Дело № 2-1113/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 18 апреля 2011года, город Пермь Пермского края, Индустриальный районный суд в составе: Судьи Турьевой Н.А., При секретаре Чупиной Е.С., С участием представителя истца Суслова М.В., действующего на основании доверенности (л.д.29), Представителя ответчика Марковой Д.Ю., действующей на основании доверенности (л.д.39), Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аристова В.Г. к ответчикам: ОАО «Морион», Перетягиной И.И. о признании недействительным договора купли-продажи - от 000 г. квартиры "А", заключенного между ответчиками, о применении последствий недействительности сделки, УСТАНОВИЛ: Аристов В.Г.обратился в суд с иском к ответчикам: ОАО «Морион» и Перетягиной И.И., с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи - от 000 г. квартиры "А", заключенного между ответчиками, о применении последствий недействительности сделки, указав в его обоснование следующее. Истец проживает в данной квартире "А" по договору найма жилого помещения - от 000 г., заключенному между ним (нанимателем) и ОАО «Морион» (наймодателем). Данный договор заключен в соответствии с условиями ранее заключенного договора о предоставлении квартиры - от 000 г., атакже Соглашения о направлении на временную работу в ПСО от августа 1988г., заключенного истцом с Пермским заводом аппаратуры дальней связи - правопредшественником ОАО «Морион». Квартира передана истцу наймодателем по акту приема-передачи от 000 г., до настоящего времени он проживает в данной квартире, оплачивает все коммунальные платежи. В ноябре 2010г. истцу стало известно, что между ответчиками заключен договор купли-продажи названной квартиры - от 000 г. по цене "н" руб., зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 20.07.2010г. Истец считает, что данный договор купли-продажи является недействительной сделкой в силу ее оспоримости по следующим основаниям. В п. 5 договора указано: «На момент совершения сделки по данному адресу проживает Аристов В.Г.». Таким образом, в оспариваемом договоре отсутствуетв силу положений ст. 558 ГК РФ существенное условие - не указано право на пользование продаваемого жилого помещения проживающего в этом помещении Аристова В.Г. на основании договора найма жилого помещения - от 000 г. В п. 9 оспариваемого договора указано, что «...обязательство Продавца передать, а Покупателя, принять вышеуказанную квартиру считается выполненными с момента подписания настоящего договора. Передаточный акт сторонами не составляется». Обратно указанная квартира от нанимателя (истца) наймодателю ОАО «Морион» не передавалась. Таким образом, стороны договора купли-продажи фактически не исполнили обязанности по передаче покупателю названной квартиры. Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи является недействительной сделкой и по другому вышеназванному основанию, поскольку сторонами не выполнены существенные условия, установленные законом для договора купли-продажи в общих положениях (ст.454 ГК РФ) и для купли-продажи недвижимости (ст.549 ПС РФ) - обязанности по передаче недвижимого имущества от ОАО «Морион» к Перетягиной И.И. Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ст.64, 65), Уставом ОАО «Морион» сделки по продаже недвижимости, принадлежащей Обществу, подлежат одобрению Советом директоров названного Общества. Указанное подтверждается Выпиской из протокола заседания Совета директоров ОАО «Морион» № 14 от 14.03.2006г., согласно которого одобрены сделки по продаже ОАО «Морион» (продавец) лицам, отработавшим в ППСО, т.ч. Аристову В.Г., занимаемой им квартиры в доме по адресу "А" на следующих условиях: цена сделок - квартиры продаются покупателям по балансовой стоимости; порядок оплаты - покупателям предоставляется рассрочка платежа на срок не более 30 лет; способ обеспечения - с момента передачи квартиры покупателю до полной её оплаты квартира передается в залог продавцу для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры. Данное решение Совета директоров ОАО «Морион» не отменялось, что подтверждается отсутствием указаний на обратное в вышеназванной переписке между истцом и ответчиком. Как следует из его условий, оспариваемый договор купли-продажи не соответствует ст. 11, 64, 65 Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах» - не содержит указаний на одобрение данной сделки в установленном законом порядке Советом директоров ОАО «Морион», в соответствии с Уставом ОАО «Морион». Оспариваемая сделка - договор купли-продажи квартиры - от 000 г. между ответчиками нарушает законные права и интересы истца, являющегося нанимателем данной квартиры, т.е. её законным владельцем и пользователем (ст.671 ГК РФ). Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске. Представитель ответчика ОАО «Морион» с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д.41) и пояснениях к отзыву (л.д.43-44), где указано следующее. В исковом заявлении истец не приводит норму, в соответствии с которой, он является лицом, полномочным заявлять требование о признании оспоримой сделки недействительной в силу положения ст. 166 ГК РФ. ОАО «Морион» полагает, что заключение Договора купли-продажи, само по себе, не влечет нарушение прав истца, как бывшего нанимателя квартиры. Переход права собственности от ОАО «Морион» к Перетягиной И.И. не влияет на права и обязанности Аристова В.Г., он не может обращаться с иском о признании договора купли-продажи недействительным. Кроме того, считает, что основания, изложенные в исковом заявлении, не являются достаточными для признания договора недействительным, поскольку к моменту заключения договора между ответчиками истец находился в спорной квартире без законных на то оснований. Ранее Истец проживал в квартире по договору найма жилого помещения - от 000 г., заключенному между ОАО «Морион» и истцом. Договором найма не была установлена плата за пользование помещением. Истец никогда не вносил плату за пользование квартирой, в соответствии с п. 5.3 Договора найма срок действия Договора найма определен наступлением отменительного условия, а именно, заключением договора купли-продажи квартиры - между сторонами договора найма. 10 июля 2006 года ОАО «Морион» письмом № 334/57 предложил истцу заключить договор купли-продажи квартиры - с рассрочкой платежа на 30 лет по цене соответствующей балансовой стоимости данной квартиры ("н" рублей). Указанное предложение Истец проигнорировал. 27 августа 2008 года письмом № 333/16-104 ОАО «Морион» повторно предложил в срок до 10 сентября 2008 года подписать договор купли-продажи квартиры - на тех же условиях. Ответа на письмо также не было получено. Таким образом, истец намеренно уклонялся от подписания Договора купли-продажи квартиры -. Кроме того, согласно оснований иска, истец считает договор недействительным в силу отсутствия между ответчиками передаточного акта квартиры. В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, составление акта приема-передачи помещения влияет на исполнение договора, а не на его действительность. Также истец считает договор недействителен в силу отсутствия в нем указаний на одобрение данной сделки в установленном законом порядке Советом директоров ОАО «Морион», в соответствии с Уставом ОАО «Морион». Вместе с тем, законодательство РФ не устанавливает требования по непосредственному отражению в договоре указания на одобрение сделки Советом директоров. Кроме того, 13 июля 2010 года Совет директоров ОАО «Морион» протоколом № 8 одобрил договор купли-продажи квартиры - между ОАО «Морион» и гражданкой Перетягиной И.И. Ответчица Перетягина И.И. о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении, адресованном суду, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска по заявленным в нем основаниям. В соответствии со ст. 166 ГК РФ: 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Статьи 454, 549, 551, 558 ГК РФ, на которые в обосновании иска ссылается истец, предусматривают следующее. Согласно ст. 454 ГК РФ: 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со ст. 549 ГК РФ: 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 551 ГК РФ предусматривает, что: 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Как установлено ст. 558 ГК РФ: 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В судебном заседании установлено, что 000 г. между Аристовым В.Г. и ОАО «Морион» заключен договор найма жилого помещения -, по которому истцу предоставлена в пользование для проживания квартира по адресу: "А". Пункт 5 данного договора предусматривает, что данный договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи квартиры Аристову В.Г. и действует до заключения между сторонами договора купли-продажи данной квартиры (л.д.14-15). Согласно акту приема-передачи квартиры "А" от 000 г. наймодатель ОАО «Морион» передал, а наниматель Аристов В.Г. принял указанное выше жилое помещение (л.д.16). Письмом № 333/01-18 от 05.08.2009г. ОАО «Морион» уведомило истца Аристова В.Г. об отказе от продления договора найма жилого помещения от 000 г. - на новый срок и о выставлении данного жилого помещения на продажу с 15.12.2009г. Аристову В.Г. предложено в срок до 15.12.2009г освободить указанное жилое помещение и сдать ключи в ОАО «Морион» (лд.19). Письмом № 33/16-104 от 27.08.2008г. ОАО «Морион» истец Аристов В.Г. был уведомлен о том, что в случае если договор купли-продажи квартиры не будет заключен Аристовым в срок до 10.09.2006г., договор найма будет считаться прекращенным с 27.12.2008г, а квартира, находящаяся по адресу: "А", будет выставлена на продажу (л.д.30). 000 г.. между ОАО «Морион» и Перетягиной И.И. заключен договор - купли-продажи однокомнатной квартиры "А" (л.д.7). Согласно свидетельству о государственной регистрации права право собственности на квартиру за Перетягиной И.И. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю 20.07.2010года (л.д.9). Из тееста оспариваемого договора купли-продажи квартиры следует, что в п. 5 имеется упоминание о том, что на момент совершения сделки по данному адресу проживает Аристов В.Г. (л.д.7-8). Согласно ст. 675 ГК РФ: переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая изложенную норму права, переход права собственности на квартиру, в которой проживает Аристов, от ОАО «Морион» к Перетягиной И.И., не нарушает права истца, как нанимателя квартиры. Также не влияет на права истца и отсутствие акта передачи квартиры от ОАО «Морион» к Перетягиной И.И. Не влияет на права истца отсутствие одобрения сделки купли-продажи, заключенной между ответчиками, со стороны Совета директоров ОАО «Морион» по следующим основаниям. Как сказано в ст. 65 ФЗ "Об акционерных обществах": к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества относятся следующие вопросы по одобрению крупных сделок в случаях, предусмотренных главой X настоящего Федерального закона. Согласно ст. 78 того же закона: 1. Крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 79 закона: крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера. Аристов заявил основание иска о недействительности сделки в связи отсутствием одобрения сделки Советом директоров ОАО «Морион», не как акционер этого Общества. То есть по данным основаниям, Аристов, как наниматель квартиры, не является надлежащим истцом. Кроме того, из представленной ОАО «Морион» копии протокола заочного голосования членов Совета директоров от 13.07.2010года, следует, что сделка по купле-продаже квартиры "А" Перетягиной И.И., одобрена (л.д.36). Представленный представителем истца в судебное заседание договор - купли-продажи квартиры, датированный 000 г., который был направлен истцу ОАО «Морион» и подписанный со стороны продавца 000 г.; подписанный к моменту настоящего судебного заседания Аристовым В.Г., без указания даты его подписания им, также не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного между ответчиками, по заявленным в иске основаниям. Как пояснила в суде представитель ОАО «Морион», такой договор, подписанный Аристовым, в ОАО «Морион» не поступал, именно в связи с этим был заключен договор купли-продажи квартиры с Перетягиной И.И. Также в обосновании иска истец ссылается на п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которого: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Истец полагает, что неуказание в оспариваемом им договоре его право пользования квартирой, является отсутствие существенного условия договора. Однако, как указывалось выше, по этим основаниям, оспаривать договор может то лицо, чье право отсутствием указания об этом в договоре, нарушено. Право истца, как нанимателя квартиры, заключением ответчиками договора купли-продажи, не нарушено. Как следует из положений ст. 450 ГК РФ: 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Из перечисленных норм права следует, что, при существенном нарушении договора ставить вопрос о расторжении договора, а не о его недействительности, может только сторона этого договора, каковым истец не является. На основании всего изложенного выше суд считает, что в удовлетворении требований по заявленным в иске основаниям Аристову В.Г. следует отказать. Иных оснований иска истцом не заявлено. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Аристову В.Г. в удовлетворении заявленных исковых требованиях отказать. Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд. Судья Турьева Н.А.