РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2012 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе
председательствующего судьи Шевченко М.В.,
при секретаре Хадаевой Е.О.,
с участием представителей истца ООО «Репроцентр А1» Ч.А.А., Л.А., Н.Д.А., представителей ответчика Волкова Е.П. – В.Л.Е., М.А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-49/12
по иску ООО «Типография Комсомольская Правда» в г. Иркутске, ООО «Фабрика окон и дверей», Бруцкого О.И., Казаковой О.В., Калугина И.Б., Ладыгина В.А., Ивановой Н.И., Иванова О.В., Скрипка С.А. к Администрации Иркутского районного муниципального образования, Волкову Е.П. о признании договора купли-продажи недействительным,
по иску ООО «РепроцентрА1» к Волкову Е.П., Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, Администрации Иркутского районного муниципального образования о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально в суд с иском к Администрации Иркутского районного муниципального образования, Волкову Е.П. обратились ООО «Типография Комсомольская Правда» в г. Иркутске, ООО «Фабрика окон и дверей», Бруцкий О.И., Казакова О.В., Калугин И.Б., Ладыгин В.А., Иванова Н.И., Иванов О.В., Скрипка С.А., ООО «Репроцентр А1» просили признать договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиками недействительным.
Впоследствии один из истцов – ООО «Репроцентр А1» уточнил исковые требования к Волкову Е.П., Администрации Иркутского районного муниципального образования, КУМИ Иркутского района, просил признать договор купли-продажи земельного участка недействительным, применить последствия недействительности сделки.
В обоснование исковых требований истцы указали, что в 1997 году ОАО «.... приобрело на праве собственности объект недвижимости по адресу: .... (в дальнейшем адрес объекта был изменен на: ....).
Государственным актом № ОАО «.... на праве бессрочного (постоянного) пользования был предоставлен земельный участок площадью ~~~ гектара, целевое назначение использования земельного участка - для фабрики вяленой обуви на основании решения Администрации .... № от **/**/****.
В дальнейшем ОАО .... продало по договору купли-продажи объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, нескольким физическим и юридическим лицам, а именно ООО .... ООО .... ООО .... Табанакову Э.Е., Зайцевой Л.А., Бруцкому О.И., ООО «РепроцентрА1», ООО «Фабрика окон и дверей», Казаковой О.В., Калугину И.Б., Ладыгину В.А., Ивановой Н.И., Иванову О.В., Скрипка С.А. В результате у истцов также, как и у ОАО .... возникло право пользования на земельный участок под строением.
Принцип единства судьбы права на недвижимость и права на земельный участок, на
котором она находится, отрицает возможность превращения покупателя недвижимости в незаконного владельца земельным участком, на котором она находится, и не допускает, чтобы право на земельный участок, на котором находится проданная недвижимость, осталось у ее продавца и не перешло к ее покупателю.
Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: ...., занятым и необходимым для использования расположенного на нем здания, возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ - до 30 октября 2001 года, то оно сохранилось у приобретателей частей данного здания, то есть у истцов.
**/**/**** Волков Е.П. заключил с Администрацией Иркутского района договор купли-продажи земельного участка №. По данному договору Волков Е.П. приобрел право собственности на земельный участок, площадью № кв.м., .... кадастровый номер №, смежный с земельным участком истцов.
Заключение этой сделки нарушило права и законные интересы Истцов, что выразилось в следующем:
Границы сформированного Волковым Е.П. земельного участка и земельного участка, на котором находится здание истцов, пересекаются.
Образование земельного участка Волкова Е.П. произведено практически непосредственно перед заключением Волковым Е.П. договора купли-продажи земельного участка. При этом земельный участок истцов не ликвидировался, с кадастрового учета не снимался. Его границы никакими актами муниципального либо государственного органа не изменялись.
Договор купли-продажи нарушением требования части 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим региональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, остановленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Перед заключением Волковым Е.П. с Администрацией Иркутского района сделки было произведено образование спорного земельного участка, однако в нарушение требований части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, не запрашивалось и не было получено согласие в письменной форме истцов, являющихся землепользователями смежного земельного участка, из части которого фактически был образован земельный участок, приобретенный Волковым Е.П.
По земельному участку истцов проходят принадлежащие последним подземные инженерные сооружения, а именно водопровод, телефонный кабель, канализация, частично высоковольтная кабельная линия. На границе этих участков расположена трансформаторная станция.
С момента приобретения земельного участка Волков Е.П. самовольно начал осуществление строительных работ без каких-либо законных оснований, без проведения согласований с надлежащими государственными органами. В результате была повреждена телефонная канализация, несколько десятков метров кабелей уничтожено или повреждено. Под трансформаторной подстанцией произошел обвал грунта.
Согласно части 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Фактически произошел выдел одного земельного участка из другого (исходя из наложения данных земельных участков), однако при этом не было учтено наличие на земельном участке инженерных сетей и кабелей, принадлежащих истцам и используемых ими.
В соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
На земельном участке, приобретенном Волковым Е.П., имеются инженерные сети и кабели, принадлежащие истцам и используемые ими.
Указанные нарушения при формировании земельного участка Волковым Е.П. напрямую касаются прав и законных интересов истцов, поэтому они в соответствии с частью 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обращаться с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Администрацией Иркутского района и Волковым Е.П.
В судебное заседание истцы Бруцкий О.И., Казакова О.В., Калугин И.Б., Ладыгин В.А., Иванова Н.И., Иванов О.В., Скрипка С.А., представители истцов ООО «Типография Комсомольская Правда» в г. Иркутске, ООО «Фабрика окон и дверей» не явились. В соответствии с пунктом 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Представители истца ООО «Репроцентр А1» Ч.А.А., Л.А., Н.Д.А., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель Л.А. в судебном заседании пояснила, что Исполнительным комитетом Иркутского районного Совета народных депутатов выдан Государственный акт № № от **/**/**** и Государственный акт № от **/**/**** на право пользования землей Иркутской фабрике ..... При проведении топографо-геодезических работ согласовывались границы отведенного Иркутской фабрике .... земельного участка в т.ч. с землепользователем ...., владеющим смежным земельным участком на основании Государственного акта № № от **/**/**** года, впоследствии участок с кадастровым номером № (план границ точки ~~~ Согласно техническому делу по инвентаризации земельного участка площадь участка составила ~~~ га.
В процессе приватизации Иркутская фабрика валяной обуви преобразована в ОАО ....», затем часть собственности перешла к ОАО .... по договору купли-продажи. Постановлением Мэра Иркутского района ОАО .... выдан государственный акт бессрочного (постоянного) пользования землей № на ~~~ га, и ОАО .... № на ~~~ га, общая площадь двух земельных участков составила ~~~ га.
На данных земельных участках расположено пять зданий. В дальнейшем в период с **/**/**** по **/**/**** гг. помещения во всех зданиях были проданы разным собственникам, а земельный участок разделен на пять участков:
Кадастровый номер № (ОАО .... - ~~~ га.
Кадастровый номер № (ОАО .... - ~~~ га.
Кадастровый номер № (ООО .... - ~~~ га.
Кадастровый номер № (ООО .... - ~~~ га.
Кадастровый номер № (ООО .... - ~~~ га.
Общая площадь всех земельных участков составила ~~~ га. После разделения земельного участка первым на оформление права собственности подало документы ООО .... Был заключен договор купли-продажи с КУМИ Иркутского района. При подаче документов в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество был получен отказ. Мотивировкой послужил тот факт, что договор заключен с неуполномоченным лицом. Поскольку собственность фабрики валяной обуви была федеральной, то в соответствии с действующим на тот момент законодательством Администрация Иркутского района не имела права распоряжаться данным имуществом (письмо **/**/**** от **/**/****).
В связи с этим действия по оформлению земельных участков были приостановлены, одновременно шло активное изменение собственников помещений в зданиях, расположенных на указанных участках. Этот процесс не позволял быстро завершить работы по уточнению границ разделенных участков, в том числе участка с кадастровым номером №. Однако внешние границы участка в процессе разделения никогда не изменялись, количество зданий и порядок землепользования не изменился. Таким образом, четко прослеживается постоянство границ, преемственность и последовательность изменений.
В настоящий момент все земельные участки поставлены на кадастровый учет и уточнены их границы, но участок с кадастровым номером № остается ранее учтенным и собственники зданий, расположенных на этом участке, не могут реализовать свое законное право на его приватизацию, так как землеустроительным делом № от **/**/**** сформирован земельный участок, который налагается на участок с кадастровым номером № Согласно землеустроительной экспертизе, площадь наложения составила ~~~ кв.м. Также в указанном заключении приведены сведения об объектах, в отношении которых требуется установление ограниченного права пользования сформированным земельным участком - охранная зона силового кабеля ~~~ кВ., охранная зона водопровода, асфальтобетонная автомобильная дорога, асфальтовая пешеходная дорога площадью ~~~ кв.м.
Все эти объекты необходимы для эксплуатации здания, расположенного на участке кадастровым номером №. Асфальтобетонная автомобильная дорога и пешеходная дорожка используются для обеспечения проезда к зданиям и прохода людей, работающих на предприятиях, расположенных на территории всех указанных участков. На территории бывшей фабрики валяной обуви в настоящее время расположено 17 предприятий и работает около тысячи человек.
Полагает, что землеустроительное дело № от **/**/****, а затем межевой план от **/**/****, сформированный на его основании, являются незаконными, так как выполнены с нарушениями норм действующего законодательства.
В нарушение Методических рекомендаций по проведению межевания объектов
землеустройства, утвержденных Росземкадастром от **/**/**** не было произведено
уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания.
В нарушение пункта 14 определение границ и их согласование производились без присутствия лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания.
В нарушение пункта 14.6 границы землеустройства не были закреплены межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение поворотных точек границ объекта землеустройства.
В составе землеустроительного дела № присутствует Акт сдачи межевых знаков на наблюдение за сохранностью от **/**/****, которые принял и подписал председатель КУМИ Иркутского района Д.Д.И. В нем указано, что межевыми знаками н1 и н2 (план границ земельного участка утвержденный ОАГ администрации Иркутского района) является угол железобетонного забора. Такое же описание границы участка содержится и в межевом плане от **/**/****, где указано, что границей между точками н8 и н9 (соответствуют точкам н1 и н2 землеустроительного дела №) является железобетонный забор.
Из фотосъемки местности в составе землеустроительного заключения (Приложение 2 и Приложение 5) в данных точках нет железобетонного забора, но как раз по этой линии проходит асфальтобетонная автомобильная дорога, на протяжении более чем 20 лет активно используемая для проезда к зданиям бывшей фабрики валяной обуви, за которой собственники совместно ухаживают путем укладки асфальтового покрытия, уборки, благоустройства. Это делает невозможным установку железобетонного забора и в будущем. Также существование железобетонного забора между указанными точками невозможно, так как он перекрыл бы доступ в пешеходной дорожке, являющейся единственным путем прохода сотрудников предприятий к месту работы и обратно до остановки общественного транспорта.
В составе землеустроительного дела № имеется Акт согласования границ земельного участка. Данный Акт подписан **/**/**** одновременно и.о. зампредседателя КУМИ Иркутского района, Главой .... МО, и Генеральным директором ОАО .... С.А.В. Нам достоверно известно, что С.А.В. данный акт не подписывал и не мог подписать по следующим обстоятельствам. С.А.В. постоянно проживает в ...., о месте и времени проведения согласования и установления границ земельного участка не извещался и при их проведении не присутствовал.
На момент формирования землеустроительного дела никаким недвижимым имуществом на земельном участке с кадастровым номером № ОАО .... не владело, и, следовательно, не было лицом, права которого могли быть затронуты при проведении межевания. Однако настоящие собственники зданий, в том числе ООО «РепроцентрА1», как раз являлись такими лицами. В нарушение нормативных документов, в пояснительной записке землеустроительного дела № указано, что правообладатели смежных участков своевременно оповещены о месте и времени проведения работ, проведено выявление наличия коммуникаций в границах земельного участка, выявление фактического использования земельного участка, а также смежных и сторонних землепользователей. Никаких подтверждений этих фактов в материалах дела нет. Эти сведения являются ложными, что по существу и породило настоящий судебный спор.
С **/**/**** ОАО .... находилось в процессе ликвидации и исполнительного органа генеральный директор в тот момент не существовало. Таким образом, С.А.В. не мог подписать акт согласования в качестве генерального директора. Однако проверка полномочий заинтересованных лиц является обязанностью кадастрового инженера.
С.А.В. не мог подписать акт согласования границ, настолько ущемляющий его права и права остальных собственников.
В результате проведенных землеустроительных работ Постановлениями № от **/**/**** и № от **/**/**** утвержден Проект границ земельного участка площадью ~~~ кв.м. Для постановки на кадастровый учет сформирован Межевой план от **/**/****. На листе 4 указано, что метод определения координат выбран картометрический. Картометрический метод заключается в определении координат межевых знаков по картографическому материалу, т.е. без выезда на место и без проведения геодезических измерений.
При геодезическом методе определения координат (точность определения координат) - ~~~ м. При картометрическом методе - ~~~ м.
Для определения требований к точности определения координат характерных точек границ земельных участков применяются Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром **/**/**** (пункт 15.2, таблица N 1). Так, применительно к землям промышленности и иного специального назначения нормативная точность определения координат характерных точек границ земельных участков составляет ~~~ м. Как видно, картометрический метод не мог обеспечить требуемую точность. Также в межевом плане отсутствует информация о том, какие картографические материалы были использованы. Но на листе 5 указана нормативная точность определения координат ~~~ м. Данная информация не может соответствовать действительности в силу указанных выше причин.
На листе 3 в перечне документов, использованных при подготовке межевого плана, указано землеустроительное дело № от **/**/****. Между тем, площадь земельного участка, сформированного землеустроительным делом составила ~~~ кв.м., а площадь земельного участка, образованного в результате межевого плана равна ~~~ кв.м. Также значительно отличается количество точек обозначения частей границы земельного участка и соответственно их координаты.
Образованный межевым планом земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №. Однако согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации для образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо решение органа власти, полномочного на распоряжение таким участком. Никакого документа об утверждении земельного участка площадью ~~~ кв.м. и адресу «.... в материалах не представлено. Следовательно, земельный участок поставлен на кадастровый учет незаконно, в нарушение действующего законодательства.
В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером № № от **/**/**** на листах 3, 4 «Описание
местоположения границ земельного участка» указаны номера смежных земельных
участков. В частности, все точки земельного участка с кадастровым номером
№ граничат с земельным участком с кадастровым номером
№, но и одновременно с участками с кадастровыми номерами № и №
Одновременное нанесение на карту местности координат земельных участков с кадастровыми номерами №; №; № показывает практически полное наложение земельного участка с кадастровым № на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером №, а также частичное наложение на земельный участок с кадастровым номером №. Однако в в пункте 1 титульного лица межевого плана указано, что он подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По существу же участок с кадастровым номером № образован в связи с уточнением местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №. О чем и заявляет представитель В.Л.Е. в своих возражениях: «В материалах дела имеется письмо ФГУ «Земельная кадастровая палата», в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован из земельного участка, которому ранее был присвоен кадастровый номер №, который имел такую же площадь и аналогичную конфигурацию».
В связи с этим согласование границ со смежными участками является обязательным,
в соответствии с пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
ранее учтенный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования «....», до настоящего времени состоит на кадастровом учете, право пользования .... не прекращено.
следовательно, он не мог быть предметом договора купли-продажи, так как фактически обременен правами третьих лиц.
Кроме того, участок с кадастровым номером .... накладывается на земли
общего пользования (пешеходная лестница, подземный силовой кабель, водопроводные
сети, автомобильная дорога) площадью ~~~ кв.м. Пешеходная дорожка и автомобильная дорога были сооружены в период строительства фабрики валяной обуви в **/**/**** году и используются по назначению до настоящего времени. Водопроводные сети так же являлись инфраструктурой, обеспечивающей потребности фабрики. В **/**/**** году ОАО .... проводило прокладку силового кабеля для обеспечения электроснабжения предприятия. Проект согласовывался, в том числе с Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Иркутского района. Проект выполнен на топографической съемке масштаба ~~~ с текущими изменениями. На данной топосьемке условными знаками в соответствии с документом «Условные знаки для топографических планов масштабов №, утвержденным ГУГК при Совете Министров СССР **/**/****. Здесь обозначены все объекты инженерных коммуникаций -водопровод, силовой кабель, дорога, пешеходная дорожка и лестница, откос, железобетонный забор, который указан в межевом плане в качестве искусственного предмета, обозначающего одну их границ формируемого земельного участка. Таким образом, с **/**/**** ОАГ Администрации Иркутского района было достоверно известно о расположении инженерных коммуникаций и мест общего пользования на месте сформированного земельного участка. Тем не менее, ОАГ Администрации .... района **/**/**** утверждает Проект границ земельного участка площадью ~~~ кв.м. без обременения в виде сервитутов. Нарушив тем самым права смежников, создав условия, препятствующие использованию смежного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Спорная часть земельного участка, принадлежащего Волкову Е.П., в размере ~~~ кв.м., включает в себя площадь ~~~ кв.м. (охранные зоны объектов благоустройства и общего пользования), на которую истец вправе будет требовать установления сервитута в части охранных зон инженерных сетей водопровода, силовых электрических сетей, объектов общего пользования - асфальтовая пешеходная дорожка, автодорога, ведущая в зданию по адресу ..... Таким образом, эксплуатация спорной части участка Волковым E.II. в целях установленного использования - строительство гаражного кооператива - невозможна по вышеуказанной причине, а также в силу характера рельефа местности на данной части участка (склон с перепадом высоты в 8 метров).
Вопрос о принадлежности сетей водопровода к чьей-либо собственности на
разрешение данного суда не ставится, однако его фактическое наличие сторонами не
оспаривается и подтверждается его длительной эксплуатацией - более 20 лет, договором № от **/**/**** с МУП .... и эксплуатирующей организацией
ООО .... договором между ООО ....» и субабонентом ООО
«РепроцентрА1»; актом разграничения эксплуатационной ответственности; наличием на топосъемке; техническим паспортом; технической документацией; исполнительной съемкой **/**/****, принятой сектором дежурных планов.
Землеустроительное дело № подготовлено Иркутским филиалом ФГУП
«Ростехинвентаризация - федеральное БТИ, межевой план - ООО «....
В данном случае ООО «Иркутская земельная компания», осуществляя действия по проведению кадастровых работ по формированию земельного участка, выставляемого на торги, фактически выступает как лицо, оказывающее услугу муниципальному образованию по формированию земельного участка. Вопрос о том, имеет ли ООО .... право на оказание такой услуги, должен быть разрешен с учетом положений действующего в настоящее время законодательства, а именно, ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» от 21.07.2005 N 94-ФЗ. В силу ст. 6 указанного Закона оказание услуг для муниципальных нужд производится на основании контракта, заключенного по результатам проведенного конкурса (торгов) с победителем. Документов, подтверждающих полномочия ООО «Иркутская земельная компания» в материалах не представлено. Следовательно, кадастровые работы проведены неуполномоченным лицом, соответственно являться подтверждением формирования именно того земельного участка, который был предметом договора купли-продажи, заключенного между КУМИ Иркутского района и Волковым Е.И., межевой план не может, кадастровый учет на его основании является незаконным, земельный участок, сформированный межевым планом от **/**/**** не может выступать, как предмет договора.
Представитель Н.Д.А. в судебном заседании пояснил, что объектом сделки, которую истец просит признать недействительной, является земельный участок, при формировании которого были допущены существенные нарушения норм земельного законодательства. Согласования границ со смежными землепользователями не было. Выписка из ЕГРЮЛ представлена в материалы дела, которая свидетельствует о том, что подпись Савельева на акте согласования недействительна, поскольку на момент подписания акта он не был генеральным директором ООО .... Также действиями ответчиков нарушены статьи 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», статей 11, 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решения органа местного самоуправления о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № нет. Представленные же стороной ответчика постановления содержат иной адрес и иную площадь земельного участка.
Администрация Иркутского района является продавцом, соответственно она должна была заниматься формированием земельного участка. Но в нарушение закона 94-ФЗ формированием земельного участка занимался сам Волков.
Представитель Ч.А.А. в судебном заседании пояснил, что статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение всех существенных условий договора, чтобы договор считался заключенным. В данном случае границы участка определены с нарушением закона. Адрес участка не определен, площадь участка не определена, не учтены права и законные интересы других лиц.
Все землеустроительные работы были проведены уже после утверждения границ земельного участка.
Ответчик Волков Е.П. в судебное заседание не явился, суд признал возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика (вынесено определение).
Представитель ответчика Волкова Е.П. по доверенности - В.Л.Е. в судебном заседании исковые требования не признала. В судебном заседании пояснила, что когда устанавливались границы, железобетонный забор был на месте, это даже был не забор, а разломанные плиты, установленные рядом друг с другом. Границы земельного участка истцов не установлены. ООО «РепроцентрА1» не загораживал участок. Земли не заняты ни одним видимым объектом собственности. Тропинкой пользуется неопределенное количество лиц. Истец не является ни прокурором, ни органом местного самоуправления, чтобы обращаться в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц. Не представлено доказательств, что тропинка принадлежит кому-либо. Спорный участок - это земли Администрации .... района, но по факту они являются бесхозными, никто ими не пользуется.
Из представленного истцами межевого дела ~~~ года видно, что пояснительная записка к нему геодезистом не подписана. На листе 7 в межевом деле акт согласования с ТПО 12 не подписан. Не имеется акта о сдаче межевых знаков на сохранность. Это межевое дело не может являться доказательством существования границ земельного участка, на который претендуют истцы. Госакт на право постоянного (бессрочного) пользования землей был отменен. ООО .... не сформировал земельные участки под объектом недвижимости в установленном законом порядке.
В письме ООО .... которая подготовила межевой план на земельный участок с кадастровым номером №, указала, что после формирования этого земельного участка оказалось, что образовалась чересполосица, поэтому граница участка с кадастровым номером № была объединена с границей соседнего участка. Кадастровая палата изменила границы участка с кадастровым номером №. Все это согласовывалось с ..... Кадастровый инженер допустил ошибку. Волков приобрел участок в тех границах, которые существуют ныне с учетом внесения исправлений в ГКН в связи с кадастровой ошибкой.
Представитель ответчика Волкова Е.П. - М.А.И. в судебном заседании показала, что акт согласования границ земельного участка с кадастровым номером №, подписанный при формировании этого земельного участка, не оспорен, остается в силе. ООО .... являлся последним титульным владельцем смежного земельного участка. С его генеральным директором Савельевым и была согласована граница между земельными участками.
Представитель ответчиков администрации Иркутского района и КУМИ Иркутского района в судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву представителя Администрации Иркутского района и КУМИ Иркутского района А.И., действующей на основании доверенностей, исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Постановлением Мэра .... .... от **/**/**** № принято решение о проведении торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ...., площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер №, предназначенного для строительства гаражного кооператива.
**/**/**** Распоряжением Мэра .... .... № утверждены условия продажи указанного выше земельного участка,
**/**/**** состоялись торги в форме аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ...., площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер 38:06:010902:877. В соответствии с протоколом об итогах аукциона от **/**/**** №, победителем аукциона признан Волков Е.П. По результатам аукциона, между Волковым Е.П. и КУМИ Иркутского .... заключен договор купли-продажи №.
В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со статьей 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 449 указанного Кодекса, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Вместе с тем, истом требования о признании недействительными торгов не заявлены. Решение Иркутского районного суда от **/**/**** по иску Калугина, которым торги по продаже спорного земельного участка признаны недействительными, не вступило в законную силу.
На основании изложенного, считаем, что поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен Волковым Е.П. и КУМИ Иркутского района по итогам аукциона, без признания недействительными торгов не может быть признан недействительным сам договор на основании допущенных в ходе торгов нарушений.
В соответствии с условиями заключенного **/**/**** между Волковым Е.П. и КУМИ Иркутского района договора купли-продажи №, земельный участок, расположенный по адресу: ...., площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер № передан покупателю для строительства гаражного кооператива.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение, и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Таким образом, при разрешении требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и возврате его Комитету, следует выяснить наличие на спорном земельном участке каких-либо строений, возведенных Волковым Е.П. и решить вопрос о судьбе данных строений.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО «Типография Комсомольская Правда» в г. Иркутске, ООО «Фабрика окон и дверей», Бруцкий О.И., Казакова О.В., Калугин И.Б., Ладыгин В.А., Иванова Н.И., Иванов О.В., Скрипка С.А., ООО «РепроцентрА1» являются собственниками нежилых помещений, расположенных на цокольном и первом этажах объекта, расположенного по адресу: ...., р...... Эти помещения находится в здании бывшей Иркутской фабрики ...., которой Исполнительным комитетом .... районного Совета народных депутатов **/**/**** был выдан Государственный Акт № и Государственный акт № № от **/**/**** на право пользования землей.
Согласно материалам Технического дела по инвентаризации Иркутской фабрики .... границы отведенного Иркутской фабрике .... земельного участка, в том числе со смежным землепользователем ...., владеющим земельным участком на основании Государственного Акта № № от **/**/****. Впоследствии участок .... - это участок с кадастровым номером №
В процессе приватизации Иркутская фабрика .... преобразована в ОАО .... Часть собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от **/**/**** перешла к ОАО .... в связи с чем Постановлением Мэра Иркутского .... от **/**/**** № земельный участок площадью ~~~ га передан в пользование ОАО .... выдан Государственный Акт на право бессрочного (постоянного) пользования №. Постановлением Главы .... района № от **/**/**** изменен адрес земельного участка площадью ~~~ га ОАО .... для филиала «Иркутская ....» с «.... на «....». В последующем земельный участок был разделен, и в пользование ОАО .... находился земельный участок площадью ~~~ кв.м. по фактическому использованию под зданием производственной базы. Эти обстоятельства подтверждаются материалами межевого дела по установлению границ данного участка под существующими зданиями и сооружениями ОАО .... выполненного ФГУ ДП ....» №. Этот земельный участок был поставлен на кадастровый учет в Государственный кадастр недвижимости **/**/**** с кадастровым номером №, что подтверждается кадастровой выпиской по состоянию на **/**/****. Из копии перечня ранее учтенных земельных участков следует, что участок внесен в государственный кадастр как ранее учтенный, кадастровая выписка на земельный участок содержит сведения о местоположении участка.
**/**/**** между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района и Волковым Е.П. по результатам аукциона (протокол № об итогах аукциона от **/**/****) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Волков Е.П. купил земельный участок с кадастровым номером № в границах плана от **/**/****, прилагаемого к договору, площадью ~~~ кв.м., расположенного по адресу: ...., для строительства гаражного кооператива.
В настоящее время сособственники объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, обратились в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от **/**/****, заключенного между КУМИ Иркутского района и Волковым Е.П., полагая, что указанной сделкой нарушены их права и законные интересы.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Суд считает возможным рассмотреть требования о признании сделки недействительной, заключенной по результатам проведения торгов.
По смыслу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными автоматически влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Признание недействительными торгов одновременно является и признанием недействительным договора. При признании недействительными торгов нет необходимости отдельно признавать недействительным договор, заключенный в результате торгов.
В то же время нет юридических препятствий для признания недействительным непосредственно договора, заключенного на торгах, без признания недействительными торгов, поскольку соблюдение правил проведения торгов не гарантирует правомерности заключенного на них договора.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Приобретая на основании сделок у ОАО .... нежилые помещения, находящиеся по адресу: ...., истцы в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрели право пользования земельным участком, занятым и необходимым для использования расположенного на нем здания.
Границы земельного участка ОАО .... были определены на местности согласно материалам межевания №. Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы координаты границ земельного участка, указанные в межевом деле совпадают с координатами, указанными в кадастровой выписке о земельном участке № от **/**/****. Площадь участка, определенная по координатам, указанным в межевом деле и в кадастровой выписке, составляет ~~~ кв.м. Эти сведения отражают фактически сложившийся порядок пользования участком.
В судебном заседании исследованы материалы гражданского дела № по иску Калугина И.Б. к Волкову Е.П., администрации Иркутского района о признании недействительными торгов, признании недействительным постановления Мэра Иркутского района №, исправлении кадастровой ошибки.
В рамках указанного дела судом получено заключение эксперта ООО НПЦ .... Исходя из установленной границы земельного участка № экспертом установлено, что имеется наложение границ земельного участка с кадастровым номером № на границы участка с кадастровым номером №, площадь наложения составила ~~~ кв.м.
Границы земельного участка с кадастровым номером № накладываются на парковку (частично), расположенную на земельном участке № пешеходную бетонную дорожку, охранную зону подземного водопровода, охранную зону кабеля связи (разрушен).
Кадастровая выписка о земельном участке № содержит сведения о наличии смежной границы с участком № что также подтверждается и материалами Технического дела по инвентаризации участка в точках В, Г, Д, Е. По границе был установлен железобетонный забор, что подтверждается Актом сдачи межевых знаков на наблюдение за сохранностью от **/**/****, имеющимся в землеустроительном деле № по межеванию земельного участка под автогаражный кооператив. Наличие видимых признаков сохранившегося железобетонного забора подтверждается заключением судебной землеустроительной экспертизы. Границы указанных жестких контуров должны были быть учтены при формировании границ земельного участка №
Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы фактическое местоположение земельного участка с кадастровым номером № не соответствует ориентирам, указанным в строке 7 кадастровой выписки в отношении данного земельного участка. Участок с кадастровым номером № фактически расположен не южнее, а ....
Судом установлено, что постановление Мэра Иркутского района № от **/**/**** утвержден проект границ земельного участка площадью ~~~ кв.м., земли промышленности, расположенного по адресу: .... за гаражным кооперативом № для строительства гаражного кооператива. Постановлением мэра Иркутского района № от **/**/**** внесены изменения в постановление № в части установления площади участка. Этот документ явился основанием для постановки земельного участка № на кадастровый учет. Между тем, из материалов дела следует, что спорная часть земельного участка с кадастровым номером № (~~~ кв.м.) не может эксплуатироваться Волковым Е.П. в целях установленного использования - строительство гаражного кооператива в силу обременений дорогами общего пользования и охранными зонами инженерных коммуникаций, которыми пользуются истцы.
При установленных обстоятельствах суд находит, что предметом договора явился земельный участок, сформированный с нарушением прав и законных интересов истцов, поскольку границы сформированного земельного участка частично налагаются на границы земельного участка, необходимого истцам для обслуживания здания, при этом не были учтены границы смежных участков, наличие подземных коммуникаций, пешеходной дорожки, автопарковки.
Ссылка ответчиков на предъюдициальное значение решения Иркутского районного суда от **/**/**** для разрешения настоящего спора несостоятельна, поскольку указанное решение было принято в отношении иного состава лиц.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Типография Комсомольская Правда» в г. Иркутске», ООО «Фабрика окон и дверей», Бруцкого О.И., Казаковой О.В., Калугина И.Б., Ладыгина В.А., Ивановой Н.И., Иванова О.В., Скрипка С.А. к Администрации Иркутского районного муниципального образования, Волкову Е.П., исковые требования ООО «Репроцентр А1» к Волкову Е.П., Администрации Иркутского районного муниципального образования, Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района удовлетворить.
Признать договор купли-продажи земельного участка № от **/**/****, заключенный между КУМИ Иркутского района и Волковым Е.П., в отношении земельного участка, с местоположением: .... площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер №, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, обязать Волкова Е.П. возвратить КУМИ Иркутского района земельный участок, расположенный по адресу: .... площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер №; обязать КУМИ Иркутского района возвратить Волкову Е.П. переданные по сделке денежные средства в размере ~~~ руб.
Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме.
Судья