РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Истра Московской области (Дата)
Истринский городской суд Московской области
в составе председательствующего судьи Красильникова Т.С.
при секретаре Смирновой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3665/10 по иску Преображенского А.А. к закрытому акционерному обществу «<...>, обществу с ограниченной ответственностью «<...>», третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «<...>» о признании договора аренды недействительным и выселении из объектов незавершенного строительств,
УСТАНОВИЛ:
Преображенский А.А. обратился в суд с иском к ЗАО «<...> ООО «<...>», третье лицо - ООО «<...>», о признании договора аренды недействительным и выселении из объектов незавершенного строительств, ссылаясь на то, что в результате торгов он, Приображенский А.А., приобрел в собственность недвижимое имущество, а именно: объект незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), объект незавершенного строительства дом №(№)- школа №(№), кадастровый (условный) номер (№) по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>». После приобретения указного имущества Преображенский А.А. узнал, что данное имущество передано в аренду прежним собственником ЗАО «<...>» в пользу ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>») на основе договора аренды от (Дата) (№). По мнению Преображенского А.А. указанный договор аренды от (Дата) (№) должен быть признан недействительным, поскольку в момент заключения данного договора аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...> и ООО «<...> (впоследствии - ООО «<...>») на объекты недвижимости были наложены аресты, в связи с чем данное имущество не могло являться предметом договора аренды. Также Преображенский А.А. указал, что поскольку он, Преображенский А.А., является законным владельцем объектов недвижимости, ООО «<...>» подлежит выселению из указанных объектов недвижимости. В судебном заседании Преображенский А.А. и его представитель Куцевол А.А. заявленные требования поддержали.
Представитель ЗАО «<...>» Партнова М.С. в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования признала, указав, что между ЗАО «<...>» и ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>») был заключен договор аренды от (Дата) (№) недвижимого имущества, а именно: объект незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), объект незавершенного строительства дом №(№) - школа (№), кадастровый (условный) номер (№) по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>». Впоследствии ЗАО «<...> было признано банкротом и в отношении данного юридического лица было открыто конкурсное производство. В ходе конкурсного производства состоялись торги, по итогам которых Преображенский А.А. приобрел в собственность данные объекты недвижимости. По мнению представителя ЗАО «<...>», указанный договор аренды от (Дата) (№) должен быть признан недействительным, поскольку в момент заключения данного договора аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...> и ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>») на объекты недвижимости были наложены аресты, в связи с чем данное имущество не могло являться предметом договора аренды. Представитель ЗАО «<...> не возражал против удовлетворения заявленного иска.
Представитель ООО «<...>» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом телеграммой, письменный отзыв суду не представлен.
Представитель третьего лица - ООО «<...>», в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно извещениям телеграммы ООО «<...>не доставлены, адресат с указанного адреса выбыл.
Согласно ст.118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
Согласно ст.119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
При таких обстоятельствах, суд считает, что были приняты все необходимые меры для извещения третьего лица - ООО «<...>» о времени и месте судебного заседания по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения третьего лица - ООО «<...>». В нарушении ст.118 ГПК РФ третье лицо - ООО «<...>» не известило суд о своем фактическом месте жительства или месте нахождения. В связи с чем, суд считает, что судебные повестки были доставлены третьему лицу - ООО «<...>», надлежащим образом по последнему известному суду месту нахождения, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
В связи с чем, суд в соответствии со ст.118 и ст.119 ГПК РФ считает возможным приступить к рассмотрению дела по существу, поскольку получены судом сведения о неизвестности места пребывания третьего лица - ООО «<...>» с последнего известного места нахождения третьего лица - ООО «<...>».
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно ч.2 ст.302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о собственности от (Дата) (л.д.(№)) на основе договора купли-продажи недвижимого имущества с торгов посредством публичного предложения от (Дата) Преображенский А.А. является собственником объекта незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер (№) по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№). Суду представлен оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего государственную регистрацию права собственности Преображенского А.А. на указный объект недвижимости.
Согласно свидетельству о собственности от (Дата) (л.д.(№)) на основе договора купли-продажи недвижимого имущества с торгов от (Дата) Преображенский А.А. является собственником объекта незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер (№) по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№). Суду представлен оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего государственную регистрацию права собственности Преображенского А.А. на указный объект недвижимости.
Согласно свидетельству о собственности от (Дата) (л.д.(№)) на основе договора купли-продажи недвижимого имущества с торгов посредством публичного предложения от (Дата) Преображенский А.А. является собственником объекта незавершенного строительства дома №(№) - школа (№), кадастровый (условный) номер (№) по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>». Суду представлен оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего государственную регистрацию права собственности Преображенского А.А. на указный объект недвижимости.
Согласно договору аренды от (Дата) (№) (л.д.(№)) и передаточному акту от (Дата) (л.д.(№)) ЗАО «<...>» передало в пользу ООО «<...>» в аренду на неопределенный срок недвижимое имущество, а именно: объект незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), объект незавершенного строительства дом №(№) - школа (№), кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>».
Из постановления <...> арбитражного апелляционного суда от (Дата) по делу (№) (л.д.(№)) следует, что ООО «<...>» было переименовано в ООО «<...>».
Оценивая содержание договора аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...>» и ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>»), суд находит, что данный договор не соответствует требованиям гражданского законодательства.
В силу абз.2 ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Согласно п.1.5 аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...> и ООО «<...>» (л.д.(№)) следует, что арендодатель (ЗАО «<...> на момент заключения договора аренды гарантирует, что объекты незавершенного строительства не обременены правами третьих лиц, в том числе не отчуждены, не находятся под арестом, в залоге и не являются предметом спора.
Однако согласно письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от (Дата) (№) (л.д.(№)) следует, что на объект незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), был наложен арест на основании постановления судебного пристава Отдела судебных приставов по Истринскому району Изотовой от (Дата) по исполнительному производству (№)).
Также согласно письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от (Дата) (№) (л.д.(№)) следует, что на объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер (№) по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), был наложен арест на основании постановления судебного пристава Отдела судебных приставов по Истринскому району Изотовой от (Дата) по исполнительному производству (№)
Согласно письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от (Дата) (№) (л.д.(№) следует, что на объект незавершенного строительства дом №(№) - школа (№), кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», был наложен арест на основании постановления судебного пристава Отдела судебных приставов по Истринскому району Изотовой от (Дата) по исполнительному производству (№)).
Суду представлен оригинал указанного письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от (Дата)9 №(№)
В силу п.4 ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ЗАО «<...> выступающее как арендодатель по договору аренды от (Дата) (№), не имело право распоряжаться объектами незавершенного строительства и передавать указанное имущество в аренду ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>»), поскольку судебным приставом был наложен арест на имущество, являющееся предметом договора аренды. Следовательно, указанная сделка - договор аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...> и ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>») не соответствует требованиям закона, а именно - п.4 ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Обстоятельство, что договор аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...>» и ООО «<...>» не порождает правовых последствий, подтверждается постановлением <...> арбитражного апелляционного суда от (Дата) по делу (№) (л.д.(№)), согласно которому было отказано ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>») во включении в реестр кредиторов в рамках конкурсного производства на основе требований, вытекающих из договора аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...> и ООО «<...>», при этом апелляционным арбитражным судом было установлено, что договор аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...> и ООО «<...>» является недействительным.
Таким образом, суд считает, что договор аренды. Следовательно, указанная сделка - договор аренды от (Дата) (№) между ЗАО «<...>» и ООО «<...>», подлежит признанию недействительным согласно ст.168 ГК РФ, т.к. не соответствует требованиям закона.
Судом установлено, что Преображенский А.А. является собственником объекта незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), объекта незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№) объекта незавершенного строительства дом №(№)- школа (№), кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>».
Истцом Преображенским А.А. заявлен иск о выселении ООО «<...>» из спорных объектов незавершенного строительства.
Согласно определению Арбитражного суда (адрес) от (Дата) по делу (№) (л.д(№)) следует, что объекты незавершенных строительств не являются созданными зданиями или сооружениями и, следовательно, до момента ввода объектов в эксплуатацию не могут быть использованы по прямому назначению.
Суд приходит к выводу, что Преображенским А.А. фактически заявлено требование об истребовании имущества в виде объектов незавершенного строительств из чужого незаконного владения, т.к. выселение означает освобождение имущества от прав иных лиц, кроме правообладателя.
Согласно п.37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ч.2 ст.302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
Суду не представлено доказательств, что ООО «<...>» (впоследствии - ООО «<...>») при получении имущества по договору аренды от (Дата) (№) произвело оплату за пользование переданным имуществом.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование Преображенского А.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения ООО «<...>» ООО «<...>» из спорных объектов незавершенного строительства подлежит удовлетворению.
Таким образом, заявленный Преображенским иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Преображенского А.А. удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды от (Дата) (№) между закрытым акционерным обществом «<...>» и обществом с ограниченной ответственностью «<...>».
Истребовать в пользу Преображенского А.А. из чужого незаконного владения путем выселения общества с ограниченной ответственностью «<...>» из объекта незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), из объекта незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер (№), по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>», д.(№), из объекта незавершенного строительства дом №(№) - школа (№), кадастровый (условный) номер (№) по адресу: Московская область, Истринский район, с.о. (адрес), <...> км автомагистрали «<...>», жилой комплекс «<...>».
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено (Дата)