Дело №2-1181/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 августа 2011 года г. Чита

Ингодинский районный суд г. Читы в составе

Председательствующего: судьи Процкой Т.В.

При секретаре: Спиридович Д.Э.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Мир Саун» к Рудоманову ЕА Рудомановой ЮА о признании права собственности на объект недвижимости- нежилое помещение, по исковому заявлению Вторушина АВ к Рудоманову ЕА, Рудомановой ЮА, ООО «Мир Саун» о признании недействительным договора купли- продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мир Саун» обратилось в суд с иском, в котором указывает, что является покупателем объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> по договору от 10 июня 2009 года. Объект недвижимости передан по п.5 договора. Нежилое помещение ранее принадлежало РОД. на основании свидетельства о государственной регистрации права № от 22 июля 2009 года. В настоящее время право собственности РОД. прекращено в связи с её смертью. Сторонами 25 августа 2009 года подано заявление и документы для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ООО «Мир саун». Истец фактически пользуется, владеет объектом недвижимости на основании договора аренды от 10 июня 2009 года. Расчеты по сделке купли- продажи завершены на сумму <данные изъяты> рублей. Опасаясь утраты права на имущество должника РОД ООО «Мир Саун» около двух лет исполняло имеющееся обязательство перед Читинским ОАО «Промсвязьбанк» о погашении долга и процентов по нему, по заложенному объекту недвижимости на общую сумму <данные изъяты> рублей. Волеизъявление РОД об отчуждении нежилого помещения было выражено путем заключения договора купли продажи нотариально заверенного и подачи заявления в регистрационную службу. Наследники РОД.- Рудомановы Е.А.,Ю.А. не согласны с тем, что нежилое помещение подлежит отчуждению в силу фактически совершившегося договора купли- продажи. Просит признать право собственности на объект недвижимости расположенный по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №

15 июня 2011 года от ООО «Мир Саун» поступили дополнения к иску, согласно которым ООО «Мир Саун» просило признать сделку купли-продажи объекта недвижимости (нежилое помещение), расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, заключенную между РОД. и ООО «Мир Саун» состоявшейся.

30 июня 2011 года по делу привлечено третье лицо Вторушин А.В.

12 июля 2011 года Вторушин А.В. заявил самостоятельные требования, просил признать договор купли продажи от 10 июня 2009 года, заключенный между РОД. и ООО «Мир Саун» по продаже нежилого помещения – гостиницы, расположенной по адресу <адрес> недействительным в силу его ничтожности ссылаясь на следующее. Данное нежилое помещение не может быть отчуждено без согласия залогодержателя – Акционерного коммерческого банка <данные изъяты>», такого согласия не было. Также право РОД на нежилое помещение не было зарегистрировано в установленном порядке на момент заключения спорного договора купли- продажи. Кроме того, 17 июня 2009 года в целях обеспечения иска Вторушина А.В. к РОД был наложен арест на нежилое помещение- гостиницу, который до настоящего времени не снят, а документы на государственную регистрацию перехода права собственности от РОД к ООО «Мир Саун» были представлены в Управление Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю лишь 25 августа 2009 года. ДД.ММ.ГГГГ года РОД скончалась, а Рудомановы Е.А., Ю.А. приняли наследство после её смерти.

В судебном заседании представители ООО «Мир Саун» Савенков Ю.С., Зайцева И.И. пояснили согласно исковому заявлению, исковые требования с учетом дополнений поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Ответчики Рудоманов Е.А., Рудоманова Ю.А. надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Рудоманова Е.А., Рудомановой Ю.А. – Парфенов В.Ю. исковые требования ООО «Мир Саун» не признал, просили в иске отказать. Считает исковые требования Вторушина А.В. обоснованными.

Вторушин А.В., его представитель Помиркованый Д.Ф. просили удовлетворить исковые требования о признании сделки недействительной, отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Мир Саун» как необоснованных.

Выслушав стороны, свидетеля, изучив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение- гостиница, назначение сервисное, общая площадь <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес> принадлежало РАМ на праве собственности на основании Акта приемки в эксплуатацию от 19.02.2004, утвержденного Постановлением Главы администрации Ингодинского района г. Читы № от 26.02.2004. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРП 16.07.2006 (л.д. ).

Как установлено в ходе судебного следствия, 11 декабря 2006 года между РАМ и Акционерным коммерческим банком <данные изъяты>» был заключен Договор залога в обеспечение требований залогодержателя (банка) по Кредитному договору № от 11 декабря 2006 года (л.д. ).

Согласно Договору залога от 11 декабря 2006 года Предметом залога является нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес> (п.1.2 договора) (л.д. ).

Согласно Кассационному определению судебной коллегии по гражданским делам Читинского областного суда от 22 апреля 2009 года в собственность РОД при разделе совместно нажитого имущества выделено нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес> (л.д. ).

Право собственности РОД на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес> зарегистрировано 22 июля 2009 года, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № с существующими ограничениями (обременениями права – аресты, ипотека (л.д. ).

Как установлено в ходе судебного следствия РОД и ООО «Мир Саун» заключили договор купли- продажи от 10 июня 2009 года нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес> (л.д. ).

Согласно Дополнительному соглашению от 11 августа 2009 года к договору залога от 11 декабря 2006 года залогодателем стала РОД которая приняла на себя все права и обязанности РАМ по Договору залога в полном объеме с момента перехода к ней права собственности на предмет ипотеки (л.д. ). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 04 сентября 2009 года (л.д. ).

В силу ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из вышеназванной нормы следует, что право собственности подлежит регистрации.

В силу ч.2. ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Однако, РОД заключила договор купли- продажи нежилого помещения 10 июня 2009 года, а её право собственности на названный объект не было зарегистрировано на тот момент, следовательно не возникло право на отчуждение данного имущества ООО «Мир Саун» по договору- купли- продажи от 10 июня 2009 года.

Кроме того, из Договора залога от 11 декабря 2006 года, Дополнительного соглашения от 11 августа 2009 года к договору залога от 11 декабря 2006 года следует, что предметом залога (ипотеки) осталось нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес> а залогодателем стала РОД

Согласно п.3.1.6. Договора залога от 11 декабря 2006 года залогодатель обязуется без предварительного письменного согласия Залогодержателя (банк) не отчуждать Предмет залога, не предоставлять его в последующий залог, не обременять правами третьих лиц (л.д. ).

В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу п.1 ст.37 Закона РФ от 16.07.1998 №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В ходе судебного следствия установлено, что РОД. и ООО «Мир Саун» для регистрации договора купли продажи от 10 июня 2009 года, перехода права собственности на нежилое помещение представили в Управление Федеральной регистрационной службы 25 августа 2009 года заявления, договор купли- продажи от 10 июня 2009 года подписанный РОД и от ООО «Мир Саун» Савенковым Ю.С., Свидетельство о государственной регистрации права № от 22 июля 2009 года (л.д. ).

В судебном заседании свидетель БЛН не подтвердила факт того, что на момент заключения договора купли- продажи от 10 июня 2009 года между РОД. и ООО «Мир Саун» о продаже нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <адрес> РОД было получено от залогодержателя Акционерного коммерческого банка «<данные изъяты>» согласие на отчуждение данного имущества (л.д. ).

Доводы представителей ООО «Мир Саун» Савенкова Ю.С., Зайцевой И.И. о том, что так как согласие залогодержателя Акционерного коммерческого банка «<данные изъяты>» на отчуждение спорного имущества получено прежним залогодателем РАМ от 14 мая 2008 года № другого письменного согласия на имя РОД не требовалось, несостоятельны в силу ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, данные доводы опровергаются Справкой ОАО «<данные изъяты>» № от 08 июля 2011 года, согласно которой РОД. с просьбой на отчуждение ООО «Мир Саун», другим третьим лицам предмета залога- нежилого помещения- гостиницы по адресу: <адрес>, не обращалась (л.д.).

При таком положении, оценивая представленные доказательства, суд полагает возможным согласиться с доводами представителя Вторушина А.В., что сделка между РОД. и ООО «Мир Саун» является недействительной в силу ст.168 ГК РФ. Так, сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Совершенная сделка недействительна в силу того, что она противоречит Закону РФ от 16.07.1998 №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.37).

Ссылка представителей ООО «Мир Саун» Савенкова Ю.С., Зайцевой И.И. о том, что оплата по заключенной сделке произошла в полном объеме, документами подтверждается волеизъявление РОД на продажу имущества, за данное имущество ООО «Мир Саун» оплачивает налог, оплачивало долг банку по кредиту по заложенному имуществу не может являться основанием для признания сделки действительной, поскольку это приведет к нарушению требований Закона РФ от 16.07.1998 №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.37).

Кроме того, доводы представителей ООО «Мир Саун» Савенкова Ю.С., Зайцевой И.И. о том, что срок исковой давности, предусмотренный ст.181 ГК РФ, который составляет три года по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Поскольку Вторушин А.В. с требованием обратился в суд 15 июля 2011 года, данный срок Вторушиным А.В. не был пропущен, поскольку течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В судебное заседание представителями ООО «Мир Саун» Савенковым Ю.С., Зайцевой И.И. не представлено доказательств того, что исполнение по сделке началось 10 июня 2009 года, также суд принимает во внимание, что представление документов ООО «Мир Саун» и РОД на регистрацию права собственности на недвижимое имущество по данной сделке было только 25 августа 2009 года.

Таким образом, требования ООО «Мир Саун» о признании состоявшейся сделки от 10 июня 2009 года и признании права собственности на объект недвижимости Ингодинский административный район <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № не подлежат удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

Требование Вторушина А.В. о признании договора купли продажи от 10 июня 2009 года, заключенного между РОД и ООО «Мир Саун» по продаже нежилого помещения – гостиницы, расположенной по адресу <адрес> недействительным в силу его ничтожности подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Мир Саун» к Рудоманову ЕА Рудомановой ЮА о признании права собственности на объект недвижимости- нежилое помещение отказать.

Исковые требования Вторушина АВ к Рудоманову ЕА, Рудомановой ЮА, ООО «Мир Саун» о признании недействительным договора купли- продажи нежилого помещения удовлетворить.

Признать договор купли- продажи от 10 июня 2009 года заключенный между РОД и ООО «Мир Саун» по продаже нежилого помещения-гостиницы, расположенной по адресу: <адрес> недействительным.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Забайкальский краевой суд через Ингодинский районный суд г.Читы в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме, исчисляя с 15 августа 2011 года.

Судья Процкая Т.В.