Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Ишим Тюменской области 02 августа 2010 года

Ишимский городской суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Шараповой Н.Ф.,

при секретаре Чикишевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Денисовой О.Ю. к Михалевой О.А. о взыскании суммы аванса за квартиру, процентов за пользование чужими денежными средствами и затрат, понесенных на ремонт жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Денисова О.Ю. обратилась в суд с иском к Михалевой О.А. о взыскании двойной суммы задатка в размере *** рублей и обращении взыскания на 1/3 доли в общей долевой собственности на квартиру. Свои исковые требования мотивировала тем, что в ноябре 2006 года ответчица предложила ей купить у нее квартиру, расположенную по адресу: (***). ДД.ММ.ГГГГ по договору о задатке, в котором были сформулированы все необходимые условия договора купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, ответчице был передан задаток в размере *** рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи был оговорен ДД.ММ.ГГГГ. Однако ДД.ММ.ГГГГ Михалева О.А. вновь обратилась к ней с просьбой увеличить задаток, объясняя это сложным финансовым положением и необходимостью решить вопрос о приобретении другого жилого помещения для своего несовершеннолетнего сына, который также являлся собственником указанной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между ней и Михалевой О.А. был заключен дополнительно договор о задатке, по которому ответчице были переданы еще *** рублей. Основной договор купли-продажи в срок, указанный продавцом, заключен не был. Фактически все это время она /истица/ с семьей проживали в вышеуказанной квартире. В мае 2007 года на ее устное требование о заключении основного договора купли-продажи ответчица потребовала увеличить сумму задатка до *** рублей, мотивируя тем, что у нее возникли какие-то проблемы с судом и все это связано с оформлением доли на ребенка в жилом доме по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей был заключен договор о задатке, в котором был оговорен порядок заключения договора купли-продажи квартиры, дана ее полная характеристика и определена ее стоимость – *** рублей. В п.6 данного договора указано, что он имеет силу предварительного договора, стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры. После получения задатка Михалева О.А. зарегистрировала ее с членами семьи в данной квартире. Пунктом 4 договора о задатке было установлено, что если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере. До настоящего времени ответчица от заключения основного договора отказывается, ссылаясь на то, что она ей не выплатила *** рублей, что составило бы полную стоимость продаваемой квартиры. Однако договором о задатке выплата данной суммы предусмотрена после регистрации основного договора купли-продажи в регистрационной палате /пункт 5 договора/.Она /истица/ готова была заключить основной договор купли-продажи с момента передачи первоначальной суммы задатка и никогда от заключения данного договора не отказывалась. В связи с чем, просила суд взыскать в ее пользу с ответчицы двойную сумму задатка в размере *** рублей, обратить взыскание на 1/3 доли в общей долевой собственности на квартиру: (***), взыскать с ответчицы расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** рублей.

В ходе рассмотрения дела истица, настаивая на иске, изменила и дополнила свои исковые требования, просит суд взыскать в ее пользу с Михалевой О.А. сумму аванса, внесенную за квартиру, расположенную по адресу: (***), в размере *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами и затраты, понесенные на ремонт вышеуказанного жилого помещения. Так, с учетом уточнений исковых требований, просит суд взыскать в ее пользу с ответчицы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере *** рублей 40 копеек и затраты, понесенные на ремонт вышеуказанного жилого помещения, в размере *** рублей 09 копеек /л.д.28, 52, 61/.

В судебном заседании истица Денисова О.Ю., настаивая на иске в полном объеме, дополнительно суду пояснила, что сделка купли-продажи жилого помещения, в срок, указанный в договоре о задатке, не состоялась по вине продавца Михалевой О.А., которая не получила согласие органа опеки и попечительства на отчуждение данного жилого помещения, принадлежащего на праве общей долевой собственности ее сыну. После вселения в квартиру Михалевых она произвела в ней ремонт на общую сумму *** рублей 09 копеек, а именно установила водонагревательный аппарат в сумме *** рублей, установила и опломбировала водяные счетчики на сумму 400 рублей, изготовила окна из ПВХ профиля и установила их в квартире на сумму *** рублей, поэтому считает, что указанные расходы ответчица должна ей возместить. При этом пояснила, что данные работы в квартире она производила по собственной инициативе, поскольку была намерена проживать в квартире, и согласие на его производство у собственников квартиры не спрашивала.

Представитель истицы – Сухарева Е.В. исковые требования ее поддержала.

Ответчица Михалева О.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела /л.д.73/, в суд не явилась, телефонограммой /л.д.74/ просит дело рассмотреть в ее отсутствие, с участием представителя – Кожуховой Л.М.. В судебном заседании по делу, ДД.ММ.ГГГГ, ответчица иск Денисовой О.Ю. не признала в полном объеме, указывая на то, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истицы Денисовой О.Ю., которая скрывалась от нее и не хотела заключать с ней договор. А потому, учитывая, что переданная ей истицей сумма в размере 815000 рублей является задатком за квартиру, то данная сумма Денисовой О.Ю. возврату не подлежит. При этом пояснила, что на момент заключения договора о задатке собственниками квартиры № ** в доме № ** по улице *** в городе <адрес> являлись она /ответчица/, ее муж и сын, в 1/3 доле каждый. В срок, указанный в договоре о задатке от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.11/, до ДД.ММ.ГГГГ, она разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение вышеуказанной квартиры не получила.

Представитель ответчицы – адвокат Кожухова Л.М., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.26/, иск Денисовой О.Ю. не признала, поддержав доводы своей доверительницы – Михалевой О.А.. Дополнительно суду пояснила, что единственной причиной незаключения в срок вплоть до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи явилось отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры № ** по адресу: (***). После этой даты от заключения указанного договора уклонялась истица, которая скрывалась от Михалевой О.А., что подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей. В настоящее время Михалева О.А., ее муж и сын, которые также являются сособственниками квартиры, продавать ее Денисовой О.Ю. не желают. Также указывает, что договор о задатке должен был быть заключен со всеми сособственниками квартиры, тогда как в данном случае он был заключен только с одной Михалевой О.А., которая на момент заключения с Денисовой О.Ю. договоров о задатке письменной доверенности от имени других сособственников на продажу квартиры не имела.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Михалев А.И. и Михалев И.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, направили представителя – Кожухову Л.М..

Представитель третьих лиц – Михалева А.И. и Михалева И.А. – Кожухова Л.М., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.75/, исковые требования Денисовой О.Ю. не признала в полном объеме по основаниям, изложенным ею в качестве представителя ответчицы Михалевой О.А..

Выслушав объяснения истицы и ее представителя, представителя ответчицы и третьих лиц, огласив показания свидетелей, изучив письменные доказательства, суд считает исковые требования Денисовой О.Ю. подлежащими частичному удовлетворению по нижеследующим основаниям.

Судом установлено, что сособственниками квартиры № ** в доме № ** по улице *** села *** <адрес> являются с ДД.ММ.ГГГГ Михалева О.А., Михалев А.И. и Михалев И.А., *** года рождения, в 1/3 доле каждый /л.д.58, 59, 60/.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен в письменной форме договор о задатке, согласно которому Михалева О.А. /продавец/ обязалась продать, а Денисова О.Ю. /покупатель/ купить благоустроенную квартиру, расположенную по адресу: (***) за *** рублей /л.д.9/. Согласно пункту 2 названного договора о задатке, до заключения настоящего договора покупатель уплачивает продавцу сумму в размере 15000 рублей. Остальная сумма в размере *** рублей уплачивается покупателем в день регистрации договора купли-продажи в регистрационной палате, который стороны обязались зарегистрировать не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами вновь был заключен в письменной форме договор о задатке, согласно которому Михалева О.А. /продавец/ обязалась продать, а Денисова О.Ю. /покупатель/ купить благоустроенную квартиру, расположенную по адресу: (***) за 850000 рублей /л.д.10/. Согласно пункту 2 названного договора о задатке, до заключения настоящего договора покупатель уплачивает продавцу сумму в размере *** рублей. Остальная сумма в размере *** рублей уплачивается покупателем в день регистрации договора купли-продажи в регистрационной палате, который стороны обязались зарегистрировать не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен в письменной форме договор о задатке, согласно которому Михалева О.А. /продавец/ обязалась продать, а Денисова О.Ю. /покупатель/ купить благоустроенную квартиру, расположенную по адресу: (***) за *** рублей /л.д.11/. Согласно пункту 2 названного договора о задатке, до заключения настоящего договора покупатель уплачивает продавцу сумму в размере *** рублей. Остальная сумма в размере *** рублей уплачивается покупателем в день регистрации договора купли-продажи в регистрационной палате, который стороны обязались зарегистрировать не позднее ДД.ММ.ГГГГ. К договору прилагается расписка Михалевой О.А. о получении денег от Денисовой О.Ю. в сумме *** рублей /л.д.12/.

В пунктах 3 и 4 вышеуказанных договоров о задатке стороны предусмотрели условие о применении в случае ненадлежащего исполнения обязательств последствий, установленных статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор /пункты 2-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации/.

В соответствии с пунктом 6 вышеуказанных договоров о задатке они имели силу предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, в сроки, установленные договорами о задатке /л.д.9, 10, 11/ (до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ), основной договор заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении. Единственной причиной незаключения в срок вплоть до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи стороны называют отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры по адресу: (***).

Из копии приказа Отдела по опеке, попечительству и охране прав детства <адрес> и <адрес> Управления по опеке, попечительству и охране прав детства Департамента социального развития <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что отчуждение квартиры по адресу: (***), было разрешено Михалевой О.А. и Михалеву А.И. только ДД.ММ.ГГГГ, при условии включения несовершеннолетнего сына – Михалева И.А., *** года рождения, в число собственников жилого дома по адресу: (***) /л.д.77/.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Ответственность, предусмотренная пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде удержания суммы задатка подлежит применению только в случаях, когда неисполнение обязательства вызвано виновными действиями одной из сторон правоотношения, обеспеченного задатком.

Суд считает, что в настоящем споре вышеуказанная норма применению не подлежит, поскольку договоры о задатке /л.д.9, 10, 11/ прекратили свое действие.

Кроме того, исходя из установленных по делу обстоятельств, а также толкования условий, заключенных между сторонами договоров о задатке /л.д.9, 10, 11/, суд приходит к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 815000 рублей является авансом, а не задатком.

Как следует из буквального толкования пунктов 2 вышеуказанных договоров о задатке /л.д.9, 10, 11/ и расписки Михалевой О.А. от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.12/, денежные суммы в размере *** рублей, *** рублей и *** рублей покупатель уплачивает продавцу до заключения настоящих договоров, то есть договоров о задатке. О том, что указанные суммы являются именно задатками и обеспечивают исполнение покупателем Денисовой О.Ю. и продавцом Михалевой О.А. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры, в самих договорах о задатке не указано. К тому же, переданная истицей ответчице за квартиру сумма денежных средств /*** рублей/ составляет почти полную стоимость продаваемой квартиры /*** рублей/, что противоречит обеспечительной функции задатка, предусмотренной пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истицы, ответчицей суду не представлено. Допрошенные в судебном заседании свидетели К.М.В., Б.О.С. и С.Н.Н. пояснили, что об обстоятельствах дела им известно только со слов ответчицы Михалевой О.А., сами они очевидцами разговора ее с истицей Денисовой О.Ю. не являлись. Напротив, как следует из объяснений представителя ответчицы – адвоката Кожуховой Л.М., единственной причиной незаключения в срок вплоть до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи явилось отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры №** по адресу: (***), которое должна была получить Михалева О.А..

Доводы представителя ответчицы о том, что после ДД.ММ.ГГГГ от заключения основного договора купли-продажи квартиры уклонялась истица, не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку обязательства, предусмотренные договорами о задатке /л.д.9, 10, 11/, прекратились ввиду того, что до окончания указанного срока основной договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, в связи с прекращением в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств, предусмотренных вышеуказанными договорами о задатке, сумма денежных средств, удержанная ответчицей Михалевой О.А. ввиду незаключения основного договора купли-продажи /815 000 рублей/, является неосновательным обогащением и подлежит возврату истице Денисовой О.Ю..

Поскольку доказательств возврата денежных средств Михалевой О.А. в материалы дела не представлено, следовательно, с нее /Михалевой О.А./ в пользу Денисовой О.Ю. надлежит взыскать денежные средства, переданные в счет оплаты квартиры № ** в доме № ** по улице *** села *** <адрес>, в сумме *** рублей.

При этом суд учитывает, что после прекращения действия договоров о задатке /л.д.9, 10, 11/ и незаключении основного договора купли-продажи сумма, переданная истицей, является неосновательным обогащением ответчицы, к этим обязательствам пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который ссылается ответчица и ее представитель, не применяется.

В силу требований пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку основной договор купли-продажи квартиры в сроки, установленные договорами о задатке (до ДД.ММ.ГГГГ), заключен не был, суд считает, что именно с этой даты Михалева О.А. узнала и должна была знать о неосновательности сбережения денежных средств, а потому на сумму, полученную ею от Денисовой О.Ю. (*** рублей) подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с п.1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Поскольку денежные средства в сумме *** рублей на день принятия решения истице ответчицей не возвращены, то суд считает обоснованным при расчете подлежащих взысканию процентов применение истицей учетной ставки банковского процента на день принятия решения – 7,75 процента годовых.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Таким образом, учитывая данные положения вышеуказанного постановления, в пользу Денисовой О.Ю. также надлежит взыскать с Михалевой О.А. проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие неправомерного их удержания в сумме 187 205 рублей 15 копеек, исходя из учетной ставки банковского процента на день принятия решения в размере 7,75 процента годовых и за весь период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

*** рублей х 7,75% : 360 = *** рублей 45 копеек х 1067 = 187 205 рублей 15 копеек, где:

*** рублей – сумма неправомерно удерживаемых ответчицей денежных средств,

7,75% - учетная ставка банковского процента на день принятия решения,

360 - число дней в году,

*** рублей 45 копеек – проценты за один день просрочки,

1067 - общее количество дней просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В остальной части иска Денисовой О.Ю. к Михалевой О.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами надлежит отказать.

Что касается исковых требований о взыскании с Михалевой О.А. затрат на ремонт жилого помещения – квартиры № ** в доме № ** по улице *** села *** <адрес> в сумме *** рублей 09 копеек, а именно расходов на установку аппарата водонагревательного проточного газового бытового в сумме *** рублей, на установку и опломбирование водяных счетчиков в сумме 400 рублей, изготовление окон из ПВХ профиля и их монтаж в квартире в сумме *** рублей, то в их удовлетворении Денисовой О.Ю. надлежит отказать, поскольку ею не представлено суду доказательств какого-либо соглашения с собственниками указанной квартиры на производство данных видов работ и ремонт жилого помещения до приобретения ею /истицей/ права собственности на данную квартиру.

К тому же, по утверждению Денисовой О.Ю., вышеуказанный ремонт в квартире она производила по собственной инициативе, поскольку была намерена проживать в квартире, согласие на его производство у собственников квартиры не испрашивала.

Ссылки истицы, как на основания взыскания затрат на ремонт, на намерения ее проживать в квартире и невозможность проживать в ней без ремонта, не имеет правового значения для рассмотрения данного спора, поскольку право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в силу требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежит его собственнику, а истица таковым собственником квартиры не являлась.

В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Следовательно, с ответчицы Михалевой О.А. в пользу истицы Денисовой О.Ю. также надлежит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей. Данные расходы являются разумными и подтверждены договором оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.13/, кассовыми чеками от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.14/, представленными и приобщенными к материалам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчицы в пользу истицы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13211 рублей 03 копейки пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 39, 56, 98, 100, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 168, 205, 329, 380, 381, 395, 429, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Михалевой О.А. в пользу Денисовой О.Ю. денежные средства в сумме *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** рублей 15 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13211 рублей 03 копейки, всего взыскать *** рублей 10 копеек.

В остальной части иска Денисовой О.Ю. к Михалевой О.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и затрат на ремонт жилого помещения в сумме *** рублей 09 копеек отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ишимский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий /подпись/ Н.Ф. Шарапова

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ишимского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении требований Денисовой О.Ю. к Михалевой О.А. о взыскании расходов на ремонт квартиры отменено, в указанной части принято новое решение с удовлетворением исковых требований.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

Исковые требования Денисовой О.Ю. удовлетворить частично.

Взыскать с Михалевой О.А. в пользу Денисовой О.Ю. денежные средства в сумме *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** рублей 15 копеек, расходы на ремонт квартиры в сумме *** рублей 09 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** рубля 37 копеек, всего взыскать *** рублей 61 копейка.

В остальной части решения суда оставить без изменения.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.