Решение.
Именем Российской Федерации.
29 декабря 2010 г. г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе
судьи Лозневой Н.В.,
при секретаре Смирновой К.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-814/10 по иску Ян-Е к Серых Е.Г. о регистрации перехода права собственности на земельный участок ; по встречному иску Серых Е.Г. к Ян-Е о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о приведении сторон в первоначальное положение,
установил:
Ян-Е обратился в суд с иском к Серых Е.Е., Управлению Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по .... и просит понудить Серых Е.Е. предоставить документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ...., кадастровый номер ...., а также понудить регистрационную службу произвести госрегистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок от Серых Е.Е. на Ян-Е.
В обоснование заявленных требований Ян-Е указал, что **/**/**** между ним и ответчиком Серых Е.Е. был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому последняя передала в собственность земельный участок с кадастровым номером ...., расположенный по адресу- ...., пашня; участок был передан по акту приема-передачи ; в этот же день документы были сданы в Управление ФРС по .... для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. **/**/**** государственная регистрация была приостановлена для предоставления дополнительных документов, а впоследствии Серых Е.Е. обратилась в Управление ФРС с заявлением о возврате документов и стала уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, предъявив требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок к Серых Е.Е., и указав, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, в связи с чем, просит суд в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером .... от Серых Е.Е. к Ян-Е.
Серых Е.Е. обратилась в суд со встречным иском к Ян-Е и просит признать недействительным договор купли-продажи указанного земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ, указав, что сделка была совершена под влиянием обмана со стороны истца. Так, между ними была устная договоренность о продаже участка за ~~~ руб. Ян-Е склонил её к совершению сделки купли-продажи земельного участка с указанием в договоре цены земельного участка в ~~~ руб., убедив её в том, что ей придется меньше платить налогов, а также убедил в том, что он выплатит ей ~~~ руб. за участок в течение недели с момента сдачи документов для регистрации в Управление ФРС, впоследствии он стал уклоняться от передачи ей ~~~ руб., ссылаясь на различные причины. В ноябре 2009 г. Ян-Е отказался ей выплачивать ~~~ руб., и она **/**/**** подала заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок; **/**/**** государственная регистрация перехода права собственности была прекращена.
В ходе рассмотрения дела Серых Е.Е. изменила исковые требования, предъявив исковые требования к Ян-Е о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, указав, что сделка купли-продажи является притворной, и просит привести стороны в первоначальное положение.
В обоснование заявленных требований Серых Е.Е. указала, что оспариваемая сделка является притворной, то есть совершенная с целью прикрыть другую сделку. Так, цена земельного участка в ~~~ руб., указанная в договоре купли-продажи от **/**/****, значительно ниже цены участка в ~~~ руб., на которую она с Ян-Е фактически договаривались. Такая цена была указана с целью освобождения от уплаты налогов с продажи земельного участка; совершение сделки по заниженной цене, в несколько раз меньшей, чем рыночная, подтверждается заключением о рыночной стоимости объекта недвижимости от **/**/****, и свидетельствует о притворности сделки в части её возмездного характера и о её совершении с целью ухода от уплаты налога с продажи земельного участка.
В судебном заседании истец по основному иску Ян-Е свои исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал и суду пояснил, что в августе 2009г. он прочитал газету с объявлениями о продаже земельных участков; позвонил Сергею, чей телефон был указана в газете, Сергей сказал, что участок продается за ~~~ руб., он настоял на том, чтобы встретиться с хозяйкой участка, и тогда между ним и Серых Е.Е. была договоренность о продаже ему земельного участка за ~~~ руб., что и было указано в договоре купли-продажи, который Серых Е.Е. подписала собственноручно; никакой другой договоренности о продаже участка за ~~~ руб. между ними не было. В момент подписания договора он передал Серых Е.Е. ~~~ руб., а оставшуюся сумму он должен был отдать Серых Е.Е. в момент регистрации перехода права собственности. Он до настоящего времени не отказывается от своего обязательства в части передачи ей ~~~ руб. В случае, если Серых будет отказываться от получения денег, он готов перечислить деньги на счет нотариуса; в момент подписания договора купли-продажи одновременно ими был подписан акт приема-передачи земельного участка и по имеющейся с ней договоренности, он приступил к использованию земельного участка.
Впоследствии Серых Е.Е. забрала документы из регистрационной службы, мотивируя тем, что между ними была договоренность о продаже участка за ~~~ руб. и стала требовать выплаты ей указанной суммы.
Ответчик Серых Е.Е. исковые требования не признала, на своих требованиях настаивает и далее суду пояснила, что участок у неё расположен в удачном месте, поэтому она изначально участок продавала за ~~~ руб., когда Т. нашел ей покупателя Ян-Е за ~~~ руб., она согласилась; когда они встречались с Ян-Е, Ян-Е подтвердил, что готов купить участок за ~~~ руб., при заключении договора договорились о том, чтобы цена земельного участка в договоре была указана в ~~~ руб., чтобы меньше было платить налог, ей так посоветовали в регистрационной службе; однако, в момент подписания договора Ян-Е деньги ей не принес и пообещал, что деньги отдаст позднее; когда она поняла, что Ян-Е её обманул, она забрала документы из регистрационной службы. Она не могла продать участок за ~~~ руб., так как у неё 4 детей, ей нужно содержать семью, и участок стоит значительно дороже. При подписании договора она читала условия договора, подписывала договор, акт приема-передачи сама, деньги в размере ~~~ руб. она от Ян-Е не получала.
3-е лицо на стороне ответчика не заявляющее самостоятельных исковых требований Министерство имущественных отношений .... в судебное заседание не явилось; ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено, ранее направило в суд отзыв, из которого следует, что право .... на покупку земельного участка не нарушено, уведомление о продаже земельного участка в администрацию поступило; в течение 30 дней со дня поступления извещения .... в лице министерства имущественных отношений .... в указанный срок не изъявило желание о покупке спорного земельного участка.
3-е лицо на стороне ответчика не заявляющее самостоятельных исковых требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... в судебное заседание не явилось по неизвестным суду причинам; о времени и месте судебного заседания извещены были надлежащим образом.
Выслушав объяснения истца, ответчика, их представителей, изучив и оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договор, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет, в силу указанной статьи, а также п. 2 ст. 162, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, его ничтожность.
В материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка от **/**/****, из содержания которого следует, что Серых Е.Е. продает Ян-Е земельный участок площадью 6,5 га, кадастровый номер ~~~, находящийся по адресу- ...., расположенный в районе .... пашня; категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для ведения крестьянского ( фермерского) хозяйства ; цена продаваемого земельного участка составляет ~~~ руб. согласно пункту 5 стороны установили порядок расчета-~~~ руб. передано покупателем продавцу до подписания договора; ~~~ руб. подлежат передаче после регистрации договора в Управлении регистрационной службы по .... ( л.д 99);
В тот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи, из которого следует, что Серых Е.Е. получила от Ян-Е ~~~ руб., Ян-Е получил земельный участок в надлежащем состоянии, оставшаяся сумма в ~~~ руб. будет передана после регистрации договора в Управлении ФРС по .... ( л.д 100).
Таким образом, стороны в договоре купли-продажи от **/**/**** в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, согласовали условие о предмете данного договора и о цене спорного имущества, следовательно, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, по смыслу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности означает прекращение такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.
В предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.
Судебным следствием достоверно установлено, что в силу заключенного **/**/**** договора купли-продажи между Серых Е.Е и Ян-Е, последний выполнил возложенные на него обязательства- оплатил Серых Е.Е. предусмотренную п.5 договора стоимость участка в размере ~~~ руб., в то время как Серых передала ему земельный участок; остальные условия продажи земельного участка, расположенного на землях сельхозназначения, Серых Е.Е. выполнены ; в то же время Серых Е.Е. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.
Поскольку материалами дела подтверждается, что Серых Е.Е. отказывается от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, Ян-Е, суд считает, что Ян-Е обоснованно обратился в суд с требованиями о регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 6,5 га, кадастровый номер ...., расположенный по адресу- ...., в районе ...., пашня, земли сельскохозяйственного назначения, от Серых Елены Егоровны к Ян-Е, так как иной возможности защитить нарушенные права у него нет. Возникшая у Ян-Е обязанность по выплате Серых Е.Е. ~~~ руб. подлежит исполнению при регистрации перехода права собственности на земельный участок, от чего Ян-Е не отказывается.
Оснований для удовлетворения встречных исковых требований по доводам, указанным Серых Е.Е., не имеется.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, соответственно, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Для признания сделки притворной необходима доказанность совокупности следующих условий: данная сделка направлена на достижение иных правовых последствий, чем в ней указано; данная сделка прикрывает иную волю участников сделки чем та, которая отражена в сделке; стороны должны преследовать общую цель по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
В случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.
Доказывая притворный характер сделки, истец, в данном случае, Серых Е.Е., обязана подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки, а именно на совершении прикрываемой сделки. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения вышеуказанной нормы недостаточно, стороны сделки должны преследовать общую цель и, с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
В данном случае доказательств того, что воля ответчиков при совершении оспариваемой сделки была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенного договора купли-продажи земельного участка, истцом не представлено, тогда как согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве обоснования заявленных требований и возражений. То есть истец должен доказать суду притворность совершения сделки.
Суд предлагал Серых Е.Е. представить доказательства факта заключения сделки купли-продажи земельного участка за ~~~ руб., действительного волеизъявления сторон, обстоятельства заключения договора на указанную сумму, доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиями, доказательства, подтверждающие факт наличия оплаты в ~~~ руб., либо имеющейся договоренности о цене земельного участка в ~~~ руб., однако, такие доказательства суду не представлены, тогда как материалами дела подтверждается, что в договоре купли-продажи от **/**/**** цена продаваемого земельного участка указана в ~~~ руб., в акте приема-передачи земельного участка цена земельного участка также определена в ~~~ руб., направляя в адрес администрации .... и администрации .... уведомления о продаже земельного участка, Серых Е.Е. указала цену продаваемого земельного участка в ~~~ руб. ( л.д 29, 30, 103).
Подавая **/**/**** и **/**/**** дополнительные документы для государственной регистрации перехода права собственности, Серых Е.Е. не указала иную цену земельного участка, т.е подтвердила возникшее ранее волеизъявление на совершение сделки купли-продажи земельного участка за ~~~ руб. ( л.д 104, 105).
В соответствии со ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).
Разрешая заявленные Серых Е.Е. требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, суд считает, что Серых Е.Е. в обоснование своих требований по предъявленному иску не представила относимых и допустимых доказательств, которые могли бы подтверждать её доводы.
Так, показания свидетеля Т. о том, что между Серых и Ян-Е была договоренность о продаже Ян-Е спорного земельного участка за ~~~ руб., суд считает недопустимым доказательством.
В соответствии со ст. 555 ч.1 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества ; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.
С учетом требований, содержащихся в ст. 162 ч.1, 424, 555 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что в случае спора по условиям сделки сторона лишена возможности ссылаться на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и иные доказательства, на что суд неоднократно указывал Серых Е.Е.
Доказательства, отвечающие признакам относимости и допустимости Серых Е.Е. суду не представила.
Доводы Серых Е.Е.и её представителя, что спорный земельный участок имеет рыночную стоимость в ~~~ руб., не влияет на выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований Серых Е.Е., поскольку цена в оспариваемом договоре была определена сторонами, договор и акт приема-передачи подписаны были обеими сторонами, а из условий оспариваемого договора не следует, что воля сторон была направлена на совершение сделки купли-продажи земельного участка за ~~~ руб.
То обстоятельство, что цена отчуждаемого имущества в договоре купли-продажи недвижимого имущества от **/**/**** была значительно занижена против рыночной стоимости этого имущества, само по себе не является правовым основанием для признания совершенной сделки ничтожной ввиду ее притворности, как прикрывающей сделку купли-продажи этого же земельного участка за ~~~ руб.
Неисполнение либо ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по оплате предусмотренной договором стоимости имущества также не является основанием для признания совершенной сделки недействительной, поскольку в таком случае продавец вправе потребовать от покупателя оплаты имущества в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
В связи с тем, что отсутствуют основания для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, не могут быть удовлетворены требования о приведении сторон в первоначальное положение.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
решил:
Исковые требования Ян-Е удовлетворить- зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 6,5 га, кадастровый номер ...., расположенный по адресу- ...., в районе ....пашня, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для ведения крестьянского фермерского хозяйства, от Серых Елены Егоровны к Ян-Е;
в удовлетворении встречных исковых требований Серых Е.Г. к Ян-Е о признании договора купли-продажи земельного участка площадью 6,5 га, кадастровый номер ...., расположенный по адресу- ...., в районе .... пашня от **/**/****, заключенного между Серых Е.Е и Ян-Е недействительным, о приведении сторон в первоначальное положение- отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.
.
Судья: