Р Е Ш Е НИ Е
Именем Российской Федерации
05 мая 2011 года г.Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области
в составе председательствующего судьи Горбачук Л.В.,
при секретаре Зуевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-171/11 по иску
ДОЛГОПОЛОВА А.Е. к БЕЛЯЕВСКОМУ В.Н. о взыскании денежной суммы в порядке возмещения расходов на устранение недостатков проданного объекта недвижимости, взыскании расходов по оплате услуг представителя, госпошлины,
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что **/**/**** между ним и ответчиком Беляевским В.Н. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу ..... Государственной регистрационной службой зарегистрирован договор купли-продажи и переход права собственности на вышеуказанный жилой дом с земельным участком, истец стал собственником указанного жилого дома и земельного участка. Согласно п.п.1,2 договора купли-продажи от **/**/****, ответчик принял на себя обязательство передать в собственность истца жилой дом общей площадью 77,43 кв.м., с земельным участком общей площадью 899,0 кв.м., расположенный в ..... В соответствии с п.п.5,6 Договора, он уплатил ответчику оговоренную договором сумму в размере ~~~ руб. (~~~ руб. за дом и ~~~ руб. за земельный участок) полностью до подписания договора. Факт передачи денежных средств подтверждается передаточным актом от **/**/**** Согласно п.7 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от **/**/****, покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома. Данное условие стороны включили в договор после того, как истец осмотрел предлагаемый к продаже жилой дом и при визуальном осмотре не обнаружил каких-либо недостатков, т.к. дом был обшит рейкой, внутренняя отделка (обои, кафельная плитка и ДВП на полу) также не позволяла осмотреть дом изнутри, т.к. для осмотра фундамента и стен необходимо было снимать внутреннюю отделку. После заключения договора купли-продажи он вселился в приобретенный дом вместе с членами своей семьи, решил произвести косметический ремонт дома: поменять обои, полы, сменить кафельную плитку. Когда элементы внутренней отделки были сняты, он обнаружил, что стены дома, а также опорные балки, на которых стоит дом, полностью прогнили и требуют замены. Он обнаружил, что приобрел гнилой дом, требующий капитального ремонта. При визуальном осмотре установить эти недостатки не было возможности, фактически он приобрел не тот объект, о котором договаривался. Весной 2010г. началось таяние снега, в доме из-под пола выступила вода. Видимо, причиной гниения дома является его постоянное подтопление талыми водами из-за неудачного расположения дома или неправильного его размещения на земельном участке. Эти обстоятельства ответчик от него при продаже дома скрыл. Считает, что он намерено был введен в заблуждение ответчиком относительно качества жилого дома, если бы он знал, что дом прогнил, то не стал бы его приобретать за такую цену.
Несмотря на то, что условие о качестве жилого дома в договоре от **/**/**** не определено, он приобретал дом для проживания в нем вместе со своей семьей, фактически проживать в приобретенном доме без капитального ремонта невозможно. Он обратился в лицензированную строительную организацию ООО «....» для составления дефектной ведомости и сметы на ремонт приобретенного дома. На осмотр дома с участием независимой строительной организации он телеграммой вызвал ответчика, который на осмотр не явился. Согласно составленной дефектной ведомости в доме требуется замена венцов устройство ленточных бетонных фундаментов, устройство покрытий и другие капитальные работы. В соответствии со сметой, выполненной ООО «....», затраты на устранение дефектов составляют ~~~ руб.
Считает, что он имеет право потребовать от ответчика снижения покупной цены дома на ~~~ руб., т.е. на денежную сумму, которую необходимо потратить на капитальный ремонт дома.
Просит:
Взыскать с Беляевского В.Н. в свою пользу денежную сумму в размере ~~~ (~~~) руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены проданного по договору купли-продажи от **/**/**** жилого дома, расположенного по адресу ...., госпошлину ~~~ руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме ~~~ руб.
В процессе рассмотрения дела истцом, в порядке ст.39 ГПК РФ, изменены основания иска, уменьшены требования.
В уточненном исковом заявлении истец указал, что он намерено был введен в заблуждение ответчиком относительно качества жилого дома, если бы он знал, что дом прогнил, он не стал бы его приобретать за такую цену. Несмотря на то, что условие о качестве жилого дома в договоре от **/**/****не определено, он приобретал дом для проживания в нем вместе со своей семьей, фактически проживать в приобретенном доме без капитального ремонта невозможно. В связи с чем, с мая 2010г. онвынужден был с семьей переехать в подсобные помещения на территории домовладения (сарай) и производить в течение летне-осеннего сезона 2010г.капитальный ремонт дома. Ремонт жилого дома он производил своими силами, приобретал необходимый строительный материал для ремонта жилого дома. Были приобретены: цемент, кирпич, пакля, пропитка, фанера, ГКЛ, профиль, феникс в общей сумме ~~~ (~~~) руб. Фактические затраты на ремонт жилого дома в связи с его непригодным для проживания состоянием составили ~~~ (~~~) рублей, что подтверждается письменными доказательствами: товарными чеками.
Просит:
Взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере ~~~ (~~~) рублей в счет возмещения фактических расходов на устранение недостатков проданного по договору купли-продажи от **/**/**** жилого дома, расположенного по адресу ...., расходы по госпошлине в сумме ~~~ руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме ~~~ руб.
Истец Долгополов А.Е. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя Пи. Ранее в судебных заседаниях на иске настаивал, считает, что ответчик продал ему дом со скрытыми недостатками, о которых не поставил его в известность. Подтвердил, что дом фактически был продан ему ответчиком за сумму ~~~ руб., в договоре купли-продажи была указана другая сумма по его просьбе. Недостатки дома были выявлены в мае 2010 года, инженер И. была приглашена в июне для определения стоимости ремонта, полы были вскрыты им самостоятельно. Гнилой брус он убирал во двор, затем его выбросил.
В судебном заседании представитель истца Пи., действующая по доверенности № от **/**/****, выданной Ю., в порядке передоверия, согласно доверенности Долгополова А.Е., доверенность № от **/**/**** (л.д.52,58), на измененных исковых требованиях настаивает, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что истец изменяет ранее заявленные требования на уточненные и просит суд взыскать с ответчика в его пользу денежную сумму в размере ~~~ руб. в счет возмещения фактических расходов на устранение недостатков проданного по договору купли-продажи от **/**/**** жилого дома, расположенного по адресу ...., госпошлину ~~~ руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме ~~~ руб. Пояснила, что ответчиком истцу был продан жилой дом с недостатками, в связи с чем, был необходим капитальный ремонт дома. На его проведение истцом была затрачена сумма ~~~ руб., которая должна быть возмещена ответчиком. Скрытые недостатки дома установлены дефектной ведомостью объемов работ, приложенной истцом к исковому заявлению.
Ответчик Беляевский В.Н. исковые требования не признает, пояснил, что истец приобрел у него спорный жилой дом, перед покупкой дома, истец несколько раз осматривал дом, осенью 2009 года и весной 2010 года. Дом фактически был продан за сумму ~~~ руб., в договоре купли-продажи была указана сумма ~~~ руб. по просьбе истца.
В представленном суду отзыве ответчик указал, что при осмотре дома истец был извещен о наличии в доме подполья, спустившись в подполье, состояние опорных балок, на которых стоит можно увидеть визуально. Истец тщательно осмотрел дом до его покупки, подробно расспросил его об условиях эксплуатации и остался доволен, что и привело к заключению Договора купли-продажи дома с земельным участком от **/**/**** Никаких оснований заявлять, что истца намеренно ввели в заблуждение относительно технического состояния дома, нет. Фундамент дома построен из лиственницы, за два года он вряд ли мог полностью прогнить. Представленные истцом дефектная ведомость объемов работ, локальный ресурсный сметный расчет б/н, не доказывают техническое состояние дома. Локальный ресурсный сметный расчет б/н предусматривает работы по замене фундамента деревянного на бетонный ленточный, замену деревянных стульев на бетонные столбы, демонтаж и полную замену 2 деревянных дверей в доме. Все эти работы, проводятся с целью повышения качества инженерно-технического обеспечения жилого дома, в то время как ремонтные работы имеют целью привести дом в надлежащее техническое состояние. Собственник жилого дома имеет право за свой счет выполнять работы по реконструкции своего дома. Он, как продавец данного дома не должен оплачивать соответствующие работы, поскольку бремя содержания имущества уже передано в законном порядке покупателю.
Представитель ответчика По., действующая по доверенности № от **/**/****, поддерживает возражения ответчика, по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Пояснила, что истцом не доказан факт наличия в спорном жилом доме скрытых недостатков, замена фундамента на бетонный является личным делом истца, фактически он произвел реконструкцию дома, расходы по проведению работ не могут быть возложены на ответчика. До приобретения дома истец с женой неоднократно осматривали дома осенью 2009 года и весной 2010 года, состояние дома истца устроило, ответчик не скрывал от истца техническое состояние дома, говорил ему о том, что дом имеет лиственничный фундамент. Истцом не представлен акт выявленных недостатков, истец не был лишен возможности пригласить представителей администрации, работников БТИ и зафиксировать недостатки. Истец самостоятельно по личной инициативе вскрыл полы, произвел замену фундамента и ремонт в доме. Стены в доме были повреждены из-за несоблюдения истцом технологии при подъеме дома.
Выслушав объяснения сторон, их представителей, заслушав показания свидетелей, изучив и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что в соответствии с Договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, между истцом Долгополовым А.Е. и ответчиком Беляевским В.Н., ответчик передал в собственность истца, а истец обязался принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу: ..... Указанный дом общей площадью 77,43 кв.м., расположен на земельном участке из земель населенных пунктов разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства площадью 899,00 кв.м. Указанный жилой дом продан за ~~~ руб., земельный участок за ~~~ руб., сумма сделки составляет ~~~ руб. Расчет произведен полностью до подписания договора.
Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п.7 договора, покупатель - истец удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома. Из п.10 договора следует, что покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию жилого дома (л.д.9).
Согласно п.5 Передаточного акта при купле-продаже жилого дома с земельным участком от **/**/**** (л.д.10), настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права от **/**/****, истец является собственником спорного жилого дома и земельного участка (л.д.11-12).
Истец вселился в спорный жилой дом в мае 2010 года, как следует из указанных в исковом заявлении обстоятельств, истец решил произвести косметический ремонт дома: поменять полы, обои, сменить кафельную плитку. После снятия им элементов внутренней отделки он обнаружил, что стены дома, а также опорные балки, на которых стоит дом, полностью прогнили и требуют замены. При визуальном осмотре установить эти недостатки не было возможности. Из пояснений ответчика следует, что фундамент дома был деревянный, лиственничный. Истец подтвердил, что перед продажей дома ответчик ему говорил об этом, данный факт им не оспаривается.
Первоначально истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика в его пользу денежной суммы ~~~ руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены проданного жилого дома, госпошлину ~~~ руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме ~~~ руб.
Впоследствии исковые требования истцом были изменены, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере ~~~ руб. в счет возмещения фактических расходов на устранение недостатков проданного жилого дома, расходы по госпошлине в сумме ~~~ руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме ~~~ руб.
Заявленные требования истец обосновывает продажей ему ответчиком жилого дома, имеющего скрытые недостатки.
В соответствии со ст.469 ГК РФ: 1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст.475 ГК РФ:
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Истец руководствуется ст.475 ГК РФ, заявив при подаче иска требования соразмерного уменьшения покупной цены, а впоследствии изменив требования на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии со ст.476 ГК РФ: 1. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Наличие недостатков спорного жилого дома истец подтверждает Дефектной ведомостью, без номера и без даты, объемов работ на жилой дом по адресу: ..... Ведомость составлена представителем ООО «....» - инженером производственно-технического отдела И. Истцом представлен Локальный сметный расчет без номера и без даты.
И Дефектная ведомость и Локальный сметный ресурсный отчет утверждены учредителем ООО «....» У.
Согласно указанной ведомости, в ходе осмотра были вскрыты покрытия из линолеума и досок и обнаружены скрытые дефекты: сгнившие деревянные конструкции стен и фундаментных балок (л.д.21).
Судом в качестве свидетеля была допрошена И., которая показала, что она работала с **/**/**** по **/**/**** в должности инженера ПТО ООО «....». Летом 2010 года к ней обратился Долгополов А.Е., просил помочь в оценке ремонта дома. **/**/**** ее отвезли по адресу спорного дома. При осмотре дома, истец пояснял, что когда они стали делать ремонт, провалилась стремянка, выяснилось, что дом имеет дефекты. Истец сказал ей о необходимости оценки стоимости работ, о снижении покупной цены он ей ничего не говорил. Фундамент с улицы не было видно, она обошла дом с огорода и увидела, что происходила подливка бетона. Со стороны огорода был вскрыт фундамент. Снаружи дома правый дальний угол был откопан на глубину 70 см, имелось сквозное отверстие на улицу. С внутренней стороны дома нижние четыре венца бруса были гнилые по всему периметру, в доме были вскрыты полы, земля была выбрана из-под пола, столбики, на которых лежали лаги, были сгнившие, нижний венец дома был полностью сгнивший. Она застала дом в стадии ремонта, в одном углу дома были выпилены брусья. Считает, что замену фундамента можно отнести к реконструкции.
Свидетель также показала, что договор с истцом на проведение работ ею не заключался, она проводила работы, как частное лицо, а не как представитель организации.
Она посчитала, что деревянный фундамент делать нецелесообразно, лучше залить бетонный фундамент. Локальный сметный ресурсный отчет это сметная документация, в которой указываются работы для устранения недостатков. Дефектная ведомость и смета относятся к проектной документации. Дефектная ведомость ею делалась по заказу истца, у нее не было цели составлять документы для предъявления в суд. Акт осмотра она не составляла. При поднятии дома, истцом не была соблюдена технология, в результате стена треснула.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста С., генеральный директор ООО «....», имеющий высшее образование по специальности инженер-строитель, пояснил, что из дефектной ведомости невозможно установить какие были недостатки, ведомость указывает объемы ремонтных работ.
Согласно ст.67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.
Оценив представленные истцом Дефектную ведомость и Локальный сметный ресурсный отчет утверждены учредителем ООО «....» У., суд признает данное доказательство недопустимым, поскольку, данные документы фактически не были утверждены учредителем ООО «....», были составлены инженером указанного общества И., как физическим лицом, никакого договора на проведение работ между ООО «....» и истцом Долгополовым А.Е. не заключалось, на что указала свидетель И., и не опровергнуто истцом.
От назначения по делу заявленной представителем истца судебной строительно-технической экспертизы для установления наличия или отсутствия скрытых недостатков жилого дома, расположенного по адресу: .... (л.д.171), представитель истца, действуя в пределах своих полномочий, отказалась, о чем ею подано письменное заявление.
Других доказательств, подтверждающих наличие скрытых недостатков в спорном жилом доме истцом не представлено.
Техническое состояние жилого дома установлено техническим паспортом ОГУП «....», составленным по состоянию на **/**/****, что отражено в п. 3 Договора купли-продажи от **/**/**** (л.д.9).
В соответствии с Заключением о техническом состоянии жилого дома от **/**/**** «....» .... Центр технической инвентаризации: фундамент - в хорошем состоянии, стены наружные - брусчатые, обшитые деревянной вагонкой; внутренние перегородки, стены в - деревянные оштукатуренные, побелка, обои; шифер - хорошее состояние; полы - дощатые, крашенные; окна - двойные остекленные в хорошем состоянии; дверные проемы - простые, филенчатые; внутренняя отделка - обои, побелка, покраска; отопление - печное, электрическое; водопровод, канализация, горячее водоснабжение, ванны, туалет, вентиляция, лифты - отсутствуют. Процент износа на **/**/**** составляет - 10%. (л.д.79-80).
Истец в процессе ремонта жилого дома, заменил деревянный фундамент дома на бетонный, для чего им были проведены работы по поднятию дома. В результате нарушения технологии, на что указала свидетель И., образовались трещины. Истец произвел замену фундамента, что является желанием истца заменить существующий деревянный фундамент дома. Истцом произведен ремонт в доме, в том числе ремонт стен, которые были повреждены при подъеме дома. Расходы по проведению указанных видов работ не могут быть возложены на ответчика, так как вины ответчика в несении истцом данных расходов нет.
Понесенные истцом расходы на ремонт дома не являются доказательством наличия и устранения скрытых недостатков жилого дома.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент приобретения дома, дом имел недостатки, указанные в исковом заявлении. В материалах дела отсутствуют акты о выявленных недостатков спорного жилого дома.
Оценив в совокупности добытые по делу доказательства суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Не влияют на выводы суда показания свидетелей, допрошенных в судебном заседании: Д., жены истца, которая, указывая не недостатки дома, одновременно показала, что до покупки дома они с мужем осматривали дом, в том числе и подполье, до их устроил; Б., Е., Л., Ш., М., К., Б., брата истца. Из показаний свидетелей невозможно определить наличие в жилом доме скрытых недостатков, свидетели видели дом в разобранном состоянии, о недостатках знают со слов истца и его супруги.
Свидетель Св1., производивший ремонт дома, показал, что его группа отремонтировала весь низ дома, дом полностью стоял на земле, фундамент они не трогали, меняли нижний ряд бруса. Из показаний свидетеля, также невозможно установить наличие в доме скрытых недостатков, как следует из его показаний, фундамент он не менял.
Напротив, свидетель ответчика Св2., дочь ответчика, показала, что истец с женой несколько раз осенью 2009 года и весной 2010 года осматривал весь дом, комнаты, подполье, домом они были довольны.
Таким образом, судом не установлено оснований для удовлетворения треований истца.
Исковые требования истца о взыскании с ответчика в его пользу денежной суммы в размере .... (....) рублей в счет возмещения фактических расходов на устранение недостатков проданного по договору купли-продажи от **/**/**** жилого дома, расположенного по адресу ...., расходов по госпошлине в сумме .... руб. 09 коп., расходов на оплату услуг представителя в сумме .... руб., удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований ДОЛГОПОЛОВА А.Е. к БЕЛЯЕВСКОМУ В.Н. о взыскании денежной суммы в размере ~~~ (сто ~~~) рублей в счет возмещения фактических расходов на устранение недостатков проданного по договору купли-продажи от **/**/**** жилого дома, расположенного по адресу ...., расходов по госпошлине в сумме ~~~ руб. 09 коп., расходов на оплату услуг представителя в сумме ~~~ руб. - ОТКАЗАТЬ
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд Иркутской области в 10 дневный срок со дня принятия решения в окончательной форме.
.
Судья Л.В. Горбачук