(№)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
(Дата) г.Истра М.О.
Истринский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Захаровой Е.А.,
При секретаре Коруновой Е.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуриной Л.В. к ООО «Независимый проект», Администрации Истринского муниципального района о сохранении помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности,
у с т а н о в и л :
Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о сохранении помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности. В обоснование заявленных требований указала, что (Дата) между ней и ООО «Независимый Проект» был заключен предварительный договор № (№) купли-продажи трехкомнатной квартиры в жилом доме-новостройке общей проектной площадью на момент подписания договора 113,94 кв.м., по строительному по адресу: (адрес).В соответствии с Предварительным договором ею была произведена оплата стоимости квартиры в сумме 3 307 108,50 руб. Оплата производилась по частям. По результатам обмеров БТИ в последующем была установлена фактическая общая площадь квартиры равная 116,7 кв. м. Окончательная цена договора составила 3 387 217,5 рублей. В последующем между ООО «Независимый проект» и ею был составлен Акт приема-передачи ей (истцу) по Предварительному договору № (№) трехкомнатной квартиры (№) общей площадью 116,7 кв. м., расположенной по адресу: (адрес). Из Акта следует, что истица перечислила на расчетный счет ООО «Независимый проект» денежную сумму в размере 3 387 217,50 руб.
В последующем она уплачивала все коммунальные платежи. В настоящее время она не имеет задолженности за жилищно-коммунальные услуги перед управляющей компанией «ЭлитСтрой». Таким образом, все финансовые обязательства с ее стороны по Предварительному договору (№) от (Дата) перед ООО «Независимый проект» ею полностью выполнены и она является добросовестным приобретателем. Срок действия Предварительного договора закончился (Дата), однако ООО «Независимый Проект» до сих пор не заключил с ней Основной договор и не совершил сделку купли-продажи, т.е. уклоняется от исполнения своих обязательств по предварительному договору.
Просит признать за ней право собственности двухкомнатную на квартиру, расположенную по адресу: (адрес) перепланированном состоянии.
Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца Петров А.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Ответчик представитель ООО «Независимый проект» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Администрации Истринского муниципального района в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Судом установлено, что (Дата) между Гуриной Л.В. и ООО «Независимый Проект» был заключен предварительный договор (№)-продажи квартиры в жилом доме-новостройке общей проектной площадью 113,94 кв.м. по адресу: (адрес) Ориентировочный срок сдачи жилого дома Государственной приемочной комиссии 2 квартал (Дата). Согласно п.1.1 предварительного договора в соответствии с условиями и порядком, предусмотренными настоящим договором, стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п.2.2 предварительного договора предметом основного договора будет являться купля-продажа недвижимого имущества в виде квартиры в жилом доме новостройке по адресу: (адрес). Согласно п.2.4 указанного договора, основной договор будет подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Независимый проект» на квартиру и передан на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от ООО «Независимый Проект» к гражданину, при условии оплаты гражданином в полном объеме цены квартир и возмещение затрат, указанных в п.2.11 настоящего договора. Согласно п.2.7 указанного договора цена основного договора на момент заключения составляет 3 307 105,5 руб. Согласно Акту приема-передачи заключенному между Гуриной Л.В. и ООО «Независимый проект» по результатам обмеров БТИ установлена фактическая общая площадь трехкомнатной квартиры (№) равная 116,7 кв.м., что на 2,76 кв.м. больше площади указанной в договоре. Окончательная цена договора составила 3 387 217,50 руб. и была полностью оплачена истицей на расчетный счет продавца. Согласно Акту приема передачи по Предварительному договору стороны подтверждают взаимное исполнение принятых обязательств. Согласно акта-приема передачи данная квартира была передана истцу во владение и пользование до заключения основного договора купли-продажи квартиры. В настоящее время жилой дом сдан по акту государственной комиссии, подключен ко всем коммуникациям и полностью готов к проживанию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22.08.08г. Срок регистрации права собственности в органах регистрации права собственности - 1 месяц. С 22.08.08г. по день подачи иска, регистрация права собственности ответчиком не произведена, нарушен разумный срок исполнения обязательства, чем нарушены права истца. К моменту рассмотрения дела основные конструктивные элементы здания выполнены в полном объеме, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию имеется.
В соответствии со ст.ст.309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее- участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает границы защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст.4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключатся в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Поскольку, предварительные договора между сторонами заключены в отношении квартир в жилом многоквартирном доме новостройке, который на момент заключения договора не был построен и принят в эксплуатацию право на квартиру у ответчика определены инвестиционным контрактом, дополнительными соглашениями к нему, а не зарегистрированным правом собственности, по договору квартиры от ответчика к истцу должны быть передана после сдачи дома государственной приемочной комиссии, квартиры подлежащие передаче определены проектной документацией, в договоре определены срок передачи квартир, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, то предварительный договор между истцом и ответчиком по своему содержанию является договором участия в долевом строительстве.
Согласно ст.9 Закона РФ от 26.01.1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Пунктом 9 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прямо предусмотрено, что к правоотношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
Пленум ВС РФ в п.1 Постановления № 7 от 29.09.1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности с одной стороны и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, либо реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору - с другой стороны.
В соответствии со ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В соответствии со ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 128 ГК РФ, имущественные права, в том числе и право на оформление в собственность имущества возникает в отношении конкретных объектов.
И, в соответствии со ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Из материалов дела следует, что квартира, на которую просит признать право собственности истица, как объект правоотношений создана, имеет технические данные, которые отражены в плане Бюро технической инвентаризации, квартира представляет собой объект завершенного строительства.
Согласно проекта квартира истице передавалась без внутренних перегородок, в связи с чем, внутриквартирные перегородки, которые возвела истица имеют статус самовольной перепланировки. Однако, суд считает возможным сохранить помещение в перепланированном состоянии, т.к. это не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, что подтверждается согласованием перепланировки с Управлением Архитектуры.
С учетом приведенных выше обстоятельств, суд считает установленным, что истица в полном объеме выполнила обязательства по заключенному договору, и поэтому за истицей следует признать право собственности на указанное в договоре жилое помещение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Гуриной Л.В. - удовлетворить.
Признать за Гуриной Л.В. право собственности на квартиру площадью всех частей здания 119,3 кв.м., в том числе общей площадью жилого помещения 117,2 кв.м., из не жилой 80,1 кв.м., подсобной 37,1 кв.м., расположенную по адресу: (адрес).
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности истца на вышеуказанную квартиру в ЕГРП.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение 10-ти дней.
Председательствующий: