РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
**/**/**** года г.Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе
председательствующего судьи Лозневой Н.В.,
при секретаре Фатовой Т.Н.,
с участием помощника прокурора Иркутского района Семеновой Е.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело ** по иску Ист к Отв1, Отв2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш, М, администрации ... муниципального образования, администрации ... муниципального образования о признании ордера недействительным, признании договора найма незаключенным, признании договора купли-продажи ничтожным, о выселении, вселении, ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности,
установил:
Ист обратилась в суд с исковыми требованиями о выселении Отв1 со всеми зависящими от него лицами из квартиры, расположенной по адресу- ..., ..., ..., ... ...; и о её вселении в эту же квартиру.
В обоснование искового заявления Ист указала на то, что она являлась воспитанницей Школы - интернат ** ... области с **/**/**** года по **/**/**** года на полном государственном обеспечении. Согласно Постановлению ... сельской администрации ... ... от **/**/**** года ** «Об определении в государственные детские учреждения несовершеннолетних Ист», квартира **, расположенная в ... по ... в ..., ..., ..., сохраняется за истцом и её братом Н, и который в настоящее время отбывает наказание в исправительной колонии.
Отв1, по мнению истицы, проживает в спорной квартире незаконно, так как из письма ... сельской администрации директору ** ... от **/**/**** года видно, что её мать Пм обращалась в правление Колхоза «...» с заявлением об обмене спорного жилого помещения на квартиру, принадлежащую ответчику. Несмотря на отсутствие, каких либо документов, позволяющих провести указанный обмен, Отв1 вселился в спорное жилое помещение и до настоящего времени в нем проживает.
Истица утверждает, что она неоднократно обращалась к ответчику с требованиями освободить незаконно занимаемое жилое помещение, однако, он отказывается освободить спорное жилое помещение, чем нарушает права истицы, предусмотренные ФЗ № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
Впоследствии истица предъявила дополнительные исковые требования, указав, она просит признать ордер, выданный КСХП «...» Отв1 на спорную квартиру, недействительным ; признать договор найма на спорную квартиру незаключенным; договор купли- продажи квартиры, заключенный между Отв1 и КСХП «...» ничтожным; выселить из спорной квартиры Шг, М, н/летнего Ш со весим зависящими от них лицами без предоставления жилого помещения, её-вселить в спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований Ист указала на то, что у Отв1 на момент вселения и в настоящее время отсутствует обменный ордер, иные документы, позволяющие провести обмен жилых помещений. В ордере, выданном Отв1 КСХП «...» на спорную квартиру, не указана дата его выдачи, а также отсутствует название населенного пункта, в котором находится квартира по ...1. Кроме того, ордер выдан на фактически занятое помещение, поскольку в похозяйственной книге, в спорном жилом помещении фактически проживают истец и её брат. Данное право никем не прекращено. Истица считает, что КСХП «...» не вправе был выдавать ордер на спорное жилое помещение, поскольку оно закреплено за истцом, соответственно, данный ордер является недействительным и не является правоустанавливающим документом на вселение. Договор купли-продажи оформлен ненадлежащим образом, отсутствует дата заключения договора, также в договоре не указан адрес квартиры, проданной Отв1, в связи с чем, невозможно идентифицировать указанную квартиру в договоре со спорной квартирой, договор не зарегистрирован в УФРС по ..., не учтен факт, что данная квартира закреплена за истцом. Данный договор в силу закона является ничтожным, и ответчики незаконно занимают спорную квартиру, нарушают права истца.
Ответчик Отв1 заявил ходатайство о том, что истица пропустила срок исковой давности, так как о совершенном обмене ей было известно с 2001 г. В судебном заседании Отв1 уточнил, что Ист пропустила срок исковой давности по требованиям о признании недействительным ордера и договора найма жилого помещения не заключенным, так как о нарушении права Ист стало известно в 2001 году.
В судебном заседании истица, её представитель С, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении. И далее истица Ист суду пояснила, что она и её брат Н являются приемными детьми Пм и Ип Жилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., ..., ...1 было предоставлено её отцу в связи с трудовыми отношениями в КСХП «...» в 1987 году. В 1993 году отец умер, мать была парализована, поэтому она и её брат были определены в школу-интернат до достижения совершеннолетия. В школе-интернате находилась до 1999 года, после чего поступила в ПТУ, обучение в котором закончила в 2001 году. В 2000 году обратилась в ... администрацию ..., где ей сообщили, что спорное жилое помещение занято, в квартире проживает Отв1 со своей семьей. Раньше не обращалась в суд за защитой своих нарушенных прав, в связи с тем, что училась, пыталась устроиться на работу, искала жилье, а также адвоката, который бы смог помочь в возникшей ситуации. В 2005 году начала заниматься вопросом по освобождению ответчиками жилого помещения, закрепленного за ней, обращалась в ОВД ... по поводу выселения ответчиков из спорного жилого помещения. В период нахождения в интернате она приезжала к матери в гости вместе с братом, мать им говорила, что она произвела обмен на однокомнатную квартиру по адресу: ..., ...3, так как в большом доме ей было тяжело проживать, вести хозяйство, в связи с парализацией. Впоследствии мать познакомилась с мужчиной, и уехала вместе с ним, а квартиру по ...3 сдала. В настоящее время в квартире проживают другие лица. В 2001 году обращалась в администрацию ... МО по поводу занятия спорного жилого помещения ответчиками, однако, в помощи ей было отказано, по мотиву того, что ничем ей помочь не могут.
В настоящее время она проживает в комнате общежития по месту работы; желает вернуть спорное жилое помещение, которое принадлежит ей на законных основаниях, так как нарушены её права и права брата, поскольку другое жилое помещение администрация не может ей предоставить, настаивает на том чтобы ей вернули именно спорную квартиру. Полагает, что проживание ответчиков в квартире нарушает её права.
О наличии документов, имеющихся у Ш и М ей стало известно только в ходе судебного разбирательства, когда ответчики по запросу суда представили документы на квартиру; поэтому считает, что срок исковой давности ею не пропущен.
Представитель истицы С пояснил суду, что договор купли-продажи, заключенный с Отв1 не соответствует закону, данная сделка является ничтожной. В договоре отсутствуют дата, адрес жилого помещения, доказательства оплаты. Основания для вселения ответчиков в спорное жилое помещение отсутствуют, такого основания у них никогда не было. Ордер на спорное жилое помещение не может являться основанием для вселения. Документы, представленные в материалы дела ответчиками, не соответствуют требованиям закона. Кроме того, Отв1 знал, что спорное жилое помещение закреплено за истцом и её братом, что подтверждается ответом администрации ... МО.
Ответчики Отв1, Отв2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш, требования, заявленные истицей, не признали. И далее Отв1 суду пояснил, что в связи с трудовыми отношениями в 1996 году ему было предоставлено жилое помещение по адресу: ..., ...3. В 1997 году к нему обратилась мать истицы Пм с предложением произвести обмен квартир. Он посмотрел квартиру, в которой проживала Ист, и согласился. Вместе с Пм пришли к председателю КСХП «...», где Пм подписала заявление об обмене жилыми помещениями. У него забрали ордер на квартиру, расположенную по адресу: ..., ...3 и выдали ордер на квартиру по адресу: ..., ...1. Он со своей семьей вселился в квартиру, а позднее между ним и КСХП «...» был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. С 1997 года он и его семья проживают в спорной квартире, за которую он уплатил денежные средства по договору, путем вычета из заработной платы в размере 16 248 рублей. На момент обмена жилых помещений он знал, что у Пм есть дети, однако не знал, что спорная квартира закреплена за детьми. О данном факте узнал только в 2001 году, когда ему сообщили об этом из администрации ... МО. Кроме того, Отв1 настаивает на том, что истица пропустила срок исковой давности, так как истице было известно о том, что он со своей семьей проживает в спорном жилом помещении и нарушает её права как сироты, однако, Ист не обратилась в суд в установленные законом сроки.
Ответчица Отв2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш повторила доводы возражений, заявленные Отв1, дополнив, что заявление об обмене писала она в присутствии Пм, однако, заявление было подписано непосредственно Пм
Ответчик Администрация ... муниципального образования в лице представителя А требования, заявленные истицей, не признал, суду пояснил, что договор, заключенный с Отв1 является действительным. Ист неоднократно предлагалось решить спорный вопрос мирным путем. Ей было предложено три варианта квартир: в д.... - одну часть двухквартирного жилого дома, комната в общежитии по ... в ..., и деревянный дом в .... Однако истицу всегда что-то не устраивало, она отказалась от всех предложенных вариантов. В настоящее время свободного жилья в ... администрации нет.
Н, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в настоящее время отбывает наказание в местах лишения свободы, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, требования, заявленные Ист, поддерживает в полном объеме.
Ответчики М, администрация ... МО, третьи лица на стороне ответчика не заявляющие самостоятельные исковые требования Св, Ср, Гн,Га извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились; об отложении судебного разбирательств суд не просили.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле и заключения пом. Прокурора Семеновой Е.Н., не возражающей рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, суд считает необходимым рассмотреть дело при имеющейся явке в соответствии со ст. 167 ч.3 ГПК РФ; признав причину неявки указанных лиц неуважительными.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, заслушав заключение пом. Прокурора Семеновой Е.Н., считавшей, что требования истицы подлежат удовлетворению в связи с тем, что нарушены её права как сироты, а срок исковой давности ею не пропущен, суд приходит к выводу, что исковые требования, заявленные истицей, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В материалах дела имеется заявление от Пм, адресованное в Правление КСХП «...» **/**/**** года, в котором мать истицы просила разрешение на обмен квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ...1 на квартиру меньшей площадью, расположенной по адресу: ..., ..., ...3 л.д.52, 1 т.).
Как пояснила, ответчица Отв2, заявление было написано её рукой, а А только его подписала; при этом, А была в нормальном состоянии, осознавала свои действия и последствия совершенных действий, так как сама желала совершение обмена.
В материалах дела имеется ордер на получение колхозной служебной квартиры Отв1 по ...1 ( л.д 27, 1 т.), однако, указанный ордер не является обменным ордером, и его выдача не влечет признания за Ш законных прав пользования спорным жилым помещением.
В силу ст. 48 ЖК РСФСР, действовавшей на момент фактического обмена между Ист и Ш, ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в судебном порядке в случае нарушения прав других граждан ….
В силу ст. 67 ЖК РСФСР, действовавшей до **/**/**** года, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК.
Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Обмен жилого помещения в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия (ст. 69 ЖК РСФСР).
В силу ст. 71 ЖК РСФСР соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов (исполнительными органами местного самоуправления).
Таким образом, нормами жилищного законодательства, действовавшими на момент возникновения спорных правоотношений, были четко определены как обязательные для осуществления обмена условия, так и момент, с которого соглашение об обмене жилыми помещениями считалось заключенным.
Кроме того, суд не может согласиться с доводами представителя ответчика Ш в той части, что между Ист и Ш фактически состоялся обмен, т.е между ними достигнуто было соглашение об обмене, поскольку Законом (ст. 71 ЖК РСФСР) был четко определен момент вступления в силу соглашения об обмене. Такое соглашение вступало в силу лишь с момента выдачи обменных ордеров.
Таким образом, до получения обменных ордеров, которые в силу ст. 47 ЖК РСФСР являлись единственным основанием для переезда в обмениваемые жилые помещения, любая из сторон в любой момент могла отказаться от производства обмена.
При этом вышеприведенные нормы жилищного законодательства, которые являлись специальным Законом, регулирующим вопросы обмена жилыми помещениями, не допускали легализации фактически совершенного обмена путем понуждения какой-либо из сторон получить обменный ордер, в случае если эта сторона отказывалась сделать это добровольно.
Необходимо учитывать, что само по себе фактическое переселение сторон в обмениваемые жилые помещения и проживание в этих помещениях, сколь длительным бы оно ни было, не может породить у них прав на эти помещения, поскольку не получив в установленном порядке обменные ордера, стороны так и не совершили юридически значимого действия, влекущего вступления в силу их соглашения об обмене.
Не могут быть признаны состоятельными также и ссылки ответчиков на имевшее место разрешение наймодателя на производство обмена жилыми помещениями, поскольку даже в случае наличия такого разрешения данное условие являлось хотя и необходимым, но отнюдь не достаточным для производства обмена жилыми помещениями.
Так, согласно вышеприведенных норм жилищного законодательства одним из обязательных условий для осуществления обмена жилыми помещениями являлось письменное согласие на данный обмен членов семьи нанимателя обмениваемого жилого помещения. Обмен происходит с письменного согласия нанимателя и всех членов его семьи, в том числе, временно отсутствующих, но сохраняющих право на жилое помещение ; для обмена жилыми помещениями, находящимися в пользовании лиц, над которыми установлена опека, требуется согласие органа опеки и попечительства.
Судом достоверно установлено, что Ист и Н в соответствии с Постановлением Главы Уриковской администрации ** от **/**/****года были определены в государственные детские учреждения на полное государственное обеспечение, так как мать - инвалид 1 группы, согласно выписке аз акта освидетельствования от **/**/****г. нуждалась в постоянном постороннем уходе (л.д 181, 1 т.); отец умер **/**/**** г. ( л.д 157, 1 т.); согласно справкам на л.д 144, 152, 1 т. истица и её брат являлись воспитанниками школы-интерната ** в ... области с **/**/**** года ; при этом, истица находилась в интернате по **/**/**** года, после чего выбыла в ПУ **.
На основании Постановления Главы ... сельской администрации ** от **/**/**** года жилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., ..., ...1 закреплено за несовершеннолетними Ист и Н ( л.д 5, 1 т.).
В соответствии со ст. 8 ФЗ РФ «О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ГАРАНТИЯХ ПО СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКЕ ДЕТЕЙ-СИРОТ И ДЕТЕЙ, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ»дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Согласно ст. 149 Семейного кодекса РФ, действовавшей на период фактического обмена, дети, оставшиеся без попечения родителей и находящиеся в воспитательных учреждениях, лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты населения и других аналогичных учреждениях, имеют право на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, а при отсутствии жилого помещения имеют право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.
При совершении обмена между Пм и Отв1 согласие опеки и попечительства не было получено, а с учетом положений Закона РФ «О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ГАРАНТИЯХ ПО СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКЕ ДЕТЕЙ-СИРОТ И ДЕТЕЙ, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ», необходимо признать, что права Ист, являвшейся на момент совершения обмена несовершеннолетней, были нарушены.
Нарушение прав истицы привело к тому, что в настоящее время истица не имеет никакого жилья; как пояснил представитель администрации ... МО, в настоящее время свободного жилья на территории ... МО администрация не имеет, соответственно, иное жилье Ист не может быть предоставлено.
В соответствии со ст.12 ГК РФ защита нарушенного права истицы на спорное жилое помещение должно быть осуществлена путем восстановления положения, существования до нарушения права, а также путем признания оспоримой сделки недействительной …
Учитывая, что при выдаче ордера Отв1 на получение спорной квартиры (л.д 27, 1 т.) были нарушены права несовершеннолетней истицы и её брата, а ордер был выдан в нарушение требований ст.48, 71,73,74 ЖК РСФСР, указанный ордер необходимо признать недействительным.
В соответствии со ст. 51 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
В договоре найма жилого помещения определялись права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями.
Поскольку указанные в ст. 51 ЖК РСФСР условия не соблюдены, следует согласиться с истицей, что договор найма спорного жилого помещения с Отв1 является незаключенным.
В материалы дела представлено решение правления КСХП «...» от **/**/**** года, по которому Отв1 правление колхоза решило продать Отв1 жилой дом, расположенный по адресу: ..., ..., ...1 по договорной цене 16 248 рублей в рассрочку на три года л.д.27, 1 т.), после чего, был заключен договор купли-продажи, в котором не указана ни дата его подписания, ни адрес жилого помещения л.д.28,1т.). По обязательству члена индивидуального заемщика, представленному ответчиком в материалы гражданского дела, погашение ссуды за приобретенный жилой дом он произвел в 2002 году л.д.29, 1т). Факт оплаты за данный жилой дом подтверждается и квитанцией ** от **/**/**** года л.д.26 а, 1т.).
Суд считает, что имеющийся у ответчика Отв1 договор купли- продажи не может иметь для него правовых последствий.
В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 6 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Федеральный закон от **/**/**** "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введен в действие **/**/****г.
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи между КСХП «...» и Отв1( без даты )был заключен на основании решения правления от **/**/**** г., значит, к указанной сделке должны быть применены правила ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Поскольку договор купли- продажи в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, в соответствии с ч.1 ст. 165 ГК РФ договор следует признать ничтожным и не порождающим никаких прав и обязанностей в отношении предмета спора, в связи с чем не имеется оснований полагать, что Отв1с членами семьи проживает в спорной квартире на законных основаниях.
Последствием признания ордера недействительным и признания сделки ничтожной в силу требований ст. 48, 100 ЖК РСФСР является обязанность ответчиков Отв1, Отв2, М, Ш, интересы которого представляет Отв2, освободить спорную квартиру путем выселения без предоставлении другого жилого помещения, так как судом установлено, что ответчики вселились в спорное жилое помещение, ранее закрепленное за несовершеннолетними детьми, при отсутствии каких-либо правовых оснований, т.е в установленном законом порядке ордер на право занятия спорной квартирой Ш не был получен,
Согласно выписке из похозяйственной книги, домовладение, расположенное по адресу: ..., ..., ...1 числится за Отв1 л.д.31,1т), в котором он зарегистрирован и проживает с 1997 года л.д.32, 1 т.). Вместе с ним по указанному адресу проживают и зарегистрированы: жена - Отв2, М - сын и Ш - сын л.д.171, 1 т.).
Однако наличие указанных документов не является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований Ист, так как в результате незаконного занятия ответчиками спорной квартиры Ист осталась без жилья, не смотря на то, что указанное жилое помещение было закреплено за нею более 15 лет назад.
В ходе рассмотрения данного дела ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требования о признании недействительным ордера, о признании договора найма жилого помещения незаключенным.
Суд соглашается с доводами истицы в той части, что срок исковой давности ею не пропущен.
Как указано в ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права.
Судом установлено, что истица Ист на основании Постановления Главы Уриковской сельской администрации ** от **/**/**** года находилась в государственном учреждении, а жилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., ..., ...1 было закреплено за несовершеннолетними Ист и Н ( л.д 5, 1 т.). До настоящего времени право пользования Ист и Н не прекращено.
Основания, по которым ответчик Отв1 занимает спорную квартиру, истице стали известны только в ходе судебного разбирательства, о чем непосредственно свидетельствуют материалы дела.
Так, из материалов дела следует, что истица первоначально обратилась в суд **/**/****года( л.д 3-4, 1т.); судьей было назначено предварительное судебное заседание на **/**/****года ( л.д 1, 1т.), и только в ходе предварительного судебного заседания **/**/****года ответчиком были представлены документы (л.д 54, 1т.), с которыми истица ознакомилась и после ознакомления с которыми, **/**/****года истица представила суду уточненное исковое заявление ( л.д 81-83, 1 т.). С учетом того, что документы, на основании которых Отв1 вселился в квартиру, стали известны истице **/**/**** г., а в суд с исковыми требованиями, по которым заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности, она обратилась **/**/****года, суд считает, что срок исковой давности ею не пропущен.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд
решил:
исковые требования Ист удовлетворить- признать недействительным ордер, выданный Отв1 ( без даты и адреса), признать ничтожным договор купли- продажи между СХПК «...» и Отв1 ( без даты), признать незаключенным договор найма жилого помещения по адресу..., ..., ... ....; выселить Отв1, Отв2, М, Ш из квартиры ** дома ** по ... в ... района без предоставления другого жилого помещения; Ист вселить в квартиру ** дома ** по ... в ... района.
В удовлетворении ходатайства Отв1 о пропуске Ист срока исковой давности- отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 суток со дня изготовления мотивированного текста решения.
...
...
Судья: