Дело № 2-114/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ишимбай 26 января 2011 года
Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тафинцева П.Н.,
при секретаре Володиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Абдрашитова И.М. к Администрации муниципального района Ишимбайский район о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Абдрашитов И.М. предъявил иск к администрации муниципального района Ишимбайский район, в котором просил признать незаконным отказ администрации муниципального района Ишимбайский район (далее администрация) о предоставлении ему в собственность земельных участков, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в районе Юрматы, со строительными номерами №№<данные изъяты> и просил обязать администрацию в течение месяца подготовить проект договора купли-продажи земельных участков, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в районе Юрматы, со строительными номерами №№ <данные изъяты> и направить договор ему для подписания.
В судебном заседании Абдрашитов И.М. в обоснование своих требований указал, что на основании постановления № главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ об организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства ДД.ММ.ГГГГ был проведен соответствующий аукцион. По результатам аукциона, оформленных в итоговом протоколе №, администрация заключила с ним договор аренды земельного участка, который был зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
На основании указанного договора администрация предоставила ему для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, расположенные на территории городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район, район Юрматы, строительные номера №№ <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ он получил разрешение на строительство, постановлением № главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден градостроительный план земельного участка. На земельном участке им активно было начато жилищное строительство, проведено электричество, отсыпана дорога, возведены частично объекты, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, а несколько домов готовятся к сдаче в эксплуатацию. Земельные участки учтёны в государственном кадастре, о чём свидетельствует присвоение им кадастровых номеров, что подтверждается кадастровыми паспортами.
Он, как арендатор земельного участка, обратился с заявлением к ответчику о предоставлении земельного участка в собственность, но письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, в просьбе было отказано на том основании, что он якобы не выполнил работы по благоустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры. В соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ он имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность. Данное решение администрации не соответствует закону и нарушает его исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, создает препятствия в жилищном строительстве, а также на него незаконно возложена обязанность в виде платежей за аренду земли, в то время как собственник земли, он бы нес существенно меньшие по величине расходы в виде земельного налога. В настоящее время арендная плата за землю составляет <данные изъяты>, что является для него непосильным и чрезмерным. Такой размер арендной платы может применяться только до момента выполнения условий, предусмотренных ЗК РФ, а именно до момента утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков. В настоящее время документация по планировке территории утверждена, земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет, и он имеет право оформить землю в собственность и уплачивать земельный налог, размер которого в десятки раз меньше размера арендной платы. Документация по планировке территории земельного участка утверждена в установленном порядке, земельные участки учтены в государственном кадастре, электросети построены и приняты в эксплуатацию, подъездные пути имеются, произведена планировка и отсыпка дороги. Проект водоснабжения на восемь домов готов, водоканал отказывает в его утверждении, мотивируя свой отказ нехваткой мощностей насосов. Данный район вообще не газифицирован, поэтому администрация разрешение данного вопроса оставила за собой. Жилые объекты на участках возведены на 80%. В соответствии с п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Им соблюдены все необходимые условия, предусмотренные законом для приобретения земельных участков в собственность.
В письме № от ДД.ММ.ГГГГ приведена «старая» редакция закона, утратившая силу. В действующей редакции закона отсутствуют такие условия, как: «строительство объектов инженерной инфраструктуры (сооружения технологического цикла, инженерные сети водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также иные объекты, созданные или предназначенные для обеспечения функционирования жилищно-коммунального комплекса населенных пунктов) и строительство внутриквартальных дорог». Он не отказывается от строительства объектов инженерной инфраструктуры и данное обязательство можно включить в договор купли-продажи земельных участков.
С заявлением, о приобретении земельного участка в собственность, он обратился в администрацию ДД.ММ.ГГГГ, поэтому, учитывая, что разрешение его вопроса затягивается длительное время, просит обязать администрацию заключить с ним договор купли-продажи земельного участка в течение десяти дней с момента вынесения решения суда.
Представитель ответчика от администрации Каримов Г.А. в судебном заседании с иском не согласился, заявив, что на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, особым условием договора предусматривалось, что Абдрашитову И.М. земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства включают в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного или иного строительства. В соответствии с разъяснениями, данными в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Абдрашитову И.М. был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
В соответствии со ст. 27 АПК РФ дело должно быть прекращено, так как оно подведомственно Арбитражному суду РБ.
Представитель ответчика от администрации Бибакова Д.Т. в судебном заседании с иском не согласилась, поддержала доводы представителя ответчика Каримова Г.А. и пояснила, что истец Абдрашитов И.М. в нарушение п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ не выполнил работы по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры. Истцом не предоставлена информация о выполнении им особых условий договора аренды земельного участка.
По инициативе ответчика в судебном заседании в качестве специалиста был допрошен главный архитектор Ш., который показал, что целью комплексной застройки является возложение на застройщика обязанности построить объекты инженерной инфраструктуры за свой счет, внутриквартальные дороги и передать их муниципальному образованию, но каким образом - на возмездной или безвозмездной основе, он не знает, это должно быть предусмотрено договором. В настоящее время проектная документация по объектам отсутствует.
Заслушав стороны, специалиста, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Абдрашитова И.М. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика, что дело подлежит прекращению, так как оно подсудно Арбитражному суду. Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
А в соответствии с ч. 2 ст. 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Из договора аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор был заключен между Администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и физическим лицом Абдрашитовым И.М.. Предметом договора явилось предоставление Абдрашитову И.М. восьми земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, расположенные на территории городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район, район Юрматы, строительные номера №№ <данные изъяты>.
Из представленных истцом суду документов следует, что на каждый земельный участок получен кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 14-28).
ДД.ММ.ГГГГ истец Абдрашитов И.М. получил разрешение на строительство восьми одноэтажных 4 комнатных кирпичных жилых домов (л.д. 29).
Постановлением главы администрации № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка № <данные изъяты>, расположенного на территории городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район, район Юрматы, строительные номера №№ <данные изъяты> (л.д. 30).
Из свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за Абдрашитовым И.М. зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по вышеуказанному адресу (л.д. 31-38).
Истец Абдрашитов И.М. обратился к ответчику с заявлением о приобретении земельного участка в собственность ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39).
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в передаче ему земельного участка в собственность (л.д.8).
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.
Если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, то это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность. Данное право основано на положениях ст. 15 и п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодексом федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика Бибаковой Д.Т., что причиной отказа Абдрашитову И.М. является нарушение им п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ, так как он не выполнил работы по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры.
Ст. 16 Федерального Закона РФ «О введении в действие градостроительного кодекса РФ» № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года, Земельный кодекс РФ был дополнен ст. 30.2, в которой определены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Частью 5 ст. 30.2 ЗК РФ предусматривалось, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Федеральным Законом РФ от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ « О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в пункте 5 статьи 30.2 слова - «строительство объектов инженерной инфраструктуры" исключены.
Суд считает необходимым согласиться с доводами истца, что ответчик в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ, отказывая Абдрашитову И.М. в оформлении земельного участка в собственность, необоснованно сослался на норму ст. 30.2 ч. 5 ЗК РФ, которая была изменена и не обязывает арендатора строить объекты инженерной инфраструктуры.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных ЗК РФ и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.
Суд не может принять довод представителя ответчика, что п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», который содержит разъяснение о том, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Вышеуказанное постановление Пленума было принято до внесения изменений в п. 4 ст. 28 ЗК РФ Федеральным законом от 10 мая 2007 года № 69-ФЗ и не может повлиять на право истца в приобретении земельного участка в собственность.
Указанная позиция вытекает и из положений п. 22 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» о том, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации. Данная правовая норма введена Федеральным законом № 212-ФЗ от 24 июля 2007 года и вступила в силу 30 октября 2007 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Абдрашитова И.М. удовлетворить.
Признать незаконным отказ от ДД.ММ.ГГГГ администрации муниципального района Ишимбайский район о предоставлении Абдрашитову И.М. в собственность земельных участков, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в районе Юрматы, со строительными номерами №№ <данные изъяты>.
Обязать администрацию муниципального района Ишимбайский район в течение десяти дней подготовить проект договора купли-продажи земельных участков, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в районе Юрматы, со строительными номерами №№ <данные изъяты> и направить его Абдрашитова И.М. для подписания.
Решение может быть обжаловано в гражданскую коллегию Верховного Суда Республики Башкортостан в течение 10 дней через Ишимбайский городской суд со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 28 января 2011 года.
Судья подпись П.Н.Тафинцев
Решение не вступило в законную силу