Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 марта 2012 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Любимовой И.А. при секретаре Звонкове Э.Г.,
с участием представителя истца Косова С.А. – Пи., представителя ответчика Кандеева С.А.- По.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-85/2012 по иску Косова С.А. к Молчановой Н.А., Водневу В.А., Кандееву С.А. о признании прекращённым права собственности, признании недействительным договора купли-продажи, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,
У С Т А Н О В И Л :
Косов С.А. обратился в суд с иском к Молчановой Н.А., Водневу В.А., Кандееву С.А., в обоснование указал, что **/**/**** между ним и Молчановой Н.А. был заключён договор купли-продажи земельного участка, согласно которому он приобрёл у Молчановой Н.А. в собственность земельный участок, расположенный по адресу: ...., площадью 900 кв.м. Данный договор был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству .... **/**/**** (регистрационная запись №), выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок серии №. Однако, **/**/**** из постановления о признании его потерпевшим по уголовному делу №, вынесенного старшим следователем по ОВД СЧ СУ Управления МВД России по .... С., выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от **/**/****, справки о содержании правоустанавливающих документов № от **/**/**** узнал, что **/**/**** Л. по подложной доверенности от имени Молчановой Н.А. в Управлении Росреестра по .... зарегистрировал «первичное» право Молчановой Н.А. на вышеуказанный земельный участок, что было необходимо для дальнейшей регистрации перехода права собственности на участок к иным лицам. **/**/**** между якобы Молчановой Н.А. в лице её представителя Л., «действующего» на основании подложной доверенности от имени Молчановой Н.А., и Водневым В.А. был заключён договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Право собственности Воднева В.А. на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано **/**/**** (регистрационная запись №). **/**/**** между Водневым В.А. и Кандеевым С.А. был заключён договор купли-продажи указанного земельного участка, право собственности Кандеева С.А. на участок зарегистрировано **/**/**** (регистрационная запись №). Указанными сделками нарушено его право собственности на земельный участок. С учётом положений п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности Молчановой Н.А. на земельный участок было прекращено в 1996 году. Договор купли-продажи, заключённый между Молчановой Н.А. в лице Л. и Водневым В.А., является недействительным (ничтожным), поскольку у Молчановой Н.А. отсутствовало право собственности на земельный участок, договор подписал Л., действовавший на основании подложной доверенности и достоверно знающий об отсутствии права собственности Молчановой Н.А. на земельный участок. Кандеевым С.А. земельный участок был приобретён у лица, которое не имело права его отчуждать, он выбыл из владения истца против его воли, в связи с чем, подлежит истребованию из чужого незаконного владения. Истец просит признать прекращённым право собственности Молчановой Н.А. на земельный участок, расположенный по адресу: ...., н..... (кадастровый номер №), с **/**/****; признать недействительным договор купли-продажи от **/**/**** указанного земельного участка, заключённый между Молчановой Н.А. и Водневым В.А., истребовать из чужого незаконного владения Кандеева С.А. вышеуказанный земельный участок.
В судебное заседание истец Косов С.А. не явился, суду представлено заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Пи., действующая на основании доверенности с объёмом полномочий, предусмотренных ст.ст. 53,54 ГПК РФ, поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что Косов приезжал на земельный участок примерно раз в 3 месяца, последний раз был на участке в мае 2011 года, чтобы произвести вырубку деревьев и раскорчёвку. Участок находился в том же состоянии, что и раньше. Строительство на участке не велось из-за отсутствия средств. О том, что земельный участок продан Кандееву С.А., истец узнал в сентябре 2011 года от следователя Назыровой. Просит удовлетворить исковые требования, при этом уточнила, что признать недействительным просит договор купли-продажи земельного участка, заключённый между Молчановой Н.А. и Водневым В.А. **/**/****, зарегистрированный **/**/****.
Ответчик Кандеев С.А. в судебное заседание не явился, суду представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя По., по заявленным исковым требованиям возражал.
Представитель ответчика Кандеева С.А. – По., действующая на основании доверенности с объёмом полномочий, предусмотренных ст.ст. 53,54 ГПК РФ, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. В обоснование указала, что **/**/**** Кандеев С.А. заключил договор купли-продажи спорного земельного участка с Водневым В.А. для строительства жилого дома для семьи, уплатив ~~~ рублей, что подтверждается распиской. Перед заключением договора была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следовало, что собственником земельного участка является Воднев В.А., иными правами участок не обременён. О споре относительно приобретённого земельного участка Кандеев С.А. узнал в июле 2011 года в Следственном управлении. Согласно п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признаётся принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался, и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке. Также согласно вышеприведённому постановлению от 29.04.2010 года, п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. При этом обращает внимание, что истцом не заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Ссылается на постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий её недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. В связи с чем, просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме. Также указала на пропуск истцом срока исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Ответчики Молчанова Н.А., Воднев В.А. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представили.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... – в судебное заседание, будучи надлежаще извещенным о его времени и месте, не явился. В отзыве на исковое заявление просил дело рассмотреть в сове отсутствие, указав также, что **/**/**** в Управление обратился Л., действующий на основании доверенности от имени Молчановой Н.А., с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с местоположением: ..... Одновременно Л., действующим от имени Молчановой Н.А., и Водневым В.А. было представлено заявление о государственной регистрации перехода права на вышеуказанный объект недвижимости. **/**/**** в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о праве собственности Молчановой Н.А. на вышеуказанный земельный участок на основании постановления мэра .... от **/**/**** №. После чего в этот же день внесена запись о праве собственности Воднева В.А. на вышеуказанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи земельного участка от **/**/****, заключенного с Молчановой Н.А. **/**/**** внесена запись о праве собственности Кандеева С.А. на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от **/**/**** Все представленные на государственную регистрацию прав на вышеуказанный объект недвижимости документы соответствовали нормам действующего законодательства, предусмотренные законом основания для отказа в регистрации отсутствовали.
Поскольку, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ неявка кого-либо из лиц, участвующих в деле, и извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, выслушав мнение представителей истца и ответчика Кандеева С.А., полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав пояснения представителей истца, ответчика Кандеева С.А., исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования, заявленные истцом Косовым С.А., подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 209 ГК РФ, права собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом не могут быть ограничены, иначе как по основаниям, предусмотренным законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
Судом из типового договора купли-продажи (купчая) земельного участка от **/**/**** установлено, что Молчанова Н.А. продала Косову С.А. принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ...., за ~~~ рублей. Данный договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству .... **/**/**** (л.д. 13-16).
Согласно свидетельству на право собственности на землю серии № (л.д. 17-19), вышеуказанный земельный участок принадлежит Косову С.А. на праве частной собственности, участок не обременён правами других лиц, ограничений в использовании земли нет. Согласно кадастровому паспорту (л.д. 21), земельному участку по адресу: ...., присвоен кадастровый номер №, правообладателем является Косов С.А.
Вместе с тем, истцом Косовым С.А. указано на незаконное отчуждение принадлежащего ему земельного участка против его воли, в связи с чем, заявлено о признании договора купли-продажи земельного участка от **/**/**** недействительным.
В представленном суду деле правоустанавливающих документов на объект – земельный участок (кадастровый номер № расположенный по адресу: ...., уч. 15, имеется договор купли-продажи данного земельного участка от **/**/**** (л.д. 84). Согласно указанному договору, продавец – Молчанова Н.А. в лице представителя по доверенности от **/**/**** Л. продала, а покупатель – Воднев В.А. купил земельный участок по адресу: ...., уч. 15 (кадастровый номер № за ~~~ рублей; между сторонами был подписан акт приёма-передачи земельного участка (л.д. 83).
Постановлением ст. следователя по ОВД СЧ СУ Управления МВД России по .... от **/**/**** Косов С.А. признан потерпевшим по уголовному делу №, возбуждённому по факту мошенничества - действий Воднева В.А. по оформлению по подложной доверенности на имя Л. права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: .... (л.д. 23).
Согласно заключению эксперта №, № от **/**/****, краткая запись «Молчанова Н.А.» в доверенности от имени Н.А. Молчановой на имя Л. **/**/****, зарегистрированной в реестре Б. (вр.и.о. нотариуса Н.), выполнена не Молчановой Н.А..
Исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статей 60, 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от **/**/****, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным и не порождает правовых последствий с момента заключения, поскольку в нарушение требований ст. ст. 160, 209, 432, 434 ГК РФ был заключён лицом, не имеющим права на заключение данного договора. Вместе с тем, вне зависимости от подложности доверенности, выданной от имени Молчановой Н.А. на имя Л., у Молчановой Н.А. право собственности на земельный участок, а, следовательно, право на распоряжение им отсутствовало, так как собственником земельного участка являлся Косов С.А., который приобрел право собственности на указанный земельный участок в установленном законом порядке.
Кроме того, истцом в рамках данного гражданского дела заявлено требование об истребовании земельного участка из незаконного владения Кандеева С.А.
В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершённой с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Так, согласно договору купли-продажи земельного участка от **/**/**** (л.д. 68-69), Воднев В.А. продал, а Кандеев С.А. купил земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый номер №), за ~~~ рублей. Между сторонами был подписан акт приёма-передачи земельного участка (л.д. 67).
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от **/**/**** (л.д. 24) следует, что правообладателем спорного земельного участка является Кандеев С.А., прекращено право на участок Молчановой Н.А., Воднева В.А.
Согласно справке Аппарата Управления Росреестра по .... о содержании правоустанавливающих документов от **/**/**** (л.д. 25), земельный участок по адресу: .... (кадастровый № принадлежит Кандееву С.А. на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним **/**/**** сделана запись регистрации №. Основание – договор купли-продажи от **/**/****, заключённый между продавцом - Водневым В.А. и покупателем -Кандеевым С.А.
Доказательств, опровергающих доводы стороны ответчика Кандеева С.А. о том, что он является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, суду не представлено.
Поскольку судом достоверно установлено, что сделка, в результате которой Водневым В.А. было приобретено право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ...., является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, т.е. в силу пункта 1 ст.167 ГПК РФ не повлекшей юридических последствий, следовательно, право собственности на спорный земельный участок у Воднева В.А. не возникло. При таких обстоятельствах, заключенный Водневым В.А., у которого отсутствовало право распоряжения земельным участком, договор купли-продажи от **/**/**** также является недействительной ничтожной сделкой, не повлекшей возникновение у Кандеева С.А. права собственности на земельный участок. При этом, поскольку сделка купли-продажи между Водневым В.А. и Кандеевым С.А. ничтожна, так как не соответствует требованиям ст.ст.160, 209, 432, 434 ГК РФ, она недействительна независимо от признания таковой судом.
Поскольку право Косова С.А. на спорный земельный участок зарегистрировано на основании недействительной сделки в связи с отсутствием у Воднева В.А. законных оснований для отчуждения данного земельного участка, при этом спорный земельный участок выбыл из владения его собственника – Косова С.А. помимо его воли, заявленные требования истца об истребовании земельного участка из незаконного владения Кандеева С.А. подлежат удовлетворению в связи с отсутствием правовых оснований для возникновения у Кандеева С.А. права собственности либо иного права на спорный земельный участок.
Доводы представителя ответчика Кандеева С.А. – По. о том, что Кандеев С.А. является добросовестным приобретателем, приобрёл спорный земельный участок возмездно у собственника Воднева В.А., зарегистрировал в установленном порядке своё право собственности на данный участок, поэтому в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ собственник не вправе истребовать имущество, являются необоснованными.
Именно в случае возмездного приобретения имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), предусмотрено право собственника истребовать имущество от приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
Действительно в силу ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Вместе с тем, Управление Росреестра по .... в своей деятельности руководствуется основными положениями (принципами) гражданского законодательства (в частности, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела), закон не даёт данным органам права при приёме на государственную регистрацию и рассмотрении документов исходить из того, что участники гражданского оборота недвижимости действуют недобросовестно, в ущерб правам и интересам третьих лиц. Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ).
Доводы представителя ответчика По. о пропуске истцом срока исковой давности являются несостоятельными, поскольку судом установлено, что о нарушенном праве Косов С.А. узнал из постановления следователя Следственного комитета от **/**/****. Доказательств, подтверждающих, что о нарушении своего права истец узнал или должен был узнать ранее, суду не представлено.
Доводы представителя ответчика По. о том, что истец длительное время не пользовался принадлежащим ему участком, не влияют на выводы суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, так как только собственнику принадлежит право выбора способа использования принадлежащего ему имущества. При этом, сам по себе факт длительного неиспользования земельного участка не имеет значения при разрешении вопроса о наличии обстоятельств, являющихся правовыми основаниями для возникновения у ответчика Кандеева С.А. права собственности на спорный земельный участок.
В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из представленного истцом типового договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...., от **/**/**** следует, что Молчанова Н.А. продала Косову С.А. принадлежащий ей на праве собственности земельный участок **/**/****. Следовательно, с учётом положений ч. 1 ст. 235 ГК РФ, право Молчановой Н.А. на вышеуказанный земельный участок прекратилось **/**/****. При таких обстоятельствах признание в судебном порядке права собственности Молчановой Н.А. прекращенным не требуется. Кроме того, судом достоверно установлено, что в настоящее время право собственности Молчановой Н.А. на спорный земельный участок не зарегистрировано, оно было прекращено, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о признании права собственности Молчановой Н.А. прекращенным, суд считает необходимым отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Косова С.А. к Молчановой Н.А., Водневу В.А., Кандееву С.А. удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи от **/**/**** земельного участка, находящегося по адресу: ...., имеющего кадастровый номер №, заключённый между Молчановой Н.А. и Водневым В.А., недействительным.
Истребовать в пользу Косова С.А. из чужого незаконного владения Кандеева С.А. земельный участок, находящийся по адресу: ...., имеющий кадастровый номер №.
В удовлетворении исковых требований Косова С.А. о признании прекращенным права собственности Молчановой Н.А. на земельный участок, находящийся по адресу: ...., и имеющий кадастровый номер №, с **/**/**** – отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца через Иркутский районный суд Иркутской области с момента изготовления мотивированного текста решения.
.
Судья Иркутского районного суда
Иркутской области И.А. Любимова