РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 июля 2012 г. г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Пшеничной А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-20/12 по иску Калугина И.Б. к Волкову Е.П., администрации .... района о признании недействительными торгов, признании недействительным постановления Мэра .... района №, исправлении кадастровой ошибки,
УСТАНОВИЛ:
Калугин И.Б., обращаясь в суд с иском к Волкову Е.П., администрации .... района, в обоснование заявленных требований указал, что в 1997 г. ОАО «....» приобрело на праве собственности объект недвижимости по адресу: .... .... (в дальнейшем адрес объекта был измен на ....).
Государственным актом № ОАО «....» на праве бессрочного (постоянного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 3,2208 га, целевое назначение использования – для фабрики валяной обуви, на основании решения администрации .... района Иркутской области № от **/**/**** в дальнейшем ОАО «....» продало по договору купли-продажи указанный объект нескольким физическим и юридическим лицам, в том числе Калугину И.Б. на праве собственности. В результате у истца также как и у ОАО «....» в силу ст. 552, 271 ГК РФ, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, ст. 35 Земельного кодекса РФ возникло право пользования на земельный участок.
При этом в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.
Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: ...., занятым и необходимым для использования расположенного на нем здания, возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ – до **/**/****, то оно сохраняется у приобретателей частей данного здания, в том числе у истца.
В начале июля 2010 г. истец узнал, что его права нарушаются: часть земельного участка, принадлежащего ему и другим была захвачена неким лицом, который активно вел строительные работы на данной части земельного участка, всяким образом препятствуя реализации законного права пользования земельным участком. Кроме этого, были повреждены коммуникации, проходившие на территории незаконно захваченного земельного участка. В целях восстановления нарушенного права истец обратился за юридической помощью. О факте проведенных торгов истец узнал только **/**/****, когда представитель по доверенности известил его о результатах проделанной работы. Выяснилось, что спорная часть земельного участка включена в состав земельного участка, выставленного на торги, по результатам которых был заключен договор купли-продажи земельного участка № от **/**/****
**/**/**** Волков Е.П. заключил с администрацией .... района договор купли-продажи земельного участка №, по которому приобрел право собственности на земельный участок, общей площадью 19680 к.м., расположенный по адресу: ...., южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый №, смежный с земельным участком истца.
Считает, что проведенные торги и договор, заключенный на их основании, являются недействительными и нарушают права и законные интересы истца.
Обязательным условием признания торгов действительными служит соблюдение процедуры их проведения.
В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Информация о проведении торгов была опубликована в газете «Ангарские огни» **/**/**** Исходя из имеющихся сведений, публикация о проведении торгов содержала неточную информацию о дате проведения торгов, а именно, был указан 2009 г., в связи с этим истец был поставлен в заблуждение о дате проведения торгов и приеме заявок.
Опубликованная в сообщении о проведении торгов информация не позволила истцу сформировать правильное мнение о дате приема заявок и дате проведения торгов, что не позволило ему, как потенциальному участнику торгов, принять участие в их проведении.
Кроме этого, существенным образом была нарушена процедура заключения договора купли-продажи № от **/**/**** Из анализа протокола об итогах аукциона от **/**/****, договора купли-продажи следует, что победитель был объявлен **/**/****, а договор купли-продажи был заключен только **/**/****, то есть после более чем 1,5 месяца после проведения торгов. Данный факт является нарушением действующего законодательства. Заключение договора купли-продажи № от **/**/**** нарушило права и законные интересы истца. Прежде всего, границы земельного участка, расположенного под строением и земельного участка – объекта торгов, пересекаются. Перед заключением между администрацией .... района и Волковым Е.П. договора купли-продажи было произведено образование земельного участка – объекта торгов, однако не запрашивалось и не было получено согласие в письменной форме истца в части земельного участка которого фактически был образован участок ответчика. Оспариваемая сделка не соответствует требованиям ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. До заключения договора купли-продажи земельного участка было проведено уточнение описания местоположения границ участка ответчика. Однако в нарушение ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», с истцом, являющимся пользователем смежного земельного участка, какого-либо согласования не проводилось.
Согласно ч. 5 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Фактически произошел выдел земельного участка ответчика из земельного участка истца (исходя из факта наложении данных земельных участков), однако при этом не было учтено наличие на земельном участке инженерных сетей и кабелей, принадлежащих истцу и используемых им.
Первоначально истец просил признать недействительными проведенные **/**/**** в форме аукциона торги по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ...., южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, площадью 19680 кв.м., кадастровый №, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от **/**/****, заключенный между администрацией .... района Иркутской области и Волковым Е.П..
Исковые требования в части оспаривания договора купли-продажи, заключенного на основании проведенных торгов, согласно определению суда от 26.102011 г. оставлены судом без рассмотрения, поскольку в производстве Иркутского районного суда находится гражданское дело № по иску Калугина И.Б. об оспаривании указанного договора, возбужденного ранее (т. 1 л.д. 187).
В уточненном исковом заявлении истец Калугин И.Б. указал, что при формировании земельного участка ответчика с кадастровым № и кадастровом учете данного участка были допущены многочисленные нарушения и отклонения от норм действующего земельного законодательства. Согласно ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ошибкой в государственном кадастре недвижимости является: воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (кадастровая ошибка в сведениях).
Обстоятельства спора, выводы землеустроительной экспертизы позволяют установить факт кадастровой ошибки в сведениях, допущенной при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым №, которая подлежит исправлению в порядке, установленном ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
С учетом уточнений от **/**/**** просит:
Признать недействительными проведенные **/**/**** в форме аукциона торги по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ...., южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый №.
Признать недействительным постановление Мэра .... района № от **/**/**** «О внесении изменений в постановление мэра района от **/**/**** №».
Признать кадастровую ошибку в отношении земельного участка с кадастровым №, выраженную в наложении указанного участка на земли общего пользования и охранную зону водопровода. Изменить границы с западной стороны земельного участка, совместив их с фактически существующим забором, установить ограничение в использовании, связанное с наличием на участке охранной зоны водопровода (площадью 718 кв.м.). Изменить общую площадь земельного участка с кадастровым № и считать ее равной 18964 кв.м. в границах в соответствии с каталогом координат:
Название № знака | Х | У |
Н1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Н2 Н3 Н1 | ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ | ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ |
Каталог координат охранной зоны водопровода:
Название №
знака
Х
У
Н4 Н5 Н6 Н7 Н8 Н9 Н4 | ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ | ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ |
В судебное заседание истец Калугин И.Б. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представители истца Калугина И.Б. - П.О,, П.О,, П.И., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель истца П.О, в судебном заседании пояснил, что постановление Мэра .... района № от **/**/**** «О внесении изменений в постановление мэра района от **/**/**** №» было вынесено с нарушением пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, так как часть земельного участка не может использоваться в рамках его разрешенного использования «для строительства гаражного кооператива» в силу обременений дорогами общего пользования и охранными зонами инженерных коммуникаций. Администрация .... района имела информацию о наличии таких инженерных коммуникаций, что подтверждается согласованием проекта строительства электрических сетей на территории бывшей сапоговаляльной фабрики. Образование земельного участка с кадастровым № происходило на месте ранее учтенного земельного участка с кадастровым № площадью 200000 кв.м., имеющего адрес: ...., южнее инфекционной больницы, что соответствовало действительности, и разрешенное использование: корпус. Был также нарушен порядок формирования земельного участка, указанный в п. 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ и главы 3 (Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов без предварительного согласования места размещения объекта) раздела 5 Положения о порядке прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории .... района, утвержденного Решением .... районной Думы от **/**/**** №/РД. Согласно данным нормам организатором работ по формированию земельного участка является КУМИ .... района и ОАГ, однако участок формирует Волков Е.П. Проведение работ по формированию включает в себя определение разрешенного использования, включая получение согласований государственного органа охраны объектов культурного наследия .... области, территориального органа Министерства природных ресурсов и экологии РФ, санитарно-эпидемиологического заключения и иных органов в соответствии с действующим законодательством, определения технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Данные, что администрация .... района провела все необходимые согласования при определении вида разрешенного использования, отсутствуют, факт того, что сотрудниками администрации не производился выезд на местность, а участок формировался участником торгов говорит о грубом нарушении норм земельного права при формировании объекта торгов и самих торгов в целом.
Истец Калугин И.Б. проявлял интерес к земельному участку с кадастровым № площадью 20000 кв.м., расположенному южнее инфекционной больницы, в связи с чем он располагал кадастровыми выписками из ГКН на данных участок, датированными 2008 г. и 2009 г., т.е. во время, когда о вновь образованном участке на этом же месте еще не было и речи. Постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым № площадью 19680 кв.м. и адресом: южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, фактически дезориентировала всех потенциальных участников торгов, в том числе и истца, т.к. не соответствовало его реальному местонахождению. Кроме того, по необъяснимой причине из адреса указанного в постановлении Мэра .... района № от **/**/**** был исключен в межевом плане, на основании которого был осуществлен кадастровый учет, ключевой ориентир «за гаражным кооперативом №», что также лишило истца возможности сопоставить реальный объект торгов с объектом, указанным и описанным в публикации и принять участие в аукционе.
Полагал, что торги, проведенные **/**/**** в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым №, являются недействительными, поскольку проведены с нарушением закона: предмет торгов не определен надлежащим образом, неправильно сформированы границы участка и имеют наложение с землями общего пользования и участком истца, имеет ограничения в виде инженерных коммуникаций, возведенных для обеспечения данной инфраструктурой здания бывшей фабрики. Формирование земельного участка с кадастровым № на месте ранее учтенного участка с кадастровым № является неправомерным, при формировании границ участка не были учтены границы смежных участков, наличия подземных коммуникаций, пешеходных дорожек, автопарковки.
Просил заявленные исковые требования удовлетворить.
Представитель истца по доверенности П.О, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также в письменном отзыве (т. 2 л.д. 196-202). Суду пояснила, что исполнительным комитетом .... районного Совета народных депутатов выдан Государственный акт № от **/**/**** и государственный акт № от **/**/**** на право пользования землей .... фабрике валяной обуви. В процессе приватизации фабрика преобразована в ОАО «....», затем часть собственности перешла к ОАО «....» по договору купли-продажи. Постановлением Мэра .... района ОАО «....» выдан государственный акт бессрочного (постоянного) пользования землей № на 3,2208 га, и ОАО «....» № на 0,3067 га. На данных земельных участках расположено пять зданий, в том числе ОАО «....» на участке с кадастровым №. Полагает, что истец, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в здании, ранее принадлежащем .... фабрике валяной обуви, а в последующем ОАО «....» в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка с кадастровым №. Внешние границы участка никогда не изменялись, границы участка сформированы и соответствуют материалам межевания границ участка под существующими зданиями и сооружениями ОАО «....», подтверждаются фактически сложившимся порядком землепользования. Границы сформированного участка с кадастровым № не соответствуют фактическому использованию и налагаются на объекты, используемые собственниками зданий и необходимых для их эксплуатации – асфальтовая дорога, пешеходная дорожка, водомерный узел, водопроводный коллектор, опоры освещения. Данный участок сформирован на ранее учтенном участке с кадастровым №, который с кадастрового учета не снят, не ликвидирован.
Представитель истца по доверенности П.И. в судебном заседании поддержал вышеуказанные доводы, полагая, что торги проведены с нарушением ст. 448 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, полагал, что принятое решение от **/**/**** об исправлении кадастровой ошибки и изменении координат спорного земельного участка с кадастровым № свидетельствует о том, что объектом торгов являлся некорректный земельный участок, границы которого налагались на земельный участок, пользователем которого является истец. Несмотря на изменение конфигурации спорного участка, в настоящее время нарушаются права и законные интересы истца, поскольку имеется наложение с земельным участком с кадастровым №.
Ответчик Волков Е.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности П.О, в судебном заседании исковые требования не признала, заявила о пропуске истцом срока исковой давности, указав с учетом уточнений, что по требованиям о признании недействительным постановления Мэра .... района № от **/**/**** и внесении изменений в сведения о кадастровом учете в связи с уточнением местоположения границ спорного земельного участка, истцом пропущен срок исковой давности, определенный главой 25 ГПК РФ. Срок исковой давности для обращения Калугина И.Б. с исковыми требованиями о признании недействительными торгов истек в январе 2011 г., что предусмотрено ст. 181 ГК РФ, так как Калугину И.Б. было известно о проведении торгов с **/**/****
Также возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что исходя из смысла ст. 449 ГК РФ следует, что при рассмотрении иска о недействительности торгов, юридически значимыми обстоятельствами является установление наличия защищаемого права и интереса лица, обратившегося с иском, а также установление, имело ли место нарушение определенного законом порядка проведения торгов.
Судебным решением Иркутского районного суда от **/**/**** установлено, что представленный истцом Государственный акт № на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 3,2208 га. отменен Постановлением № от **/**/**** и право постоянного (бессрочного) пользования прекращено. Этим же постановлением на ОАО «....» возложена обязанность сформировать предоставленный ОАО «....» земельный участок площадью 12328 кв.м., расположенном в .... районе в 300 метров севернее промплощадки Ново-Иркутской ТЭЦ и в последующем заключить договор купли-продажи данного земельного участка. ОАО «....» предоставленным ему правом не воспользовалось. Истец в администрацию Иркутского района с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка, на котором находится здание, никогда не обращался.
Исходя из действующего земельного законодательства, у истца возникло лишь преимущественное право приобрести в собственность на общей долевой собственности с другими собственниками здания земельный участок, который находится под зданием. Учитывая, что границы земельного участка истца не были определены и не определены на сегодняшний день в соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, то земельный участок не существует как объект недвижимости, следовательно, у истца не возникло никакого вещного права на участок, проведенными торгами не затрагиваются его интересы и права.
Калугин И.Б. заявку на участие в торгах, не подавал, задаток не вносил, участия в торгах не принимал. Информация о проведении торгов была опубликована в установленном законом порядке и была общедоступной. Указанная в публикации дата проведения аукциона – **/**/**** является опечаткой, которая не влияет на права истца.
Полагает, что ссылка представителя истца на то, что оплата за земельный участок, приобретенный ответчиком у администрации .... района, была произведена в декабре 2009 г. и в феврале 2010 г. является несостоятельной, поскольку сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключению договора. Боле того, после проведения торгов правоотношения возникают между администрацией Иркутского района и победителем торгов, не затрагивают прав третьих лиц.
Также полагала, что доводы истца о наличии наложения спорного земельного участка не подтверждены доказательствами, заключение судебной землеустроительной экспертизы не соответствует нормам ст. 84 ГПК РФ, а также ст.ст. 16,17,25 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности», ст. 45 Конституции РФ.
Полагала, что при принятии уточненного искового заявления Калугина И.Б. об исправлении кадастровой ошибки, судом нарушена ст. 39 ГПК РФ.
То обстоятельство, что частично дорога, ведущая к помещениям истца и неким подземным коммуникациям, обозначенным на карте г. Иркутска, находятся на спорном земельном участке опровергнуты заключением специалиста ООО «....», а также сведениями о том, что конфигурация земельного участка с кадастровым № на сегодняшний день изменена в связи с установлением кадастровой ошибки, допущенной кадастровым инженером при образовании спорного земельного участка.
Представитель ответчика администрации .... района и третьего лица КУМИ .... района П.О., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании иск не признала, указав, что при проведении торгов администрация руководствовалась Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Правилами «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства РФ от **/**/**** №.
Извещение о предстоящих торгах по продаже спорного земельного участка было опубликовано в газете «Ангарские огни» **/**/**** №, то есть в установленный законом 30-ти дневный срок. Опечатка, допущенная в тексте извещения о дате торгов, не имеет существенного значения, поскольку в извещении также содержится информация о принятии заявок, которая соответствовала действительности. Калугин И.Б. не проявил должной осмотрительности и заботливости и не подал заявку об участи в аукционе и не обратился в КУМИ .... района за получением информации о торгах.
Также полагала необоснованными доводы истца о нарушении порядка заключения договора. Нарушение установленного п. 26 Правил срока заключения договора не влечет недействительность торгов. Заключение договора продажи спорного земельного участка **/**/****, а не в 5-ти дневный срок с момента проведения торгов, не нарушает права истца. (т. 3 л.д. 64-66).
Что касается доводов истца о наложении границ спорного земельного участка на земельные участки иных правообладателей, а также на подземный силовой кабель и водопроводные сети, то при подготовке решения о проведении торгов, проведении аукциона, администрации не было известно об указанных обстоятельствах. Земельный участок был сформирован как вновь образованный, при постановке на кадастровый учет пересечение границ других земельных участков выявлено не было, в связи с чем оснований для отмены торгов не имелось.
**/**/**** Постановлением Мэра .... района утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: ...., южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, за гаражным кооперативом № площадью 20000 кв.м.
В дальнейшем в данное постановление внесены изменения в части площади земельного участка Постановлением Мэра .... района от **/**/**** №.
Считает, что указанное постановление не нарушает прав и законных интересов истца, а также оспорено с нарушением установленного законом трехмесячного срока для его обжалования.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ФГБУ «....» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Исследовав письменные доказательства, выслушав пояснения участников процесса, и, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского Кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Статьей 448 Гражданского Кодекса РФ регулируется порядок проведения торгов.
Данной нормой закона предусмотрено, что в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Судом установлено, что Постановлением Мэра .... района от **/**/**** № принято решение о проведении торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ...., южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, площадью 19680 кв.м. с кадастровым № для строительства гаражного кооператива (т. 2 л.д. 82). Распоряжением Мэра .... района № от **/**/**** утверждены условия продажи земельного участка согласно приложению №, в том числе – дата, время и место проведения аукциона – **/**/**** в 14.10 по адресу: .... (т. 2 л.д. 83-86).
Согласно протоколу № об итогах аукциона от **/**/**** победителем торгов признан Волков Е.П. (т. 2 л.д. 92-93).
**/**/**** Комитет по управлению муниципальным имуществом .... района заключил с Волковым Е.П. договор купли-продажи земельного участка № (т. 2 л.д. 90-91).
Из анализа статьи 449 ГК РФ следует, что при рассмотрении иска о недействительности торгов, юридически значимыми обстоятельствами являются установление наличия защищаемого права или интереса лица, обратившегося с иском, а также установление, имело ли место нарушение определенного законом порядка проведения торгов.
Свои требования об оспаривании торгов истец основывает на нарушении его права как смежного землепользователя ввиду формирования спорного земельного участка с наложением границ, а также по основаниям проведения торгов с существенными нарушениями порядка проведения, повлекшими для него лишение возможности участия в торгах.
Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в исследованных судом доказательствах.
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Судом установлено, что Калугин И.Б. является собственником нежилого помещения производственного корпуса, расположенного в цокольном этаже 2-4 –х этажного панельного здания, общая площадь 136,80 кв.м., расположенного по адресу: .... (т. 1 л.д. 11).
Нежилое помещение истца находится в здании бывшей .... фабрики валяной обуви, которой Исполнительным комитетом .... районного Совета народных депутатов **/**/**** был выдан Государственный Акт № т Государственный акт № от **/**/**** на право пользования землей. При проведении топографо-геодезических работ согласовывались границы отведенного .... фабрике валяной обуви земельного участка, в том числе со смежным землепользователем ТПО-12, владеющим земельным участком на основании Государственного Акта № от **/**/****, впоследствии участок с кадастровым №, что подтверждается материалами Технического дела по инвентаризации .... фабрики валяной обуви (т. 2 л.д. 210-225).
В процессе приватизации .... фабрика валяной обуви преобразована в ОАО «....», часть собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от **/**/**** перешла к ОАО «....», в связи с чем Постановлением Мэра .... района от **/**/**** № земельный участок площадью 3,2208 га передан в пользование ОАО «....» (т. 1 л.д. 12), выдан Государственный Акт на право бессрочного (постоянного) пользования № (т. 1 л.д. 13-19). Постановлением Главы .... района № от **/**/**** изменен адрес земельного участка площадью 3,2208 га ОАО «....» для филиала «....» .... на .... (т. 1 л.д. 20). В последующем земельный участок был разделен и в пользование ОАО «....» находился земельный участок площадью 12831,75 кв.м. по фактическому использованию под зданием производственной базы, что подтверждается материалами межевого дела по установлению границ данного участка под существующими зданиями и сооружениями ОАО «....», выполненного ФГУ ДП «....» № (т. 2 л.д. 44-61). Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет в Государственный кадастр недвижимости **/**/**** с кадастровым №, о чем в материалы дела представлена кадастровая выписка от **/**/**** (т. 2 л.д. 31-34). В соответствии с действовавшим на момент предоставления участка федеральным законом от **/**/**** № «О государственном земельном кадастре», кадастровый учет данного участка произведен в заявительном порядке, из копии перечня ранее учтенных земельных участков (т. 3 л.д. 11-12) следует, что участок внесен в государственный кадастр как ранее учтенный, однако кадастровая выписка содержит сведения о местоположении участка.
В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом, приобретая на основании договора купли-продажи от **/**/**** (т. 2 л.д. 62) у ОАО «....» нежилое помещение, находящееся по адресу: ...., Калугин И.Б. в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 271 Гражданского кодекса РФ, наравне с другими приобретателями здания, приобрел право пользования земельным участком занятым и необходимым для использования расположенного на нем здания.
Границы земельного участка ОАО «....» были определены на местности согласно материалам межевания №. Материалы межевания не утверждены, однако согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы координаты границ земельного участка, указанные в межевом деле совпадают с координатами, указанными в кадастровой выписке о земельном участке № от **/**/**** Площадь участка, определенная по координатам, указанным в межевом деле и в кадастровой выписке, составляет 12831 кв.м.
Суд принимает указанные документы в качестве доказательств границ земельного участка занятого и необходимого для использования расположенного на нем здания производственной базы, кадастровый №, поскольку содержащиеся в них сведения отражают фактически сложившийся порядок пользования участком.
Доводы представителя ответчика об отсутствии в ГКН сведений о точности определения точек не влияет на выводы суда, поскольку отсутствие указанных сведений не свидетельствует об отсутствии фактических границ участка на местности. Отмена постановления Главы администрации .... района от **/**/**** № также не умаляет прав истца на приобретение права пользования земельным участком занятым и необходимым для использования расположенного на нем здания.
Исходя из установленной границы земельного участка №, экспертом установлено, что имеется наложение границ земельного участка с кадастровым № на границы участка с кадастровым №, площадь наложения составила 363 кв.м. (приложение 3).
Кроме того, границы земельного участка с кадастровым № накладываются на следующие объекты:
парковка (частично), расположенная на земельном участке №,
пешеходная бетонная дорожка
охранная зона подземного водопровода
охранная зона кабеля связи (разрушен).
Кадастровая выписка о земельном участке № содержит сведения о наличии смежной границы с участком №, о наличии смежной границы земельного участка № с участком № также свидетельствуют материалы Технического дела по инвентаризации участка в точках В,Г,Д,Е. По границе был установлен железобетонный забор, что подтверждается Актом сдачи межевых знаков на наблюдение за сохранностью от **/**/**** (на листе5), имеющимся в землеустроительном деле № по межеванию земельного участка под автогаражный кооператив (т. 1 л.д. 210-218). Наличие видимых признаков сохранившегося железобетонного забора подтверждается заключением судебной землеустроительной экспертизы. Границы указанных жестких контуров должны были быть учтены при формировании границ земельного участка №.
При установленных обстоятельствах суд находит, что формирование земельного участка с наложением границ произведено с нарушением прав и законных интересов истца, проведенные торги по продаже земельного участка не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно материалам кадастрового дела земельного участка № (т. 3 л.д. 86-126), **/**/**** вынесено постановление Мэра .... района № об утверждении проекта границ земельного участка площадью 20000 кв.м., земли промышленности, расположенного по адресу: ...., южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, за гаражным кооперативом № для строительства гаражного кооператива. Постановлением № от **/**/**** внесены изменения в постановление от **/**/**** № в части установления площади участка, данный ненормативный правовой акт явился основанием для постановки земельного участка № на кадастровый учет. Данное постановление вынесено с нарушением пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, поскольку часть земельного участка не может использоваться в рамках его разрешенного использования «для строительства гаражного кооператива» в силу обременений дорогами общего пользования и охранными зонами инженерных коммуникаций. Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы образование земельного участка с кадастровым номером № произведено на месте ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером № площадью 20000 кв.м., имеющего адрес: ...., южнее инфекционной больницы (приложение 3).
Таким образом, торги, проведенные **/**/**** в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым №, являются недействительными, поскольку проведены с нарушением закона: предмет торгов не определен надлежащим образом, неправильно сформированы границы участка и имеют наложение с земельным участком №, имеет ограничения в виде инженерных коммуникаций, возведенных для обеспечения данной инфраструктурой здания бывшей фабрики. Формирование земельного участка с кадастровым № на месте ранее учтенного участка с кадастровым № является неправомерным, не соответствует п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, при формировании границ участка не были учтены границы смежных участков, наличие подземных коммуникаций, пешеходных дорожек, автопарковки.
Заявление представителей ответчиков о пропуске истцом трехмесячного срока, установленного главой 25 ГПК РФ для обжалования постановления, исправления кадастровой ошибки, не может быть принято судом, поскольку данные требования заявлены в рамках дела, рассматриваемого в порядке искового производства.
Также не подлежит принятию судом заявление представителя ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании торгов недействительными, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из доводов истца, о нарушении своего прав он узнал в начале июля 2010 г., когда при эксплуатации участка Волковым Е.П. были повреждены коммуникации, проходившие на территории участка. О факте проведенных торгов ему стало известно только **/**/**** Доказательств того, что о торгах по продаже ответчику Волкову Е.П. истцу стало известно ранее, суду не представлено, в связи с чем суд находит срок исковой давности не пропущенным.
Являются несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что Калугин И.Б. не является лицом, заинтересованным в оспаривании торгов.
Так, согласно личным пояснениям Калугина И.Б. ранее в судебном заседании, он проявлял интерес к смежному земельному участку, однако публикация о проведении торгов в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 19680 кв.м. и адресом: южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, ввела его в заблуждение, т.к. указанный адрес не соответствовал его реальному местонахождению.
Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы фактическое местоположение земельного участка с кадастровым № не соответствует ориентирам, указанным в строке 7 кадастровой выписки в отношении данного земельного участка. Участок с кадастровым № расположен севернее Ново-Иркутской ТЭЦ.
Суд соглашается с выводами эксперта, поскольку заключение произведено на основании полного и тщательного изучения представленных материалов, проведенного исследования на местности, компетентным экспертом - кадастровым инженером, имеющим достаточную квалификацию и специальные познания в области геодезии и согласуется с представленными в материалы дела доказательствами.
При этом суд также принимает доводы истца о допущенном существенном нарушении процедуры проведения торгов, поскольку публикация в газете «Ангарские огни» о дате проведения торгов в нарушение ст. 448 Гражданского кодекса РФ содержит сведения об их проведении «**/**/****» вместо «**/**/****», что также дезинформировало потенциальных участников торгов, в том числе истца.
Согласно материалам кадастрового дела земельного участка с кадастровым №, **/**/**** было принято решение об учете изменений объекта недвижимости в связи с уточнением границ земельного участка, изменена конфигурация спорного земельного участка (т. 3 л.д. 88-110), что также свидетельствует о неправомерности формирования земельного участка, выставленного на торги и нуждающегося в исправлении кадастровой ошибки.
При установленных обстоятельствах суд находит заявленные исковые требования Калугина И.Б. о незаконности Постановления Мэра .... района № от **/**/**** и проведенных **/**/**** торгах по продаже спорного земельного участка обоснованными, подтвержденными доказательствами и подлежащими удовлетворению.
Учитывая, что формировании и кадастровом учете земельного участка с кадастровым № были допущены нарушения норм действующего законодательства, суд считает необходимым в целях исправления кадастровой ошибки согласно ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приведения границ земельного участка в соответствие для устранения существующих нарушений, принять решение об исправлении кадастровой ошибки и установления границ земельного участка в откорректированных координатах согласно каталогу, приведенному в заключении землеустроительной экспертизы (приложение 4).
При этом суд полагает не подлежащими удовлетворению требования истца об установлении ограничения в использовании земельного участка, связанного с наличием на участке охранной зоны водопровода, как заявленные преждевременно, поскольку в силу ст. 274 Гражданского кодекса РФ требования об установлении ограничений в пользовании надлежит предъявлять к собственнику земельного участка при условии не достижения соответствующего соглашения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Калугина И.Б. к Волкову Е.П., администрации .... района удовлетворить частично.
Признать недействительными проведенные **/**/**** в форме аукциона торги по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ...., южнее Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый №.
Признать недействительным постановление Мэра .... района № от **/**/**** «О внесении изменений в постановление мэра района от **/**/**** №».
Признать кадастровую ошибку в отношении земельного участка с кадастровым №, выраженную в наложении указанного участка на земли общего пользования и охранную зону водопровода, изменить границы с западной стороны земельного участка, совместив их с фактически существующим забором, изменить общую площадь земельного участка с кадастровым № и считать ее равной 18964 кв.м. с местоположением: ...., южнее Областной инфекционной клинической больницы в границах в соответствии с каталогом координат:
Название № знака | Х | У |
Н1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Н2 Н3 Н1 | ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ | ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ ~~~ |
В удовлетворении исковых требований Калугина И.Б. в части установления ограничения в использовании, связанного с наличием на участке охранной зоны водопровода (площадью 718 кв.м.) - отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.
Судья: