Р Е Ш Е Н И ЕИ м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
05.03.2010г. с.Чикола
Ирафский районный суд в составе председательствующего судьи Темировой О.С., при секретаре Цоковой Т.Дз., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ц. к администрации местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания, муниципальному учреждению - управлению жилищно-коммунального хозяйства Ирафского района РСО-Алания, Б, Ф, Д, Б-С. о признании недействительной государственной регистрации права и сносе самовольной постройки,
У С Т А Н О В И Л:
Ц. обратилась в суд к администрации местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания, муниципальному учреждению - управлению жилищно-коммунального хозяйства Ирафского района РСО-Алания, Б., Ф., Д., Б-С. о признании недействительной государственной регистрации права и сносе самовольной постройки.
Истица и ее представитель в судебном заседании уточнили свои исковые требования, указав, что просят суд обязать главу АМС Ирафского района отменить постановление № 150 от 17.07.2007 г. в части приватизации помещения, площадью 14 кв.м., как незаконное; отменить договор от 17.07.2007 г. на передачу АМС Ирафского района в долевую собственность квартиры, ответчикам в части передачи помещения, площадью 14 кв.м.; признать недействительным зарегистрированное 1 августа 2007 г. право общей долевой собственности ответчиков на квартиру, обязать ответчиков снести самовольно возведенное строение, пристроенное к указанной квартире.
В судебном заседании истица исковые требования поддержала полностью и пояснила, что в 1997 г. ей была выделена двухкомнатная квартира площадью 29,5 кв.м. где она проживает со своей дочерью. В 2006 г. ответчик Б. начал строить пристройку без разрешительных документов, а также без ее разрешения. Когда Б. почти достроил до половины, к нему обратился ее брат с предложением помочь со строительством, чтобы пристройку могла построить и она на втором этаже. Ответчик дал своё согласие. Но через несколько дней ответчица Б. сказала ей, что в МУ УЖКХ им не советовали строить на их пристройке второй этаж, так как стены не выдержат. После этого она обратилась к архитектору Б., к бывшему начальнику МУУЖКХ Г., к главе АМС Ирафского района Т. и узнала от них, что данная пристройка является незаконной, на эту пристройку разрешение никто не давал. Также она обратилась к прокурору Ирафского района, которая подтвердила незаконность указанной пристройки. Ответчик изначально знал, что она тоже хочет пристраиваться, ежедневно она об этом ему говорила, но он не хотел с самого начала ее слушать и, когда она обращалась к нему по этому вопросу, он говорил, что к нему никто не будет пристраиваться. Указанная пристройка ей мешает. Ее квартира не защищена, то есть, через крышу пристройки можно залезть в ее квартиру, когда идет дождь, то сильно шумит по жестяной крыше, бывает сыро, нельзя повесить сушить постиранное бельё. Пристройка не соответствует строительным нормам, например, кладка стен должна быть в полный кирпич, а ответчик сложил стены указанной пристройки в пол - кирпича. Она хочет пристроиться к своей квартире, но так как пристройка ответчиков не соответствует строительным нормам, не может этого сделать. Проект на строительство у нее тоже есть.
Представитель истицы Ш. в судебном заседании также исковые требования Ц. поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик Б. исковые требования не признал и в судебном заседании пояснил, что в 1987 г. его семье, состоящей из четырех человек, была выделена двухкомнатная квартира в доме № 73 на первом этаже. В 2006 г. он начал возводить пристройку, предварительно оформив все документы - разрешение на строительство, проект. Земельный участок под пристройку им тоже определили, но договор аренды земельного участка они заключили с администрацией только в июне 2009 г. Тогда же глава администрации вынес постановление о предоставлении им земельного участка в аренду сроком в 11 месяцев для пристройки. Незаконных документов у него не было и нет. Архитектор тоже разрешил ему строить. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию тоже у них было. Из первичных документов, кроме ордера, ничего не было. Истица говорила ему, что хотела бы пристроиться, но даже окна она не может поменять из-за отсутствия денег. Затем им сказали, что нельзя перекрывать строение плитами, так как кладка в один кирпич, и тогда он перекрыл пристройку досками. Стройка длилась примерно один месяц. Соседи об этом знали, когда он начал стройку, истица к нему не обращалась. В указанной пристройке они уже проживают несколько лет. Брат истицы хотел привезти плиты для перекрытия чердака, но после того, как они им сказали, что кладка в один кирпич, он их больше не привозил. Он и сейчас не возражает, чтобы Ц. пристроилась, он укрепит пристройку. Просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчица Б. исковые требования не признала и в судебном заседании пояснила, что в 2006 г. они начали возводить пристройку, и тогда она уже обратилась к Ц. с вопросом, будет ли она пристраиваться. Ц. ответила: « Мне бы свой балкон старый отремонтировать, больше мне ничего не надо, а в стройке я не нуждаюсь». С ними начали строиться М, так как они на тот момент готовились к свадьбе. Во время стройки соседи говорили, что Ц. тоже будет строиться, но сама она им ничего не говорила об этом. Когда они дошли до крыши, приехал брат истицы и сказал, что привезет плиты для перекрытия крыши. Они сами не знали, что нельзя строить второй этаж. Но когда их соседка, бывший архитектор, им сказала, что строение плитами нельзя перекрывать, не выдержат стены, она об этом сказала Ц. Документы у них законные - проект, разрешение на строительство, акт о выборе земельного участка. Это все им дал архитектор района Б. Проект они заказывали на один этаж, а сделали его почему-то на два этажа. Ц. никогда не будет пристраиваться, это просто она пошла на принцип, чтобы они разобрали свою пристройку. Просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчик Б. исковые требования не признал и в судебном заседании пояснил, что в 2006 г. они пристроили жилое помещение к своей квартире. Документы собирали родители, и он не знает, законные они или нет. Просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчица Б., должным образом извещенная о дне и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика – МУ УЖКХ М. исковые требования также не признала и в судебном заседании пояснила, что договор на приватизацию был составлен ею на основании представленных документов, в том числе ордера, технического паспорта. Все, что было в техническом паспорте, она переписала и составила договор. Площадь, указанная в ордере и фактическая площадь почти никогда не совпадают. Поскольку в ордере указывается только жилая площадь, которая не всегда соответствует действительной площади, она не придала значения тому, что в ордере одна площадь, а в техпаспорте- другая.
Представитель ответчика – АМС Ирафского района Т. исковые требования также не признала и в судебном заседании пояснила, что администрация местного самоуправления Ирафского района РСО –А отменять постановление о передаче в собственность жилплощади ответчикам не собирается, так как оно законное.
Представитель ответчика – УФРС по РСО-Алания, должным образом извещенный о дне и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований М. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что они с мужем - М. строили пристройку с Б. На момент строительства у них были все разрешительные документы - разрешение на строительство, акт о выборе земельного участка, проект. У них фундамент общий, крыша общая, стены общие. До того, как начали пристраиваться, был только ордер на квартиру. Когда они пристроились, то сделали техпаспорт. У них с Б. почти одинаковые документы. Они с Б. поставили в известность Ц. сразу же, когда начали бордюры убирать для пристройки. Б. и сами в отдельности подходили к ней и говорили ей, что будут пристраиваться, на что она им сказала, что ей бы свой балкон отремонтировать, а в пристройке она не нуждается. Снос пристройки Б. им причинит неудобства - у них одна крыша, одна общая стена между пристройками и передняя общая стена.
Выслушав объяснения сторон, их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению частично.
Согласно ордеру № 21 от 9 июля 1987 г., выданному Б. с семьей, состоящей из супруги, сына и дочери, они вправе занять двухкомнатную квартиру, общей площадью 29,5 кв.м. Ордер выдан на основании решения исполкома совета депутатов трудящихся от 8.07.1987 г. № 6 / том 1,л.д.38/.
Согласно протоколу № 8 заседания исполкома Ирафского райсовета народных депутатов от 8 июля 1987 г., учителю ЧСШ № 3 выделена двухкомнатная квартира в восьмиквартирном жилом доме,/том 1,л.д.43/.
Как установлено в судебном заседании, в 2006 г. к указанной квартире ответчиком Б. было пристроено жилое помещение, площадью 14 кв.м.
Возведенное Б. строение, пристроенное к двухкомнатной квартире, общей площадью 29,5 кв.м., суд рассматривает, как самовольное по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В судебном заседании установлено, что данная пристройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения на это необходимых разрешений и с существенным нарушением строительных норм и правил.
Постановлением № 112 от 27.06.2006 г. главы администрации местного самоуправления Ирафского района был предварительно согласован и утвержден акт выбора земельного участка, площадью 18 кв.м. из земель поселений АМС с. Чикола для пристройки к жилому дому № 73 Б. обязали согласовать проект пристройки с отделом архитектуры и строительства АМС Ирафского района.
5 сентября 2006 г. отделом строительства и архитектуры АМС Ирафского района Б. было разрешено ввести в эксплуатацию пристройку к 8 - ми квартирному жилому дому, /том 1, л.л.151-153/.
Однако, согласно письму начальника межрайонного территориального отдела № 2 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РСО-А от 10.08.2007 г., отвод земельного участка Б. для строительства пристройки к жилому дому № 73 не производился. Отвод земельного участка является законным при наличии у землепользователя землеустроительного дела, кадастрового номера земельного участка, свидетельства о собственности на земельный участок /том 1,л.д.34/.
О том, что пристройка была Б. создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами свидетельствует также то обстоятельство, что договор аренды земельного участка между ними и АМС Ирафского района был заключен 16.06.2009 г. /том 1,л.д.164-167/. И только 11.06.2009 г. глава АМС Ирафского района предоставил Б. земельный участок, площадью 18 кв.м., в аренду сроком на 11 месяцев для пристройки к жилому дому, а/ том 1,л.д.154/.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля К. показал, что работает специалистом-экспертом межрайонного территориального отдела № 2 по Ирафскому району Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РСО-А. Ими было направлено главе АМС Ирафского района письмо, в котором они рекомендовали приостановить действие постановления № 164 от 11.06.2009 г. о предоставлении Б. земельного участка, площадью 18 кв.м., в аренду сроком на 11 месяцев для пристройки к жилому дому, так как оно незаконное. В постановлении не было кадастрового номера и не могло быть, так как этому земельному участку не был присвоен кадастровый номер. В 2007 г. землеустроительное дело на этот земельный участок ими также не было утверждено, так как Б. не смог представить постановление, которым ему этот земельный участок был выделен. Постановление № 164 вынесено после государственной регистрации права на жилплощадь, которое на нем возведено, что также незаконно. Было также нарушено требование о том, что решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается в двухнедельный срок после утверждения акта выбора земельного участка. В данном случае, акт выбора был составлен в 2006 г., а земельный участок предоставлен в 2009 г.
Указанные К. обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.
Так, согласно письму начальника МТО № 2 по Моздокскому и Ирафскому району от 20.08.2009 г. главе АМС Ирафского района, выявлен факт неправомерно принятого постановления № 164 от 11.06.2009 г. о предоставлении Б. земельного участка, площадью 18 кв.м. в аренду сроком на 11 месяцев для пристройки к жилому дому, а /том 2,л.д. 40-41/.
Согласно землеустроительному делу земельного участка Б., составленному в 2007 г., оно не утверждено начальником межрайонного территориального отдела № 2 по Ирафскому району Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РСО-А /том 2л.д.55-66/.
Таким образом, в ходе сбора, выдачи и получения разрешительных документов, необходимых для строительства пристройки, был допущен ряд нарушений закона.
Так, в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления прилагаются, наряду с другими документами, правоустанавливающие документы на земельный участок.
Такой документ к заявлению Б. о выдаче ему в 2006 г. разрешения на строительство пристройки к жилому дому приложен не был, так как постановление о передаче ему в аренду земельного участка было вынесено 11.06.2009 г.
Несмотря на это, разрешение на строительство ему было выдано в 2006 г., когда земельный участок для строительства ему еще не был предоставлен.
Орган местного самоуправления нарушил требования земельного законодательства о том, что на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается в двухнедельный срок / ст. 32 Земельного кодекса РФ/.
К моменту вынесения постановления № 164 от 11.06.2009 г. о предоставлении Б. земельного участка, право на жилое помещение, самовольно возведенное на нем, было уже зарегистрировано и глава администрации местного самоуправления Ирафского района уже не вправе был предоставлять земельный участок.
Возведенная ответчиками пристройка создана также с существенным нарушением строительных норм и правил.
Так, согласно заключению эксперта № 178/10-2 от 27.01.2010 г., в квартире № 2 пристройка у юго-восточной наружной стены жилого дома в уровне 1 этажа не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил в части минимально необходимой глубины заложения подошвы фундаментов 0,80 м, в части устройства перемычки над оконным проемом, в части минимально необходимой толщины наружной стены 63 см, в части минимально необходимых требований к перевязке швов для кладки из кирпича толщиной 88 мм.
Допрошенный в качестве свидетеля Б. в судебном заседании показал, что он работает начальником отдела архитектуры и строительства при АМС Ирафского района. Б. обратился к нему перед началом строительства в 2006 г., и так как ему было известно со слов истицы, что она не будет пристраиваться, он разрешил Б. оформить проект только на себя. Проект был согласован в отделе строительства и архитектуры. У Б. имелись отступления от норм, например фундамент 65 см, вместо 80 см. Но он разрешил ввести объект в эксплуатацию. Разрешение на ввод у него было написано ручкой, а летом прошлого года Б. понадобилось это разрешение, так как у них не сохранился свой экземпляр и он отпечатал им и вручил. На тот момент у Б. всё было оформлено, был проект, разрешение на строительства, и постановление АМС Ирафского района, акт выбора места. Ц. пришла через некоторое время, принесла документы и свой проект отдельно, и он дал ей разрешение на строительство. Он не может объяснить, как он дал разрешение на строительство Ц., зная, что над Б. уже нельзя строиться.
Несмотря на то, что Б. осознавал тот факт, что пристройка Б. создана с существенным нарушением строительных норм и правил, им был разрешен ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
Ответчик Б. и члены его семьи с иском о признании за ними права собственности на самовольную пристройку в суд не обращались, судом решение о признании права собственности за ними на самовольную пристройку не выносилось, следовательно, они не приобрели на нее право собственности.
Между тем, в техническом паспорте квартиры № 2, расположенном в доме № 73, составленном 16.07.2007 г. не произведены записи о том, что на часть квартиры, состоящей из пристройки, право собственности не зарегистрировано / том 1,л.д.41-42/.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Х. показала, что она работает в БТИ техником и в 2007 г. поступил вызов на составление технического паспорта от Б. Она выехала по месту жительства Б. в домовладение № 73 «А», кв.2 и составила технический паспорт на основании разрешительных документов, которые были выданы АМС Ирафского района. Было ли у них разрешение на земельный участок, она не помнит. Если приватизация делается после постройки, то они в техническом паспорте делают запись - право собственности не зарегистрировано. Технический паспорт был составлен раньше, чем договор на передачу квартиры в собственность. Первоначально документы принял Г., у него было постановление АМС Ирафского района. Ссылка на договор на передачу квартиры в собственность от 17.07.2007г. и на свидетельства о государственной регистрации прав на указанную квартиру Б. и членов его семьи от 01.08.2007 г. в техпаспорт вписана позже.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Г. показал, что он работает начальником БТИ. Б. подал заявку на составление технического паспорта, при этом представил в БТИ разрешительные документы: ордер, постановление АМС Ирафского района и справку из АМС с.Чикола о составе семьи. Он принял заявку, вызвал техника, которые выехали на замер по месту нахождения домовладения. В ордерах нет точных данных, поэтому бывают расхождения, иногда площадь, указанная в ордере, не совпадает с площадью, указанной в техническом паспорте. Но в техническом паспорте они должны были сделать запись - право собственности не зарегистрировано. Это упущение техника. Технический паспорт составляется на любое жилище, если гражданин представил разрешительные документы, но технический паспорт не является правоустанавливающим документом. После этого эти документы поступили в МУУЖКХ.
17.07.2007 г. администрацией местного самоуправления Ирафского района незаконно заключен договор и вынесено постановление № 150 о передаче в долевую собственность жилого помещения - двухкомнатной квартиры №2, общей площадью 66,5 кв.м., в том числе жилой - 46,7 кв.м., Б, Ф, Д, Б-С. / том 1,л.д.39,40/, поскольку на часть квартиры, состоящей из самовольной пристройки, право собственности ответчики могли приобрести только в судебном порядке.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Г. показал, что раньше он работал начальником МУУЖКХ Ирафского района. Он не может объяснить, почему не обратил свое внимание на то, что в ордере, выданном Б., указана одна площадь квартиры, а в договоре, техническом паспорте и постановлении главы АМС Ирафского района- другая площадь.
На основании вышеуказанного незаконного договора, 1 августа 2007 г. право общей долевой собственности Б., Ф,Д. и Б-С. на двухкомнатную квартиру № 2, общей площадью 66,5 кв.м., в том числе жилой - 46,7 кв.м., было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними /том,л.д.44-47/.
В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
В соответствии со ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки.
В соответствии со ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В данном случае, регистрирующим органом не была произведена проверка законности сделки – договора на передачу квартиры ответчикам в собственность, постановления главы АМС Ирафского района, представленные документы не соответствовали требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд считает, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы истицы Ц. и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно доводам истицы, принадлежащая ей квартира не защищена, через крышу пристройки свободно можно пройти в ее квартиру, когда идет дождь, сильно шумит по жестяной крыше, бывает сыро, нельзя повесить сушить постиранное бельё, и она хотела бы пристроить к своей квартире жилое помещение, но так как пристройка ответчиков не соответствует строительным нормам, не может этого сделать, ее не устраивает укрепление пристройки, она хочет, чтобы пристройку снесли и построили новую, соответствующую строительным нормам.
Из указанных истицей доводов, суд находит заслуживающим внимания и обоснованным только то, что Ц. не может в настоящее время пристроить к своей квартире жилое помещение, так как пристройка ответчиков не соответствует строительным нормам.
Однако, согласно заключению эксперта № 178/10-2 от 27.01.2010 г., хотя в настоящее время возведение второго этажа на фундаментах и стенах пристройки, возведенной Б. к квартире № 2 в жилом доме, невозможно, но можно укрепить фундамент и стены пристройки таким образом, чтобы возведение второго этажа технически стало возможным. При этом в заключении эксперта подробно расписано, как это можно сделать.
При таких обстоятельствах суд не видит необходимости в сносе ответчиками пристроенного к квартире № 2, строения, площадью 14 кв.м., поскольку ответчики могут укрепить фундамент и стены пристройки таким образом, чтобы возведение второго этажа технически стало возможным, и препятствия для возведения пристройки Ц. отпадут.
На основании изложенного, руководствуясь Федеральным законом от 21.07.1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними », ст.51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, ст.32 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 194, 198 ГПК Российской Федерации,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Ц. удовлетворить частично.
Обязать главу администрации местного самоуправления Ирафского района отменить постановление № 150 от 17.07.2007 г. главы администрации местного самоуправления Ирафского района о приватизации жилья, принадлежащего администрации местного самоуправления Ирафского района в части передачи в долевую собственность жилого помещения, площадью 14 кв.м. в составе двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,5 кв.м., Б, Ф,Д, Б-С, как незаконное.
Отменить договор на передачу квартир в собственность от 17.07.2007 г., заключенный между администрацией местного самоуправления Ирафского района и Б, Ф,Д,Б-С. в части передачи в долевую собственность жилого помещения, площадью 14 кв.м. в составе двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,5 кв.м., Б, Ф, Д, Б-С, как незаконный.
Признать недействительным зарегистрированное 1 августа 2007 г. право общей долевой собственности Б. на жилое помещение площадью 14 кв.м. в составе двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,5 кв.м.
Признать недействительным зарегистрированное 1 августа 2007 г. право общей долевой собственности Б. на жилое помещение площадью 14 кв.м. в составе двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,5 кв.м.
Признать недействительным зарегистрированное 1 августа 2007 г. право общей долевой собственности Б. на жилое помещение площадью 14 кв.м. в составе двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,5 кв.м.
Признать недействительным зарегистрированное 1 августа 2007 г. право общей долевой собственности Б. на жилое помещение площадью 14 кв.м. в составе двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,5 кв.м.,
В части исковых требований о сносе Б, Ф, Д, Б-С самовольно возведенного строения, площадью 14 кв.м., пристроенного к квартире № 2, отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РСО-А в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме.
Председательствующий