Дело № 2-618/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 апреля 2012г. Ингодинский районный суд г. Читы в составе

Председательствующего: судьи Шаркова К.О.

При секретаре: Фёдоровой Д.С.

С участием прокурора: Тюменцевой О.В.

Сторон и их представителей: Помиркованого Д.Ф., Мишина Г.В., Мишиной Н.И., Степанцова С.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство недвижимости Капитал» о выселении Мишина Г. В., Б. Н. В., встречному иску Мишина Г. В. к ООО «Агентство недвижимости капитал» о признании сделки купли-продажи недействительной, иску Мишиной Н. И., Бекшеневой Е. Г. к ООО «Агентство недвижимости капитал» о признании сделки купли продажи недействительной,

Установил:

ООО «Агентство недвижимости Капитал» (далее по тексту Агентство) обратилось в суд и названным иском, в котором указывает, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу:

Указанное недвижимое имущество было приобретено истцом по договору купли-продажи от 17 февраля 2010 года.

С момента продажи по настоящее время в жилом доме по адресу: проживают ответчики, которые отказываются из него выселяться в добровольном порядке.

В связи с незаконным проживанием в указанном жилом доме ответчики создают истцу препятствия в осуществлении его права собственности.

Все неоднократные просьбы истца о добровольном выселении из жилого дома были оставлены ответчиками без внимания.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Просит выселить Мишина Г. В. и Б. Н. В. из жилого дома по адресу: без предоставления другого жилого помещения.

Мишиным Г.В. заявлен встречный иск, в котором он указывает, что во время брака, Мишина Г. В. и Мишиной Н. И. был построен жилой дом по адресу: площадью кв.м.

Право собственности на данный дом, по обоюдному согласию, было зарегистрировано за его женой Мишиной Н. И. и дочерью Мишиной Е. Г.

Согласно ст. 34 Семейного Кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Согласно ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

17.02.2010г. его жена, Мишина Н. И. без его согласия на совершения сделки, в тайне от него, заключила договор купли-продажи с ООО АН Капитал.

Как впоследствии выяснилось, данную сделку тщательно скрывали от него, жена легкомысленно надеялась выкупить дом, о чем свидетельствует предварительный договор купли-продажи между ней и ООО АН Капитал от 02.09.2010г.

О сделке купли-продажи дома он узнал только 29.02.2012г., когда к ним домой пришли судебные приставы исполнители и вручили жене требование от 14.02.2012г. о выселении Мишиной Н. И. Поскольку он был дома, то поинтересовался у жены, о том, кто и с какой целью приходил. Под его нажимом показала это требование и стала объяснять, что она обратилась в ООО АН Капитал с целью получения денег под залог недвижимости и не предполагала о том, что дело дойдет до выселения, а поскольку он 17.06.2011г. работая на распиловочном станке при расколе пильного диска во дворе их дома, получил открытую черепно-мозговую травму, <данные изъяты> и целый месяц провел в больнице, то его жена переживая за мое самочувствие, старалась до последнего времени скрывать эту проблему.

При рассмотрении Ингодинским районным судом г.Читы Искового заявления по делу № о выселении Мишиной Н. И. из жилого дома- расположенного по адресу:, он не был привлечен в качестве третьего лица, несмотря на то что данное дело напрямую затрагивало его интересы. Таким образом, даже это дело прошло в тайне от него.

Просит признать сделку купли-продажи дома по адресу: площадью кв.м. от 17.02.2010г. зарегистрированной 10.03.2010г. за № - недействительной.

Так же указаны ряд требований, не являющихся исковыми и не подлежащих рассмотрению судом в рамках его иска.

По ходатайству привлеченных по делу Мишиной Н.И. и законного представителя (матери) Б. Н.В. года рождения – Бекшеневой Е.Г., судом объединено в единое дело производство по гражданскому делу по иску Мишиной Н.И., Бекшеневой Е.Г. к ООО «Агентство недвижимости Капитал» о признании сделки недействительной.

В иске (л.д. ) они указывают, что Мишиной Н.И. требовались деньги. Для получения денежных средств, в порядке займа в размере руб. под залог имущества, оформили сделку купли продажи земельного участка в размере кв.м. и находящегося на нем двухэтажного жилого дома, в котором они проживают, общей площадью кв.м.

Указывают, что, хотя, была оформлен сделка купли-продажи, при ее заключении, подразумевался заем денежных средств в размере рублей. По нему полагалось вернуть руб., в связи с чем, был составлен договор купли-продажи объекта обратно за указанную сумму.

Просят, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 170ГК РФ признать сделку купли-продажи дома по адресу: площадью кв.м. от 17.02.2010г. зарегистрированной 10.03.2010г. за № – недействительной и применить к данной сделке правила, предусмотренные договором займа.

В судебном заседании представитель Агентства Померкованый Д.Ф. исковые требования поддержал.

Пояснил, что Мишина действительно обратилась о займе денежных средств под залог объекта недвижимости, но, в связи с тем, что такая сделка недопустима, Агентство не имеет согласно положения о нем на такие действия по осуществлению микрофинансовой деятельности, стороны достигли соглашения о купле продаже объекта за оговоренную ими сумму.

Полагает, что стороны, при заключении сделки купли-продажи, желали достижения именно этих последствий. Продавцы только просили предоставить им возможность временно пожить в доме. Мишин Г.В. знал о том, что дом был продан и давал на это согласие.

Незначительность суммы, за которую продан (приобретен) объект недвижимости объясняет соглашением сторон. Подтверждает, что Агентство было готово вновь продать жильцам их дом и участок за руб., где цена сделки так же была определена соглашением сторон.

Подтверждает получение Мишиными суммы по сделке в руб. Никаких сумм Агентство от Мишиных не получало.

Полагает требования о признании сделки необоснованным. Мишин дал предусмотренное законом согласие. Стороны свободы в заключении договора. Цена определена по соглашению сторон.

Мишин Г.В. и его представитель Степанцов С.А., так же представляющий по доверенности интересы Мишиной и Бекшеневой, тоже поддержали заявленные Мишиным исковые требования.

Мишин Г.В. пояснил, что, несмотря на представленное его нотариальное согласие на продажу жома и участка, он считал, что оформляется не продажа дома. Жена говорила, что занимает деньги и скрыла от него то, что должна вернуть руб. Если бы он знал об этом, он бы продал машину и произвел расчет. Сейчас Агентство требует с них руб.

Степанцов полагает, что сделка, так же, является ничтожной в связи с тем, что стороны не предусматривали последствия купли-продажи дома, а оформляли сделку как обеспечение залога по договору займа. Указывает, что сделка объекта не могла быть на такую незначительную сумму.

При подходе сторон разумно и добросовестно они не могли заключить сделку купли-продажи дома и земли за столь незначительную сумму. Фактически Агентство не принимало имущество по сделке. Мишины продолжали проживать в доме, осуществляли хозяйственные работы по улучшению дома, заключили договор на телефонизацию.

Даже в ущемление своих интересов значительно снизив цену дома и земли они могли легко продать за руб. Поэтому, они не могли продавать дом за руб. Полагает, что имел место договор займа, по которому Агентству должна быть возвращена сумма руб.

Мишина Н.И. пояснила, что она увидела объявление бегущей строкой о предоставлении займов под залог недвижимости. Обратилась и ей предложили оформить сделку данным образом. Муж, как и она, полагал, что дает согласие для займа.

Она возвратила в Агентство, передав деньги его руководителю Агееву, в размере всего руб. Они зафиксировали предварительным договором купли-продажи, что остался долг руб., которые она обязана вернуть. Сумма руб. передана в виде процентов за пользование. Никаких расписок, иных подтверждающих передачу документов не составлялось.

Деньги Агентством передавались в порядке займа ей. Она получила руб. и она признает обязанность вернуть руб.

Бекшенева Е.Г. (добрачная фамилия Мишина) так же поддержала заявленные ею требования. В последнее судебное заседание не явилась. Ее интересы представляет на основании доверенности Степанцов.

Представитель указанного в качестве третьего лица в иске Мишина Г.В. Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и рартографии по Забайкальскому краю Дорожкова Л.В. полагает, что Управление не является третьим лицом, представила письменные возражения (л.д. ).

Прокурор полагает сделку недейсвительной.

Выслушав стороны, изучив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи жилого дома с участком является недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что Мишина имела намерение получить деньги в долг под залог недвижимого имущества. Именно с этой целью она обратилась в Агентство, что не оспаривается его представителем.

В такой ситуации, заключение договора купли-продажи земельного участка с двухэтажным жилым домом за руб. при реальной стоимости дома в руб. и земельного участка в руб. (л.д. ) с оформлением предварительного договора купли-продажи (л.д.) по которому обратная сделка будет осуществлена в срок до 31.01.2011 является притворной сделкой, прикрывающей сделку займа денежных средств.

Отсюда видно, что обе стороны преследовали одну цель и желали наступление одних последствий. Несмотря на то, что стоимость сделки меньше действительной стоимости имущества более чем в 13 раз, сторона не заявляет о ее кабальности, заблуждении (ст. 178,179ГК РФ). Это связывается с тем, что именно обе стороны, заключая сделку, подразумевали и прикрывали другую, а именно заем.

Как следует из п. п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующимся несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон. Исходя из положений данной нормы права, сделка подлежит квалификации как притворная, если подтверждено, что воля сторон на момент совершения сделки не была направлена на установление соответствующих ей правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом отсутствие соответствующей воли предполагается у каждой из сторон данной сделки.

По указанному Мишиным Г.В. основанию о признании сделки недействительной, в связи с отсутствием его нотариального согласия, иск не подлежит удовлетворению.

Как установлено судом, земельный участок и дом приобретены Мишиной Н.И. в период брака с Мишиным Г.В., что не оспаривается сторонами. Согласно документов из регистрирующего органа Мишин сначала дал нотариальное согласие на покупку его женой дома и участка (л.д. ) в 2002году, а затем на продажу 01.02.2010 (л.д. ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Однако, как установлено судом, в материалах федеральной службы государственной регистрации (л.д. )имеется нотариальное согласие Мишина. Реестр нотариуса подтверждает его оформление (л.д. ).

Отсюда, суд приходит к выводу, что требование ст. 35СК РФ о нотариальном согласии выполнено и, по этому основанию, не может быть признана недействительной. При этом, общий вывод о притворности сделки, прикрывающей заем денежных средств, остается. Мишин давая согласие на продажу, так же полагал заключение договора займа, прикрываемого видимостью купли-продажи.

Как следует из учредительных документов Агентства, представленных его представителем (л.д. ) права на занятие финансовой деятельностью в виде предоставления займов под залог недвижимости Агентство не имеет.

Согласно ст. 167ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (ч.2 ст. 170ГК РФ).

В связи с этим, установив наличие сделки займа денежных средств, подтверждении сторонами и представленными доказательствами размера суммы, подлежащей возврату на 1 января 2012года, суд сам должен применить относящиеся к ней правила.

Поэтому, руководствуясь ст. 167ГК РФ суд должен принять решение о возврате сторон в первоначальное положение, признав право собственности на жилой дом и земельный участок за его продавцами. При этом, применив к сделке, которую стороны имели в виду, правила относящиеся к ней, а именно нормы главы 42ГК РФ регулирующей заем.

Согласно ст. 810ГК РФ заемщик обязан вернуть сумму займа.

Как установлено судом, заемщиком являлась Мишина Н.И., получившая руб. и взявшая на себя обязательство вернуть руб. Она это признает. Иные лица денежные средства не получали, обязательств по возврату на себя не брали.

Иных требований, которые могут быть заявлены из договора займа, не имеется, что не лишает стороны возможности заявить их отдельным требованием.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198ГПК РФ, суд

Решил:

Признать сделку купли-продажи по договору между продавцами Мишиной Н. И. и Мишиной (после брака Бекшеневой) Е. Г., с одной стороны, и покупателем ООО «Агентство недвижимости Капитал» в лице директора А. А. В. с другой стороны, земельного участка (кадастровый номер ) площадью кв.м. и расположенного на нем жилого домома по адресу: площадью кв.м. от 17.02.2010г. зарегистрированной 10.03.2010г. за № - недействительной.

Применив последствия недействительности сделки передать указанные объекты недвижимости (жилой дом и земельный участок) в собственность на тех же условиях, что были ранее Мишиной Н. И. и Бекшеневой (ранее Мишиной) Е. Г.

Применить к сделке правила предусмотренные договором займа и взыскать с Мишиной Н. И. в пользу ООО «Агентство недвижимости Капитал» руб.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Оплату государственной пошлины снизить сторонами до размера оплаченной.

Решение может быть обжаловано месячный срок в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда с подачей жалобы через Ингодинский районный суд г. Читы.

Судья: Шарков К.О.