Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 сентября 2012 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Любимовой И.А. при секретаре Звонкове Э.Г.,
c участием представителей истца Гулова И.В. – Орлова А.В., Пустовой Т.А., Черниговского М.Л., Шмуйловича Д.Ю., представителя ответчиков Замякиной Н.Г., Унщикова А.А. – Борисова Н.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-668/2012 по иску Гулова Игоря Владимировича к Замякиной Наталье Геннадьевне, Унщикову Александру Анатольевичу о признании сделки по купле-продаже земельного участка ничтожной, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л :
Гулов И.В. обратился в Иркутский районный суд Иркутской области с исковыми требованиями к Замякиной Н.Г. о признании сделки по купле-продаже земельного участка общей площадью **/**/**** кв.м., находящегося по адресу: ...., кадастровый номер №, между Гуловым Игорем Владимировичем в лице действовавшей по доверенности ФИО1 и Замякиной Натальей Геннадьевной ничтожной, применении последствий признания сделки недействительной в виде возврата земельного участка общей площадью **/**/**** кв.м., находящегося по адресу: ...., кадастровый номер №, в собственность Гулова И.В.
В обоснование заявленных исковых требований, с учетом уточнения, Гулов И.В. указал, что до 24.12.2011 г. являлся собственником земельного участка общей площадью **/**/**** кв.м., находящегося по адресу: ...., кадастровый номер №. Однако, 24.12.2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области была произведена регистрация права собственности Замякиной Н.Г. на указанный земельный участок. Регистрация была произведена на основании договора купли-продажи земельного участка от **/**/**** От имени продавца – Гулова И.В. по данному договору действовала ФИО1 на основании нотариальной доверенности.
Истец Гулов И.В. считает заключенный договор купли-продажи ничтожным по следующим основаниям.
Отношения по купле-продаже земельных участков регулируются ЗК РФ, статья 35 которого при переходе права собственности на строение, сооружение, здание императивно предусматривает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Данное положение обусловлено одним из принципов земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (объектов недвижимого имущества), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
На участке, являвшемся предметом договора купли-продажи земельного участка, как на момент заключения договора, так и на настоящий момент расположены объекты недвижимости.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признает право собственности без государственной регистрации права в случае, если права на недвижимое имущество возникли до момента вступления в силу указанного федерального закона. В этом случае признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателя. Следовательно, права на недвижимое имущество, возникшие до даты вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются в силу ст.6.
Гулов И.В. является собственником четырех объектов недвижимости по единому адресу: ..... В число данных строений входит: жилой дом с мансардой (общая площадь **/**/**** кв.м.), баня (**/**/**** кв.м.), цех по переработке молока (общая площадь **/**/**** кв.м.), водонапорная башня (**/**/**** кв.м.). Данные объекты были возведены Гуловым И.В. собственными силами и на собственные средства в **/**/**** г., истец Гулов И.В. является собственником указанных объектов в силу ст.6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, полагает, что договор купли-продажи земельного участка от **/**/**** совершен с нарушением требований закона, следовательно, ничтожен.
Определением суда от 20 августа 2012 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Унщиков А.А.
Истец Гулов И.В. в судебное заседание, будучи надлежаще извещенным о его времени и месте, не явился, ранее в адресованных суду заявлениях просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представители истца Гулова И.В. – Орлов А.В., Пустовая Т.А., Черниговский М.Л., Шмуйлович Д.Ю., действующие в процессе на основании доверенностей с объёмом полномочий, предусмотренных ст.ст. 53-54 ГПК РФ, исковые требования истца Гулова И.В. поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель истца Гулова И.В. – Орлов А.В. дополнительно в судебном заседании пояснил, что истцом на принадлежащем ему земельном участке были возведены и находились 7 объектов: жилой дом (литера А); жилой дом (литера В); питомник для собак; цех по переработке молока; баня; водонапорная башня; объект, не завершенный строительством – жилой двухэтажный дом.
Представитель истца Пустовая Т.А. дополнительно пояснила, что с **/**/**** года на спорном земельном участке, принадлежащем истцу Гулову И.В., находились строения.
Представитель истца Гулова И.В. – Черниговский М.Л. дополнительно в судебном заседании пояснил, что на земельном участке, принадлежащем истцу Гулову И.В. на момент заключения оспариваемого договора находились объекты, которые были возведены до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также объекты незавершенного строительства: жилой дом (литера В), возведен в **/**/**** г. Гуловым И.В., жилой дом (литера А), возведен в **/**/**** г. Гуловым И.В., цех по переработке молока, возведен в 1997 г. КФХ Гулова И.В., жилой дом (литера К).
В судебное заседание ответчики Замякина Н.Г., Унщиков А.А., будучи надлежаще извещенными о его времени и месте, не явились, в адресованных суду заявлениях просили рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя Борисова Н.Л.
Представитель ответчиков Замякиной Н.Г., Унщикова А.А. - Борисов Н.Л., действующий на основании доверенностей, с объёмом полномочий, предусмотренных ст.ст. 53-54 ГПК РФ, исковые требования Гулова И.В. не признал, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своей позиции указал, что истцом Гуловым И.В. не представлено доказательств, подтверждающих возникновение у него права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке. Представленные технические паспорта на объекты не являются правоустанавливающими документами. Пояснил также, что о существовании на земельном участке объектов недвижимости в момент заключения сделки было известно, воля сторон была направлена на отчуждение земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. Представитель ответчиков Борисов Н.Л. указал, что в настоящее время право собственности Унщикова А.А. на двухэтажный жилой дом площадью **/**/**** кв.м., литера В, баню общей площадью **/**/**** кв.м., литера Е, объект, не завершенный строительством, назначение: жилое, двухэтажный, площадь застройки – **/**/**** кв.м., степень готовности 20%, водонапорную башню, назначение: нежилое, общей площадью **/**/**** кв.м., жилой дом одноэтажный, общей площадью **/**/**** кв.м., литера А, расположенные по адресу: .... зарегистрировано за Унщиковым А.А., о чем представил суду свидетельства о государственной регистрации права собственности. Не оспаривал, что на момент заключения оспариваемой сделки указанные стороной истца объекты находились на земельном участке.
В представленном ранее отзыве на исковое заявление Гулова И.В., доводы которого Борисов Н.Л. поддержал в судебном заседании, Борисов Н.Л. указал, что основания для приобретения права собственности установлены ст.218 ГК РФ. Право собственности на недвижимое имущество в силу ч.1 ст.218 ГК РФ может быть признано судом в случае, если объект недвижимости создан на земельном участке, отведенном для этой цели в установленном законом порядке, с получением необходимых разрешений и согласований и соблюдением градостроительных норм и правил, и принят в эксплуатацию. Представленные истцом технические паспорта содержат иные площади и иное наименование и площади, чем указанные в уточненном иске. Кроме того, сами по себе технические паспорта не являются правоподтверждающими и правоустанавливающими документами и не могут свидетельствовать о возникновении права собственности Гулова И.В. на объекты недвижимости. Иных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для приобретения права собственности на объекты недвижимости, указанные Гуловым И.В., не представлено.
Аналогичные доводы изложены в представленном суду отзыве представителя Унщикова А.А.- Суханова Д.М.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2 суду показала, что знакома с Гуловым И.В. с 1994-1995 г., так как ее муж работал у Гулова И.В. С этого времени Гулов И.В. владеет земельным участком, расположенным в ..... На данном участке в то время имелись небольшой дом, вагончик, молокозавод, затем Гулов И.В. построил еще дом, водокачку, баню, ориентировочно в **/**/**** г. – питомник для собак. Полагает, что объекты были возведены Гуловым И.В., так как он занимался лесом, за счет чего и строил. Она помогала Гулову И.В. по его просьбе 2-3 раза в неделю по хозяйству до **/**/**** г.
Будучи допрошенным в качестве свидетеля ФИО3 суду пояснил, что знаком с Гуловым И.В. с **/**/**** г., работал у Гулова И.В. в качестве технического директора до **/**/**** г. В **/**/**** г. подрабатывал у Гулова И.В., обшивали дом сайдингом, делали крышу на водокачке, красили емкость для воды. На участке у Гулова И.В. в это время был двухэтажный дом без внутренней отделки, на первом этаже которого находились подсобные помещения, гараж, второй этаж - брусовой; баня; строительный вагончик, а также одноэтажный небольшой брусовой дом с верандой; кирпичный (молочный) цех и водокачка. Затем Гулов И.В. построил кирпичный вольер, залил фундамент 10 м. х 12 м. В последний раз был на участке у Гулова И.В. в **/**/**** г., в это время заканчивалось строительство вольера и фундамента. Ему известно, что все эти объекты принадлежат Гулову И.В., никого кроме Гулова И.В. на земельном участке не видел, ранее Гулов И.А. занимался лесом.
Поскольку в соответствии со ст. 167 ГПК РФ неявка одной из сторон не является препятствием к рассмотрению дела, суд, выслушав мнение участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Выслушав пояснения представителей истца и представителя ответчиков, допросив свидетелей, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что **/**/**** между истцом Гуловым И.В. в лице ФИО1, действующей на основании доверенности ....6 от **/**/****, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО4, и Замякиной Н.Г. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Гулов И.В. в лице представителя ФИО1 продал, а Замякина Н.Г. приобрела земельный участок с кадастровым номером **/**/**** общей площадью **/**/**** кв.м., находящийся по адресу: ..... Стоимость земельного участка согласована сторонами в размере **/**/**** рублей. Согласно акта приема-передачи, указанный земельный участок был передан покупателю, плата за земельный участок передана продавцу. Указанные обстоятельства сторонами не оспорены, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.
Земельный участок, являющийся предметом заключенного сторонами договора купли-продажи от **/**/****, принадлежал истцу Гулову И.В. на праве собственности на основании постановления Главы Иркутского района от **/**/**** №, постановления Главы Иркутского района от **/**/**** №, постановления Главы администрации Оекского муниципального образования Иркутского района от **/**/**** №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права **/**/****, материалами дела правоустанавливающих документов.
Как установлено судом, **/**/**** Замякина Н.Г. продала Унщикову А.А. принадлежащий ей земельный участок с кадастровым номером **/**/**** общей площадью **/**/**** кв.м., находящийся по адресу: ...., что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок и не оспаривается сторонами.
Оспаривая заключенную между истцом Гуловым И.В. в лице представителя ФИО1 и Замякиной Н.Г. сделку, истец в обоснование заявленных исковых требований указывает, что спорный земельный участок был отчужден без находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу.
В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Анализ указанных норм права позволяет суду придти к выводу, что для признания сделки купли-продажи земельного участка ничтожной по основанию, предусмотренному ч.4 ст.35 ЗК РФ, истцу необходимо доказать, что расположенные на земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи, строения, сооружения принадлежат собственнику земельного участка.
Такие доказательства, отвечающие требованиям ст.ст.55, 56, 59, 60 ГПК РФ, суду истцом не представлены.
В подтверждение доводов истца о принадлежности ему объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, расположенном по адресу: ...., суду представлены технические паспорта по состоянию на **/**/**** на объекты: жилой дом, литера В, общей площадью **/**/**** кв.м.; жилой дом, литера А, общей площадью **/**/**** кв.м., жилой – **/**/**** в.м.
Суду стороной истца были представлены также технические паспорта на объекты, находящиеся по адресу: .... составленные по состоянию на **/**/****: на жилой дом с мансардой, литер В, общей площадью **/**/**** кв.м., жилой – **/**/**** кв.м.; на баню, литер Е, общей полезной площадью **/**/**** кв.м., основной – **/**/**** кв.м.; на цех по переработке молока, литер Б, общей полезной площадью **/**/**** кв.м., основной – **/**/**** кв.м.; на водонапорную башню, литер Д, общей полезной площадью **/**/**** кв.м. Указанные технические паспорта содержат запись о принадлежности указанных объектов Гулову И.В. на основании Постановления Главы Иркутского района от **/**/**** №.
Согласно сведений ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», на земельном участке общей площадью **/**/**** кв.м., кадастровый номер **/**/**** расположенном по адресу: ...., находятся строения (сооружения):
объект, не завершенный строительством – жилой двухэтажный дом 20% готовности, Литер К, кадастровый номер **/**/****, общей площадью **/**/**** кв.м.;
жилой дом, Литер А, кадастровый номер **/**/****, общей площадью **/**/**** кв.м., жилой – **/**/**** кв.м., год постройки - 2006;
цех по переработке молока, Литер Б, кадастровый номер **/**/****, общей площадью **/**/**** кв.м., основной – **/**/**** кв.м., год постройки - 1997;
водонапорная башня, Литер Д, кадастровый номер **/**/****, общей площадью **/**/**** кв.м., основной – **/**/**** кв.м., год постройки - 1997;
баня, Литер Е, кадастровый номер **/**/****, общей площадью **/**/**** кв.м., основной – **/**/**** кв.м., год постройки - 1997;
питомник для собак (отдельно стоящее нежилое одноэтажное из кирпича сооружение), Литер Ж, кадастровый номер **/**/****, год постройки - 2006;
жилой дом с мансардой, Литер В, кадастровый номер **/**/****, общей площадью **/**/**** кв.м., жилой – **/**/**** кв.м., год постройки – 1997.
Несмотря на содержащиеся в представленных суду технических паспортах сведения о принадлежности строений (сооружений), на которые они представлены, Гулову И.В., суд не может считать установленным данный факт, так как документы, подтверждающие возникновение у истца Гулова И.В. права собственности на указанные строения, сооружения, суду не представлены.
В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Судом установлено, что право собственности истца Гулова И.В. на спорный земельный участок было зарегистрировано на основании постановления Главы Иркутского района от **/**/**** №, постановления Главы Иркутского района от **/**/**** №, постановления Главы администрации Оекского муниципального образования Иркутского района от **/**/**** №.
Из представленных суду технических паспортов на цех по переработке молока, Литер Б, кадастровый номер **/**/****, водонапорную башню, Литер Д, кадастровый номер **/**/****, баню, Литер Е, кадастровый номер **/**/****, жилой дом с мансардой, Литер В, кадастровый номер **/**/****, следует, что год их возведения – 1997 г.
Вместе с тем, согласно постановлению Главы Иркутского района от **/**/**** №, земельный участок площадью **/**/**** га, пастбище, расположенный в районе ...., указанным постановлением был изъят из земель, переданных в ведение Оекской сельской администрации, и передан в частную собственность Гулова И.В.
Доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок был предоставлен Гулову И.В. в установленном законом порядке уполномоченным на распоряжение данным земельным участком органом ранее даты принятия вышеуказанного постановления №, суду не представлены.
Факт возведения и нахождения на спорном земельном участке цеха по переработке молока, водонапорной башни, бани, жилого дома с мансардой до предоставления истцу Гулову И.В. в установленном законом порядке земельного участка, на котором они расположены, и приобретения права на него не свидетельствуют сами по себе о наличии установленных законом оснований для приобретения права собственности на указанные строения и сооружения. Иных доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, являющихся правовыми основаниями для возникновения у истца Гулова И.В. права собственности на вышеуказанные строения и сооружения, суду стороной истца не представлено.
Представленные суду документы – акт приемки в эксплуатацию приемочной комиссией ТОО «~~~» в октябре 1996 года законченного строительством подъезда к молочному цеху в ...., договор подряда на капитальное строительство водо-канализационного оборудования на базе Сельхозкооператива «~~~» в .... от **/**/**** не могут быть приняты судом в качестве относимых доказательств, так как доказательства, подтверждающие, что работы производились по заказу либо для истца Гулова И.В. на принадлежащем ему земельном участке, суду не представлены. Кроме того, договор подряда на капитальное строительство от **/**/**** не подписан представителем подрядчика – фирмы «~~~».
Доводы представителей истца о ликвидации сельскохозяйственного кооператива «~~~», руководителем которого являлся Гулов И.В., и передачей принадлежащего кооперативу имущества, в том числе, строений, сооружений, находящихся на спорном земельном участке, истцу Гулову И.В., судом быть приняты не могут, так как доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, доводы стороны истца о возникновении у Гулова И.В. права собственности на указанные выше строения и сооружения, возведенные в 1997 году, до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от **/**/****, суд находит несостоятельными и не доказанными в установленном законом порядке.
Представленные суду технические паспорта на строения и сооружения, находящиеся на спорном земельном участке, не являются правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами и содержат описание, технические характеристики имеющихся строений и сооружений, их инвентаризационную стоимость.
Доказательства, подтверждающие возникновение права собственности истца Гулова И.В. на иные строения и сооружения, имеющиеся на спорном земельном участке на момент его отчуждения Гуловым И.В. Замякиной Н.Г., возведенные истцом Гуловым И.В. в 2006 году: объект, не завершенный строительством – жилой двухэтажный дом 20% готовности, Литер К, жилой дом, Литер А, питомник для собак (отдельно стоящее нежилое одноэтажное из кирпича сооружение), Литер Ж, суду также не представлены.
Наряду с указанным, судом достоверно установлено, что право собственности ответчика Унщикова А.А. на двухэтажный жилой дом площадью **/**/**** кв.м., литера В, баню общей площадью **/**/**** кв.м., литера Е, объект, не завершенный строительством, назначение: жилое, двухэтажный, площадь застройки – **/**/**** кв.м., степень готовности 20%, водонапорную башню, назначение: нежилое, общей площадью **/**/**** кв.м., жилой дом одноэтажный, общей площадью **/**/**** кв.м., литера А, расположенные по адресу: ...., зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, материалами дел правоустанавливающих документов, и не оспаривается истцом.
Поскольку права на недвижимое имущество, в том числе, на строения и сооружения, находящиеся на принадлежащем истцу Гулову И.В. земельном участке на момент его отчуждения Замякиной Н.Г., в силу ст.131 ГК РФ подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации, суд приходит к выводу, что права истца Гулова И.В. на указанные строения и сооружения не возникли, следовательно, факт их принадлежности истцу Гулову И.В. не установлен.
Наряду с указанным, доказательства, с достоверностью подтверждающие, что стороны оспариваемого договора от **/**/**** имели намерение произвести и произвели отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений и сооружений, истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования Гулова И.В. о признании ничтожной сделки по купле-продаже земельного участка, находящегося по адресу: ...., необоснованными, недоказанными и не подлежащими удовлетворению. Поскольку оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества истцом не приведено и судом не установлено, отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка в собственность Гулова И.В., следовательно, исковые требования истца в указанной части как производные от требования о признании сделки недействительной удовлетворению также не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Гулова Игоря Владимировича к Замякиной Наталье Геннадьевне, Унщикову Александру Анатольевичу о признании сделки по купле-продаже земельного участка общей площадью **/**/**** кв.м., находящегося по адресу: .... кадастровый номер **/**/****, между Гуловым Игорем Владимировичем в лице действовавшей по доверенности ФИО1 и Замякиной Натальей Геннадьевной ничтожной, применении последствий признания сделки недействительной в виде возврата земельного участка общей площадью **/**/**** кв.м., находящегося по адресу: ...., кадастровый номер **/**/****, в собственность Гулова Игоря Владимировича – отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда.
Мотивированный текст решения изготовлен **/**/****.
Судья Иркутского районного суда
Иркутской области И.А.Любимова
Подлинник находится в материалах гражданского дела № 2-668/2012 в Иркутском районном суде Иркутской области.
Решение не вступило в законную силу
Судья Иркутского районного суда Любимова И.А.