№2-145/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
(Дата обезличена)
Истринский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Бардина М.Ю.,
при секретаре Андроновой Э.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грицая А.В. к Балакину Е.Е. о понуждении заключить основной договор купли-продажи, по встречному иску Балакина Е.Е. к Грицаю А.В., Часову В.Г. третье лицо Балакина П.А. о признании договора купли-продажи и предварительного договора купли-продажи недействительными,
у с т а н о в и л:
Грицай А.В. обратился в суд с иском к Балакину Е.Е. о понуждении заключить основной договор купли-продажи, указав в обоснование, что (Дата обезличена) между ним и ответчиком, от имени которого по доверенности действовал Часов В.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес) который при подаче для регистрации перехода права собственности принят не был в связи с обнаруженными ошибками в паспортных данных в свидетельстве о праве собственности продавца. В связи с этим (Дата обезличена) между ним и ответчиком, от имени которого по доверенности действовал Часов В.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес) по которому ответчик обязуется заключить основной договор после исправления ошибок в свидетельствах о государственной регистрации права в течении 8 календарных месяцев от даты подписания предварительного договора, то есть до (Дата обезличена). (Дата обезличена) он направил ответчику телеграммы с предложением заключить основной договор, ответов на которые не получил, от объяснений ответчик отказывается. На основании ст. 429 и ст. 445 ГК РФ просил обязать Балакина Е.Е. заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (№) и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес)
Балакин Е.Е. подал встречный иск к Грицаю А.В., Часову В.Г.о признании договора купли-продажи и предварительного договора купли-продажи недействительными, указав, что договор и предварительный договор являются недействительными поскольку заключены под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, то есть под влиянием злонамеренного соглашения Часова В.Г. и Грицая А.В., что подтверждается следующими обстоятельствами:
1.Балакин Е.Е. не имел намерений продавать земельный участок и дом и не давал поручения на продажу принадлежащего ему имущества, истец не знал о взаимоотношениях ответчиков так как телеграммы от Грицая направлялись в адрес Часова, к моменту направления телеграмм доверенность, которого уже не действовала.
2. Между Часовым В.Г. и Балакиным Е.Е. не было договора об оказании услуг и оснований для Часова В.Г. оказывать безвозмездно услуги не имеется.
3. В договоре и передаточном акте указано, что денежная сумма 3 843 867 руб. предана покупателем, однако Балакин Е.Е. ее не получал.
4.К договору приложен передаточный акт по которому Балакин Е.Е. передал Грицаю А.В. дом, однако как в период подписания так и в настоящее время в доме проживает и зарегистрирована мать Балакина Е.Е. - Балакина З.Н., которая не передавала ключи от дома.
5. Полномочия на заключение договора от имени Балакина Е.Е. у Часова В.Г. отсутствовали в связи с отменой доверенности, о чем было известно Часову В.Г.
6. В договоре и предварительном договоре указана значительно заниженная стоимость дома и земельного участка, рыночная стоимость 52 780 000 руб.
7. Согласно предварительного договора Грицай А.В. передал Часову В.Г. задаток в размере 300 000 руб., однако этот задаток не был передан Балакину Е.Е.
На основании ст. 179 ГК РФ просил: признать недействительным договор от (Дата обезличена) и предварительный договор от (Дата обезличена) купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес) заключенного Грицаем А.В. и Балакиным Е.Е., от имени которого действовал Часов В.Г. на основании доверенности.
Грицай А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Грицая А.В. Башаров А.Ю. в предварительном судебном заседании (Дата обезличена) и в судебном заседании (Дата обезличена) пояснил, что с ответчиком истец не общался, вопросы о заключении договора решал только с Часовым, был предан задаток 300 000 руб., был составлен акт приема - передачи, но дом не передавался по акту и дом и земельный участок в пользовании ответчика, сумма 3 843 000 рублей не передавалась, планировалось положить эту сумму в банковскую ячейку.
Представитель Балакина Е.Е. Расторгуева А.А. встречный иск поддержала, возражала против удовлетворения иска Грицая А.В. и пояснила, что Балакину Е.Е. телеграммы с просьбой заключить основной договор не направлялись, телеграммы направлялись Часову, который знал об отмене доверенности, Грицай зная, что у Часова не было полномочий направлял телеграммы Часову оснований для заключения договора нет, есть все основания для удовлетворения встречного иска.
Ответчик Часов В.Г. иск Грицая А.В. поддержал, встречный иск не признал и пояснил, что об отмене доверенности ему не было известно, письмо об отмене доверенности не получал. Считает, что
был запланирован обман, чтобы продажа дома и земельного участка не состоялась, так как после заключения договора сразу была отозвана доверенность. Об отмене доверенности он узнал в суде. Балакин Е.Е. на самом деле был женат, а Балакина З.Н. утверждала, что он в разводе, что он болен, она его лечит. Балакина З.Н. совершила обманные действия для завладения его денежными средствами. Балакина З.Н. брала у него денежные средства. По поводу купли-продажи дома и земельного участка общался с Балакиной З.Н., с Е.Е. не общался и не знаком. В договоре указанная сумма земельного участка является кадастровой стоимостью. Действительная цена выше. Написали цену по кадастровой стоимости, рыночная цена должна быть больше. 300 000 рублей по договору получены им. Не передавал деньги Балакину, так как с Балакиной З.Н. договорились, что он забирает сумму долга, который должна Балакина З.Н. Вернул Грицаю задаток (Дата обезличена)
Третье лицо Балакина П.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Судом установлено, что Балакин Е.Е. является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес).
(Дата обезличена) между Грицаем А.В. и Балакиным Е.Е., от имени которого действовал Часов В.Г. на основании доверенности заключен договор купли-продажи указанных земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Доверенность от (Дата обезличена) в порядке передоверия от Балакиной З.Н. с правом распоряжаться всем имуществом, в соответствии с этим заключать сделки, продавать имущество определяя суммы, сроки и условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, срок действия доверенности по (Дата обезличена) Согласно указанного договора стороны пришли к соглашению, что указанный земельный участок и жилой дом продаются за 3 843 867 рублей, из них стоимость земельного участка 3 221 518 рублей, стоимость жилого дома 622 349 рублей.
Согласно расписки ( л.д. (№)) (Дата обезличена) Часов В.Г. получил от Грицая А.В. за жилой дом и земельный участок 300 000 рублей.
(Дата обезличена) между Грицаем А.В. и Балакиным Е.Е., от имени которого действовал Часов В.Г. на основании доверенности от (Дата обезличена) в порядке передоверия от Балакиной З.Н. заключен предварительный договор купли-продажи указанных земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Согласно договора основой договор будет заключен в течении 8 календарных месяцев от даты подписания настоящего договора. Согласно предварительного договора стороны пришли к соглашению, что указанный земельный участок и жилой дом продаются за 3 843 867 рублей, из них стоимость земельного участка 3 221 518 рублей, стоимость жилого дома 622 349 рублей.
(Дата обезличена) и (Дата обезличена) Грицай А.В. направил Часову В.Г. телеграммы с просьбой заключить основной договор купли-продажи ( л.д. (№)).
В соответствии со ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к вводу об удовлетворении иска Балакина Е.Е. по следующим основаниям.
Оспариваемые сделки заключены с одной стороны Грицаем А.В. с другой стороны представителем Балакина Е.Е., от имени которого действовал Часов В.Г.
Согласно договора и предварительного договора земельный участок и жилой дом продаются за 3 843 867 рублей, однако действительная стоимость земельного участка и жилого дома составляет согласно отчета ООО «Организация» 52 780 000 рублей, что не оспаривается ответчиком Часовым В.Г.
В договоре и передаточном акте указано, что денежная сумма 3 843 867 руб. передана покупателем, однако ни Балакину Е.Е. ни его представителю эта сумма не передавалась, что не оспаривается ответчиком Часовым В.Г.
Согласно предварительного договора Грицай А.В. передал Часову В.Г. задаток в размере 300 000 руб., однако этот задаток не был передан Балакину Е.Е.
Согласно пояснений Часова В.Г. в судебном заседании от (Дата обезличена) и (Дата обезличена) мать Балакина Е.Е. должна Часову В.Г. 460 000 долл. США., и получив задаток 300 000 рублей он не намерен их отдавать.
Суд приходит к выводу, что предварительный договор и основной договор при таких обстоятельствах заключались не в интересах продавца, при отсутствии намерений у продавца совершить сделку.
Таким образом, заведомо заниженная цена имущества установленная Грицаем А.В. и представителем Балакина Е.Е. Часовым В.Г., получение задатка Часовым В.Г. без намерения его передать продавцу и намерение Часова В.Г. получить сумму долга Балакиной З.Н. из стоимости проданного имущества, принадлежащего Балакину Е.Е. свидетельствует о злонамеренном соглашении представителя одной стороны ( Часова В.Г.) с другой стороной ( Грицаем А.В. ) при заключении предварительного договора, что является основанием для удовлетворения встречного иска.
Так же заведомо заниженная цена имущества установленная Грицаем А.В. и представителем Балакина Е.Е. Часовым В.Г., указание в основном договоре получение денежной суммы 3 843 867 руб. покупателем, в то время как ни Балакину Е.Е. ни его представителю эта сумма не передавалась и намерение Часова В.Г. получить сумму долга Балакиной З.Н. из стоимости проданного имущества, принадлежащего Балакину Е.Е. свидетельствует о злонамеренном соглашении представителя одной стороны (Часова В.Г.) с другой стороной (Грицаем А.В.) при заключении основного договора, что является основанием для удовлетворения встречного иска.
Удовлетворение встречного иска Балакина Е.Е. является основанием для отказа в иске первоначальном Грицая А.В.
Кроме того, в соответствии со ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Доводы в обоснование иска Грицая А.В. о том, что (Дата обезличена) и (Дата обезличена) он направил другой стороне телеграммой предложение заключить основной договора, судом не принимаются так как телеграммы направлены не ответчику Балакину Е.Е., а Часову В.Г. Часов В.Г. являлся представителем по доверенности Балакина Е.Е. при заключении договора по доверенности, срок действия которой истек (Дата обезличена), о чем было известно Грицаю А.В.
Как следует из обстоятельств дела ни одна из сторон не обратилась с заявлением о заключении основного договора, доказательств уклонения Балакина Е.Е. от заключения договора так же не представлено.
Таким образом, действие предварительного договора прекращено (Дата обезличена).
При таких обстоятельствах обязанность Балакина Е.Е. заключить основной договор купли-продажи прекращена, что так же является основанием отказа в иске обязать заключить основной договор купли-продажи.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Иск Балакина Е.Е. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес) от (Дата обезличена) заключенного Грицаем А.В. и Балакиным Е.Е., от имени которого действовал Часов В.Г. на основании доверенности.
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес) от (Дата обезличена) заключенного Грицаем А.В. и Балакиным Е.Е., от имени которого действовал Часов В.Г. на основании доверенности.
В иске Грицая А.В. обязать Балакина Е.Е. заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (№) и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес) отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Московский областной суд через Истринский городской суд.
Председательствующий:
Решение составлено (Дата обезличена)