Дело № 2- 703/2012 год
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 апреля 2012 года гор. Пермь
Индустриальный районный суд г. Перми в составе:
Федерального судьи Толкушенковой Е.Ю.
При секретаре Гладковой И.П.
С участием истца Ильина А.В.,
Представителя ответчика Беляевских С.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ильина А.В. к Товариществу собственников жилья «Подводников, 11» о возложении обязанности произвести перерасчет по коммунальным платежам за 2009 – 2010 год,
У С Т А Н О В И Л:
Ильин А.В. обратился в суд с иском к ТСЖ «Подводников, 11» о возложении обязанности произвести перерасчет по коммунальным платежам за 2009 – 2010 год. В обоснование своих требований указал, что он заключил договор с Застройщиком о долевом участии в финансировании строительства жилья по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Согласно договору Застройщик обязался закончить строительство объекта во втором квартале 2007 года и передать квартиру в собственность. Летом 2008г. строительство <адрес> фактически было завершено, в связи с изменением строительного проекта изменилась нумерация квартир, ему был выдан ключ от квартиры № №
ДД.ММ.ГГГГ истцом был подан иск о признании права собственности на квартиру по адресу <адрес> Индустриальный районный суд признал за Ильиным А.В. право собственности. Решение суда вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он получил свидетельство о государственной регистрации права на 3х комнатную квартиру по адресу <адрес>
Согласно договору о долевом участии в финансировании жилья от ДД.ММ.ГГГГ пункт 5.2, после выдачи городской инспекции архитектурно-строительного надзора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания акта приемки законченного строительства объекта его обязательства - вступить в ТСЖ, нести все расходы по содержанию квартиры и расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом пропорционально своей доле в общей площади объекта. Кроме того, согласно ФЗ № 214 от 30.12.2004, статье 153 установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.
Истцу с 2009 года начисляются коммунальные платежи в связи с тем, что 1 и 2 подъезд являлись первой очередью строительства дома и были сданы в эксплуатацию (как следствие было организованно ТСЖ), а 3, 4 и 5 подъезды не были введены в эксплуатацию, но были частично заселены дольщиками (после получения ими ключей). Хотя II часть дома на тот момент была не сдана (его <адрес>).
В данной квартире он не проживает.
ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор с «Пермэнерго» на обслуживание, они установили эл.счетчик и подключили эл.энергию.
С января 2011 года он начал оплачивать коммунальные платежи в связи с получением права собственности на квартиру.
На основании изложенного выше просит обязать ТСЖ «Подводников,11» произвести перерасчет по коммунальным платежам (снять незаконные начисления в размере <данные изъяты> за 2009-2010 года).
Истец Ильин А.В. в судебном заседании настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представитель ответчика ТСЖ «Подводников, 11» - Беляевских С.Н. – в судебном заседании с иском не согласен. В ранее представленном письменном отзыве указал, что летом 2008 года строительство <адрес> фактически было завершено, и Застройщик ООО «Стройуправление -50» (далее Застройщик) выдал ключи от квартир, при этом дольщики подписывали справки о том, что не имеют претензий по качеству строительства. Дольщики, которые отказывались подписывать данные справки, ключей не получали и не имели доступа в квартиру. Истец в своем заявлении указывает, что ключ от квартиры № был ему выдан. Согласно ст. 556 ПС РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данная статья определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю. При этом в соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя.
Истец до получения свидетельства о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ установил счетчик на эл.энергию. Также имеются свидетели того, что истец приходил в квартиру.
Таким образом, квартира № фактически поступила во владение истца. Истец имел доступ в квартиру и пользовался ей.
ТСЖ «Подводников, 11» было создано решением физических лиц-участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>,ДД.ММ.ГГГГ в силу ст. 139 ЖК РФ.
Правление ТСЖ неоднократно получало письма от застройщика о том, что у него нет финансовой возможности оплачивать тепло -, водо- и электроснабжение дома, а также предлагал ТСЖ содержать ИТП.
Весной 2009г. в доме отключали воду, тепло и свет, в связи с тем, что у застройщика образовались долги перед ресурсоснабжающими организациями.
Поэтому ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание членов ТСЖ « Подводников, 11», на котором было принято решение оплачивать коммунальные услуги. Все собственники были должным образам уведомлены о собрании (вывешивались объявления в общедоступных местах, старшие по подъезду обзванивали собственников и рассылали CMC сообщения). Кроме того, Правление ТСЖ получило письмо от Управления жилищно-коммунального хозяйства, которое ссылаясь на п. 3 ст. 49 ГК РФ, рекомендовало заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. А также было получено заключение юрисконсульта Региональной общественной приемной Председателя Партии В.В. Путина, в котором говорилось, что решающим значением при определении момента, с которого ТСЖ обязано оплачивать коммунальные услуги, имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств.
В нарушении условий договора о долевом участии в финансировании строительства жилья <адрес> в эксплуатацию застройщиком так и не был сдан из-за множества недоделок и замечаний со стороны контролирующих органов, акты приема-передачи не составлены. Им было известно о неудовлетворительном финансовом состоянии застройщика (застройщик был объявлен банкротом), и имелись обоснованные сомнения в возможности исполнения им своих обязательств, поэтому устранение замечаний, достройка дома и сдача дома в эксплуатацию велась за счет дольщиков. Истец никаких взносов на достройку дома не оплачивал, как не оплачивает коммунальные платежи до настоящего момента, хотя в своем заявлении утверждает, что оплачивает коммунальные услуги с января 2011г.
Кроме того, известно об исках к застройщику, о признании права собственности с вынесенными решениями в пользу дольщиков. Истец мог уже в начале 2010г. получить свидетельство о праве собственности, но намеренно не делал этого, пытаясь уклониться от оплаты коммунальных услуг.
Все вышеизложенное однозначно, на их взгляд, подтверждает намерение Истца осветить обстоятельства в выгодном для себя свете и, путем использования недостоверных фактов (ложных доказательств), ввести суд в заблуждение.
По их мнению, Истец, злоупотребляя правом (п.1 ст. 10 ГК РФ) и рассчитывая на невнимание участников процесса, пытается таким образом ввести суд в заблуждение, в связи, с чем его требования не могут быть удовлетворены
Просят суд отказать Истцу в удовлетворении его иска в полном объеме.
Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 153 п. 2 и 3 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут, соответственно, органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
В соответствии со ст. 154 п. 2, 3, 4 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (ст. 155 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Трест 34» в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава и по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Стройуправление-50» и Ильиным А.В. был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья. Ориентировочный срок окончания строительства объекта устанавливается – второй квартал 2007 года (л.д.5-9).
Строительство <адрес> фактически было завершено летом 2008 года, и Застройщик ООО «Стройуправление-50» выдал ключи от квартир, при этом дольщики подписывали справки о том, что не имеют претензий по качеству строительства.
Судом установлено, что Ильину А.В. также были выданы ключи от квартиры № №, что подтверждает и сам истец.
Таким образом, <адрес>, фактически поступила во владение Ильина А.В. Ильин А.В. имел доступ в квартиру и пользовался ею.
Заочным решением Индустриального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес> признано за Ильиным А.В.. ДД.ММ.ГГГГ право собственности Ильина А.В. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д.10-11, 12).
Управление общим имуществом в многоквартирном доме по <адрес>, организацию оказания коммунальных услуг собственникам жилых помещений в доме осуществляет ТСЖ «Подводников, 11».
ТСЖ «Подводников, 11» создано решением физических лиц – участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ
В 2008-2009 г.г. застройщиком ООО «Стройуправление 50» в адрес Правления ТСЖ неоднократно направлялись письма об отсутствии финансовой возможности оплачивать тепло-, водо- и электроснабжение дома, а также с предложением ТСЖ содержать ИТП (л.д.96-101).
ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание членов ТСЖ « Подводников, 11», на котором было принято решение оплачивать коммунальные услуги. Все собственники были должным образом уведомлены о собрании (вывешивались объявления в общедоступных местах, старшие по подъезду обзванивали собственников и рассылали CMC сообщения). Кроме того, Правление ТСЖ получило письмо от Управления жилищно-коммунального хозяйства, которое, ссылаясь на п. 3 ст. 49 ГК РФ, рекомендовало заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. А также было получено заключение юрисконсульта Региональной общественной приемной Председателя Партии В.В. Путина, в котором говорилось, что решающим значением при определении момента, с которого ТСЖ обязано оплачивать коммунальные услуги, имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств (л.д.48-50, 102-109, 110-111, 112-117).
Представлены договоры на получение услуг снабжения тепловой энергии, водоснабжения и т.п., акты, счета. Данные документы свидетельствуют о наличие задолженности по оплате оказанных услуг за определенные периоды времени.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Подпунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Решением Индустриального районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ за Ильиным А.В. признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в виде квартиры, расположенной в строящемся доме по адресу: <адрес>, номер квартиры №. Решение суда вступило в законную силу.
Как следует из содержания решения суда, право собственности возникло у Ильина А.В. по договору долевого участия в строительстве, и в связи с исполнением всех обязательств по строительству квартиры, дом находится в состоянии, в котором может быть допущен в гражданский оборот.
Таким образом, судом установлено, что право Ильина А.В. на вышеуказанную квартиру возникло в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу этой правовой нормы приобретение права собственности на новую вещь (в т.ч. недвижимость) связывается законом с фактом ее создания (изготовления) соответствующим лицом.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, государственная регистрация является лишь условием приобретения соответствующим лицом в полном объеме правомочий собственника, предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ (права владения, пользования и распоряжения своим имуществом).
С этим согласуется и положение п. 1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», согласно которому передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Несмотря на то, что дом по <адрес> в эксплуатацию застройщиком так и не был сдан из-за множества недоделок и замечаний со стороны контролирующих органов, акты приема-передачи не составлены, у дольщиков имелись обоснованные сомнения в возможности исполнения им своих обязательств, поэтому устранение замечаний, достройка дома и сдача дома в эксплуатацию велась за счет дольщиков. Строительство дома завершено, объект недвижимости существует фактически. Следовательно, передача ключей от квартиры и отсутствие претензий к застройщику являются моментом возникновения у Ильина А.В. титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента у него возникло право обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации права, указанное лицо приобретает и право распоряжения принадлежащим им имуществом.
Таким образом, поскольку квартира по <адрес> была передана истцу как вновь созданный объект недвижимости, а также признание за истцом права собственности на указанный объект решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, влечет за собой обязанность истца по внесению платы за жилое помещение, за его содержание, обслуживание и предоставляемые коммунальные услуги.
Протоколом общего собрания членов ТСЖ «Подводников, 11» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.48-50), на котором присутствовало 88 членов ТСЖ, обладающих 5451 голосами, что составляет 62,67% от числа голосов всех членов ТСЖ «Подводников, 11», принято решение:
1. Выбрана счетная комиссия.
2. Утверждено подписание Соглашения о переводе долга по договору № Е-4701 от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Пермэнергосбыт», ООО «Стройуправление 50» и ТСЖ «Подводников, 11» на сумму 90 000,00 рублей.
3. Утверждено подписание Доп.соглашения к договору № Е-4701 от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Пермэнергосбыт», ООО «Стройуправление 50» и ТСЖ «Подводников, 11» в редакции ТСЖ «Подводников, 11».
4. Утверждено Положения «О специальном фонде № 2 «Целевые взносы за электроэнергию».
5. Утверждено Положения «О специальном фонде № 1 «Вступительные/организационные взносы».
6. Утверждено «Положения о порядке и условиях оплаты жилья и коммунальных услуг гражданами».
7. Утверждено Положения «О Правлении ТСЖ «Подводников,11».
Вышеуказанное решение не оспорено сторонами и не признано в установленном законом порядке недействительным.
Под техническим обслуживанием зданий понимаются работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества; проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий.
Судом установлено, что ответчиком производятся мероприятия по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного дома в соответствии с установленными требованиями. Плата за указанные мероприятия установлена общим собранием членов ТСЖ «Подводников, 11» исходя из выставленных счетов поставщиков энергоресурсов пропорционально площади квартиры, каждого из дольщиков.
То обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, и между сторонами не заключен договор о распределении издержек, не свидетельствует о том, что собственники помещений не должны нести расходы по содержанию и техническому обслуживанию дома, осуществляемому ответчиком ТСЖ «Подводников, 11» в их же интересах.
Истец, хотя и не являлся до ДД.ММ.ГГГГ собственником спорного помещения, однако фактически получил его от застройщика. Расходы ТСЖ по содержанию квартиры истца, связанные с отоплением помещения, общим освещением, обслуживанием здания подлежат уплате истцом, поскольку у ответчика отсутствует техническая возможность не предоставлять эти услуги истцу.
Суд приходит к убеждению о том, что Ильин А.В. является участником долевой собственности в доме по адресу <адрес> многоквартирный дом застройщиком в эксплуатацию не сдан; участниками долевой собственности создано ТСЖ «Подводников, 11» для строительства и ввода в эксплуатацию комплекса недвижимого имущества, указанное ТСЖ осуществляет эти работы, производит оплату необходимых расходов, связанных с его содержанием, техническим обслуживанием и сохранением. Понесенные ТСЖ «Подводников, 11» расходы подлежат возмещению участниками долевой собственности пропорционально долям, в данном случае, пропорционально общей площади квартиры, принадлежащей истцу.
Из материалов дела следует, что для осуществления работ по обслуживанию дома ТСЖ «Подводников, 11» заключены договоры: с «Энергоснабжающей организацией ОАО «ТГК-9» на снабжение тепловой энергией в сетевой воде, с ОАО «Пермэнергосбыт» на электроснабжение, с ИП К. на выполнение работ по ремонту внутридомовой системы тепло- водоснабжения (л.д. 51-60, 64-66, 118-123).
Согласно представленным актам выполненных работ, локальным сметным расчетам и платежным поручениям, ответчиком производится оплата оказываемых услуг.
Доказательств обратного, истцом суду не представлено. В связи с чем, указанные расходы ответчика подлежат возмещению. Иного механизма возмещения, кроме распределения их между дольщиками, нет. В противном случае, у истца образовалось бы неосновательное обогащение за счет других собственников помещений дома либо организации, обеспечивающей его эксплуатацию и управление.
Истцом не представлено допустимых доказательств необоснованности начислений к оплате за спорный период на содержание и техническое обслуживание дома, расходов по отоплению и дополнительным расходам.
Поскольку ТСЖ «Подводников, 11» не осуществляет реализацию ресурса, а является исполнителем, приобретающим коммунальные ресурсы и отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги и выступает посредником при проведении расчетов собственников жилья, выставляет на оплату счета по обслуживанию общего имущества, осуществляет свою деятельность для поддержания дома в надлежащем состоянии, действует в интересах собственников, в связи с чем суд считает несостоятельными доводы истца о незаконном начислении коммунальных платежей.
Совокупность исследованных доказательств позволяет суду сделать вывод о несостоятельности заявленных требований, что является безусловным основанием для отказа в признании действий ТСЖ «Подводников, 11» незаконными и перерасчете по коммунальным платежам за 2009 – 2010 год, т.к. они не противоречат действующему законодательству.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
.Ильину А.В. в удовлетворении исковых требований к Товариществу собственников жилья «Подводников, 11» о возложении обязанности произвести перерасчет (снять незаконные начисления в размере 18 255 руб. 33 коп.) по коммунальным платежам за 2009 – 2010 год, - отказать.
Решение в месячный срок может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Перми.
Судья Е.Ю.Толкушенкова