РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2011 г. г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Романовой А.А.,
с участием истца Ивановой Ю.Б., ответчика Селютиной Г.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1210/11 по иску Ивановой Ю.Б. к Шеметову А.Л., Селютиной Г.Э. о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Иванова Ю.Б., обращаясь в суд с иском к Шеметову А.Л., Селютиной Г.Э., в обоснование заявленных требований указала, что **/**/**** между ней и ответчиком Шеметовым А.Л. был заключен договор займа, по которому она заняла у Шеметова А.Л. ~~~ рублей, которые должна была вернуть через месяц. Перед заключением договора займа ответчик поставил ей условие, что на время действия договора жилой дом и земельный участок под ним должны находиться в залоге у займодавца – Шеметова А.Л. Для этого в тот же день, т.е. **/**/**** были заключены договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..... Была письменная договоренность, зафиксированная в договоре займа, что после возвращения долга по договору займа, ответчик вернет дом и земельный участок, т.е. переоформит дом и участок на нее. Она пошла на заключение такой сделки, поскольку остро нуждалась в деньгах. Они договорились встретиться с Шеметовым в ..... Она подъехала к назначенному времени, однако Шеметова не было. Он перезвонил ей и сказал подъезжать на улицу ..... Он специально создал такую ситуацию, когда она приехала уже к подписанию документов, и она подписала все документы, не читая их, т.к. полностью доверяла Шеметову А.Л. В филиале была очередь, ее торопили, Шеметов также торопил подписывать документы. При приеме документов она забыла подвести кадастровый паспорт на жилой дом, однако регистратор оформила сделку без кадастрового паспорта, что является грубым нарушением.
После регистрации договора купли-продажи дома и участка она получила в ФРС от ответчика ~~~ рублей, данные Шеметовым взаймы. Она оплачивала проценты по договору займа ~~~ рублей в августе, сентябре, октябре, ноябре, декабре, всего ~~~ рублей. Кроме этого, **/**/**** выплатила Шеметову А.Л. ~~~ рублей в счет погашения основного долга, а в январе 2010 г. намеревалась вернуть оставшуюся сумму долга. В январе 2010 г. она созвонилась с ответчиком, они договорились встретиться в ФРС для переоформления дома и участка на нее, но после этого разговора Шеметов А.Л. перестал отвечать на ее звонки, сменил номер телефона. В Управлении ФРС она узнала, что ответчик совершил **/**/**** сделку купли-продажи дома с Селютиной Г.Э. и, получив от нее аванс за проданный дом, скрылся. В настоящее время на основании ее заявления в отношении Шеметова А.Л. возбуждено уголовное дело. С ее стороны и со стороны Шеметова сделка была совершена лишь для вида без намерения на самом деле продать дом и земельный участок.
Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между истицей и Шеметовым, недействительна в силу ее притворности. В действительности, она не намерена продавать дом и земельный участок Шеметову А.Л., напротив, постоянно говорила, что дом – это ее единственное жилье, где проживает ее сын и ее престарелая мать, которая нуждается в уходе. Дом и земельный участок были приобретены ею для того, чтобы они могли жить на свежем воздухе, использовать огород. При регистрации договора и перехода права собственности в ФРС наряду с договором были представлены: справка из паспортного стола, а также поквартирная карточка лиц, проживающих в жилом доме, согласно которым по указанному адресу зарегистрированы 3 человека: Иванова Ю.Б. – собственник дома, М. – мать, С. – сын.
В действительности регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка имела совершенно иное назначение – купля-продажа выполняла функцию договора залога недвижимого имущества в качестве обеспечения исполнения долговых обязательств перед Шеметовым. Фактически имущество никогда Шеметову не передавалось, все время до настоящего времени в доме проживает истица с сыном и матерью, пользуются домом и земельным участком. Никто никогда не пытался их выселить из указанного дома. Они считают его своей собственностью, несут бремя содержания имущества. Она регулярно оплачивает электроэнергию, ею заказывалась автомашина в ОАО «....» для откачки канализации, она оплачивает налог на имущество, имеется договор подряда о том, что в сентябре 2009 г. она меняла ворота гаража за ~~~ рублей, что также свидетельствует о том, что она не собиралась продавать дом и земельный участок.
Она не получала денежные средства от Шеметова ни за дом, ни за земельный участок. Расписки о получении денег за проданные объекты недвижимости нет. Сумма, указанная в договоре ~~~ рублей за проданные дом и земельный участок почти в два раза меньше инвентаризационной оценки дома. Рыночная стоимость дома и земельного участка будет гораздо выше инвентаризационной и кадастровой оценок этих объектов. Таким образом, сделка купли-продажи дома и земельного участка была совершена на крайне невыгодных условиях, т.к. она не получала никаких денег за проданные объекты недвижимости.
В январе 2010 г. она направила телеграммы Шеметову, в которых просила назначить время для окончательного расчета по договору займа и переписи дома и земельного участка обратно на ее имя, что также свидетельствует о том, что она не имела намерений передавать дом и участок по договору купли-продажи.
Сразу же после того, как она поняла, что Шеметов продает дом, она обратилась с заявлением в правоохранительные органы. В возбуждении уголовного дела неоднократно было отказано, данные постановления истицей были обжалованы и отменены, в настоящее время прокуратурой .... принято решение о направлении материалов в ОБЭП для тщательной проверки, документы находятся в ОБЭП.
При обращении с заявлением о возбуждении уголовного дела, истице стало известно, что Шеметов неоднократно судим за мошенничество и в настоящее время находится под следствием по ст. 105 УК РФ, а убийство он совершил в связи с попыткой мошеннически завладеть недвижимостью. Этот факт также характеризует его с отрицательной стороны.
Ранее она обращалась в .... районный суд к ответчику о признании опариваемых договоров купли-продажи от **/**/**** вследствие обмана со стороны Шеметова А.Д., гражданское дело № г. по данному делу принято решение об отказе в удовлетворении иска.
Также истица обращалась в суд с иском о признании договоров недействительными, как совершенных под влиянием тяжелого стечения обстоятельств (кабальность). .... в удовлетворении иска отказал.
Полагает, что ранее ею заявлялись неверные правовые основания для признания сделок недействительными. В настоящее время просит рассмотреть заявленные требования по признанию сделок недействительными по ст. 170 ГК РФ.
Просит:
признать недействительным договор купли-продажи жилого дома по адресу: .... от **/**/****, заключенный между Ивановой Ю.Б. и Шеметовым А.Л. ввиду несоответствия его закону как ничтожную сделку;
признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: .... от **/**/****, заключенный между Ивановой Ю.Б. и Шеметовым А.Л. ввиду несоответствия его закону как ничтожную сделку;
применить к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка последствия притворной сделки, а именно договора залога;
признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенный между Шеметовым А.Л. и Селютиной Г.Э.
В судебном заседании истица Иванова Ю.Б. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила его удовлетворить.
Ответчик Шеметов А.Л. в судебном заседании не участвовал, содержится в СИЗО-1 ...., о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
От представителя ответчика Шеметова А.Л. – адвоката Крилловой А.В., действующей на основании ордера, поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом судебном заседании. Заявленное ходатайство не подтверждено доказательствами, причины неявки представителя признаны неуважительными, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса.
Ответчик Селютина Г.Э. в судебном заседании иск не признала. Суду пояснила, что **/**/**** она через агентство недвижимости «....» заключила в ФРС сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: .... с Шеметовым А.Л., который являлся законным владельцем данной недвижимости. Сделка не была окончательно зарегистрирована в связи с наложенным на нее запретом: **/**/**** – в первый раз, **/**/**** – второй раз. И первым решением .... районного суда от **/**/****, и вторым решением от **/**/**** оказано Ивановой Ю.Б. в иске к Шеметову А.Л.
С настоящим иском она категорически не согласна. Полагает, что Иванова Ю.Б. постоянно противоречит сама себе, никаких весомых доказательств своей правоты она не предъявляет. Она не располагает подлинником договора займа. Кроме того, в силу ст. 165 ГК РФ влечет его ничтожность.
Ивановой Ю.Б. постоянно затягивались судебные разбирательства, так как она неоднократно просила отложить заседание, чтобы представить новые доказательства, а также заявляла, что будет возбуждено уголовное дело. Ей судом предоставлялось время, однако никаких доказательств Иванова Ю.Б. так и не предъявляла, в возбуждении уголовного дела отказано за отсутствием оснований.
Иванова Ю.Б. за все время судебных разбирательств вводит суд в заблуждение, ее утверждения о том, что стороны по сделке не намерены были передавать имущество, не соответствует действительности, поскольку Шеметов А.Л. лично неоднократно с риэлтором и покупателями проводил показ дома, имея ключи, по-хозяйски везде ориентировался, дома никого не было.
Полагает, что кем-бы ни был Шеметов на самом деле, она попала в такую ситуацию по вине Ивановой Ю.Б., которая продала данное имущество, а в настоящее время утверждает о ничтожности сделок. Полагает, что намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Договор купли-продажи недвижимости не может прикрывать договор займа, поскольку эти обязательства не являются однородными по своей правовой природе.
Она оказалась в тяжелой жизненной ситуации, поскольку на законных основаниях купила жилой дом и земельный участок, но до сих пор ей с семьей приходится снимать жилье, не имея прописки, она не может устроиться на работу, на фоне сильнейшего стресса, у нее ухудшилось состояние здоровья.
Просила в удовлетворении иска отказать.
Суд, исследовав письменные доказательства, выслушав пояснения участников процесса, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую, стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судом установлено, что Иванова Ю.Б., являясь собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...., на основании договора купли-продажи от **/**/****, заключила **/**/**** с Шеметовым А.Л. договор купли-продажи указанного жилого дома, а также договор о продаже земельного участка по указанному адресу.
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи жилого дома от **/**/**** стоимость жилого дома составляет ~~~ рублей. Расчет за покупаемый жилой дом произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 2.2 данного договора).
Согласно п. 4 договора купли-продажи земельного участка от **/**/**** цена продаваемого земельного участка составляет ~~~ рублей.
Покупатель передал продавцу полную сумму до подписания договора (п. 5 договора).
Как следует из материалов правоустанавливающих документов, к договору купли-продажи жилого дома, а также к договору купли-продажи земельного участка составлены акты приема-передачи отчуждаемого имущества, которые подписаны Ивановой Ю.Б. и Шеметовым А.Л.
Оспаривая указанные договоры купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, истица полагает, что данные договоры являются притворными сделками, поскольку они прикрывают собой сделку залога недвижимого имущества в качестве обеспечения договора займа.
Заявленные доводы суд находит необоснованными, поскольку они не подтверждены доказательствами.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В качестве доказательства заявленных доводов истица ссылается на договор займа от **/**/****, копия которого представлена в материалы дела. Согласно пояснениям истицы подлинник договора займа у нее отсутствует.
Как следует из пояснений допрошенного в судебном заседании ответчика Шеметова А.Л. по гражданскому делу № при оспаривании Ивановой Ю.Б. договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости от **/**/**** по основаниям совершения их под влиянием стечения тяжелых обстоятельств (протокол судебного заседания **/**/****), договор займа он с Ивановой Ю.Б. заключал, однако та копия договора, которой располагает истица, не соответствует договору, который был заключен в действительности. Подлинник договора займа им утрачен в результате обыска в его квартире. Денежные средства по договору займа в размере ~~~ рублей, а также за жилой дом в размере ~~~ рублей и за земельный участок в размере ~~~ рублей он передал Ивановой Ю.Б. полностью. Иванова Ю.Б. передала ему ключи от дома.
В соответствии со ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются суду в подлиннике либо в форме надлежащим образом заверенной копии.
Подлинник договора займа суду не представлен, копия представленного в материалы дела договора займа не удостоверена надлежащим образом, в связи с чем указанный документ не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства.
Кроме того, в соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости,) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ст. 10 указанного закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** содержат все существенные условия договоров купли-продажи недвижимого имущества, совершены в требуемой форме, соответствуют ст.ст. 549-551 ГК РФ, и не содержат каких-либо сведений, позволяющих полагать, что данные сделки выполняют функцию обеспечения исполнения долговых обязательств истицы перед ответчиком Шеметовым А.Л.
В представленных договорах купли-продажи указано, что объекты недвижимого имущества свободны от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц и расчеты между сторонами произведены до подписания договоров.
Все представленные сторонами на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация перехода права собственности от Ивановой Ю.Б. к Шеметову А.Л. на указанные объекты недвижимости произведена основании заявлений, подписанных Ивановой Ю.Б.
Ссылка истицы на то, что при подаче документов на государственную регистрацию, она не прочитала их содержание, является несостоятельной, поскольку противоречит ст. 10 ГК РФ, согласно которой в гражданских правоотношениях разумность действий и добросовестность участников предполагается.
В иске Ивановой Ю.Б. об оспаривании сделок купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества по основаниям совершения их под влиянием обмана со стороны Шеметова А.Л. решением Иркутского районного суда от **/**/**** отказано.
Доводы истицы об указании в договорах стоимости объектов продаваемого недвижимого имущества ниже рыночной, не могут быть приняты судом, поскольку данное условие договора, не является доказательством притворности договора.
Доводы истицы о том, что фактически спорное имущество ответчику никогда не передавалось, суд находит несостоятельными ввиду следующего.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Как следует из материалов правоустанавливающих документов, к договору купли-продажи жилого дома, а также к договору купли-продажи земельного участка составлены акты приема-передачи отчуждаемого имущества, которые подписаны Ивановой Ю.Б. и Шеметовым А.Л. Таким образом, приведенные доводы истицы опровергаются представленными письменными доказательствами.
Наличие регистрации по месту жительства по адресу: .... Ивановой Ю.Б., М. Б. также не свидетельствует о притворности оспариваемых договоров. Кроме того, в пункте 1.4 договора купли-продажи жилого дома от **/**/**** продавец Иванова Ю.Б. обязалась сняться с регистрационного учета в вышеуказанном жилом доме.
Доказательств того, что воля сторон по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** была направлена на обеспечение обязательств по договору займа суду не представлено, в связи с чем исковые требования о признании указанных договоров недействительными в силу ничтожности, применении последствий их недействительности, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Оспаривание сделки договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенного между Шеметовым А.Л. и Селютиной Г.Э., основано на доводах о ничтожности совершенных ранее сделок по приобретению Шеметовым А.Л. спорных объектов недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившее в законную силу решение суда. При этом восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, осуществляется в случае, если соответствующим решением суда предусмотрено восстановление этих прав.
Учитывая, что оснований для признания сделок от **/**/**** купли-продажи недвижимости притворными судом не установлено, правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенного между Шеметовым А.Л. и Селютиной Г.Э., не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Ивановой Ю.Б. к Шеметову А.Л., Селютиной Г.Э. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома по адресу: .... от **/**/****, заключенного между Ивановой Ю.Б. и Шеметовым А.Л. ввиду несоответствия его закону как ничтожной сделки; договора купли-продажи земельного участка по адресу: .... от **/**/****, заключенного между Ивановой Ю.Б. и Шеметовым А.Л. ввиду несоответствия его закону как ничтожной сделки; применении к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка последствий притворной сделки, а именно договора залога; признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенного между Шеметовым А.Л. и Селютиной Г.Э. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.
Судья: