Дело № 2-649/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 августа 2012 года                                                                   г. Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Идрисова Я.Х., с участием

истца Чакиной А.И., представителя истца - адвоката Рябовой И.А., ордер №, удостоверение №,

ответчиков Магасумова И.М., Магасумовой М.Ю., представителя ответчиков - адвоката Ямбулатовой Н.М., ордер №, удостоверение №,

ответчика Каримовой О.А.,

представителя отдела по опеки и попечительства Амировой В.Н.,

представителя ОАО Сбербанка РФ - Амировой Л.Р.,

при секретаре Лотохиной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чакиной А.И., действующей в интересах <данные изъяты> Ф. Т. к Магасумову И.М., Магасумовой М.Ю., Каримовой О.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Чакина А.И. в интересах <данные изъяты> Ф. Т. обратилась в Ишимбайский городской суд с иском к Магасумову И.М., Магасумовой М.Ю., Каримовой О.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в обоснование которого указала следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Ф. Т., ДД.ММ.ГГГГг.р., действующим с согласия опекуна Чакиной А.И., именуемым в дальнейшем «Продавец», и ответчиками Магасумовым И.М. и Магасумовой М.Ю., именуемыми «Покупатели», был заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной.

Согласно п. 1.1 договора Продавец продает Покупателю в общую долевую собственность комнату, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3 указанного договора расчет между Покупателями и Продавцом производится в два этапа. Сумма в размере <данные изъяты> выплачивается Покупателем до подписания договора за счет собственных средств наличными денежными средствами. Окончательный расчет в размере <данные изъяты> должен быть произведен наличными денежными средствами, за счет кредитных средств в течении 30 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемую комнату.

ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение условий договора, передав ответчикам комнату, расположенную по адресу: <адрес>, истец свои обязательства по договору купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной выполнил в полном объеме. Ответчики приняли вышеуказанное жилое помещение и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировали свое право общей долевой собственности на указанную комнату.

Однако в нарушении обязательств, предусмотренных п. 3 договора, денежные средства в размере <данные изъяты> за проданную комнату ответчиками фактически переданы не были.

При обращении к ответчикам, с устной претензией о передаче денежных средств за комнату, Магасумовы пояснили, что денежные средства на общую сумму <данные изъяты> были переданы Каримовой О.А. - директору агентства недвижимости «<данные изъяты>», которая занималась подготовкой пакета документов для оформления сделки купли-продажи и составлением вышеуказанного договора.

Ответчиками были существенно нарушены условия договора купли-продажи, а именно не выполнены обязательства по передаче денежных средств в размере <данные изъяты> непосредственно продавцу.

Кроме того, в нарушение требований ст. 37 ГК РФ, предусматривающей необходимость получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства на оформление сделок с недвижимостью с участием <данные изъяты>, истцом и ответчиками не были надлежащим образом оформлены разрешения органа опеки и попечительства. Постановлением администрации муниципального района Ишимбайский район № «О продаже жилья Ф. Т.» от ДД.ММ.ГГГГ, переданное истцу директором агентства недвижимости Каримовой О.А. для оформления сделки по продаже принадлежащей Ф. Т. спорной комнаты, оказалось поддельным.

При таких обстоятельствах, считает, что сделка по оформлению договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между Ф. Т., ДД.ММ.ГГГГг.р., действующим с согласия опекуна Чакиной А.И. и Магасумовым И.М., Магасумовой М.Ю., действующие за себя и своих <данные изъяты> детей М. Э., М. М., не соответствует требованиям закона, является ничтожной.

Просит признать сделку по оформлению договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между Ф. Т., ДД.ММ.ГГГГг.р., действующим с согласия опекуна Чакиной А.И. и Магасумовым И.М., Магасумовой М.Ю., действующие за себя и своих <данные изъяты> детей М. Э., М. М., недействительной (ничтожной) и применить последствия недействительности сделки приведя стороны в первоначальное положение. Взыскать с ответчиков Магасумова И.М., Магасумовой М.Ю. в пользу Чакиной А.И. уплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты>, расходы на услуги представителя в сумме <данные изъяты>.

В судебном заседании истица Чакина А.И. исковые требования поддержала и просила удовлетворить. При этом пояснила, что фактически комнату продавала за <данные изъяты>, но агентство недвижимости «<данные изъяты>» в лице Каримовой О.А. оформила договор купли-продажи на сумму <данные изъяты>, в связи с чем, в иске ошибочно указана сумма. Через две недели, после подписания и сдачи документов в регистрационную палату, она обращалась к Магасумовым с требованием выплатить ей денежные средства за проданную комнату, в сумме <данные изъяты>. Ответчики Магасумовы ответили, что деньги с банка они получили и отдали Каримовой О.А.. Оформлением всех документов занималась Каримова О.А., однако доверенность на получение денег по сделке, ей не выдавала. В присутствии Магасумовых она также требовала деньги у Каримовой О.А., последняя ответила, что денег у нее нет, при этом не оспаривала факт получения <данные изъяты> за проданную комнату. В связи с тем, что Каримова О.А. ввела ее в заблуждение, <данные изъяты> Ф. Т. по ее вине не имеет регистрации, жилья, остался без крыши над головой и денег за проданную комнату. Разрешение на продажу комнаты с отдела опеки и попечительства ей предоставила Каримова О.А.. Не знала, что нужно было лично обращаться в отдел опеки и попечительства за получением постановления, разрешающего продажу комнаты. О том, что постановление администрации муниципального района Ишимбайский район № от ДД.ММ.ГГГГ оказалось поддельным, узнала в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. В интересах <данные изъяты> Ф. Т. просит удовлетворить ее требования. На возврат денег за проданную комнату не согласна, поскольку на сумму <данные изъяты> в настоящее время равноценную комнату купить не представляется возможным, из-за роста цен на жилье. Кроме того, купленная квартира от Л. У., решением суда отобрано у нее.

Представитель истца - адвокат Рябова И.А. исковые требования Чакиной А.И. поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Магасумов И.М. исковые требования Чакиной А.И. не признал, просил в ее удовлетворении отказать. При этом суду показал, что Чакина А.И. в регистрационной палате сама присутствовала и подписывала договор купли-продажи. По условиями договора, после получения свидетельства о праве собственности на комнату, в течение 30 дней должны были передать деньги Чакиной А.И.. Однако при оформлении документов исходя из общения Каримовой О.А. и Чакиной А.И., полагал, что они давно знакомы и у них доверительные отношения, в связи с чем, полученные деньги с банка в сумме <данные изъяты>, подлежащие передаче за купленную комнату Чакиной А.И., передал Каримовой О.А., Не оспаривает, что действительно через две недели после подачи документов в регистрационную палату, Чакина А.И. звонила, требовала деньги у них. Ей объяснили, что деньги передали в агентство недвижимости «<данные изъяты>», лично Каримовой О.А. С целью урегулировать спорные отношения, с Чакиной А.И. встретились в агентстве у Каримовой О.А., последняя признала факт получения у них денег в сумме <данные изъяты> и написала об этом расписку. Также пояснил, что за получением разрешения на покупку комнаты с залогом в отдел опеки и попечительства не обращался, указанное постановление предоставила им сотрудник агентства «<данные изъяты>» М. А., которая сопровождала их при оформлении сделки. В настоящее время в спорной комнате никто не проживает, данное жилье ими было приобретено, что вложить материнский капитал, поскольку полагали, что в будущем действие материнского капитала будет отменено.

Ответчик Магасумова М.Ю. исковые требования Чакиной А.И. не признала по доводам, изложенным Магасумовым И.М.. При этом пояснила, что Чакина А.И. все условия договора прочитала, собственноручно подписала. Также Чакина А.И. знала о времени и месте получения ими денег в банке, однако в этот день к ним не обращалась, в связи с чем, считает, что в иске должно быть отказано.

Представитель ответчиков - адвокат Ямбулатова Н.М. исковые требования Чакиной А.И. не признала, просила в ее удовлетворении отказать.

При этом пояснила, что ответчики Магасумовы являются добросовестными приобретателями жилого помещения. В соответствии с п. 3.1 постановление Конституционного Суда РФ № 6-П от 21 апреля 2003 года, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Считает, что исковые требования Чакиной А.И. не могут быть удовлетворены, поскольку Магасумовы являются добросовестными приобретателями жилого помещения. Также полагает, что поддельность постановлений о разрешении купли-продажи жилого помещения, не должно ущемлять права ответчиков, поскольку договор был оформлен по добровольному волеизъявлению истца.

Ответчик Каримова О.А. исковые требования Чакиной А.И. не признала, просила в его удовлетворении отказать, поскольку Магасумовы являются добросовестными приобретателями жилого помещения. При этом пояснила, что действительно она работала руководителем агентства недвижимости «<данные изъяты>», в настоящее время находится под стражей по приговору суда. Все документы по продаже комнаты Ф. Т., оформляла сотрудник агентства М. А.. Она получала постановление администрации муниципального района Ишимбайский район о разрешении продажи комнаты <данные изъяты> Ф. Т.. Не оспаривает, что получила от Магасумовых <данные изъяты> денег за проданную комнату, принадлежащую Ф. Т., но их Чакиной А.И. не передала, поскольку эти деньги были направлены на приобретение дома по другой сделке. Подтверждает, что Чакина А.И. просила у нее деньги от продажи комнаты. Деньги не были переданы, поскольку оформляли покупку квартиры у Л. У. на имя Ф. Т.. Деньги у Магасумовых за комнату получала по договору об оказании услуг, полагает, что доверенности на получение денег, ей не требовалось.

Представитель ОАО Сбербанка России Амирова Л.Р. не согласилась с доводами иска Чакиной А.И., просила отказать. При этом пояснила, что в соответствии с п.4.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Чакина А.И. в случае не получения денежных средств за жилую комнату имела право требовать расторжения договора, в течение 5 дней, с даты сдачи документов в уполномоченные органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо в течение 15 дней, считая с даты регистрации перехода права собственности покупателем. Эти сроки Чакиной А.И. не соблюдены, в связи с чем, ее требования не подлежат удовлетворению.

Представитель отдела по опеки и попечительства Амирова В.Н. исковые требования Чакиной А.И. поддержала, в интересах ребенка <данные изъяты> Ф. Т., просила признать сделку по оформлению договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между Ф. Т., ДД.ММ.ГГГГг.р., действующим с согласия опекуна Чакиной А.И. и Магасумовым И.М., Магасумовой М.Ю., действующие за себя и своих <данные изъяты> детей М. Э., М. М., недействительной (ничтожной) и применить последствия недействительности сделки приведя стороны в первоначальное положение. Поскольку при продаже комнаты по указанному адресу, отделом по опеки и попечительства предварительное разрешение Чакиной А.И., Магасумовым на куплю-продажу комнаты, не выдавалось. Имеющиеся постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении продажи и покупки жилья, выданные на имя Чакиной А.И., Магасумовым, администрацией муниципального района Ишимбайский район, не выдавались. По указанным номерам, были вынесены иные постановления. Также пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ все разрешения отделом опеки и попечительства выдаются опекунам и попечителям только при их личном обращении к ним, в связи с чем, считает, что представитель агентства недвижимости не мог получить разрешение на продажу и покупку спорного жилого помещения.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ на судебное заседание не явился, направил письмо о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав мнение участников процесса, изучив письменные материалы гражданского дела, исследовав материалы гражданского дела №, суд находит исковые требования Чакиной А.И. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от ДД.ММ.ГГГГ, Ф. Т., действуя с согласия опекуна Чакиной А.И., продал за <данные изъяты> комнату, расположенную по адресу: <адрес>. В судебном заседании установлено, что фактически комната продавалась за <данные изъяты>. Магасумовы денежные средства за купленную комнату, Чакиной А.И. не передали.

Согласно акту приема-передачи денег по перечислению от ДД.ММ.ГГГГ, продавцы Магасумовы передали денежные средства в размере <данные изъяты> за покупку комнаты директору агентства недвижимости «<данные изъяты>» Каримовой О.А.

В судебном заседании ответчики Магасумовы, Каримова О.А. не оспаривали факт не получения Чакиной А.И. денег за проданную комнату.

Таким образом, судом установлено, что по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства Магасумовыми в счет покупки комнаты по адресу: <адрес>, в сумме <данные изъяты> истцу Чакиной А.И. не передавались.

В соответствии со ст. 450ч.2 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Факт не передачи ответчиком денежных средств продавцу за проданную комнату, является существенным нарушением прав истца Чакиной А.И. и <данные изъяты> Ф. Т., в связи с чем, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Ф. Т. в лице опекуна Чакиной А.И. и Магасумовыми, подлежит признанию недействительным.

Наряду с указанным выше основанием, суд считает признать сделку недействительной в связи с нарушением требований ст. 37 ГК РФ.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества, подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

Из анализа, приведенных выше правовых норм следует, что по смыслу ст. 168 ГК РФ сделки, совершенные родителями, усыновителями и попечителями без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда истребование такого разрешения необходимо по закону, ничтожны в том случае, если они повлекли за собой уменьшение имущества подопечного или иного ущемления прав <данные изъяты>.

Судом установлено, что сделка по оформлению договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от ДД.ММ.ГГГГ, между Ф. Т., действующим с согласия опекуна Чакиной А.И. и Магасумовыми на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, произведена сторонами при помощи сотрудников агентства недвижимости «<данные изъяты>» в нарушение требований ст. 37ч.2 ГК РФ, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, в связи с чем, изначально была недействительна (ничтожна). Поскольку по представленным материалам, показаниям представителя отдела по опеки и попечительства Амировой В.Н., постановления администрации муниципального района Ишимбайский район № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении продажи и покупки спорной квартиры, не выносились.

Таким образом, проанализировав все доказательства в совокупности и учитывая, что оспариваемый договор заключен с ответчиками Магасумовыми, суд приходит к выводу, что исковые требования Чакиной А.И. к Магасумовым о признании сделки недействительной (ничтожной) подлежат удовлетворению. Поскольку оспариваемая сделка, заключенная без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, привела к ущемлению жилищных прав ребенка сироты.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина в сумме <данные изъяты>, уплаченная истцом, подлежит взысканию солидарно с ответчиков Магасумова И.М., Магасумовой М.Ю. в пользу Чакиной А.И.

Исковые требования Чакиной А.И. о взыскании расходов на услуги представителя не подлежат удовлетворению, поскольку документов о том, что истица понесла расходы на сумму <данные изъяты> на услуги представителя, истцом и представителем истца, в суд не представлены.

Исковые требования Чакиной А.И. к ответчику Каримову О.А. не подлежат удовлетворению, поскольку данных о том, что Каримова О.А. заключала какие-либо договора с Чакиной А.И., имела обязательства перед истицей, суду не представлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Чакиной А.И. - удовлетворить частично.

Признать сделку по оформлению договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между Ф. Т., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующим с согласия опекуна Чакиной А.И., и Магасумовым И.М., Магасумовой М.Ю., действующих за себя и как законные представители своих <данные изъяты> детей М. Э. и М. М., недействительной (ничтожной) и применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение.

Взыскать солидарно с ответчиков Магасумова И.М., Магасумовой М.Ю. в пользу Чакиной А.И. уплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

В остальной части иска Чакиной А.И. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение будет изготовлено 22 августа 2012 года.

Судья              Я.Х.Идрисов.

Решение не вступило в законную силу.