2-298/12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Г. Пермь 24 апреля 2012 года
Индустриальный районный суд г. Перми в составе:
Федерального судьи Ивановой Е.В.,
При секретаре Дедовой Т.В.,
С участием представителя истца на основании доверенности Седининой Е.А.,
Рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамедова О.Е. к администрации г. Перми и Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на домовладение и земельный участок по адресу <адрес>,
У С Т А Н О В И Л :
Мамедов О.Е. обратился в суд с иском к администрации г. Перми о признании договора купли-продажи между Мамедовым О.Е. и И. от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности на жилой дом по адресу: <адрес> за Мамедовым О.Е., признании права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> за Мамедовым О.Е., указав в обоснование иска следующее. ДД.ММ.ГГГГ состоялась сделка купли-продажи между истцом и И., о чем была составлена расписка в получении денежных средств в размере 20 000 руб. И. за дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Но документы надлежащим образом оформлены не были в связи с тем, что у И. сильно ухудшилось здоровье, а ДД.ММ.ГГГГ И умер, что подтверждается свидетельством о смерти. Истец указал, что согласно ст. 161 ГК РФ сделки, заключенные на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз МРОТ, совершаются в простой письменной форме. В 1948 году И. был построен жилой дом с надворными постройками по адресу: <адрес> как самовольная постройка, которая зарегистрирована в БТИ. Технический паспорт составлен на индивидуальный жилой дом в 1991 году. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Такой регистрацией на тот момент являлась регистрация в БТИ. Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона…приобретается этим лицом. И. сам лично построил этот дом и надворные постройки. На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договору купли-продажи, которым, по мнению истца, является расписка. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять данный товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Дом и земельный участок Мамедов О.Е. приобрел во владение и пользование ДД.ММ.ГГГГ и заплатил за это имущество 20 000 руб. На основании ст. 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя. ДД.ММ.ГГГГ И. фактически передал во владение истца вышеуказанное имущество, передал ему (истцу) ключи от дома. С 1991 года (с момента составления технического паспорта) И. владел и пользовался земельным участком и домом открыто, добросовестно и непрерывно. В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет…, приобретает право собственности на это имущество. А с ДД.ММ.ГГГГ открыто, добросовестно и непрерывно домом и земельным участком владеет и пользуется Мамедов О.Е. Истец неоднократно производил улучшения, осуществлял ремонты, ухаживал за домом, земельный участок использовал по назначению, занимался садоводством, согласно п. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. ДД.ММ.ГГГГ Мамедов О.Е. стал фактическим правопреемником И. Период владения и пользования домом и земельным участком Мамедова О.Е. и И. превышает 15 лет. В связи с этим истец обратился в суд с указанными выше требованиями (л.д. 3-4).
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных исковых требований был привлечен Департамент земельных отношений администрации г. Перми (л.д. 84).
Истец неоднократно уточнял свои исковые требования (л.д. 100-101). В последнем уточненном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ истец указал в качестве ответчиков администрацию г. Перми и Департамент земельных отношений администрации г. Перми, просил признать договор купли-продажи между Мамедовым О.Е. и И. от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признать право собственности на домовладение по адресу: <адрес> (жилой дом, 2 холодных пристроя, 2 навеса, выгребная яма, скважины и ограждения) за Мамедовым О.Е., признать право собственности на земельный участок площадью 457 кв.м. по адресу: <адрес> за Мамедовым О.Е., основания исковых требований остались теми же самыми.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца на основании доверенности исковые требования своего доверителя поддерживает. Пояснил, что адрес: <адрес> и <адрес> являются идентичными.
Ответчик администрация г. Перми своего представителя в судебное заседание не направила, извещена надлежащим образом. В письменном отзыве на иск указала, что договор купли-продажи земельного участка и домовладения, расположенного на данном земельном участке, истцом в материалы дела не представлен. Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент продажи И. являлся собственником домовладения и земельного участка. Земельный участок не принадлежит истцу ни на праве собственности, ни на праве бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения, не отводился в установленном законом порядке Ишимову, спорное домовладение является самовольной постройкой. Кроме того, в материалах дела отсутствуют данные о том, что испрашиваемый истцом земельный участок сформирован в установленном законом порядке и существует как объект права (л.д. 66-67).
Ответчик департамент земельных отношений в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежащим образом. В письменном отзыве на иск указал, что администрация г. Перми не отказывалась от прав на земельный участок по адресу: <адрес>, соответственно, положения ст. 234 ГК РФ в данном случае не применимы. В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.10 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. Истец в установленном законом порядке за предоставлением в собственность земельного участка не обращался. Также 3 лицо указало, что постройка по указанному адресу является самовольной (л.д. 89, 102-103).
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, инвентарного и правого дела, суд приходит к следующему.
По адресу: <адрес> расположено домовладение, состоящее из жилого дома лит. А, Б), 2 холодных пристроев (лит. а, а3), 2 навесов (лит. Г11, Г12), выгребной ямы (лит. Г13), скважины (лит. Г14), 4 ограждений (лит. 2-5), что подтверждается копией технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Согласно этому же техпаспорту на возведение построек лит. А, Б, а, а3, Г11, Г12, Г13, Г14, 2,3,4,5 разрешение не предъявлено, площадь земельного участка, на котором они расположены, по фактическому пользованию составляет <данные изъяты> кв.м. Документы на земельный участок истцом не предъявлены.
Истцом предъявлена копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой И. ДД.ММ.ГГГГ получил 20 000 руб. с Мамедова Октая Ёлчу за дом и землю по <адрес> (л.д.5).
ДД.ММ.ГГГГ И. умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д. 11).
Допрошенный в судебном заседании свидетель П. пояснил, что Мамедова знает как соседа, лет 7-8, до него там жил Коля, татарин, фамилию не знает, который продал дом в 2003 г., при свидетеле передавали деньги 20 000 руб., как тот понял из разговора, за дом и землю. Как появился в доме Коля, свидетель не знает (л.д. 111-112).
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ш. пояснил, что Мамедов в 2003 г. купил дом, при нем передавали деньги, решил, что за дом, т.к. слышал разговор, что он хочет продавать дом.
Как следует из имеющихся в деле документов (технические паспорта на домовладение различных годов), домовладение по адресу: <адрес> является самовольной постройкой.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
(см. текст в предыдущей редакции)
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Согласно ст.234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Анализ выше приведенных ст.ст. 222, 234 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что при разрешении спора о самовольных постройках недостаточно оснований, предусмотренных ст. 234 ГК РФ для признания на объекты права собственности, поскольку лица, осуществившие постройку, не приобретают на нее право собственности (п.2 ст.222 ГК РФ).
Положения ст. 234 ГК РФ регулируют отношения субъектов, владельцев недвижимого имущества, имея в виду, что сами объекты права отвечают предъявляемым к ним законом требованиям.
Анализ положений ст. 222 п.3 ГК РФ свидетельствует о том, что требование о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворено судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если только сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истец такого основания иска как признание права собственности на самовольную постройку не заявлял. Суд согласно ст. 196 ГПК РФ не может выйти за пределы заявленных требований.
Ссылку истца на то, что данное домовладение было приобретено им у И. ДД.ММ.ГГГГ по расписке, а, следовательно, он (истец) является собственником данного домовладения, суд считает необоснованной. Поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку (И.), не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, а поэтому право собственности к Мамедову О.Ё. на спорное помещение перейти не могло.
Длительное пользование указанным домовладением само по себе не являются основанием для удовлетворения иска, т.к. спорное строение является самовольным, что исключает возможность признания права собственности в силу приобретательной давности.
Кроме того, суд не считает расписку от ДД.ММ.ГГГГ заключенным договором купли-продажи дома и земельного участка, как о том указал истец в иске.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Расписку от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать договором купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес>, поскольку из расписки непонятно, о чем идет речь и за что передана сумма 20 000 руб. Из смысла расписки не следует, что эта сумма передана за куплю-продажу дома и земельного участка. Формулировка «за дом и землю» может означать не только куплю-продажу, но и любое другое возмездное пользование домом и земельным участком (например, аренда, срочное пользование). Кроме того, сумма 20 000 руб. может означать не только всю сумму оплаты, а также аванс, задаток и т.д.
Показания свидетелей о продаже дома и земельного участка нельзя считать надлежащим доказательством, поскольку о предполагаемой продаже дома и участка они знают со слов Мамедова, о надлежащем заключении договора купли-продажи и определении его условий свидетели не пояснили.
Исходя из указанных обстоятельств суд не находит оснований считать расписку от ДД.ММ.ГГГГ ни подтверждением заключения договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес>, ни самим договором купли-продажи объектов недвижимости по указанному адресу. Соответственно, суд не находит оснований для того, чтобы удовлетворить требование истца о признании договора купли-продажи между Мамедовым О.Е. и И. от ДД.ММ.ГГГГ заключенным.
Это является также одним из оснований для отказа истцу в требовании о признании права собственности на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес>
Поскольку домовладение по указанному выше адресу является самовольной постройкой, о чем уже говорилось выше, это также является основанием для отказа истцу в признании за ним права собственности на домовладение.
Не может быть признано права собственности за истцом на данный объект на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку это основание предполагает создание вещи с соблюдением закона, тогда как постройки по <адрес> являются самовольными, т.е. созданными с нарушением закона.
Ошибочным является суждение истца и его представителя о том, что право собственности на постройки по адресу: <адрес> зарегистрировано в БТИ, поскольку по документам БТИ как раз указано, что данные постройки являются самовольными. Из справки ЦТИ от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что домовладение по адресу: <адрес> не зарегистрировано на праве собственности.
Также не может быть признано за истцом по заявленным в иске основаниям право собственности на земельный участок по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.10 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством». Истец в установленном законом порядке за предоставлением в собственность земельного участка не обращался. Возможность признания права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ на земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, земельным законодательством не предусмотрена.
Доказательств нахождения земельного участка в собственности И., что позволяло бы передать данное право на основании какой-либо сделки другому лицу, не представлено.
Каких-либо иных оснований для признания права собственности на домовладение (например, на основании ст. 222 ГК РФ) и на земельный участок, кроме заявленных, истцом не указано. Соответственно, на основании вышеизложенного по указанным в иске основаниям истцу следует отказать.
Кроме того, предусмотренное п. 1 ст. 234 ГК РФ владение должно быть незаконным, поскольку законное владение исключает возможность владения чужим имуществом как своим собственным. Под незаконным владением (ст. 301 ГК РФ) понимается владение, не имеющее надлежащего правового основания (титула). Для возникновения права собственности в порядке приобретательной давности недостаточно просто пользоваться имуществом, необходимо соблюсти такие условия, как добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение 15 лет.
В приобретательной давности добросовестность проявляется в том, что даже если владение незаконно, давностный приобретатель с момента начала владения не только не знал, но и не мог знать о незаконности своего владения. Однако в рассматриваемом случае такое условие отсутствует.
Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности, о чем истцу не могло не быть известно. При этом истец пользовался данным участком фактически самовольно, поскольку доказательств принадлежности данного земельного участка И., что позволяло бы ему продать данный участок истцу, не имелось. Соответственно, истцом не доказан факт владения данным участком как своим собственным, поэтому основания признания права собственности на данный участок в порядке приобретательной давности отсутствуют. Имеющиеся в деле доказательства подтверждают факт пользования земельным участком, но не владения им как своим собственным. Факт пользования земельным участком не может повлечь за собой лишение собственника (муниципалитета) его собственности по основаниям приобретательной давности, что является ещё одним основанием для отказа истцу в иске.
Таким образом, истцу следует отказать в иске в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Мамедову О.Е. отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований к администрации г. Перми и Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании договора купли-продажи между Мамедовым О.Ё. и И. от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности на домовладение по адресу <адрес>, состоящее из домовладения, 2-х холодных пристроев, 2 навесов, выгребной ямы, скважин и ограждений, и земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу <адрес>.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми.
Федеральный судья: Иванова Е.В.