселем (векселями), но на сумму, не превышающую ***% от общей стоимости недвижимого имущества по Договору со сроком погашения векселя (векселей) не позднее "...".
1.3., дополнить раздел 2 договора пунктом 2.5 следующего содержания: «2.5 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем обязательства по оплате, установленного пунктом 2.2. Договора, Продавец имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке, что влечет расторжение Договора (п.3 ст. 450 ГК РФ), сообщив об этом Покупателю путем вручения уполномоченному представителя покупателя соответствующего письма (извещения) или направления по адресу места нахождения Покупателя извещения письмом с уведомлением. При этом продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в собственность Покупателя по Договору. Не позднее трех дней с момента получения уведомления Покупатель обязан подписать соглашение о расторжении Договора, возвратить недвижимое имущество Продавцу по передаточному акту и совершить все необходимые действия по обращению в УФРС по Московской области для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности Продавца на недвижимое имущество. В случае неподписания Покупателем указанного соглашения и передаточного акта в установленный срок, Договор прекращает свое действие с даты, указанной в письме (извещении), но не ранее чем через три дня после получения письма (извещения) Покупателем» (лд №).
Из материалов дела усматривается, что стороны заключили соглашение о зачете взаимных обязательств от "...", в соответствии со ст. 410 ГК РФ, п.2 соглашения после проведения Сторонами зачета по настоящему соглашению сумма основного долга стороны 1 перед стороной 2 по договору купли-продажи недвижимого имущества от "..." (далее договор) по состоянию на "..." составляет *** рублей. Часть указанной суммы в размере *** рублей должна быть оплачена стороной 1 денежными средствами в день подписания настоящего соглашения на счет Стороны 2, указанный в п. 2.2 договора в редакции соглашения от "...". На остаток задолженности в размере *** рублей выдается простой процентный вексель Стороны 1. В случае невыполнения Стороной 1 обязательства по перечислению *** рублей в день подписания настоящего Соглашения на счет Стороны 2, Сторона 2 отказывается от настоящего соглашения в одностороннем порядке, и считается расторгнутым (утрачивает силу) на следующий день после даты подписания настоящего соглашения. При этом выданный по настоящему соглашению вексель считается непринятым в счет оплаты по Договору и возвращается Стороне 1 (лд № обратная сторона).
Согласно материалам дела "..." Сиротининым И.А. направлено уведомление на имя генерального директора ООО «Результативные финансы» в связи с невыполнением обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества, предусмотренных п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от "..." (в редакции соглашения от "...") (лд №), кроме того возвращает простой процентный вексель, поскольку указанные денежные средства на счет истца (Сиротинина И.А.) не поступили.
Уведомления получены ООО «Результативные финансы» (лд №).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права вышеперечисленной недвижимое имущество зарегистрировано, согласно договора купли-продажи от "..." ООО «Результативные финансы», ограничения права: ипотека в силу закона (лд №). В материалы дела представлены технические паспорта (лд №).
Согласно выписке за период с "..." по "..." денежные средства на счет Сиротинина И.А. в счет оплаты договора купли-продажи ООО «Результативные финансы» направлены не были (лд №).
Таким образом, судом установлено, что ООО «Результативные финансы» не произвело оплаты продавцу – Сиротину И.А. цены недвижимого имущества согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от "...", что суд признает существенным нарушением договорных обязательств со стороны ООО «Результативные финансы», которое в силу п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ является основанием к расторжению указанного договора купли-продажи по требованию другой стороны – Сиротина И.А.
При таких обстоятельствах, суд в порядке п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ расторгает договор купли-продажи недвижимого имущества от "..." между Сиротининым И.А. и ООО «Результативные финансы».
В связи с невыполнением со стороны ООО «Результативные финансы» условий договора купли-продажи недвижимого имущества от "..." по оплате цены недвижимого имущества, суд считает необходимым возвратить недвижимое имущество переданное Сиротининым И.А. в пользу ООО «Результативные финансы» прежнему владельцу, т.е. Сиротинину И.А.
Следовательно, заявленный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Сиротинина И.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Результативные Финансы» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от "...", о возврате переданного по договору недвижимого имущества – удовлетворить.
Прекратить право собственности ООО «Результативные финансы» на земельный участок, ***, общая площадь *** кв.м., расположенного по адресу: Московская область, (...), с кадастровым номером №.
Прекратить право собственности ООО «Результативные финансы» на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. без/номера, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Прекратить право собственности ООО «Результативные финансы» на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Прекратить право собственности ООО «Результативные финансы» на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. № б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Прекратить право собственности ООО «Результативные финансы» на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. *** объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Прекратить право собственности ООО «Результативные финансы» на артезианская скважина ***), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер №.
Прекратить право собственности ООО «Результативные финансы» на артезианская скважина *** общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер: №
Признать право собственности Сиротинина И.А. на земельный участок, ***, общая площадь *** кв.м., расположенного по адресу: Московская область, (...), с кадастровым номером №.
Признать право собственности Сиротинина И.А. на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. без/номера, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Признать право собственности Сиротинина И.А. на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Признать право собственности Сиротинина И.А. на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. № б/н, лит. *** объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Признать право собственности Сиротинина И.А. на здание ***, общей площадью *** кв.м., инв. б/н, лит. ***, объект №, расположенный по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Признать право собственности Сиротинина И.А. на артезианская скважина №), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, а, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер №.
Признать право собственности Сиротинина И.А. на артезианская скважина № общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. ***, расположенную по адресу: Московская область, (...), условный номер: №.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд, постановившего судебный акт, в течение 10 дней, со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий:
решение принято в окончательной форме "..."