2-3617/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Пермь 23 января 2012 г.
Индустриальный районный суд г. Перми в составе:
федерального судьи Ивановой Е.В.,
при секретаре Дедовой Т.В.,
с участием истца Драчева А.В., представителя истца на основании устного ходатайства Бычина Д.Н., представителя Департамента земельных отношений администрации г.Перми и Администрации г.Перми на основании доверенностей Чернышевой М.И.,
рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску Драчева А.В. к Департаменту земельных отношений администрации г.Перми, третье лицо администрация г.Перми, о возложении обязанности заключить договор купли- продажи земельного участка, площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № по <адрес>, относящегося к землям поселений, по цене //сумма//, взыскании судебных расходов,
у с т а н о в и л:
Драчев А.В. обратился в суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми, 3 лицо администрация г.Перми о возложении обязанности заключить договор купли- продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по <адрес>, относящегося к землям поселений, по цене //сумма//, взыскании расходов на оплату услуг представителя, по оплате госпошлины, указав в обоснование, что он обратился в ДЗО с заявлением о предоставлении ему дополнительного земельного участка площадью <данные изъяты>. по <адрес> для увеличения предоставленного ранее под индивидуальный жилой дом земельного участка. В процессе рассмотрения вопроса о выкупе земельного участка истцом было произведено межевание земельного участка, получено распоряжение начальника ДЗО № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении испрашиваемого земельного участка, получен кадастровый паспорт земельного участка. ДЗО для целей подготовки договора купли-продажи произвел оценку рыночной стоимости выкупаемого земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ДЗО письмом исх. № № сообщил истцу о проведении оценки рыночной стоимости выкупаемого земельного участка и направил проект договора купли-продажи, рыночная стоимость земельного участка составила //сумма//, истец с данной оценкой не согласен, т.к. она превышала среднерыночные цены на аналогичные земельные участки. Им (истцом) была заказана работа по проведению альтернативной оценки рыночной стоимости выкупаемого земельного участка, по результатам которой в ДЗО был представлен соответствующий оценочный отчет, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого земельного участка составила //сумма//. Несмотря на это письмом от ДД.ММ.ГГГГ ДЗО отказал истцу в заключении договора на основании представленного истцом оценочного отчета в связи с тем, что срок оценочного отчета истек (6 месяцев). ДД.ММ.ГГГГ истец представил в ДЗО повторный оценочный отчет рыночной стоимости выкупаемого земельного участка, ДЗО снова не принял этот отчет ввиду того, что заказчиком его выступал истец, а не ДЗО. На основании изложенного просит суд обязать ответчика заключить с ним договор купли- продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по <адрес>, относящегося к землям поселений, по цене //сумма//, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере //сумма// за написание искового заявления, расходы по оплате госпошлины //сумма//л.д.4-6).
ДД.ММ.ГГГГ уточнил свои исковые требования в части определения стоимости земельного участка, просит ответчика заключить с ним договор купли- продажи земельного участка по цене //сумма//, в соответствии с заключением эксперта №. В остальной части исковые требования оставлены без изменения.
Также заявлением от ДД.ММ.ГГГГ истец просит взыскать в порядке ст. 98 ГПК РФ расходы на оплату госпошлины в размере //сумма// расходы на написание искового заявления в размере //сумма// расходы на оплату услуг представителя в размере //сумма//., расходы на составление досудебного отчета о стоимости земельного участка в размере //сумма//., расходы на проведение судебной экспертизы в размере //сумма//
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Драчева А.В. о взыскании судебных расходов выделены в отдельное производство.
Следовательно, в данном судебном заседании рассматривается только требование Драчева А.В. к департаменту земельных отношений администрации г.Перми об обязании заключить договор купли- продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по <адрес>, относящегося к землям поселений, по цене //сумма//
В судебном заседании истец Драчев А.В. и его представитель настаивают на удовлетворении заявленного искового требования.
Представитель департамента земельных отношений администрации г.Перми и Администрации г.Перми в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями истца Драчева А.В. по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором пояснял, что ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение начальника департамента № «О предоставлении земельного участка по <адрес>, площадь <данные изъяты>. Драчеву А.В. в собственность по рыночной стоимости. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в департамент с заявлением о проведении оценки стоимости испрашиваемого земельного участка. В соответствии с муниципальным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ на проведение оценки по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, ООО <данные изъяты> выполнена оценка, рыночная стоимость согласно отчету № составила //сумма//. Проект договора купли-продажи и отчет об оценке земельного участка был направлен Драчеву А.В и получен им ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ от истца поступил рыночный отчет от ДД.ММ.ГГГГ № и просьба заключить договор купли-продажи земельного участка по цене //сумма//. Данная просьба истца была отклонена, поскольку заказчиком на проведение оценки может выступать только лицо, уполномоченное на распоряжение земельными участками, т.е. департамент земельных отношений администрации г.Перми. Поскольку в силу закона обязанность по проведению оценки стоимости земельных участков возложена на департамент, отчет о стоимости земельного участка, представленный истцом, не может быть принят для заключения договора купли-продажи. На основании изложенного, просит в удовлетворении требований истцу отказать (л.д.138-140).
Выслушав истца Драчева А.В., его представителя, представителя ответчика и третьего лица, изучив материалы данного гражданского дела, материалы представленного истцом отчета о стоимости земельного участка №, суд приходит к выводу, что заявленное исковое требование подлежит удовлетворению.
В судебном заседании установлено следующее.
На основании распоряжения начальника департамента земельных отношений г.Перми № от ДД.ММ.ГГГГ истцу Драчеву АВ. предоставлен в собственность по рыночной стоимости земельный участок, площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № для целей, не связанных со строительством (для увеличения ранее предоставленного под индивидуальный жилой дом земельного участка) по <адрес> за счет земель населенных пунктов, что подтверждается копией распоряжения (л.д.7), копией кадастрового паспорта земельного участка (л.д.8-10).
Поскольку в силу закона обязанность по проведению оценки стоимости земельных участков возложена на департамент земельных отношений администрации г.Перми, истец Драчев А.В. обратился к ответчику с заявлением о проведении оценки стоимости спорного земельного участка по рыночной цене (л.д.144).
На основании данного заявления истца, с целью заключения с ним договора купли-продажи земельного участка, департамент земельных отношений администрации г.Перми произвел оценку рыночной стоимости выкупаемого Драчевым А.В. земельного участка. Согласно отчету № об оценке земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, рыночная стоимость спорного земельного участка составила //сумма//. Указанные данные подтверждаются копией отчета (л.д. 77-130).
Истец Драчев А.В. с данной оценкой не согласился, считает, что рыночная стоимость спорного земельного участка явно превышает среднерыночные цены на аналогичные земельные участки. Поэтому им была заказана работа по проведению альтернативной оценки рыночной стоимости выкупаемого земельного участка.
Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, проведенному ООО <данные изъяты>» по заказу истца Драчева А.В., рыночная стоимость спорного земельного участка составляет //сумма// рублей (л.д.19-75).
ДД.ММ.ГГГГ истец Драчев А.В. подал в департамент земельных отношений администрации г.Перми заявление с просьбой принять отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка по выкупной стоимости в размере //сумма// (л.д. 149).
Ответчик не согласился с представленным истцом отчетом об оценке стоимости спорного земельного участка по причине того, что заказчиком на проведение оценки земельного участка может выступать только лицо, уполномоченное распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Перми – департамент земельных отношений администрации города Перми. Драчеву А.В. было предложено проведение повторной оценки спорного земельного участка (л.д.150).
На данное предложение ответчика Драчев А.В. первоначально высказал свое согласие на проведение повторной оценки, но позднее отказался по причине нарушения ответчиком сроков ее проведения. Указанные данные подтверждаются письмами Драчева А.В., адресованными ответчику от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.151,152).
Договор купли-продажи спорного земельного участка между истцом и ответчиком не заключен до настоящего времени по причине разногласий по выкупной цене, предложенной ответчиком, которая, по мнению истца Драчева А.В., сильно завышена.
Поскольку в материалах дела присутствовали два оценочных отчета со значительной разницей в стоимости при оценке спорного земельного участка, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебно-товароведческая экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство экспертизы поручено эксперту ООО <данные изъяты> гр.А. На разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (на дату проведения оценки?» ( л.д. 176-177).
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ1г рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет //сумма// (л.д.181-183).
Стороны указанное выше заключение эксперта не оспаривают. Департамент земельных отношений и администрация г. Перми в лице своего представителя на основании доверенностей отказались от предоставления иных доказательств о рыночной стоимости земельного участка по указанному выше адресу. У суда также нет оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они основаны на тщательном изучении и анализе всех материалов дела в их совокупности, в том числе изучении данных анализа рынка земли в г.Перми и Пермского края, экспертом анализировались ценообразующие факторы, характерные для рынка земли в Пермском крае и в г.Перми, степень их влияния на стоимость объекта, наличие или отсутствие каких-либо обременений, сервитутов подлежащих исследованию и степень их влияния на рыночную стоимость. Выводы эксперта гр.А. являются логичными, объективными и научно обоснованными. При проведении данного исследования экспертом производился осмотр земельного участка, что следует из самого заключения.
Напротив, оценка стоимости земельного участка, представленная Департаментом земельных отношений, произведенная ООО «<данные изъяты>», судом не может быть принята во внимание. поскольку Общество, производившее оценку, находится в <адрес>, земельный участок в натуре данной компанией не осматривался, особенности его местоположения не учитывались (удаленность от центра, отсутствие инфраструктуры, неблагоприятная экологическая обстановка). Для сравнения брались земельные участки, которые были совсем не аналогичны рассматриваемому земельному участку, по площади, по расположению, по времени продажи и т.д. Земельный участок, расположенный на <адрес>, с которым сравнивался земельный участок истца, имеет другое назначение – под индивидуальное жилищное строительство, другую площадь – <данные изъяты>
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст. 13 этого же ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Таким образом, учитывая наличие двух взаимоисключающих отчетов о стоимости земельного участка, составленного истцом и Департаментом земельных отношений, судом была назначена экспертиза, в ходе которой стоимость земельного участка была определена в размере //сумма//
Достоверность данного заключения у суда сомнений не вызывает.
В силу изложенного выше суд при разрешении исковых требований Драчева А.В. руководствуется заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» гр.А.
Оценивая доказательства в совокупности, и принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что требования истца Драчева А.В. об обязании возложить на Департамент земельных отношений администрации г.Перми обязанность заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № по <адрес> по рыночной цене //сумма// являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Возложить на Департамент земельных отношений администрации г.Перми обязанность заключить с Драчевым А.В. договор купли- продажи земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по <адрес>, относящегося к землям поселений, по цене //сумма//
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Перми.
Федеральный судья: Иванова Е.В.