Решение.
Именем Российской Федерации.
13 апреля 2011 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе
судьи Лозневой Н.В.,
с участием секретаря судебного заседания Фатовой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-248/11 по иску Щеглачева В.А. к Шумиловой Е.Т., Тарлинскому В.И., .... районному отделу приставов УФССП по ...., Управлению Федеральной службы судебных приставов по .... о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенного между Щеглачевым В.А. и Шумиловой Е.Т., о регистрации перехода права собственности на Щеглачева В.А. на незавершенный строительством кирпичный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу- ....., об освобождении от ареста недвижимого имущества,
установил:
. Щеглачев В.А. обратился в суд с исковыми требованиями к Шумиловой Е.Т., Тарлинскому В.И., ....ному отделу приставов УФССП по .... о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенного между Щеглачевым В.А. и Шумиловой Е.Т., о регистрации перехода права собственности на Щеглачева В.А. на незавершенный строительством кирпичный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу- ....., освободить от ареста указанное имущество.
Согласно определению суда от **/**/**** к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по .....
В обоснование исковых требований Щеглачев В.А. указал, что **/**/**** между ним и Шумиловой Е.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости-незавершенного строительством кирпичного жилого дома общей площадью 415, 10 кв.м., земельного участка площадью 1507 кв.м., расположенных по адресу- ...., принадлежащих Шумиловой Е.Т. на праве собственности. По условиями предварительного договора стороны определили предмет договора, цену продаваемого имущества; в счет исполнения обязательств по договору покупатель передал продавцу задаток. **/**/**** между ними был заключен основной договор купли-продажи этого же имущества ; в соответствии с условиями договора Шумилова должна была в срок до **/**/**** явиться в Управление Росреестра по .... дл государственно регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество. В указанный срок Шумилова не явилась, уклоняется от совершения действий, направленных на регистрацию сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество. В связи с уклонением Шумиловой от государственной регистрации и регистрации перехода права собственности, Щеглачев вынужден был обратиться в суд с требованиями о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенного между Щеглачевым В.А. и Шумиловой Е.Т., о регистрации перехода права собственности на Щеглачева В.А. на незавершенный строительством кирпичный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу- ..... Исковые требования основаны на том, что договор подписан в письменной форме обеими сторонами, имущество передано, а также- на положениях ст.223 п.2, 551 п.1, п.3, 556 п.1, 165 п.3 Гражданского кодекса Российской Федерации; ст.16 п.1 аб.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Требования об освобождении имущества от ареста основаны на том, что он является покупателем по договору купли-продажи, заключенному до наложения ареста судебным приставом-исполнителем; на момент совершения сделки имущество не было обременено, срок ипотеки был зарегистрирован с **/**/**** по **/**/****
Истец Щеглачев В.А. в судебное заседание не явился; согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие, в присутствии его представителя Пи.
В судебном заседании представитель истца Щеглачева В.А.-Пи. исковые требования поддержала и суду пояснила, что договор купли-продажи, заключенный между Щеглачевым и Шумиловой, в установленном законом порядке не оспорен; фактически сторонами условия договора исполнены, необходимость обращения Щеглачева в суд вызвана была тем, что Шумилова стала уклоняться от совершения необходимых действий, связанных с регистрацией договора и регистрации перехода права собственности; полагает, что арест наложен необоснованно, так как на момент ареста судебным приставом-исполнителем сделка была уже исполнена; имеющееся определение .... районного суда о принятии обеспечитеьных мер в отношении спорного имущества не имеет значения, так как стороны не знали о наличии определения и, кроме того, определение и решение суда являются незаконными в силу того, что споры о наложении взыскания на заложенное имущество подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения заложенного имущества.
Договор ипотеки, заключенный между Тарлинским и Шумиловой, и зарегистрированный в установленном законом порядке, был зарегистрирован на срок с **/**/**** по **/**/**** **/**/**** между Тарлинским и Шумиловой было подписано дополнительное соглашение к договору займа от **/**/****, данным соглашением стороны изменили срок возврата суммы долга -до **/**/**** Дополнительное соглашение № от **/**/**** к Договору ипотеки не было зарегистрировано, а потому в соответствии со ст. 165 ч.1 ГК РФ, ст.10 п.1, ст.11 п.1, ст. 23 п.2 Федерального закона «Об ипотеке», дополнительное соглашение к договору ипотеки является ничтожным. Учитывая, что договор ипотеки прекратил свое действие **/**/****, дополнительное соглашение к договору ипотеки является ничтожным, полагает, что на момент заключения договора купли-продажи от **/**/**** спорное недвижимое имущество не было обременено правами третьих лиц.
Ответчик Тарлинский В.И. в судебное заседание не явился; согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Тарлинского В.И.- Пт. исковые требования не признал и суду пояснил, что между Тарлинским и Шумиловой в 2004г. был заключен договор займа, обязательства по которому до настоящего времени Шумиловой не исполнены. Решением .... районного суда .... от **/**/**** исковые требования Тарлинского В.И. к Шумиловой Е.Т. были удовлетворены частично, суд решил: взыскать с Шумиловой Е.Т. в пользу Тарлинского В.И. денежные средства в размере ~~~ рублей, обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от **/**/****, заключенного между Тарлинским В.И. и Шумиловой Е.Т., а именно на:
Доводы истца направлены на оспаривание указанного решения .... районного суда .... от **/**/****. В настоящее время решение .... районного суда .... вступило в законную силу.
В определении .... районного суда .... от **/**/**** об отказе в восстановлении процессуального срока так же указано, что права и законные интересы Щеглачева В.А. не затрагиваются вступившим в силу решением .... районного суда .... от **/**/**** по иску Тарлинского В,И. к Шумиловой Е.Т.
В заявлении о дополнении исковых требований истец оспаривает установленный, вступившим в законную силу судебным постановлением, факт заключения **/**/**** дополнительного соглашения № к договору займа от **/**/****, а так же срок залога, предусмотренный договором об ипотеке, заключенные между Тарлинским В.И. и Шумиловой Е.Т.
На момент подписания договора купли-продажи между Щеглачевым В.А. и Шумиловой Е.Т., спорное имущество находилось в залоге у Тарлинского В.И. В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Согласно п. 5.2.8. договора ипотеки, заключенного между Шумиловой Е.Т. и Тарлинским В.И. залогодатель обязан отчуждать любым способом предмет ипотеки только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.
При рассмотрении .... судом .... указанного выше гражданского дела по иску Тарлинского В.И. к Шумиловой Е.Т. **/**/**** было вынесено определение об удовлетворении заявления Тарлинского В.И. об обеспечении иска, в соответствии которым Шумиловой Е.Т., а так же третьим лицам, запрещалось совершать какие-либо действия с недвижимым имуществом:
в том числе отчуждать любым способом, обременять любыми правами третьих лиц, достраивать и вводить в эксплуатацию, изменять любые индивидуализирующие признаки (в т.ч. площади, этажность и т.д.).
Доводы истца о прекращении **/**/**** залога недвижимого имущества Шумиловой Е.Т. по договору об ипотеке, заключенному с Тарлинским В.И., является несостоятельным, так как статьей 352 Гражданского кодекса РФ, а так же статьей 34 Закона РФ №2872-1«0 залоге» установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Решением .... районного суда .... от **/**/**** установлен факт наличия задолженности Шумиловой Е.Т. перед Тарлинским В.И. по договору займа, в обеспечение которого был заключен договор об ипотеке спорного имущества. Полагает, что в связи с непогашением Шумиловой Е.Т. задолженности перед Тарлинским В.И., спорное имущество до настоящего времени находится в залоге.
Ответчик Шумилова Е.П. в судебное заседание не явилась; возражений по существу исковых требований не представлено.
Судом были предприняты все меры для надлежащего извещения Шумиловой Е.П. о судебном заседании; с учетом того, что на протяжении длительного периода времени Шумилова Е.П. не получает судебные уведомления, родственники отказываются от получения судебного уведомления, суд считает, что Шумилова Е.П. уклоняется от получения повестки и полагает необходимым рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель ответчика Управления ФССП по .... Пу. исковые требования не признала, пояснив, что арест спорного имущества был произведен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об исполнительном производстве»; оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как на момент совершения сделки имущество было обременено.
Судебный пристав-исполнитель .... ОСП Р. исковые требования не признала и суду пояснила, что **/**/**** она возбудила исполнительное производство на основании исполнительного листа, поступившего из .... районного суда ....; **/**/**** в присутствии понятых, должника Шумиловой Е.Т., представителя взыскателя было арестовано спорное имущество; при аресте имущества никаких замечаний со стороны Шумиловой Е.Т. о том, что дом и участок проданы, не было заявлено, как и не было замечаний о том, что имущество, находящееся в доме, принадлежит иному лицу.
Третьи лица не заявляющие самостоятельных исковых требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...., Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в .... в судебное заседание не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.
Выслушав объяснения явившихся лиц-представителей истца, ответчиков, изучив и оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно материалам дела, **/**/**** между Шумиловой Е.Т. и Тарлинским В.И. был подписан Договор об ипотеке, удостоверенный нотариусом .... нотариального округа Н., и зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории .... **/**/**** за №. Данный договор был заключен сторонами в обеспечение обязательств Шумиловой Е.Т. по договору займа от **/**/****, согласно которому Тарлинский В.И. предоставил Шумиловой Е.Т. займ в сумме ~~~.
При этом, объектами ипотеки являлось недвижимое имущество, а именно: незавершенный строительством кирпичный жилой дом общей площадью 415,10 кв. м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1507 кв.м., расположенные по адресу- .....
Обосновывая свои требования, истец указал, что на момент заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между ним и Шумиловой ипотека прекратила свое действие, и поэтому никаких обременений в отношении спорного имущества не имелось.
С указанными доводами нельзя согласиться по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме.
В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
Пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 указанной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Принимая во внимание положения указанных норм права, суд считает, что сумма основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, определена в пункте 3.2 Договора об ипотеке в размере основного долга заемщика по договору займа. При этом, срок исполнения основного обязательства также отражен в п.3.3 Договора об ипотеке, которым установлено, что обязательство, обеспеченное ипотекой по настоящему договору, должно быть исполнено **/**/****; пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что при несвоевременном возврате денежных средств, полученных в заем, Заемщик выплачивает Кредитору 0,1 % от суммы займа за каждый день просрочки.
Представитель истца настаивает на том, что срок ипотеки закончился **/**/****, однако, суд отклоняет данный довод, поскольку не может считаться условием о сроке действия договора об ипотеке указание в его пункте 3.3 на то, что заемщик обязан возвратить основной долг до **/**/****.
Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 Кодекса, а также в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор об ипотеке сохраняет свое действие до прекращения обязательств заемщика по договору займа от **/**/****, либо до наступления оснований, предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога, поэтому ссылка представителя истца на признание дополнительного соглашения № от **/**/**** к Договору об ипотеке от **/**/**** ничтожной сделкой, не влияет на выводы суда.
Согласно п.4 ст.29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
П.1 ст.25 Закона «Об ипотеке» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
С заявлениями, либо решением суда о прекращении ипотеки стороны договора об ипотеке в Управление не обращались.
Поскольку до настоящего времени долговые обязательства Шумиловой Е.Т. не исполнены; записи о государственной регистрации ограничения-ипотеки и договора об ипотеке актуальны в настоящее время, что подтверждается материалами правоустанавливающих документов в отношении спорного недвижимого имущества (л.д 31-107, 108-136, 1 т.), суд приходит к выводу, что на момент заключения и предварительного договора купли-продажи, и на момент заключения договора купли-продажи между Щеглачевым и Шумиловой спорное недвижимое имущество было обременено ипотекой, а потому Шумилова не вправе была заключать какие бы то ни было сделки в отношении обремененного имущества.
В соответствии со ст. 346 ч.2 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Аналогичное условие содержится в п. 5.2.8. договора ипотеки, заключенного между Шумиловой Е.Т. и Тарлинским В.И., согласно которому залогодатель обязан отчуждать любым способом предмет ипотеки только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.
В соответствии со ст. 166 ч.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания её таковой судом либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В связи с тем, что договор купли-продажи незавершенного строительством кирпичного жилого дома, общей площадью 415,1 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер объекта №, и земельного участка площадью 1507 кв.м., расположенного этому же адресу, кадастровый номер №, заключенный **/**/**** между Шумиловой Е.Т. и Щеглачевым В.А. противоречит ст. 346 ч.2 ГК РФ, суд считает, что в силу ст. 166 ч.2, 168 ГК РФ указанный договор является ничтожным.
С учетом того, что договор купли-продажи между Шумиловой Е.Т. и Щеглачевым В.А. от **/**/**** является ничтожным, для оспаривания его в судебном порядке нет необходимости, в связи с чем, доводы представителя истца о том, что договор купли-продажи не оспорен в судебном порядке не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка на влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения, а потому не влечет никаких правовых последствий ни для Шумиловой, ни для Щеглачева, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований Щеглачева В.А. о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенного между Щеглачевым В.А. и Шумиловой Е.Т., о регистрации перехода права собственности на Щеглачева В.А. на незавершенный строительством кирпичный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу- ....., не имеется.
Оснований для освобождения имущества от ареста суд также не находит.
Решением .... районного суда .... от **/**/**** исковые требования Тарлинского В.И. к Шумиловой Е.Т. удовлетворены частично, суд решил: взыскать с Шумиловой Е.Т. в пользу Тарлинского В.И. денежные средства в размере ~~~ рублей, обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от **/**/****, заключенного между Тарлинским В.И. и Шумиловой Е.Т., а именно на:
Исполнительный лист об обращении взыскания на заложенное имущество, выданный .... районным судом .... **/**/****, поступил на исполнение в .... ОСП, **/**/**** было возбуждено исполнительное производство № ( л.д 138-171, 1 т.), в ходе исполнения которого судебным приставом-исполнителем был наложен арест на спорное недвижимое имущество.
Как следует из материалов исполнительного производства, объяснений судебного пристава-исполнителя .... ОСП Р., объяснений представителя Тарлинского В.И.-Пт., который присутствовал при аресте имущества, никаких нарушений Федерального закона «Об исполнительном производстве» допущено не было; при аресте имущества присутствовали понятые, никаких замечаний ни стороны должника, ни со стороны понятых при составлении акта описи и ареста имущества не было; не установлено нарушений закона и в ходе настоящего судебного заседания, а обстоятельство, на которое ссылается истец в исковом заявлении, не является основанием для освобождения имущества от ареста.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Щеглачеву В.А. к Шумиловой Е.Т., Тарлинскому В.И., .... районному отделу приставов УФССП по ...., Управлению Федеральной службы судебных приставов по .... о регистрации договора купли-продажи незавершенного строительством кирпичного жилого дома общей площадью 415,1 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер объекта№, земельного участка площадью 1507 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер №, от **/**/****, заключенного между Щеглачевым В.А. и Шумиловой Е.Т., о регистрации перехода права собственности на Щеглачева В.А. на незавершенный строительством кирпичный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу- ....., об освобождении от ареста недвижимого имущества незавершенного строительством кирпичного жилого дома общей площадью 415,1 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер объекта№, земельного участка площадью 1507 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер № -отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 суток со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
.
Судья: