РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации.
14 октября 2011 г.
Иркутский районный суд Иркутской области в составе:
судьи Лозневой Н.В.,
при секретаре Рукавишникове П.П.,
с участием
представителя истца Пи.,
представителя ответчика По.,
представителя 3-го лица Пт.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-838/11 по иску администрации .... районного муниципального образования к Баталову А.А. о признании отсутствующим право собственности на земельный участок,
по встречному исковому заявлению Баталова А.А. к Администрации .... районного муниципального образования о признании незаконным и отмене Постановления мэра .... от **/**/**** №;
по исковому заявлению Черникова С.А. к администрации .... муниципальному образованию, Баталову А.А. о вынесении решения о государственной регистрации права аренды Черникова С.А. на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м.; о прекращении в ЕГРП записи о праве собственности Баталова А.А. на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м., о признании недействительным Постановления .... муниципального образования от **/**/**** №,
установил:
Администрация .... районного МО обратилась в суд с исковыми требованиями к Баталову А.А. о признании отсутствующим право собственности на земельный участок, площадью 1214 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу- ..... В обоснование исковых требований .... МО указала Постановлением от **/**/**** № гр. Баталову А.А. предоставлен из земель населенных пунктов .... муниципального образования в жилой зоне в собственность бесплатно земельный участок площадью 1214 кв.м., с кадастровым -№, расположенный по адресу: ...., под индивидуальное жилищное строительство. Баталов А.А. зарегистрировал право собственности на земельный участок с Кадастровым номером №, что подтверждается сообщением «об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от **/**/**** №. До издания постановления от **/**/**** № о предоставлении участка Баталову А.А., администрацией .... было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды этого же земельного участка, что подтверждается постановлением № от **/**/****
**/**/**** состоялся аукцион по продаже права аренды земельного участка; в соответствии с протоколом об итогах аукциона № от **/**/**** победителем аукциона стал Черников С.А., **/**/**** КУМИ .... был заключен с Черниковым С.А. договор аренды спорного земельного участка № на 5 лет ( с **/**/**** по **/**/****). Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован. что послужило в дальнейшем для принятия решения .... об отмене Постановления от **/**/**** № о предоставлении участка Баталову А.А.. В результате отмены постановления у Баталова А.А. отпали основания возникновения права собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: .....
В связи с отменой постановления от **/**/**** № правовых оснований для наличия записи в ЕГРП о праве собственности Баталова А.А. не имеется; указанная запись нарушает права Истца по распоряжению земельным участком, в частности, препятствует лицу, выигравшему торги, зарегистрировать договор аренды.
В ходе рассмотрения дела ответчик Баталов А.А. предъявил встречные исковые требования к Администрации .... районного муниципального образования о признании незаконным и отмене Постановления мэра .... от **/**/**** №.
В обоснование исковых требований Баталов А.А. указал, что по состоянию на август 2010 г. истец состоял на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. **/**/**** постановлением мэра .... муниципального образования истцу был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №). **/**/**** Баталов А.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...., в результате чего **/**/**** право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано за истцом.
Принятое **/**/**** постановление .... об отмене Постановления от **/**/**** противоречит требованиям действующего законодательства. В соответствии с п. 4.2 ст. 54 устава .... муниципального образования, утвержденного решением Районной .... от **/**/**** № правовой акт мэра района утрачивает силу в случае его фактического исполнения. **/**/**** мэром .... было постановлено предоставить Баталову А.А. спорный земельный участок, а также произвести регистрацию права собственности на указанный объект. С учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен **/**/****, а право на него было зарегистрировано **/**/****, постановление мэра .... муниципального образования от **/**/**** было исполнено и утратило силу; в постановлении мэра .... муниципального образования от **/**/**** № не указано, каким именно нормам противоречит постановление от **/**/**** №.
В соответствии с п. 5 приложения № 1 к решению Думы .... районного муниципального образования от **/**/**** «Об утверждении положения о порядке распоряжения земельными участками и прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории ....» договор аренды должен быть заключен в срок не более трех месяцев после принятия постановления мэра о предоставлении земельного участка. Не заключенный в установленный срок договор влечет отмену постановления о предоставлении земельного участка. Единственным постановлением, вынесенным в процессе предоставления спорного участка в аренду, является постановление мэра .... муниципального образования о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка от **/**/**** №. Никаких иных постановлений, предоставляющих кому бы то ни было спорный земельный участок вынесено не было. Протокол от **/**/**** № об итогах аукциона не является постановлением мэра, несмотря на его утверждение исполняющим обязанности мэра района, ввиду того, что постановление мэра представляет собой индивидуальный (ненормативный) правовой акт, содержащий четкое предписание властного характера, принятый в установленном порядке мэром района, т.е. конкретным должностным лицом, в то время как протокол об итогах аукциона составляется и подписывается иными лицами и лишь впоследствии утверждается мэром.
Следовательно, в соответствии с указанными нормами, установленными .... муниципального образования, с учетом даты вынесения вышеуказанного постановления, договор аренды должен был быть заключен не позднее **/**/**** Несмотря на это, никаких действий, направленных на регистрацию договора аренды спорного земельного участка в указанные сроки его сторонами не предпринималось, следовательно, постановление мэра .... муниципального образования от **/**/**** № было отменено **/**/****
Постановлением мэра .... муниципального образования от **/**/**** № об отмене постановления мэра .... от **/**/**** существенно нарушены права и свободы Баталова А.А. Указанным актом созданы препятствия к осуществлению истцом его прав и свобод, заключающихся в свободном владении, пользовании и распоряжении принадлежащим ему на праве собственности имущества.
Черников С.А предъявил самостоятельные исковые требования к администрации .... МО, Баталову А.А. о вынесении решения о государственной регистрации права аренды Черникова С.А. на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м., о прекращении в ЕГРП записи о праве собственности Баталова А.А. на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м., а впоследствии - дополнительные требования о признании недействительным Постановления .... МО № от **/**/****
В обоснование заявленных требований Черников С.А. указал, что **/**/**** .... муниципального образования вынесено Постановление № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: .....
**/**/**** .... проведен аукцион, в результате которого он признан победителем аукциона.
Цена продажи права аренды земельного участка: - ~~~ рублей, которые были уплачены **/**/**** года.
В порядке исполнения Постановления № от **/**/**** Комитетом по управлению муниципальным имуществом .... и Черниковым С.А. был заключен Договор аренды земельного участка № от **/**/****.
**/**/**** он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по ...., откуда **/**/**** получил сообщение «об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В обоснование отказа указано, что в ЕГРП имеется запись о регистрации прав собственности на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м. у иного лица, предоставленного ему на основании постановления .... муниципального образования от **/**/**** №.
Считает, что между ним и ответчиком в надлежащей письменной форме совершен договор аренды, в силу которого договор исполнен его сторонами при самом его заключении и считается заключенным с указанного момента (п.2. ст. 433 ГК РФ): имущество, являющееся предметом сделки передано арендодателем арендатору в момент совершения сделки, арендодатель в свою очередь получил цену продажи права аренды земельного участка и арендную плату, однако установленное п.З, ст. 433, ст. 550 ГК РФ правило о государственной регистрации сделки его сторонами соблюдено не было по причинам, не зависящем от его воли.
Для заключения договора ему пришлось пройти сложную процедуру подготовки документов, формирования земельного участка и принять участие в аукционе.
То есть воля арендодателя была направлена на распоряжение земельным участком путем проведения аукциона и им были выполнены все формальные условия приобретения права на аренду спорного земельного участка.
Статья 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При этом действующим законодательством не установлены сроки регистрации договора, подлежащего такой регистрации.
Вынося Постановление № от **/**/****, Администрация .... районного образования уклонилась от государственной регистрации сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Право Баталова А.А. на спорный земельный участок возникло из Постановления .... муниципального образования № от **/**/**** «О предоставлении в собственность земельного участка расположенного по адресу ...., гр. Баталову А.А.».
Постановление № от **/**/**** вынесено без учета итогов проведенного аукциона, Постановления .... муниципального образования № от **/**/****, договора аренды земельного участка № от **/**/****.
**/**/****, в соответствии с п.1 и п.4.3 ст..... муниципального образования, утвержденного Решением .... районной думой от **/**/****, №, Мэром .... районного муниципального образования вынесено Постановление № «Об отмене постановления .... от **/**/**** №».
В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом право собственности возникает на основе сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации. Право собственности Баталова А.А. на спорный земельный участок возникло в момент регистрации в соответствии с Постановления Мэра .... районного муниципального образования № от **/**/****, поэтому после отмены данного юридического акта, Постановлением .... муниципального образования № от **/**/****, отпало титульное основание права собственности Баталова А.А. В связи с этим сохранение государственной регистрации несуществующего титула не может рассматриваться в качестве доказательства существования вещного права.
Между тем, из договора аренды усматривается его воля на передачу имущества, которая выражена в подписании договора, получении денег за право аренды и обращении в УФРС .... за регистрацией сделки.
Из положений ст. 10 ГК РФ видно, что закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, то есть законодатель исходит из презумпции добросовестности сторон.
Считает, что в данном случае, возможно применить аналогию закона (п.1 ст.6 ГК РФ) и применить к спорным правоотношениям положения п.З ст. 165 ГК РФ, которой установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности. В указанной ситуации с учетом установленных судом обстоятельств государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. В соответствии со ст. 550, 556 ГК РФ договор данного вида является реальным договором, т.е права у арендатора возникают с момента заключения договора. В соответствии с ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако, то обстоятельство, что данный договор до сего дня не зарегистрирован, не умоляет прав истца, которые уже возникли на основании заключенного договора. В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит не договор, а право, возникшее на основании договора.
В судебном заседании представитель истца администрации .... МО Пи. исковые требования о признании отсутствующим права собственности Баталова А.А. на спорный земельный участок поддержала, встречные исковые требования Баталова А.А. не признала; исковые требования 3-го лица Черникова С.А. поддержала и суду пояснила, что по итогам проведения аукциона **/**/**** Комитетом по управлению муниципальным имуществом .... был заключен договор аренды спорного земельного участка № на пять лет (с **/**/**** по **/**/****) с Черниковым С.А.
Акт приема - передачи земельного участка, расположенного по адресу: ...., между Черниковым С.А. и КУМИ .... был подписан **/**/****, т.е на земельный участок, расположенный по адресу: ...., до предоставления его Баталову А.А., уже был заключен договор аренды с Черниковым С.А. Следовательно, довод Черникова С.А. о том, что издав постановление от **/**/**** №, администрация .... муниципального образования уклонилась от регистрации права аренды на земельный участок с местоположением: ...., является обоснованным.
Кроме того, фактически договор аренды Черникову С.А. был выдан гораздо позже (после **/**/****). Таким образом, Черников С.А. по вине администрации .... не смог своевременно обратиться в Управление Росреестра по .... за регистрацией договора аренды в установленном законом порядке.
В связи с изложенным, постановление от **/**/**** № «О предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ..... Баталову А.А.» было отменено (постановлением от **/**/**** № «Об отмене постановления мэра .... от **/**/**** №»).
Согласно п. 3.1 договора аренды от **/**/**** № размер арендной платы за участок составляет ~~~,77 руб. за год.
Во исполнение п. 3.6 договора аренды от **/**/**** Черниковым С.А. была перечислена арендная плата за третий, четвертый квартал 2010г. в размере ~~~,04 руб., что подтверждается чеком-ордером от **/**/****
Согласно п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. "
В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
При этом Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать, в договоре аренды также не указан срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды.
Кроме того, если в договоре аренды, подлежащем государственной: регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока (Постановление ФАС Уральского округа от 27.112006 N Ф09-9665/06-СЗ).
Учитывая изложенное, Черников С.А. мог зарегистрировать договор аренды земельного участка в течение всего срока аренды, т.е. с **/**/**** по **/**/****
Просит учесть, что спорный земельный участок был предоставлен в собственность Баталову А.А. бесплатно, тогда как Черников выкупил право аренды с торгов, понес определенные убытки ; администрация района готова предоставить Баталову А.А. равноценный земельный участок, и в таком случае права Баталова А.А. не будут нарушены.
Ответчик Баталов А.А. в судебное заседание не явился; об отложении судебного заседания суд не просил. В связи с тем, что суду не представлены причины отсутствия ответчика, в соответствии со ст. 167 ч.3 ГПК РФ суд признает причинны неявки неуважительными и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Баталова А.А.-По. исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, исковые требовании Черникова С.А. не признал и суду пояснил, что отношения, возникшие в результате заключения договора аренды, носят длящийся характер, и не могут быть исполнены в момент заключения договора. Указание Черниковым на те обстоятельства, что ему пришлось пройти сложную процедуру подготовки документа, формирования земельного участка и принятия участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, никоим образом не могут влиять на правоотношения, возникшие между Баталовым А.А. и администрацией .... муниципального образования. Кроме того, расходы по формированию земельного участка были понесены не Черниковым С.А. В связи с отсутствием регистрации договора аренды спорного земельного участка на момент вынесения постановления мэра .... муниципального образования от 23 августа 2010 г№ о предоставлении Баталову А.А. земельного участка, права и интересы Черникова не могли быть нарушены. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 3 федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Таким образом, администрация .... муниципального образования фактически выразила волю на распоряжение одним и тем же объектом (земельным участком, расположенном по адресу: ....) в отношении нескольких не связанных между собою лиц (Баталова А.А. и Черникова С.А.). Просит применить абз. 7 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Между Баталовым А.А., администрацией .... муниципального образования и Черниковым С.А., возникла ситуация, аналогичная той, при которой недобросовестный собственник отчуждает принадлежащее ему на праве собственности имущество по разным договорам в отношения различных лиц, но в силу объективных причин (земельный участок является индивидуально-определенной вещью) не может исполнить обязанности по передаче имущества перед всеми своими контрагентами. При этом отказ в удовлетворении исковых требований Черникова С.А. не будет нарушать права истца ввиду возможности предъявления к администрации .... муниципального образования иска о взыскании убытков, причиненных неисполнением администрацией своих обязательств. В связи с возникшим у Черникова С.А. правом на возмещение убытков, связанных с неисполнением администрацией .... муниципального образования своих обязательств, было вынесено постановление мэра .... муниципального образования от **/**/**** № об отмене постановления от **/**/**** №. Постановление мэра .... муниципального образования от **/**/**** противоречит требованиям действующего законодательства. В соответствии с п. 7.2 ст. 54 устава .... муниципального образования, утвержденного решением Районной .... от **/**/**** № правовой акт мэра района утрачивает силу в случае его фактического исполнения. **/**/**** мэром .... было постановлено предоставить Баталову Артему Александровичу спорный земельный участок, а также произвести регистрацию права собственности на указанный объект. С учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен **/**/****, а право на него было зарегистрировано **/**/****, постановление мэра .... муниципального образования от **/**/**** было исполнено и утратило силу. Следовательно, никаких оснований для отмены данного постановления по состоянию на **/**/**** не было. В соответствие с подразделом 3.2 решения .... муниципального образования от **/**/**** «Об утверждении положения о порядке распоряжения земельными участками и прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории ....» подготовка документов и продажа земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) включает в себя:
-Проведение работ по формированию земельного участка;
-Подготовку КУМИ и принятие мэром .... решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов). Извещение о принятом решении главы поселения, на территории которого расположен земельный участок.
-Публикацию КУМИ .... сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), размещение сообщения на сайте в сети Интернет.
-Проведение КУМИ .... торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка в установленном законодательством РФ порядке.
-Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) и заключение соответствующего договора с победителем.
Первым этапом при предоставлении земельных участков в аренду является проведение работ по формированию земельного участка. Указанные Черниковым сведения о том, что работы по формированию участка выполнены за его счет, не соответствуют действительности, и не могут ей соответствовать, так как п.п. 1 п. 3.2.1. вышеуказанного решения .... муниципального образования организаторами работ по формированию земельных участков с целью предоставления их юридическим и физическим лицам для строительства объектов являются КУМИ .... и ОАиГ. С учетом того, что Черников С.А. узнал о проведении торгов из сообщения, опубликованного КУМИ, на момент публикации указанного сообщения спорный участок уже был сформирован, следовательно, сам Черников С.А. не мог иметь какое либо отношение к формированию участка.
Черниковым были сознательно скрыты от суда сведения о том, что первые действия администрации .... муниципального образования, направленные на предоставление спорного участка Баталову А.А. были предприняты в марте 2009 г., когда администрация .... муниципального образования направила истцу ходатайство о предоставлении Баталову А.А. земельного участка. После получения истцом указанного ходатайства ответчику было предложено провести земелеустроительные работы в отношении земельного участка, расположенного по адресу: .....
Все работы по формированию спорного участка были проведены за счет Баталова в 2009 г., т.е. задолго до предполагаемой публикации сообщения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также проведения самого аукциона. Указанные обстоятельства подтверждаются договором на выполнение кадастровых работ № от **/**/****, заключенным между Баталовым А.А. и ФГУП «Госземкадастрсъемка»-.....
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец, являясь органом местного самоуправления, имеющим возможность в неограниченных объемах совершать различного рода действия, влекущие правовые последствия (напр., вынесение постановлений, принятие решений, публикация сообщений о проведении аукционов и т.д.), незаконным образом злоупотребляет своими полномочиями, реализуя возможность перенести расходы по формированию земельного участка, а также проведению на участок электричества на одного гражданина, предоставив затем этот же земельный участок другому гражданину, но уже на возмездной основе.
Настаивает, что постановление мэра .... муниципального образования от **/**/**** № соответствует закону, право собственности на спорный участок зарегистрировано за ответчиком на законных основаниях и в установленном порядке, а постановление мэра **/**/**** № незаконно и необоснованно.
3-е лицо Черников С.А. в судебное заседание не явился; об отложении судебного заседания суд не просил. В связи с тем, что суду не представлены причины его отсутствия, в соответствии со ст. 167 ч.3 ГПК РФ суд признает причины неявки неуважительными и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель 3-го лица Черникова С.А.-Пт. исковые требования администрации .... МО поддержал, на требованиях Черникова С.А. настаивает, исковые требования Баталова А.А. не поддерживает и суду пояснил, что довод Баталова А.А. о том, что при реальном исполнении Постановления Мэра № о предоставлении земельного участка Баталову в соответствии с п.4.2. ст.54 Устава ...., данное Постановление утратило силу, является несостоятельным, так как данная норма, описанная в п.4.2. ст.54 Устава ...., носит общий характер и не распространяется на постановления о предоставлении недвижимости в собственность, т.к. с утрачиванием силы этого постановления, утрачивается и основание, на котором зарегистрировано право собственности, а право собственности не может существовать само по себе, без всяких оснований. Поэтому Администрация ...., в соответствии п.4.3. ст.54 Устава ...., отменив Постановление Мэра .... № от **/**/****, действовала на законных основаниях.
Из общих норм Конституции РФ, Кодексов, законов, различных нормативных документов следует, что Акты органов власти не должны, в частности, противоречить:
законодательству РФ (во всем его многообразии);
другим Актам органов власти;
правам третьих лиц, имеющих отношение к объекту или делу.Администрация .... и Суд признали Черникова С.А. третьим лицом, более того, сам Баталов А.А. в своем встречном иске к Администрации ...., обозначает Черникова С.А. третьим лицом по своему иску. В пояснении к своему иску от **/**/**** и в возражениях на иск Черникова С.А. от **/**/****, Баталов А.А. подробно описывает Черникова С.А. как третье лицо в деле, права которого были нарушены.
Черников С.А., до выхода Постановления Мэра .... о предоставлении участка БаталовуА.А., добросовестно прошел всю процедуру выкупа права аренда земельного участка по адресу: ..... Также заплатил выкупную цену, арендную плату за 2010 г., оплатил оценку земельного участка и пошлину за государственную регистрацию договора аренды. Являясь добросовестным покупателем, полностью выполнил требования законов, положения договора аренды, принял по Акту приема - передачи земельный участок. Таким образом высказав свою волю на обладание этим земельным участком.
Последующее предоставление спорного земельного участка Баталову А.А. существенным образом нарушило права Черникова А.А. На момент выхода Постановления Мэра .... № от **/**/****, о предоставлении Баталову А.А. земельного участка по адресу: ...., действовали Акты и документы органов власти :
-Постановление Мэра .... № от **/**/****, о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ....,
Протокол № от **/**/****, об итогах аукциона, утвержденный и.о. Мэра ....,
Подписанный сторонами Договор аренды № от **/**/****
На **/**/****. т.е. на дату выхода Постановления Мэра .... №, Администрация .... не устранила противоречия с другими выданными Актами и документами, а именно:
не отменила Постановление Мэра .... № от **/**/****.
решение комиссии от **/**/****. в отношении Черникова С.А.
результаты аукциона от **/**/****,
не расторгла Договор аренды от **/**/****,
не вернула деньги Черникову С.А..
не приняла обратно земельный участок.
Т.е. один Акт Администрации .... существенным образам противоречил другим Актам Администрации.
На момент принятия постановления о предоставлении участка Баталову, Мэр уже распорядился, что и как делать с земельным участком по адресу: ...., выпустив Постановление № от **/**/**** о проведении аукциона, которое вышло по заявлению Черникова С.А. от **/**/****, и в соответствии с решением комиссии от **/**/****
Комиссия по рассмотрению заявления Баталова А.А. состоялась **/**/**** - на следующий день, когда земельный участок был продан с аукциона, и куплен Черниковым А.А., поэтому она уже не должна была рассматривать этот вопрос, следовательно, её решение не имело силы и не законно.
Постановление Мэра .... № от **/**/****, принятое на этих основаниях, не соответствует действующему законодательству.
В своем встречном исковом заявлении к Администрации .... от **/**/**** ссылаясь на п.5 приложения №1 к решению думы .... от **/**/****, "Об утверждении положения о порядке распоряжения земельными участками на территории ....", Баталов А.А. приходит к выводу, что поскольку Договор аренды не был заключен в течении 3-х месяцев, с момента Постановления Мэра .... № от **/**/****, то это постановление было отменено **/**/****
Из: п.5 Раздела 3 Приложения №1 к "Положению о порядке распоряжения земельными участками на территории ...."; п. 5 Главы 3 Приложение N 2 "О порядке прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории ....", к решению думы .... от **/**/****, следует, что "При уклонении Заявителя от заключения договора аренды по истечении трех месяцев с момента принятая постановления мэра о предоставлении земельного участка в аренду, постановление мэра подлежит отмене".
Данный срок считается не с даты Постановления о проведении аукциона, а с момента проведения самого аукциона, и определения в нем победителя. Т.к. Заявитель может заключить договор аренды, только став победителем аукциона, а заранее победитель не известен.
**/**/**** Черников С.А. подал заявление о предоставлении ему в аренду, с аукциона, земельного участка по адресу: .....
**/**/**** Мэр .... распорядился провести аукцион.
**/**/**** вышла публикация в газете "...." о проведении аукциона и всех его условиях, после которой можно вносить задаток за право участвовать в торгах.
-**/**/**** Черников С.А. вносит необходимый задаток.
**/**/**** подает заявку на участие в аукционе.
**/**/**** участвует в торгах и становится победителем (заплатив, кстати, цену почти в 3 раза превышающую стартовую).
-**/**/**** подписан Договор аренды между Черниковым С.А. и Администрацией .....
-**/**/**** Черников С.А. обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии УФРС по .... за регистрацией договора аренды. Таким образом Черников С.А. ни каким образом не уклонялся от подписания и заключения договора аренды земельного участка, а наоборот сделал все, в соблюдении норм и законов. Поэтому Постановления Мэра .... № от **/**/****, не могло быть отменено. Кроме того такая отмена происходит не автоматически, а отдельным постановлением мэра.
Доводы Баталова о том, что участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет, не соответствуют действительности, так как работы по формированию спорного земельного участка не были проведены Баталовым А.А. Дата постановки участка на кадастровый учет - **/**/****, а Баталов А.А. заключил договор на кадастровые работы **/**/****
Истец (Администрация ....) не злоупотребляла полномочиями, поскольку не обязывала Баталова А.А. производить кадастровые работы, т.к. кадастровый паспорт участка (который он получил бесплатно) Баталов А.А. приложил к своему заявлению о предоставлении участка в собственность.
3-е лицо не заявляющее самостоятельных исковых требований Управление Росреестра по .... в судебное заседание не явилось; представило отзыв на исковые требования администрации .... МО, из которого следует, что по данному делу Управление не является субъектом спорного правоотношения, так как не имеет материально-правовой заинтересованности по данному делу, решение по делу не может повлиять на его права или обязанности по отношению к сторонам. Представленные на государственную регистрацию прав документы отвечали требованиям действующего законодательства и были достаточны для осуществления государственной регистрации, основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации, предусмотренные ст.ст. 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), отсутствовали.
**/**/**** в Управление обратился Пт., действующий от имени Черникова С.А. по доверенности, с заявлением о государственной регистрации Договора аренды земельного участка от **/**/**** № (далее - Договор аренды), предметом которого являлся вышеуказанный земельный участок.
**/**/**** в Управление поступило письмо из Комитета по управлению муниципальным имуществом .... от **/**/****№, в котором содержалась просьба не производить государственную регистрацию сделок с данным земельным участком.
В соответствии-с п.1 ст. 19 Закона о регистрации, государственная регистрация Договора аренды была приостановлена сроком на один месяц с **/**/**** по **/**/**** в связи с тем, что в ЕГРП содержится запись о праве собственности на вышеуказанный земельный участок на основании Постановления №, а Договор аренды заключен лицом, не уполномоченным распоряжаться данным объектом недвижимого имущества.
На основании п.З ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация Договора аренды была приостановлена с **/**/**** по **/**/**** в связи с поступившим заявлением о приостановлении государственной регистрации.
**/**/**** на основании абз.6, 10, 11 п.1 ст.20 Закона о регистрации, Черникову С.А. было отказано в государственной регистрации Договора аренды (лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами), о чем заявителю было направлено соответствующее сообщение.
Учитывая нормы ГК РФ, Закона о регистрации, определяющие основания возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество и порядок их регистрации, а также Правила ведения ЕГРП, в случае признания судом зарегистрированного права Баталова А.А. на земельный участок с местоположением: ...., с кадастровым номером №, отсутствующим, соответствующие записи в ЕГРП могут быть прекращены на основании заявления заинтересованного лица и вступившего в законную силу решения суда (п.1 ст. 17, ст.28 Закона о регистрации) с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов.
Выслушав представителя истца Пи., представителя ответчика Баталова А.А. По., представителя 3-го лица Черникова С.А.- Пт., изучив и оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ и ГК РФ Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).
В соответствии с п.2 «а», «б», до разграничения государственной собственности на землю: организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги) осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам; а организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними;
Согласно пп. "в" п. 2 указанного Постановления орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.
Пунктом 23 Правил установлен порядок проведения аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.
В соответствии с пп. "б" п. 23 Правил аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, "шага аукциона" и порядка проведения аукциона.
Каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на "шаг аукциона". После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с "шагом аукциона" (пп. "г" п. 23 Правил).
По завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона (пп. "е" п. 23 Правил).
В силу п. 25 Правил результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. В протоколе указываются: цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пп. "д" п. 25).
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка (п. 26 Правил).
Из анализа указанных норм следует, что предметом аукциона может быть: земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Из имеющихся в деле письменных доказательств следует, что во исполнение названных Правил, администрация .... МО приняла Постановление № от **/**/**** о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка - л.д 11. Соответствующая информация была опубликована в газете «....» № от **/**/****- л.д 164., из которой следует, что торги были назначены на **/**/****, на 14 час., в здании администрации .....
В результате проведения аукциона был подписан протокол № об итогах аукциона – победителем аукциона признан Черников С.А.- л.д 12., с которым **/**/**** был подписан договор аренды спорного земельного участка ( л.д 16-21) и акт приема- передачи № земельного участка – л.д 23-24.
Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежи также право аренды.
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка № от **/**/**** предусмотрено, что договор заключается на срок с **/**/**** по **/**/****
В силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Как установлено материалами дела, договор аренды спорного земельного участка не зарегистрирован.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в соответствии со статьей 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка № от **/**/**** подлежал государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации договора означает, что он не заключен.
Вместе с тем установлено, что в настоящее время единственным основанием, по которому Черникову С.А. было отказано в государственной регистрации права аренды, является наличие в ЕГРП сведений о регистрации права собственности Баталова А.А. на этот же земельный участок.
Так, право собственности Баталова А.А. на спорный земельный участок было зарегистрировано **/**/****- л.д 151, основанием для регистрации права собственности послужило постановление .... МО № от **/**/****- л.д 148, 151.
При таких обстоятельствах суд считает, что Черников С.А. обоснованно обратился в суд с требованиями о прекращении в ЕГРП записи о праве собственности Баталова А.А. на земельный участок с местоположением- ...., кадастровый № площадью 1214 кв.м., так как при наличии указанной записи он лишен возможности зарегистрировать договора аренды.
Кроме того, суд считает, что администрация .... МО также обоснованно обратилась в суд с требованиями о признании отсутствующим право собственности на земельный участок; данное требование основано на положении п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в cyдебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права и обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Суд считает, что требования Администрации .... районного МО и 3-го лица Черникова С.А. в указанной части подлежат удовлетворению.
До регистрации права собственности Баталова А.А. спорный земельный участок относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В силу этой нормы администрация .... МО распорядилась находящимся на территории указанного района спорным участком, приняв решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды.
Указанное постановление в установленном законом порядке не отменено и не было признано недействительным.
До принятия постановления о предоставлении участка в собственность бесплатно Баталову А.А., в отношении участка были проведены торги, был определен победитель, с которым был подписан договор аренды, и который внес плату, предусмотренную протоколом №, а также арендную плату.
Таким образом, суд считает, что спорный земельный участок на момент принятия .... постановления № от **/**/**** «О предоставлении участка Баталову А.А.», был обременен, и в отсутствии судебного решения о признании недействительными торгов по продаже права аренды и протокола об итогах аукциона № от **/**/****, участок не мог быть передан в собственность бесплатно ни Баталову А.А., ни другому лицу, поскольку в собственность может быть передано имущество, являвшееся свободным от прав третьих лиц.
Признавая свою ошибку по вынесению Постановления № от **/**/****, .... подписал Постановление № от **/**/****, которым отменил Постановление № от **/**/**** «О предоставлении участка в собственность Баталову А.А.»- л.д 10.
Оснований для признания незаконным Постановления № от **/**/****, которым отменено Постановление № от **/**/**** «О предоставлении участка в собственность Баталову А.А.» и его отмены, суд не усматривает.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ, ст. 61 п. 1 Земельного Кодекса РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Аналогичное требование содержится в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в частности в абзаце втором пункта 1 установлено следующее: "если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным".
Исходя из положений ст. 13 ГК РФ, ст. 61 п. 1 ЗК РФ, предметом доказывания по настоящему делу являются следующие обстоятельства:
- наличие у заявителя определенного права или охраняемого законом интереса;
- факт несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту.
- факт нарушения прав и законных интересов заявителя, допущенными при принятии оспариваемого акта.
По общему правилу бремя доказывания указанных фактов возложено на заявителя.
Из представленных суду доказательств суд считает, что оспариваемым постановлением права и интересы Баталова А.А. не нарушены, поскольку он имеет возможность защитить свои права иным способом; он вправе требовать предоставление ему равноценного земельного участка, в то время как Черников С.А. лишен возможности защитить свои права. Кроме того, необходимо учесть, что на момент принятия Постановления № от **/**/**** «О предоставлении участка в собственность Баталову А.А.» спорный земельный участок был обременен.
Так, **/**/**** .... муниципального образования вынесено Постановление № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: .....
**/**/**** .... проведен аукцион, в результате которого победителем аукциона признан Черников С.А..
Цена продажи права аренды земельного участка: - ~~~ рублей, которые были уплачены Черниковым С.А. **/**/**** года.
В порядке исполнения Постановления № от **/**/****, и на основании Протокола об итогах аукциона № от **/**/****, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом .... и Черниковым С.А. был заключен Договор аренды земельного участка № от **/**/****, акт передачи земельного участка; Черников С.А. оплатил все расходы- отчет по составлению стоимости земельного участка, стоимость права аренды земельного участка, внес арендную плату.
При таких обстоятельствах, когда при принятии Постановления № от **/**/**** «О предоставлении участка в собственность Баталову А.А.», спорный участок был обременен, у администрации отсутствовали основания для предоставления участка в собственность бесплатно, а потому следует признать, что, отменяя названное постановление, Мэр действовал в пределах своих полномочий- восстановил права и интересы Черникова С.А.
Необходимо учесть, что Черников С.А. обратился с заявлением о выставлении участка на торги **/**/****- л.д 49, тогда как Баталов А.А.обратился с заявлением о предоставлении частка **/**/****- л.д 60.
Доводы представителя ответчика Баталова А.А. –По. о том, что Баталов А.А. понес расходы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Из материалов кадастрового дела ( л.д 34-48) видно, что участок был поставлен на кадастровый учет по заявлению Пт. **/**/****, в то время как Баталов А.А. представил в судебное заседание договор №. на выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка от **/**/****, т.е на то время участок был уже поставлен на кадастровый учет. Оплата Баталовым А.А. указанного договора не свидетельствует о том, что Баталов А.А. понес расходы по постановке участка на кадастровый учет.
Представленный договор № об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ( л.д 71-74) также не свидетельствует о нарушении прав Баталова А.А., поскольку данный договор был заключен **/**/****, когда у Баталова А.А. не возникло право на спорный земельный участок. Кроме того, судом установлено, что никакие строения на участке Баталовым не возведены, Баталов к освоению участка не приступил.
Доводы ответчика Баталова А.А. о том, что права Черникова С.А. подлежат восстановлению в соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ», судом не могут быть взяты во внимание, и, в данном случае, не применимы, поскольку стороны изначально находились в неравных условиях- Баталову А.А. участок предоставлен в собственность бесплатно, а Черников С.А. приобрел право аренды в результате проведения аукциона. При этом, у Баталова А.А. существует безусловное право на получение равноценного земельного участка, тогда как Черников С.А. уже понес убытки, внося денежные средства в бюджет района, и ему никто не может гарантировать, что он может стать победителем при проведении иного аукциона.
В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Право собственности Баталова А.А. на спорный земельный участок возникло в момент регистрации в соответствии с Постановлением .... муниципального образования № от **/**/****.
Учитывая, что правовое основание, в силу которого у Баталова А.А. было зарегистрировано право собственности отменено, оснований для признания незаконным и отмены Постановления № от **/**/**** судом не усматривается, требования администрации .... МО и требования Черникова С.А. подлежат удовлетворению, так как зарегистрированное право собственности и имеющаяся в ЕГРП запись о регистрации права собственности Баталова А.А. на земельный участок с кадастровым № препятствуют Черникову С.А. зарегистрировать договор аренды.
Требования Черникова С.А. о вынесении решения о государственной регистрации права аренды Черникова С.А. на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м, не подлежат удовлетворению в связи с тем, что истцом выбран несуществующий способ защиты права. Кроме того, необходимо учесть, что препятствие, по которому Черников не мог зарегистрировать договор аренды, в настоящее время устранено, а потому Черников С.А. вправе зарегистрировать договор аренды не прибегая к судебной защите, что было подтверждено представителем администрации .... Мо Пи.
Требования Черникова С.А. о признании недействительным Постановления .... муниципального образования от **/**/**** № « О предоставлении земельного участка в собственность Баталову А.А. бесплатно» не подлежат удовлетворению, так как названное постановление было отменено во внесудебном порядке. В связи с его отменой права и интересы Черникова С.А. не нарушены, т.е отсутствуют условия, предусмотренные ст. 13 ГК РФ для признания ненормативно-правового акта органа местного самоуправления недействительным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
решил:
Исковые требования Администрации .... районного муниципального образования удовлетворить- признать отсутствующим право собственности Баталова А.А. на земельный участок площадью 1214 кв.м., расположенный по адресу-: ...., кадастровый №;
Исковые требования Черникова С.А. удовлетворить частично- прекратить запись в ЕГРП о праве собственности Баталова А.А. на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м.
Встречные исковые требования Баталова А.А. о признании незаконным и отмене Постановления мэра .... от **/**/**** №; исковые требования Черникова С.А. о вынесении решения о государственной регистрации права аренды Черникова С.А. на земельный участок с местоположением: ...., кадастровый №, площадью 1214 кв.м, о признании недействительным Постановления Мэра .... районного муниципального образования от **/**/**** №, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
.
Судья: Н.В.Лозневая.