Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 января 2012 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Любимовой И.А. при секретаре Костаревой А.В.,
с участием представителя истца ОАО «....» - Пи., ответчика Ивановой Н.А., представителя ответчика Янюшкина С.А. – По.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3/2012 по иску Открытого акционерного общества «....» к Ивановой Н.А., Янюшкину С.А. о признании кредитного договора расторгнутым, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л :
Истец ОАО «....» обратился в суд с иском к ответчикам Ивановой Н.А., Янюшкину С.А., уточнив его в судебном заседании. В обоснование заявленных требований истец указал, что **/**/**** между ОАО «....», с одной стороны, и Ивановой Н.А., Янюшкиным С.А., с другой стороны, заключён кредитный договор (ипотечное кредитование) №, в соответствии с которым истец предоставил ответчикам денежные средства в размере ~~~ рублей на срок до **/**/**** со взиманием за пользование кредитом 14 % годовых. По условиям п. 2.1. кредитного договора заёмщики обязуются возвратить кредитору полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также иные платежи, подлежащие уплате кредитору в порядке, предусмотренном договором в соответствии с графиком погашения. В соответствии с кредитным договором, ответчики выступают в качестве солидарных заёмщиков. Исполнение кредитного договора обеспечивает ипотека (залог) недвижимости, возникающая на основании ст. 77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой жилой дом или квартира, приобретённые полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на жилой дом или квартиру.
Согласно пункту 2.5. кредитного договора, целью предоставления кредита является приобретение в собственность заёмщика Ивановой Н.А. жилого дома и земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом, по адресу: ..... Приобретение указанных объектов недвижимости в собственность подтверждается договором купли-продажи дома и земельного участка (ипотека в силу закона) от **/**/****, зарегистрированным УФРС по ...., свидетельствами о государственной регистрации права собственности. Согласно пункту 2.1. указанного договора, жилой дом и земельный участок приобретаются за счёт кредитных средств, предоставляемых ОАО «....» в соответствии с кредитным договором № от **/**/****
Истец полностью исполнил свои обязательства по кредитному договору, предоставив заёмщику **/**/**** кредитные средства в полном объёме путём перечисления на его счёт №, что подтверждается платёжным поручением № от **/**/****, а также выпиской по указанному счёту.
Возникновение ипотеки в силу закона зарегистрировано УФРС по Иркутской области **/**/**** за регистрационными номерами №. Права истца по ипотеке удостоверены закладной от **/**/****. Таким образом, предметом ипотеки являются следующие объекты недвижимости:
1. Земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 1500 кв. м., кадастровый №, адрес: ....
2. Жилой дом, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных гаражей -1), общая площадь 200,8 кв.м., кадастровый №, инв. №, адрес: ...., а также все неотделимые улучшения, произведённые собственником за период с **/**/****.
С **/**/**** заёмщики в нарушение условий кредитного договора прекратили исполнение своих обязательств по возврату суммы кредита и процентов за пользование предоставленными денежными средствами.
По состоянию на **/**/**** задолженность заёмщика составляет: ~~~ руб. 29 коп., из которых ~~~ руб. 51 коп. - задолженность по кредиту; ~~~ руб. 36 коп. - задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом; ~~~ руб. 35 коп. – задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг; ~~~ руб. 15 коп. – сумма неустойки, начисленной за несвоевременный возврат кредита; ~~~ руб. 97 коп. - сумма неустойки, начисленной за несвоевременный возврат процентов.
Из пп. «а» п. 9.1. кредитного договора следует, что кредитор имеет право потребовать досрочного возврата текущей задолженности по кредиту и уплаты начисленных процентов по ней при неисполнении или ненадлежащем исполнении заёмщиком любого из обязательств по настоящему договору.
**/**/**** заёмщикам было направлено требование о досрочном взыскании суммы кредита и об оплате начисленных процентов. До настоящего времени ни одним из ответчиков требование не исполнено. Поскольку обязательства заёмщика по кредитному договору не исполнены по обстоятельствам, за которые он отвечает, у кредитора, с учётом положений п. 1 ст. 334, п. ст. 348 ГК РФ, имеются законные основания для обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно заключению оценочной экспертизы № от **/**/****, назначенной определением суда, рыночная стоимость предмета ипотеки по состоянию на **/**/**** составила ~~~ рублей, в том числе ~~~ рублей – стоимость земельного участка.
В соответствии с правилами ст. 323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга; кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников; солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Истец просит признать кредитный договор № от **/**/**** расторгнутым, взыскать досрочно солидарно с Ивановой Н.А., Янюшкина С.А. в пользу ОАО «....» задолженность по кредитному договору № от **/**/**** в размере ~~~ руб. 22 коп., в том числе: ~~~ руб. 51 коп. - задолженность по кредиту; ~~~ руб. 36 коп. - задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом; ~~~ руб. 35 коп. – задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг, ~~~ руб. - частично сумма неустойки, начисленной за несвоевременный возврат кредита и процентов; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Также истец просит взыскать с ответчиков солидарно сумму уплаченной госпошлины в размере ~~~ рублей.
В судебном заседании представитель истца Пи., действующая на основании доверенности от **/**/****, с объёмом полномочий, предусмотренных ст.ст. 53, 54 ГПК РФ, заявленные требования поддержала в полном объёме по доводам, изложенным в уточнённом исковом заявлении от **/**/**** и заявлении от **/**/****. Дополнительно пояснила, что кредитный договор был заключен с ответчиками не **/**/****, как ошибочно указано в просительной части уточненного искового заявления, а **/**/****. Основную сумму, которую уплатили ответчики в счёт погашения кредита, составили проценты. Все суммы, уплаченные ответчиками по кредитному договору, зачислены в соответствии с кредитным договором и графиком погашения кредита. Истец просит взыскать не два вида процентов, а проценты по основному текущему и основному просроченному долгу, если их сложить, то получится 14% годовых. Согласно пп. 2.1, 2.3 кредитного договора, 14% начисляются на сумму ~~~ руб. 51 коп, данная сумма разбита в графике погашения кредита, график рассчитывается по формуле, указанной в кредитном договоре, исходя из общей суммы основного долга и начисленных процентов. Проценты начисляются на текущую задолженность, в случае если ответчики допустили просрочку, не погасили проценты и основной долг. Именно по графику погашения кредита учитывается сумма процентов, которую должны были погасить ответчики. Остаток суммы задолженности берётся из графика и переносится на просроченные платежи. К **/**/**** году задолженности по кредитному договору у ответчиков не было, в связи с этим, период до **/**/**** в расчёт не включён. С **/**/**** по **/**/**** платежей по кредитному договору не поступало. Банк обращает взыскание на заложенное имущество в случае, если просрочка по платежам составляет более 5%. В данном случае просрочка составляет 100% задолженности по платежам. Просит взыскать солидарно с Ивановой Н.А., Янюшкина С.А. задолженность по кредитному договору № от **/**/**** в размере ~~~ руб. 22 коп., из которых : ~~~ руб. 51 коп. - задолженность по кредиту; ~~~ руб. 36 коп. - задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом; ~~~ руб. 35 коп. – задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг; ~~~. – частично сумма неустойки, начисленной за несвоевременный возврат кредита и процентов, добровольно уменьшенная самим банком до указанного размера, уплаченную госпошлину в размере ~~~ руб. 46 коп., обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, установив начальную продажную стоимость в ~~~ рублей.
Ответчик Иванова Н.А. в судебном заседании исковые требования признала частично и пояснила, что **/**/**** вместе с супругом Янюшкиным С.А. заключили кредитный договор с ОАО «....» для приобретения земельного участка с домом, взяли кредит в сумме ~~~ рублей. Залоговая стоимость дома и земельного участка оценивалась в ~~~ рублей. Подписали кредитный договор, график погашения платежей, по которому ежемесячная сумма платежа составляла около ~~~ рублей, из них основной долг – ~~~ рублей, остальная сумма – проценты. Платежи по кредиту вносил Янюшкин С.А. до марта 2009 года в полном объёме, потом суммами до **/**/****, затем платежи прекратились. Не согласна с расчётом суммы задолженности, однако, доказательств несоответствия суммы, указанной в расчёте, и фактической суммы нет. С процентами, предусмотренными п. 3.1 кредитного договора согласна. Считает, что начальная стоимость имущества, предложенная банком, не соответствует действительности.
Ответчик Янюшкин С.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещён надлежащим образом.
Представитель ответчика Янюшкина С.А. – По., действующий на основании доверенности с объёмом полномочий, предусмотренных ст.ст. 53, 54 ГПК РФ, исковые требования признал частично и пояснил, что в графике погашения кредита не указаны суммы внесённых по кредитному договору платежей. Суммы, уплаченные Янюшкиным С.А. до **/**/****, не оспаривает. Не согласен с заключением оценочной экспертизы. Полагает, эксперт не должен был применять сравнительный метод, поскольку он значительно занижает стоимость земельного участка. Начальную стоимость домовладения необходимо установить ту, по которой оно было приобретено – ~~~ рублей. Не усматривает оснований для уменьшения первоначально установленной стоимости домовладения. Что касается размера задолженности, полагает, необходимо применить положения ст. 333 ГК РФ, с учётом принципа разумности, так как сумма процентов явно завышена.
Выслушав пояснения представителей истца, ответчика Янюшкина С.А., ответчика Ивановой Н.А., допросив эксперта, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков.
В соответствии с ч.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.
Согласно ст. 30 Федерального закона РФ от 02.12.1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности», отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платёжных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.
В судебном заседании установлено, что **/**/**** между ОАО «....» и Ивановой Н.А., Янюшкиным С.А. заключён кредитный договор (ипотечное кредитование) №, в соответствии с которым истец предоставил ответчикам денежные средства в размере ~~~ рублей на срок 228 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита. За пользование кредитом ответчики уплачивают истцу проценты в размере 14 % годовых (л.д. 18-28 т. 1).
Пунктом 2.5. кредитного договора предусмотрено, что целью предоставления кредита является приобретение в собственность ответчика Ивановой Н.А. по цене ~~~ рублей жилого дома и земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом, по адресу: ....
Оценивая исследованный в судебном заседании кредитный договор № от **/**/****, суд приходит к выводу о его соответствии действующему гражданскому законодательству, а именно главе 42 ГК РФ, и общим положениям об обязательствах.
Исполнение истцом обязательств по кредитному договору по предоставлению денежных средств ответчикам для приобретения жилого дома и земельного участка подтверждается платежным поручением № от **/**/****, выпиской из лицевого счёта (л.д. 63, 64-73 т. 1).
По общему правилу, изложенному в ст. 309, ч. 1 ст. 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, обязательство с определённым сроком исполнения подлежит исполнению в этот срок.
В соответствии с ч. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
На основании ч. 1 ст. 809 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
По условиям п. 2.1. кредитного договора ответчики Иванова Н.А., Янюшкин С.А. обязались возвратить истцу полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также иные платежи, подлежащие уплате кредитору в порядке, предусмотренном договором в соответствии с графиком погашения.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с главой 12 кредитного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по возврату основного долга, кредита он уплачивает кредитору пени в размере процентной ставки за пользование кредитом, действующей на дату наступления срока исполнения обязательств, на сумму просроченной задолженности по основному долгу за каждый день просрочки до даты её фактического погашения включительно из расчёта действительного числа календарных дней в году. За неисполнение или ненадлежащее исполнение заёмщиком обязательств по уплате процентов за пользование кредитом и/или других платежей кредитору, заёмщик уплачивает кредитору пени в размере удвоенной процентной ставки за пользование кредитом, действующей на дату наступления срока исполнения обязательств включительно, на сумму просроченной задолженности по процентам и/или другим платежам кредитору за каждый просрочки до даты её фактического погашения включительно из расчёта действительного числа календарных дней в году.
Частью 1 статьи 323 ГК РФ предусмотрено, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объёме, каком оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
В соответствии со ст. 54.1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев.
Как следует из представленных материалов, обеспечением своевременного и надлежащего исполнения заёмщиками принятых на себя обязательств по кредитному договору является ипотека дома с земельным участком в силу закона. Кроме того, права кредитора по настоящему договору по ипотеке в силу закона удостоверяются закладной, составляемой заёмщиком по форме кредитора и выдаваемой кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Так, в соответствии с закладной от **/**/**** (л.д. 30-46 т.1), залогодателем является заёмщик Иванова Н.А., первоначальный залогодержатель – ОАО «....», обязательство, обеспеченное ипотекой – кредитный договор № от **/**/**** на сумму ~~~ рублей, предмет ипотеки:
1. Земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 1500 кв. м., кадастровый №, адрес: ....
2. Жилой дом, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных этажей -1), общая площадь 200,8 кв.м., кадастровый №, инв. №, адрес: ...., а также все неотделимые улучшения, произведённые собственником за период с **/**/****.
Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от **/**/**** (л.д. 47-60 т. 1), Иванова Н.А. заключила договор с Ю., согласно которому она купила земельный участок площадью 1500 кв.м., находящийся по адресу: ...., с расположенным на нём двухэтажным жилым домом общей площадью 200,8 кв.м., находящимся по адресу: ...., за ~~~ рублей. Из передаточного акта от **/**/**** следует, что во исполнение договора купли-продажи Ю. передала Ивановой Н.А. вышеуказанные жилой дом и земельный участок (л.д. 61-62 т. 1).
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации .... Иванова Н.А. является собственником двухэтажного жилого дома общей площадью 200,8 кв.м. и земельного участка общей площадью 1500 кв.м., находящихся по адресу: ..... Существующие ограничения (обременение) - ипотека в силу закона.
В силу п.п. «а» п. 9.1. кредитного договора, кредитор имеет право потребовать досрочного возврата текущей задолженности по кредиту и уплаты начисленных процентов по ней при неисполнении или ненадлежащем исполнении заёмщиком любого из обязательств по настоящему договору.
Истцом в адрес ответчиков Ивановой Н.А., Янюшкина С.А. **/**/**** были направлены уведомления о необходимости погашения задолженности по кредитному договору (л.д. 75-76 т. 1). В указанный в требованиях срок ответчики не исполнили обязанность по досрочному погашению задолженности по договору, денежные средства с предусмотренными договором процентами и неустойкой банку не возвращены. Данные обстоятельства не оспаривались сторонами в судебном заседании. Доказательств обратного суду не представлено.
Судом установлено, что до настоящего времени задолженность по кредитному договору № от **/**/**** ответчиками не погашена. На основании представленной выписки из лицевого счёта установлено, что обязательства по возвращению суммы кредита исполнялись ответчиками до **/**/****. В период с **/**/****, т.е. в период свыше трёх месяцев, исполнение обязательств ответчиками прекращено (л.д.73 т. 1), что не оспаривалось ответчиками в судебном заседании.
Согласно представленному истцом расчёту по состоянию на **/**/**** за ответчиками числится задолженность по кредитному договору № от **/**/**** в сумме ~~~ руб. 51 коп.; задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом – ~~~ руб. 36 коп.; задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом – ~~~ руб. 35 коп.; сумма неустойки за несвоевременный возврат основного долга - ~~~ руб. 97 коп.; сумма неустойки за несвоевременную уплату процентов – ~~~ руб. 10 коп.
Суд, проверив данные расчёты, находит их правильными, соответствующими положениям заключённого кредитного договора и установленным в судебном заседании обстоятельствам.
Вместе с тем, представителем истца в заявлении от **/**/**** заявлено требование о взыскании задолженности по кредитному договору в меньшей сумме - ~~~ руб. 22 коп., из которых : ~~~ руб. 51 коп. - задолженность по кредиту; ~~~ руб. 36 коп. - задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом; ~~~ руб. 35 коп. – задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг; ~~~ руб. - неустойка, начисленная за несвоевременный возврат кредита и процентов. Как установлено из объяснений представителя истца, истец добровольно снизил сумму подлежащей взысканию с ответчика неустойки за несвоевременный возврат кредита и процентов до ~~~ рублей, что, по мнению суда, является правом истца и не противоречит действующему законодательству.
Представленный суду расчет ответчиками в установленном законом порядке не оспорен. Доказательств внесения ответчиками денежных средств по кредитному договору в размере большем, чем указанный истцом, а также доказательств несоответствия сумм, указанных в расчете истца, фактической сумме задолженности ответчиков перед истцом, суду не представлено. В связи с чем суд считает возможным использовать данный расчет при определении суммы задолженности ответчиков перед истцом по кредитному договору от **/**/****, а доводы ответчиков о несогласии с суммой задолженности находит несостоятельными и не доказанными.
Какие-либо доказательства надлежащего исполнения своих обязательств по кредитному договору ответчиками суду не представлены и в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В соответствии с пп. 3, 4 п. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В силу п. 1 ст. 56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Таким образом, исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на земельный участок должно осуществляться путём его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.
Начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна быть определена судом. Для определения рыночной стоимости предмета залога судом была назначена оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта № от **/**/****, рыночная стоимость жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 200,8 кв.м., кадастровый №, инв. №, расположенного по адресу: ...., и земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 1500 кв. м., кадастровый №, адрес: ...., по состоянию на **/**/**** округлённо составляет ~~~ рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка – ~~~ рублей.
Представитель истца согласился с указанной оценкой предмета ипотеки. Представитель ответчика Янюшкина С.А. – По. не согласился с определённой рыночной стоимостью заложенного имущества, полагая заниженной стоимость предмета ипотеки, однако, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ достоверных и допустимых доказательств в обоснование своих возражений относительно более высокой рыночной стоимости предмета ипотеки, суду не представил.
В судебном заседании был допрошен эксперт А., который показал, что проводил оценку объекта, расположенного по адресу: ..... Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках заключения производилось в соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, и стандартами оценочной деятельности. При оценке исследуемого объекта использовался укрупнённый метод, когда указывается средняя стоимость одной единицы измерения на дату проведения экспертизы, учитывались только самые значительные объекты имущества. Мелкие и незначительные объекты, в том числе, тротуарная плитка и фундамент, на который она положена, беседка, не учитывались, поскольку на рыночную стоимость объекта не влияют. При оценке элементов приусадебного благоустройства применялись укрупнённые расчёты и сравнительный метод определения стоимости объекта. В отчёте использовалась оценка по классификации домов, которая является общепринятой и разрабатывается консалтинговыми агентствами. При установлении рыночной стоимости недвижимости не учитываются стоимость дома на момент приобретения в 2007 году, размер расходов на строительство объектов, так как для оценки важна лишь реальная стоимость объекта в настоящее время. Основными ценообразующими факторами при оценке объекта являются – этажность, материал, наличие гаража и бани, размер земельного участка. При оценке стоимости объектов дом был оценён в ~~~ рублей, с учётом отделки, и исходя из этой суммы стоимость квадратного метра дома составила ~~~ рублей. При расчёте стоимости гаража, состоящего из железобетонных блоков, учитывался строительный материал – аналог – шлакоблок. Сумма строительства гаража составила ~~~ рублей. Также при оценке использовались затратный и сравнительный подход оценки объектов. Принцип затратного подхода - если у покупателя есть альтернатива купить свободный земельный участок или купить земельный участок с готовым домом, считается рыночная стоимость участка, но не застроенного, а также участки в районе нахождения объекта и считается стоимость строительства улучшений (зданий, построек), при этом учитывается физический износ. Результат, полученный затратным способом, является ориентировочным при вынесении окончательного вывода. Поскольку в при проведении экспертизы по настоящему делу цифры, полученные затратным и сравнительным методами, приблизительно сопоставимы, поэтому окончательный результат определялся путём взвешивания результатов, полученных обоими подходами. Сметный метод не использовался, поскольку используется, в основном, при оценке серьёзных сооружений. Метод прямого аналогового сравнения не применялся, поскольку необходимо большое количество объектов именно с идентичными характеристиками, и если подбирать объекты с разными характеристиками, то точность результата оставляет желать лучшего. Доходный метод не использовался, поскольку применяется при оценке коммерческой недвижимости.
Суд принимает вышеуказанное заключение эксперта об оценке в качестве доказательства стоимости заложенного имущества, поскольку в нём определена рыночная стоимость заложенного имущества на **/**/****, что наиболее точно отражает реальную стоимость подлежащего реализации имущества и обеспечивает максимальную защиту интересов как взыскателя, так и должника. Приведённое заключение эксперта соответствует требованиям закона, содержит все необходимые реквизиты. Эксперт является компетентным специалистом в своей области - имеет соответствующее высшее образование, длительный стаж работы по экспертной специализации, был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта в заключении основаны на представленных материалах дела с использованием традиционных методик проведения экспертиз и специальной литературы. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
Представленный суду отчет № об оценке рыночной стоимости домовладения - спорных земельного участка и жилого дома, выполненный ООО «....» суд не может принять во внимание, так как указанная в нем стоимость спорного домовладения в размере ~~~ рублей, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Кроме того, как следует из представленного суду отчета, рыночная стоимость спорного домовладения определяется оценщиком как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Поскольку с даты составления отчета прошло более шести месяцев, при этом обращение взыскания на заложенное имущество является принудительной мерой, а определяемая оценщиком рыночная цена рекомендована для совершения сделки, когда у каждой из сторон имеются мотивы для ее совершения, суд считает указанную в нем стоимость не актуальной на момент рассмотрения дела и не отражающей реальную рыночную стоимость предмета ипотеки, на который истцом заявлено требование об обращении взыскания.
Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что поскольку ответчики не исполняют своих обязательств по кредитному договору, а исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом имущества, то требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, с последующей его продажей с торгов, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств по возврату суммы кредита и процентов, подлежат удовлетворению требования истца о расторжении кредитного договора, взыскании солидарно с ответчиков ~~~ руб. 22 коп., из которых : ~~~ руб. 51 коп. - задолженность по кредиту; ~~~ руб. 36 коп. - задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом; ~~~ руб. 35 коп. – задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг; ~~~ руб. - неустойка, начисленная за несвоевременный возврат кредита и процентов.
Оснований для применения ст.333 ГК РФ, предусматривающей право суда на снижение явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства неустойки, суд не усматривает, так как истцом сумма подлежащей взысканию неустойки снижена до ~~~ рублей что, по мнению суда, не является несоразмерным.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. При таких обстоятельствах, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина в размере ~~~ рублей 46 копеек, в равных долях, т.е. по ~~~ рублей 73 копейки с каждого из ответчиков.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Открытого акционерного общества «....» к Ивановой Н.А., Янюшкину С.А. удовлетворить.
Кредитный договор № от **/**/****, заключённый между ОАО «....» и Ивановой Н.А., Янюшкиным С.А., расторгнуть.
Взыскать с Ивановой Н.А., Янюшкина С.А. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «....» задолженность по кредитному договору № от **/**/**** в размере ~~~ руб. 22 коп., из которых : ~~~ руб. 51 коп. - задолженность по кредиту; ~~~ руб. 36 коп. - задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом; ~~~ руб. 35 коп. – задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг; ~~~ руб. - неустойка, начисленная за несвоевременный возврат кредита и процентов.
Взыскать с Ивановой Н.А., Янюшкина С.А. в пользу Открытого акционерного общества «....» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере ~~~ руб. 46 коп. в равных долях, т.е. по ~~~ рублей 73 копейки с каждого.
Обратить взыскание на заложенное имущество:
земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 1500 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: ....
жилой дом, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных этажей -1), общая площадь 200,8 кв.м., кадастровый ...., инв. №, расположенный по адресу: ...., а также все неотделимые улучшения, произведённые за период с **/**/****, путём продажи с торгов, установив начальную продажную цену в размере ~~~ (восемь миллионов) рублей.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда.
Судья Иркутского районного суда
Иркутской области Любимова И.А.