№ 2-2911/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Истра           (Дата обезличена)

Истринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Григорьева Ф.Г.,

при секретаре Гаджиеве Р.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кухаренко А.Г. к ООО «Ядрома», Нестеровичу В.В., третьи лица Отдел судебных приставов по Истринскому району, ООО «РОДЭКС-ГРУП», ООО «Элитстрой-7», ДПК «Троица», о признании сделки притворной, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, снятии ареста, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Кухаренко А.Г. обратилась с иском к ООО «Ядрома», Нестеровичу В.В. о признании сделки притворной, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, снятии ареста, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что (Дата обезличена) между ней и ООО «Ядрома», представленным на основании агентского договора и доверенности ООО «Элитстрой-7» был заключен Предварительный договор (№) купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Согласно условиям данного договора стороны обязуются заключить в срок до (Дата обезличена) договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, условия которого стороны определяют в предварительном договоре. Цена объекта по основному договору составляет <...> рублей. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель передает продавцу ценные бумаги - простой беспроцентный вексель, являющийся предметом залога в обеспечение принятых покупателем обязательств.

(Дата обезличена) истица приобрела простой беспроцентный вексель на сумму <...> рублей у ОАО «РОДЭКС Груп» и (Дата обезличена) передала этот вексель в залог ООО «Элитстрой-7», выполнив таким образом свои обязательства по Предварительному договору.

Однако ответчик свои обязательства не выполнил, жилой дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, право собственности истицы на жилой дом и земельный участок не оформлены. Она неоднократно обращалась к ответчику с претензиями, тот приступал к работам по дому, но не доделывал их. На сегодняшний день жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Целью Кухаренко А.Г. при заключении с ответчиком Предварительного договора было вложить денежные средства в строительство жилого дома, чтобы стать собственником данного дома и земельного участка, на котором он расположен. Ответчик, в свою очередь, привлекал денежные средства граждан для строительства на эти средства жилых домов на земельных участках, собственником которых он являлся, при этом создавался единый дачный поселок «Троица» в форме дачного потребительского кооператива. Одним из условий Предварительного договора была оплата Кухаренко А.Г. создания объектов инфраструктуры и вступление в члены ДПК «Троица».

(Дата обезличена) Тушинским районным судом г. Москвы был наложен арест на земельный участок с кадастровым номером (№), на котором находится спорный объект незавершенного строительства, в обеспечение исковых требований Нестеровича В.В. Истица считает, что наложение ареста на указанный земельный участок существенно нарушает её права и законные интересы, поскольку этот участок был фактически куплен ею, и на нем построен жилой дом на денежные средства истицы. Тушинский районный суд г. Москвы не обосновал в определении о принятии обеспечительных мер, почему арест был наложен на данный земельный участок, а не на участок (№), который Нестерович В.В. пытался приобрести по предварительному договору купли-продажи.

При этом Кухаренко А.Г. фактически владеет и пользуется земельным участком и жилым домом как собственник.

На основании изложенного истица просила признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (№) от (Дата обезличена), заключенный между ООО «Ядрома» и Кухаренко А.Г., притворной сделкой, признать данную сделку договором инвестирования строительства объекта недвижимости - жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <...>; признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <...>, и на объект незавершенного строительства площадью <...> кв.м, расположенный на данном земельном участке; взыскать с ответчика в её пользу неустойку в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в сумме <...> рублей, а также судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца Алексеева Т.В. поддержала исковые требования в полном объеме, пояснила, что заключенный между Кухаренко А.Г. и ООО «Ядрома» Предварительный договор является на самом деле договором инвестирования строительства жилого дома. Денежные средства на строительство жилого дома вносились полностью до начала исполнения договора, на момент заключения договора жилого дома как объекта строительства не существовало. ООО «Ядрома» пыталось зарегистрировать свое право собственности на жилой дом, но не смогло, поскольку Тушинским районным судом г. Москвы был наложен арест на земельный участок.

Ответчик ООО «Ядрома» в судебное заседание не явился, извещался судебными телеграммами как по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

Ответчик Нестерович В.В. в судебное заседание не явился, извещался судебной телеграммой.

Третьи лица Отдел судебных приставов по Истринскому району, ООО «РОДЭКС-ГРУП», ООО «Элитстрой-7», ДПК «Троица» в судебное заседание не явились, извещались судебными телеграммами.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствие с ч. 1 ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В силу ч. 4 ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе передать по договору (контракту) свои правомочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке.

Статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» предоставляет инвестору право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

На основании ч. 1 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства

Статья 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает:

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Часть 2 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устанавливает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что (Дата обезличена) между ООО «Ядрома», представленным по доверенности ООО «Элитстрой-7», и Кухаренко А.Г. был заключен Предварительный договор (№) купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Согласно условиям данного договора стороны обязуются заключить в срок до (Дата обезличена) договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером (№) расположенного по адресу: <...>, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 201,8 кв.м, построенного в соответствии с параметрами (характеристиками) жилого дома и используемых материалов, установленными в приложении (№) к договору. Общая площадь жилого дома подлежит уточнению по результатам обмеров БТИ.

В договоре указано, что право собственности на земельный участок и жилой дом принадлежат ООО «Ядрома», что подтверждается записью в ЕГРП и соответствующими свидетельствами.

Цена объекта по основному договору составляет <...> рублей.

Согласно п. 3.1 Предварительного договора в обеспечение исполнения своих обязательств покупатель передает продавцу в залог ценные бумаги - простой беспроцентный вексель, эмитент ООО «РОДЭКС Груп».

При заключении основного договора векселя подлежат возврату покупателю, но могут быть приняты в оплату по основному договору (п. 3.5).

Также договором предусмотрены условия о заключении между сторонами договора хранения объектов недвижимого имущества после завершения строительства жилого дома, обязательство покупателя оплатить создание объектов инфраструктуры и вступить в члены дачного потребительского кооператива «Троица» (л.д. (№)).

Приложениями к Предварительному договору являются в том числе параметры (характеристики) жилого дома и используемых материалов (л.д. (№)) и график строительства жилого (адрес) (л.д. (№)).

(Дата обезличена) между ООО «РОДЭКС Груп» и Кухаренко А.Г. был заключен договор купли-продажи векселей (№), предметом которого является простой вексель на сумму <...> рублей, векселедатель ООО «РОДЭКС Груп» (л.д.(№)). (Дата обезличена) данный вексель был передан истицей ООО «Элитстрой-7» по акту приема передачи векселей (л.д. (№)).

Кроме того, (Дата обезличена) Кухаренко А.Г. заключила с дачным потребительским кооперативом «Троица» договор об условиях членства (№)л.д.(№)).

Согласно кадастровой выписке земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <...>, прошел государственный кадастровый учет, его границы установлены в предусмотренном законом порядке (л.д. (№)).

Из технического паспорта следует, что на данном земельном участке расположен объект индивидуального жилищного строительства с инвентарным номером (№) общей площадью 187,3 кв.м, разрешение на его строительство не предъявлено (л.д. (№)).

Анализируя содержание договора, заключенного между Кухаренко А.Г. и ООО «Ядрома», суд приходит к выводу о том, что он по своему содержанию не может быть признан предварительным договором. Исходя из положений ст. 429 ГК РФ, единственным предметом предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор.

Однако предмет договора, заключенного между истицей и ООО «Ядрома», значительно шире. Фактически ООО «Ядрома» берет на себя обязательство осуществить на принадлежащем ему земельном участке строительство жилого дома на привлеченные денежные средства Кухаренко А.Г. Это подтверждается тем, что на момент заключения договора жилой дом еще не был построен и введен в эксплуатацию (то есть не существовал как объект недвижимого имущества). Кроме того, Кухаренко А.Г. произвела оплату по договору в полном объеме до строительства жилого дома, на что прямо указано в п. 3.5 договора.

Таким образом, заключенный между ООО «Ядрома» и Кухаренко А.Г. договор содержит все признаки договора инвестирования строительства жилого дома, при этом Кухаренко А.Г. выступает в качестве инвестора и берет на себя обязательство в полном объеме оплатить строительство жилого дома, а также объектов инфраструктуры дачного поселка. ООО «Ядрома», являясь собственником земельного участка, выступает в качестве застройщика и исполнителя, беря на себя обязательство построить жилой дом на денежные средства истицы и по окончании строительства передать в собственность истицы этот дом и земельный участок, на котором он находится.

В связи с изложенным суд считает, что исковые требования Кухаренко А.Г. о применении последствий недействительности притворной сделки и о признании заключенного договора договором инвестирования строительства жилого дома являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем суд не может согласиться с требованиями Кухаренко А.Г. о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок.

Анализируя положения Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (нормы которого, по мнению суда, подлежат применению по данному делу по аналогии), суд приходит к выводу о том, что право на объект инвестирования (жилой дом) и на земельный участок может возникнуть у инвестора только после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию. Иными словами, право собственности инвестора на объект инвестирования не может возникнуть ранее возникновения самого такого объекта.

В настоящее время жилой дом представляет собой объект незавершенного строительства (что прямо следует из технического паспорта, и на что имеется ссылка в исковом заявлении), в связи с чем признание на него права собственности инвестора невозможно. Признание права собственности на земельный участок также невозможно, поскольку в данном случае оно производно от возникновения права собственности на жилой дом.

При этом Кухаренко А.Г. не лишена возможности обратиться с иском к ООО «Ядрома» об обязании завершить строительство жилого дома и передать его инвестору, либо о расторжении такого договора и взыскании понесенных убытков.

С учетом изложенного в удовлетворении требований Кухаренко А.Г. о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок.

Суд соглашается с истцом в части применения к сложившимся правоотношениям положений Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку Кухаренко А.Г. вкладывала свои денежные средства в строительство жилого дома исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой стороной по договору выступала коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность.

В силу ч. 3 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Суд считает, что данная норма применима и в сложившихся между сторонами правоотношениях.

Учитывая то, что ООО «Ядрома» допущена просрочка исполнения условий договора инвестирования строительства, суд находит обоснованными требования Кухаренко А.Г. о взыскании неустойки. Однако размер неустойки, который просит взыскать истец - <...> рублей, по мнению суда, несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Поэтому суд на основании ст. 333 ГК РФ считает разумным снизить размер неустойки до <...> рублей.

В соответствие со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку судом установлено нарушение ООО «Ядрома» прав Кухаренко А.Г. как потребителя неисполнением условий договора инвестирования строительства жилого дома, суд считает необходимым удовлетворить частично исковые требования о компенсации морального вреда, снизив сумму компенсации до <...> рублей, так как данная сумма будет отвечать требованиям разумности и справедливости.

Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Суд считает, что наложение Тушинским районным судом ареста на земельный участок в порядке обеспечения иска Нестеровича А.А. (л.д. (№)) не позволит ООО «Ядрома» зарегистрировать на него право собственности, чтобы в дальнейшем передать данный объект инвестору Кухаренко А.Г. Таким образом, наложение ареста на земельный участок препятствует исполнению ООО «Ядрома» условий договора инвестирования строительства жилого дома и нарушает права Кухаренко А.Г. как инвестора.

В связи с этим суд находит обоснованными исковые требования о снятии ареста с земельного участка, на котором находится объект инвестирования.

В соответствии с положениями ст. 100 ГПК РФ с ООО «Ядрома» в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах - <...> рублей.

Однако расходы по оплате государственной пошлины не подлежат компенсации, так как суд удовлетворяет исковые требования о защите прав потребителей на сумму менее <...> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Кухаренко А.Г. - удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (№) от (Дата обезличена), заключенный между ООО «Ядрома» и Кухаренко А.Г., притворной сделкой, признать данную сделку договором инвестирования строительства объекта недвижимости - жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <...>.

Взыскать с ООО «Ядрома» в пользу Кухаренко А.Г. неустойку за просрочку исполнения договора долевого участия в строительстве за период с (Дата обезличена) по (Дата обезличена) в сумме <...>) рублей.

Взыскать с ООО «Ядрома» в пользу Кухаренко А.Г. компенсацию морального вреда в сумме <...> рублей.

Взыскать с ООО «Ядрома» в пользу Кухаренко А.Г. расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> рублей

Снять арест с земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: <...>, наложенный определением Тушинского районного суда г. Москвы от (Дата обезличена).

В удовлетворении исковых требований Кухаренко А.Г. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, земельный участок - отказать.

Решение является основанием к исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о том, что земельный участок с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: <...> обременен арестом на основании определения Тушинского районного суда г. Москвы от (Дата обезличена).

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд (адрес) в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий     Ф.Г. Григорьев

Мотивированное решение составлено (Дата обезличена)