Дело № 2-359
Поступило Дата
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 ноября 2011 г. г. Искитим
Искитимский районный суд Новосибирской области в составе
Председательствующего судьи Л.А. Грибановой
При секретаре И.В.Кулебакиной
С участием представителя истицы адвоката Н.Н. Верес (ордер Номер от Дата КАИР)
С участием представителя ответчиков М.С. Токмашова
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Могильной И.Ю. к Николаеву Н.В., Нефедченко О.М. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, аннулировании регистрационной записи по сделки
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании договора купли - продажи земельного участка по адресу: <Адрес> с кадастровым Номер заключенного между Г.И. действующей по доверенности за Могильную И.Ю. и Николаевым Н.В. и Нефедченко О.М. от Дата зарегистрированного Дата недействительным, аннулировании регистрационной записи по сделке договора купли- продажи земельного участка по адресу: <Адрес> с кадастровым номером Номер из ЕГРП, аннулировании регистрационной записи в ЕГРП на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: <Адрес>, участок Номер с кадастровым Номер, мотивируя это тем, что ей на праве собственности по договору купли-продажи от Дата принадлежал земельный участок площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, участок Номер, предоставленный для строительства жилого дома. На основании Постановления Номер Главы администрации МО Чернореченского сельсовета от Дата ей было дано разрешение на строительство жилого дома. На период 2008 г. ею был возведен жилой дом площадью примерно 127 кв.м. степенью готовности 83%. У нее возникла необходимость и она обратилась с просьбой к Николаеву Н.В. и Нефедченко О.М. о займе денежных средств. С Нефедченко ею был заключен договор займа Дата, который она обязана была исполнить до Дата, но из за ряда обстоятельств исполнить не могла, Нефедченко обратился в суд с требованием о взыскании с нее долга, решением Искитимского районного суда от Дата с нее был взыскан долг. Для обеспечения исковых требований Нефедченко просил наложить запрет на отчуждение и совершении сделок с земельным участком по адресу: <Адрес>, участок Номер судом такое ходатайство было удовлетворено, было вынесено определение.
В Дата г. она обратилась с просьбой о займе денег к Николаеву Н.В., который заключил с ней договор займа, о чем ее были написаны ему расписки, но при этом он в обеспечение ее обязательств потребовал, чтобы она выдала доверенность на Г.И. доверенность, по которой она доверяла ей продать от ее имени земельный участок по адресу: <Адрес>. В свою очередь Г.И. Дата написала расписку, что обязуется не продавать участок в случае выплаты суммы. Николаев Н.В. к ней с иском не обращался, сумма долга с нее не взыскана, хотя она до настоящего времени имеет перед ним обязательства. После того как в пользу Нефедченко О.М. была взыскана сумма, он обратился в суд с тем чтобы были сняты обеспечительные меры, которые были определены судом по его заявлению при подаче искового заявления. По определению суда от Дата суд отменил обеспечительные меры в отношении земельного участка по адресу: <Адрес>. Г.И. от ее имени в соответствии с выданной на ее имя доверенности заключила договор купли-продажи от Дата земельного участка по адресу: <Адрес>, который был зарегистрирован Дата т.е. после того как были сняты по определению суда от Дата обеспечительные меры.
Договор купли- продажи земельного участка оформлен в общую долевую собственность по 1/2 на Николаева Н. В. и Нефедченко О.М., о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от Дата
Данный договор был заключен с нарушением ее законных прав и действующего законодательства поскольку земельный участок, в отношении которого совершена сделка, был не свободен, на участке уже имелся объект незавершенного строительства т.е. жилой дом готовность которого составляла 83%. Данный дом не был зарегистрирован как объект незавершенного строительства, но о том, что он имелся ответчики и третье лицо Г.И. при оформлении договора знала. О том, что объект незавершенного строительства был выстроен задолго до заключения договора купли- продажи земельного участка, т. е земельный участок не был свободен при заключении договора свидетельствует и то обстоятельство, что ОГУП «Техцентр» для оформления кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства выезжал Дата т.е. за период в Дата по Дата возвести жилой дом готовностью в 83% не реально. После получения кадастрового паспорта Николаев и Нефедченко оформили в общую долевую собственность объект незавершенного строительства расположенного жилого дома расположенного по адресу: <Адрес> по 1/2 доли на каждого, что подтверждается выпиской ЕГРП от Дата Считает, что договор купли продажи - земельного участка от Дата, зарегистрированный Дата является недействительным с силу ст. 179 ГК РФ. Оформив договор купли- продажи только земельного участка были нарушены ее права поскольку стоимость свободного участка гораздо ниже чем, когда на нем имеется объект незавершенного строительства готовностью в 83%.
Впоследствии истица исковые требования в порядке ст. 39ГПК РФ неоднократно уточняла, и окончательно в судебном заседании Дата просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли продажи земельного участка по адресу: <Адрес> с кадастровым Номер заключенный между Г.И. действующей по доверенности за Могильную И.Г., Николаевым Н.В., и Нефедченко О.М. от Дата зарегистрированный Дата, аннулировать регистрационную запись по сделке договора купли- продажи земельного участка по адресу: <Адрес> с кадастровым Номер из ЕГРП, признать отсутствующим право по ? доли у Нефедченко О.М. и Николаева Н.В. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилого дома, площадью 127.6кв. м, степень готовности 83%, расположенного по вышеуказанному адресу, признать недействительной регистрацию права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом площадь застройки 127,6 кв.м. степень готовности 83%) расположенный по адресу: <Адрес>, участок№1 на имя Николаева Н.В. и Нефедченко О.М. и аннулировать регистрационную запись в ЕГРП на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: <Адрес> с кадастровым Номер.
В судебное заседание истица не явилась, явился ее представитель адвокат Верес Н.Н. исковые требования поддержала.
Ответчики Николаев Н.В. и Нефедченко О.М. в судебное заседание не явились, явился их представитель Токмашов М.С. исковые требования не признал, пояснил, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют. Земельный участок является главной вещью, а строение является его принадлежностью. Судьба строения следует судьбе земельного участка. Когда продавался земельный участок, они знали, что там имеется объект незавершенного строительства, цена в договоре, это цена и земельного участка и незавершенного объекта, согласованная сторонами. Когда истица первый раз обратилась за займом, она передала в обеспечение земельный участок, а когда ей понадобился еще один заем, то она передала в обеспечение объект незавершенного строительства. Николаеву она должна 500 000 руб, а Нефедченко 450 000, долг до настоящего времени ею не выплачен, кому передавались деньги за земельный участок ему неизвестно, в суде была Г.И. и говорила, что деньги не передавались. Бывшему супругу было известно о совершенной сделке еще в 2009г, но мер к оспариванию ее он не принял.
Представитель 3го лица Искитимского отдела ОГУП «Техцентр НСО» С.Л., в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, ранее в судебных заседаниях поясняла. Что при разрешении данного спора полагается на усмотрение суда.
Представитель 3го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, ранее в судебных заседаниях представитель 3го лица при разрешении данного спора полагался на усмотрение суда.
3лицо Г.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще. Ранее в судебном заседании поясняла, что она проживает с Николаевым, истица должна ему деньги в пределах 500 000 рублей, до сих пор не рассчиталась, Могильная сама выдала доверенность на продажу земельного участка, говорила, что там недостроенный дом. После выдачи доверенности они еще долго ждали, что истица рассчитается с долгом, однако, не дождались и оформили сделку, деньги фактически не передавались, поскольку пошли в счет долга, считает заявление не подлежащим удовлетворению.
3лицо М.К. в судебное заседание явился. Считает заявление не подлежащим удовлетворению. Пояснил, что он является бывшим мужем истицы, брак между ними расторгнут в январе 2009г., дом строил он, он нанимал для строительства дома людей, тесть заказывал некоторые материалы, они брали кредиты в банке, занимали деньги, но он не знал, что истица занимала деньги у Николаева и Нефедченко, узнал об этом, только в данном судебном заседание, какую сумму она занимала у Николаева и Нефедченко ему неизвестно, согласия на заем данных денежных средств он не давал, но она отдавала денежные средства Николаеву, никаких мер, чтобы оспорить эту сделку он не предпринимал, он просто устал жить в долгах, представлять оценку земельного участка не желает.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд считает, что иск Могильной И.Ю. подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
Согласно ст. 153 ГК РФ «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей»
Из ст. 166 ГК РФ следует, что « Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».
В соответствии со ст. 167 ГК РФ « Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ « Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».
Как установлено в судебном заседании истица Дата заключила договор купли-продажи и приобрела в собственность земельный участок, площадью 3000кв. м, расположенный по адресу <Адрес>, участок 1. (л.д.11-13).
На основании Постановления № 222 Главы администрации МО Чернореченского от Дата на данном земельном участке истице было разрешено строительство жилого дома (л.д.17).
На Дата степень готовности жилого дома-объекта незавершенного строительства составляла 83%, что подтверждается паспортом, составленным Искитимским отделом ОГУП «Техцентр НСО» (л.д.44-62).
Дата Могильная И.Ю. выдала доверенность на имя Г.И., которую уполномочила продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ей земельный участок 3000кв. м, расположенный по адресу <Адрес> (л. д 21).
Дата Г.И., действующая в интересах Могильной И.Ю. в соответствии с выданной на ее имя доверенностью, заключила договор купли-продажи от Дата земельного участка по адресу: <Адрес> с Николаевым Н.В. и Нефедченко О.М., которые купили в общую долевую собственность в равных долях данный земельный участок за 500000 руб, уплаченных полностью Продавцу до подписания договора (л.д.30-31). Согласно выписке из ЕГРП от Дата за ответчиками зарегистрировано вышеуказанное право (л.д.8)
Кроме того, ответчики Николаев Н.В. и Нефедченко О.М. согласно выписке из ЕГРП от Дата являются правообладателями объекта незавершенного строительства, площадью застройки 127.6кв. м, степень готовности 83%, расположенного по адресу, <Адрес> в размере ? доли каждый.
Из разъяснений, содержащихся в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что « Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».
В судебном заседании установлено, что объект незавершенного строительства возводился истицей, будучи в браке с М.К. Это подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели К.С., Я.Н., об этом говорил и М.К. в судебном заседании, и это не оспорили ответчики.
В оспариваемом договоре предметом купли-продажи являлся лишь земельный участок, а об объекте незавершенного строительства речь не велась, ответчики зарегистрировали право на данный объект лишь спустя полтора месяца, доказательств, свидетельствующих о том, что указанный объект возведен ими лично, суду не представлено.
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении сделки был нарушен.
Поэтому указанную сделку следует признать недействительной в силу ничтожности и аннулировать регистрационную запись в ЕГРП о данной сделке.
Следовательно, ответчики не вправе были производить регистрацию права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <Адрес> на свое имя, поэтому подлежат удовлетворению требования истицы и о признании отсутствующим права по ? доли у Нефедченко О.М. и Николаева Н.В. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилого дома, площадью 127.6 кв. м, степень готовности 83%, расположенного по вышеуказанному адресу, признании недействительной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом площадь застройки 127,6 кв.м. степень готовности 83%) расположенный по адресу: <Адрес> на имя Николаева Н.В. и Нефедченко О.М. и аннулировании регистрационной записи в ЕГРП на вышеуказанный объект незавершенного строительства.
Таким образом, доводы представителя ответчиков, изложенные в судебном заседании, суд считает необоснованными исходя из выжеизложенного.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях необходимо взыскать расходы по госпошлине в размере 2000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, кадастровый номер которого Номер, заключенный между Г.И., действующей на основании доверенности за Могильную И.Ю., Николаевым Н.В. и Нефедченко О.М. Дата, зарегистрированный Дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о регистрации договора от Дата купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, кадастровый номер которого Номер, заключенного между Г.И., действующей на основании доверенности за Могильную И.Ю., Николаевым Н.В. и Нефедченко О.М..
Признать отсутствующим право по ? доли у Нефедченко О.М. и Николаева Н.В. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом, площадью 127.6кв. м, степень готовности 83%), расположенный по адресу <Адрес>. Признать недействительной регистрацию права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом, площадью 127.6кв.м, степень готовности 83%), расположенный по адресу <Адрес> на имя Николаева О.М. и Н.Н.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о регистрации объекта незавершенного строительства (жилой дом, площадью 127.6кв.м, степень готовности 83%), расположенного по адресу <Адрес> на имя Николаева Н.В. и Нефедченко О.М..
Взыскать с Николаева Н.В. и Нефедченко О.М. в равных долях расходы по госпошлине в размере 2000 рублей.
С мотивированным решением стороны вправе ознакомиться Дата во второй половине дня
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Л.А. Грибанова
:ад -