Дело (№) год
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 января 2011 года
Истринский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Захаровой Е.А.,
при секретаре Коруновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудрейко В.А. к ООО «Ваш Дом 2000» о признании недействительным пункта договора, признании права собственности на жилое помещение и по встречному иску ООО «Ваш Дом 2000» о возмещении процентов за пользование чужими денежными средствами, понуждении к заключению дополнительного соглашения,
у с т а н о в и л :
Истец обратился в суд с иском к ООО «Ваш Дом 2000» о признании права собственности на квартиру (№), расположенную по адресу: (......) д. (№), признании недействительным п. 2.2 заключенного между сторонами догвора.
В обоснование заявленных требований истец указал, что (Дата ) между ним и ООО «Ваш Дом 2000» был заключен договор (№) присоединения к совместному участию в строительстве жилого дома. По условиям договора инвестор присоединяется к деятельности, основной целью которого является совестное строительство 2й очереди жилого дома по адресу: (......), стр. (№) и выделение его участникам квартир в этом жилом доме по окончанию строительства. Он, в соответствии с договором п.4.1., 4.2. взял на себя обязанность проинвестировать строительство двухкомнатной квартиры (№) общей площадью 60.1 кв. м.., в размере (......) рублей. Оплата по договору была произведена им полностью, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами банка от (Дата ), от (Дата ), от (Дата ) и (Дата ) В связи с тем, что истец должен был произвести отделочные работы своими силами и за свой счет, (Дата ) стороны заключили Дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым ответчик передал ему по предварительному акту приема-передачи квартиру (№) для производства отделочных работ. Однако, ответчик свои обязательства о вводе в эксплуатацию 2-ой очереди жилого дома во 2-ом квартире (Дата ) года не исполнил, а (Дата ) направил в его адрес уведомление о том, что срок ввода в эксплуатацию жилого дома переносится на сентябрь (Дата ) года. Но и этот срок был нарушен, при этом никаких уведомлений о переносе сроков больше не направлялось. В эксплуатацию жилой дом был введен только через год (Дата ) Главой Истринского муниципального района. Несмотря на это, ответчик (Дата ) направил в его адрес письмо с приложением не оформленного с его стороны дополнительного соглашения, согласно которого он обязан произвести доплату в сумме (......) рублей за увеличение общей площади квартиры на 2 кв.м. Считает, что предложение ответчика о заключении дополнительного соглашения о доплате на основании п.2.2. договора от (Дата ) является незаконным, поскольку срок взаимных расчетов по п.2.2. был установлен по соглашению сторон до (Дата ), увеличение площади произошло по причине умышленных существенных отступлений ответчика от утвержденного проекта, в том числе вместо балкона появились лоджии, размером 3,2 кв.м. В соответствии со строительными нормами и правилами, площадь балкона и лоджии не включается в общую сумму жилых помещений. В результате допущенных нарушений, считает, что им получено не качественное жилье. Вместо радиаторов в квартире установлены конвекторы отопления, на стенах кухни появился грибок. Для обогрева квартиры приходилось дополнительно пользоваться обогревателями, следовательно нести дополнительные расходы по оплате за электроэнергию. После произведенной им отделки квартиры и установки в ней сантехнического оборудования, его семья проживает и пользуется спорной жилой площадью, ежемесячно оплачивает коммунальные платежи. Однако свое право собственности на квартиру он до настоящего времени оформить не может, в связи с тем, что ответчик отказывается оформить передаточный акт на спорную квартиру, что нарушает его права.
Просит суд признать п.2.2. Договора (№) присоединения на основании ч.2 ст.428 недействительным, а также признать право собственности на квартиру (№), площадью всех частей здания 62,1 кв. м., в том числе общая площадь 60,3 кв. м., из нее жилая 35,5 кв. м., подсобная 25,0 кв. м., расположенную по адресу: (......) д. (№).
Не согласившись с требованиями истца, ответчик ООО «Ваш Дом 2000» подал встречное исковое заявление о понуждении подписать дополнительное соглашение и взыскании убытков. В обоснование требований указал, что в соответствии с Договором инвестируемая площадь спорной квартиры составляет 60,1 кв.м., фактическая площадь - 62,1 кв.м., т.е. увеличение инвестируемой площади составляет 2,0 кв.м.. В соответствии с п.2.2. Договора увеличение инвестиционного взноса составляет (......) рублей, из расчета (......) рублей за 1 кв.м. Данное обязательство принято истцом добровольно. ООО «Ваш Дом 2000» (Дата ) письмом (№) направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения. Ответчик до настоящего времени указанное соглашение не подписал и не представил мотивированного отказа. Считает, что поскольку Кудрейко В.А. необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения и выполнения всех условий договора, он должен возместить им причиненные этим убытки, на дату подачи встречного иска размер которых составляет (......) рубля. Просит суд обязать ответчика подписать дополнительное соглашение об увеличении размера инвестиционного взноса в соответствии с п.2.2. договора; взыскать убытки в сумме (......) рубля за увеличение площади квартиры и коммунальные услуги; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме (......) рублей; расходы за оказание юридических услуг в сумме (......) рублей; расходы по оплате госпошлины в сумме (......) рублей.
Истец Кудрейко В.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что дополнительное соглашение получал от ответчика. Считает, что увеличение площади квартиры произошло в связи с тем, что ответчик отступил от плана застройки. Встречные требования ООО «Ваш Дом 2000» не признает.
Представитель ответчика ООО «Ваш Дом 2000» генеральный директор Ким Б.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований в части признания права собственности на квартиру за истцом, но только после того, как будут удовлетворены их встречные требования о взыскании с ответчика убытков, вызванных недоплатой по договору. Встречные требования просил удовлетворить в полном объеме.
Суд, выслушав стороны, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований Кудрейко В.А. в следующем объеме и по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст.309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Судом установлено, что (Дата ) Кудрейко В.А., заключил с ООО «Ваш Дом 2000» договор (№) о присоединении к совместному участию в строительстве второй очереди жилого дома, расположенного по адресу: (......), строение (№). По условиям договора п.3.1. ООО «Ваш Дом 2000» обязался построить и сдать в эксплуатацию во втором квартале (Дата ) года вторую очередь жилого дома по вышеуказанному адресу, с целью приобретения истцом в собственность двухкомнатной квартиры (№), на третьим этаже секции «Г», общая площадь 60,1 кв.м. В соответствии с условиями данного договора Кудрейко В.А. присоединяется к договору о долевом участии в строительстве объектов от (Дата ) (№) путем внесения собственных денежных средств ( п.4.1 договора), в размере (......) рублей, что составляет не более 10% от общей стоимости квартиры. Последующую оплату инвестор производит в следующем порядке 20% в срок до (Дата ), 70% в срок до (Дата ). По выполнению всех обязательств сторонами по договору истцу выделяется доля от участия в строительстве жилого дома в виде 2-х комнатной квартиры (№) общей площадью 60,1 кв. м., из нее жилой 35,5 кв. м., которая передается по передаточному акту.
Таким образом, истец, как инвестор, обязался финансировать строительство жилого дома, а ООО «Ваш Дом 2000» как субъект предпринимательской деятельности, приняло на себя обязательства заказчика строительства определенного объекта - жилого дома (№) по ул. (......), г. Истра Московской области. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию ООО «Ваш Дом 2000» должно было передать в собственность истца конкретное жилое помещение, соответствующее доле его вклада в строительство, что должно явиться правовым результатом возникших отношений.
Истец произвел полностью оплату согласно договора проинвестрованной жилой площади, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами от (Дата ), (Дата ), (Дата )., (Дата )
(Дата ) между ООО «Ваш Дом 2000» и Кудрейко В.А. заключено Дополнительное соглашение к договору (№) от (Дата ), согласно которому ООО «Ваш Дом 2000» передает квартиру Кудрейко В.А. по предварительному акту приема-передачи для проведения отделочных работ.
(Дата ) ООО «Ваш Дом 2000» получено от Администрации Истринского муниципального района Московской области разрешение на ввод в эксплуатацию 2й очереди строительства жилого дома (отдельно стоящая блок-секция «Г»), по адресу: (......), д.(№).
С даты передачи квартиры, то есть с (Дата ), Кудрейко В.А. пользуется квартирой по своему усмотрению, без каких-либо вмешательств истца.
Из изложенного следует, что по своему правовому содержанию правоотношения сторон охватываются договором подряда, поэтому к ним должны применяться правила договора подряда.
Одной из сторон данных договоров является физическое лицо (гражданин), имеющий намерение приобрести или заказать товар (работы или услуги) для личных бытовых нужд и пользующийся всеми правами стороны в обязательстве, поэтому к правоотношениям, возникающим на основе договора подряда на строительство жилых домов, должно применяться законодательство о защите прав потребителей.
Согласно ст.9 Закона РФ от 26.01.1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Пунктом 9 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прямо предусмотрено, что к правоотношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
Пленум ВС РФ в п.1 Постановления № 7 от 29.09.1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности с одной стороны и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, либо реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору - с другой стороны.
В соответствии со ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В соответствии со ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
Согласно ст.ст.1, 4 ФЗ «О защите прав потребителей», ответчик ООО «Ваш дом 2000» обязан передать истцу товар, то есть квартиру в строящемся доме, в срок, обусловленный договором.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах право собственности на вновь созданную вещь - квартиру, возведенную исключительно за счет средств истца, может быть признано только за истцом.
С учетом приведенных выше обстоятельств, суд считает установленным, что ответчик ООО « Ваш Дом 2000» за счет средств истца создал объект недвижимости, степень которого позволяет определить квартиру, соответствующую параметрам помещения, указанного в договоре инвестирования. Конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен для финансирования строительства конкретной квартиры. В результате исполнения договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, а поэтому за истцом следует признать право собственности на указанное в договоре жилое помещение.
Судом также установлено, что по договору присоединения, общая площадь инвестируемой квартиры (№) составляет 60,1 кв.м. По окончании строительства жилого дома, перед вводом в эксплуатацию, (Дата ) ООО «Ваш Дом 2000» проведена первичная техническая инвентаризация жилого дома, включая квартиру (№). По состоянию на (Дата ) площадь всех частей квартиры составляет 62,1 кв.м. Таким образом, увеличение инвестируемой площади квартиры относительно договорной 2,0 кв.м.
В соответствии с п.2.2., в случае изменения площади квартиры увеличивается или уменьшается относительно проектной площади, стороны заключают Дополнительное соглашение о пропорциональном увеличении или уменьшении размера участия инвестора в совместной деятельности по строительству жилья.
Таким образом, данное условие принято истцом добровольно.
В своих требованиях о признании п.2.2. Договора (№) присоединения недействительным, истец ссылается на то, что увеличение площади квартиры произошло по причине умышленных существенных отступлений ответчика от утвержденного проекта, кроме того срок взаиморасчетов был оговорен до (Дата ), в связи с чем по мнению ответчика, истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности, который, по мнению ответчика, должен составлять 1-2 месяца.
Суд не может согласиться с доводами Кудрейко В.А. о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку законодатель не предусматривает произвольного, по желанию сторон, установления данного срока. Таким образом, в соответствии со ст. 196 ГК РФ на спорные отношения распространяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Поскольку срок взаиморасчетов был оговорен сторонами до (Дата )., то требование о принудительном взыскании задолженности может быть заявлено в суд в срок до (Дата ).
Не нашли своего подтверждения и доводы Кудрейко В.А. об увеличении площади инвестируемой квартиры в связи с отступлением от проекта, поскольку как следует из акта итоговой проверки от (Дата ) и заключения ГСН МО (№) от (Дата ) жилой дом и входящие в него помещения соответствуют техническим регламентам и проекту.
При таких обстоятельствах указанные требования о признании п.п.2.2. Договора присоединения недействительными суд находит несостоятельными и подлежащими отклонению.
Судом также установлено, что (Дата ) ООО «Ваш Дом 2000» письмом (№) направил в адрес Кудрейко В.А. проект дополнительного соглашения об увеличении размера инвестиционного взноса. До настоящего времени ответ на дополнительное соглашение и претензию от ответчика истцу не поступил.
Поскольку п. 2.2 договора прямо указано, что в случае увеличения фактической площади инвестируемой квартиры, стороны заключают дополнительное соглашение о пропорциональном увеличении размера долевого участия инвестора в совместной деятельности по строительству жилья на условиях, предусмотренных п. 4.2 договора, однако с учетом того, что спор между сторонами в настоящее время разрешается не на договорных условиях, а при рассмотрении в суде, суд считает, что в этой части требования о подписании дополнительное соглашение удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 395 ч. 1 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Судом установлено, что инвестируемая площадь спорной квартиры по договору 60,1 кв.м., фактическая площадь квартиры по данным БТИ 62,1 кв.м., т.е. увеличение инвестируемой площади составляет 2,0 кв.м.. Стоимость 1 кв.м. инвестируемой квартиры определена договором и составляет (......) рублей, таким образом увеличение инвестиционного взноса составляет (......) рублей. Истец принял на себя обязательство произвести взаиморасчеты с ответчиком по п. 2.2 договора до (Дата ) (л.д. (№)), т.о. срок просрочки платежа на дату предъявления иска составил 730 дней. Размер процентов, подлежащих уплате, составляет: (......) рублей. С учетом компенсации за невыполненные штукатурные работы, которые отражены в передаточными акте в сумме (......) рублей, с Кудрейко В.А. подлежит взысканию сумма убытков за увеличение площади инвестируемой квартиры (......) рублей.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ расходы на оплату юридических услуг в сумме (......) рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФнвестиционным контрактом на строительство жилого дома в г. ления земельного участкакт приемочной комиссии по приемке в эксплуатccc, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Кудрейко В.А. к ООО «Ваш Дом 2000» о признании недействительным пункта договора, признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить частично.
Признать за Кудрейко В.А. право собственности на жилое помещение (квартиру), площадью всех частей здания 62,1 кв. м., в том числе общей площадью 60,5 кв. м., из нее жилой 35,5 кв. м., расположенное по адресу: (......), д. (№) кв.(№).
В удовлетворении остальной части требований Кудрейко В.А. - отказать.
Исковые требования ООО «Ваш Дом 2000» об обязании подписать дополнительное соглашение, о взыскании суммы долга по договору, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с Кудрейко В.А. в пользу ООО «Ваш дом 2000» (......) рублей (......) копеек, из них: (......) - доплата по договору, (......) - проценты за пользование чужими денежными средствами, (......) рублей расходы на оплату юридических услуг, (......) руб. - государственная пошлина, оплачена при подаче иска в суд.
В удовлетворении остальной части требований ООО «Ваш Дом 2000» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий: