2-2526-10
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
14 октября 2010 года
Индустриальный районный суд г. Ижевска
Под председательством судьи Сутягиной С.А.
При секретаре Низамовой М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройтехмонтаж» к закрытому акционерному обществу «Экспресс», Ивановой Анастасии Павловне, Кокухову Олегу Борисовичу о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Стройтехмонтаж» обратилось в суд с исковым заявлением к ЗАО «Экспресс», Ивановой Анастасии Павловне, Кокухову Олегу Борисовичу о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, исковые требования мотивированы тем, что -Дата-, между ООО «Стройтехмонтаж» и ЗАО «Экспресс» заключен договор № об инвестировании строительства многоквартирного дома. Согласно пункту 1.1, 1.2. указанного договора Инвестор - истец, принял обязательства на участие в финансировании строительства офисных помещений в отдельно стоящем 4-х секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду .... Согласно пункту 1.2. договора ответчик 1, обязался передать в собственность истца офисные помещения площадью 170,84 кв.м., и 148,19 кв.м. Согласно справке № от -Дата-, выданной ЗАО «Экспресс», расчет по вышеуказанному договору между сторонами произведен в полном объеме и претензий не имеют. К моменту подачи иска недостроенный дом, в котором находятся вышеуказанные помещения, в эксплуатацию не сдан, тем самым истец считает, что ответчик ЗАО «Экспресс» уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по вышеуказанному договору. Полагает, что в силу статьи 307 ГК РФ обязательства одного лица (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и. т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со статьей 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства...». В соответствии со статьей 310 ГК РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается...». -Дата- (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №) истцу стало известно, что ответчик ЗАО «Экспресс» заключил договоры с ответчиками Ивановой А.П. и Кокуховым О.Б. на участие в долевом строительстве жилого дома, т.е. по тем же объектам, которые указаны в пунктах 1.1, 1.2 договора № от -Дата-. Указанные договоры не соответствуют требованиям закона и являются недействительными, по основаниям ст. 166, 167 ГК РФ. ЗАО «Экспресс» до подписания договоров с ответчиками Ивановой А.П. и Кокуховым О.Б. было известно о договоре № от -Дата-, поскольку оно являлось стороной по договору. Заключая договоры с Ивановой и Кокуховым, ЗАО «Экспресс» знал об обременениях третьих лиц, т.е. истца, тем не менее, злоупотребляя своими гражданскими правами, заключил оспариваемые договоры. Таким образом, сделки по договорам на участие в долевом строительстве жилого дома, заключенные между ЗАО «Экспресс» и Ивановой А.П. и Кокуховым О.Б. недействительны. В связи с вышеуказанными действиями ЗАО «Экспресс», истец вправе ставить вопрос о признании доли в незавершенном строительстве в виде офисных помещений по нижеуказанным основаниям: ЗАО «Экспресс» свои обязательства по передаче истцу объектов недвижимости (доли в незавершенном строительстве офисных помещений) согласно договору № от -Дата-, в собственность не исполняет, до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. ЗАО «Экспресс» отказывается выполнять свои договорные обязательства по сдаче жилого дома в эксплуатацию. В связи с тяжелой финансовой ситуацией в отношении ЗАО «Экспресс» Арбитражным судом Удмуртской Республики возбуждено дело о банкротстве. Соответственно существует реальная опасность для соинвесторов, что построенный дом будет включен в конкурсную массу, реализован и соинвесторы, вложившие свои средства в полном объеме, окажутся в последней очереди конкурсных кредиторов. Отношения между истцом и ЗАО «Экспресс» подпадают под действие Закона РФ от -Дата- № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от -Дата- № 39-ФЗ. В соответствии с пунктом 5 статьей 5 Закона РФ от -Дата- №, статьей 6 ФЗ от -Дата- № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ). Названные законы предусматривают равные права инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществляемых капитальных вложений, что соответствует также статьям 246, 248, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обеспечение равных прав инвесторов гарантируется государством. Следовательно, истец вправе ставить вопрос о признании за последним права собственности на долю в спорном доме. Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 9 ГК РФ, «граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Статья 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав, защита гражданских прав осуществляется путем: признания сделки недействительной. В соответствии со статьей 3 ГПК РФ истец вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав, поскольку нарушено материальное право. В соответствии со статьей 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Истец просит признать сделку, заключенную между ЗАО «Экспресс» и Ивановой А.П. недействительной по договору № на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата-, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей планируемой площадью 168,5, этаж 1 подъезд 4 дома, расположенного: Удмуртская Республика г. ..., применив последствия недействительности сделки, признать сделку, заключенную между ЗАО «Экспресс» и Кокуховым О.Б. недействительной по договору на участие в долевом строительстве жилого
дома от -Дата-, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей проектной площадью 94,00 кв.м., этаж 1 подъезд 4, дома, расположенного: Удмуртская Республика г. ..., применив последствия недействительности сделки, внести соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении договора № на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата-, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей планируемой площадью 168,5, этаж 1 подъезд 4 дома, расположенного: Удмуртская Республика г. ..., и договору на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата-, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей проектной площадью 94,00кв.м., этаж 1 подъезд 4, дома, расположенного: Удмуртская Республика ..., признать за ООО «Стройтехмонтаж» право собственности на долю в виде офисных помещений общей площадью 170,84 кв.м., и 148,19 кв.м., в незавершенном строительством объекте, расположенных Удмуртская Республика г. ... (этаж 1 подъезд 4).
В судебном заседании представитель истца Краснов Н.А., действующий на основании доверенности, на иске настаивает, просит иск удовлетворить. -Дата- заключен договор между истцом и ЗАО «Экспресс» инвестиционного строительства, где п. 1.2.ответчик ЗАО «Экспресс» обязался передать в собственность истца офисные помещения, согласно площади, указанной в договоре, расчет по обязательствам подтвержден справкой, выданной за подписью генерального директора ЗАО «Экспресс» от -Дата-. Впоследствии истцу стало известно о продаже данных помещений Ивановой А.П. и Кокуховым. Полагает, что ими нарушены права истца. Поэтому предъявлен иск в суд, так как ответчики заключили недействительные сделки, стороны необходимо привести в первоначальное положение. Настаивает, что имели место правоотношения, сложившиеся в рамках правоотношений между сторонами ЗАО «Экспресс» и ООО «Стройтехмонтаж» на основании договора об инвестировании строительства многоквартирного дома, отрицает правоотношения, вытекающие из долевого участия в строительстве.
Представитель ответчика ЗАО «Экспресс» Шахтарина С.А. действующая по доверенности, просила в удовлетворении иска отказать, так как не доказан факт оплаты, произведенной ООО «Стройтехмонтаж». Справка, представленная в суд от -Дата- за №, не содержит достоверных сведений об оплате, произведенной по условиям договора, первичных документов о произведенной оплате не представлено.
Представитель ответчика Ивановой А.П. Чернышев В.А., действующий по доверенности, в судебном заседании пояснил, что истец не представил доказательств тому, в какой именно объект вносились инвестиции для строительства. При наличии договорных отношений инвестирования строительства в многоквартирном жилом доме у истца нет права на предъявление иска, иск противоречит требованиям Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ», так как дом строительством не завершен. Отношения долевого участия в строительстве не могут иметь место в данном случае, так как разрешения на строительство дома получено значительно позднее, чем заключен договор между ООО «Стройтехмонтаж» и ЗАО «Экспресс». Полагает, что договор №, между ЗАО «Экспресс» и ООО «Стройтехмонтаж» от -Дата- не заключен в установленном законом порядке, поэтому не порождает никаких правовых обязательств между сторонами, поэтому нет оснований для удовлетворения иска. Нет доказательств исполнения исцом обязательств перед ЗАО «Экспресс».
Ответчик Кокухов О.Б. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что их семья заключила договор долевого участия в строительстве на помещения площадью 90 кв.м., находящихся на первом этаже. Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по УР, оплатили стоимость помещений. Произвели ремонт помещений, вступили в ТСЖ, несут расхды по содержанию помещения. Имевшиеся ранее жилье продали, все деньги вложили в спорные помещения, взяли в кредит еще другие средства, все вложено в это помещение, другого жилья не имеют. Нет оснований для удовлетворения иска и выселения семьи.
Третье лицо Кокухова Н.А. суду пояснила, что просит в удовлетворении иска отказать. Всей семьей живут в спорном помещении, вносят ежемесячный взносы по содержанию жилья. Жилье покупали для расширения жилищный условий для всей семьи. Жить больше негде, дети разнополые, нужны разные комнаты.
Представитель ответчика Павлова Е.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила, что требования незаконные и необоснованны, так как незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектами долевой собственности и до момента приемки и оплаты инвесторами выполненных работ остаются таковыми, не доказан факт оплаты по договору № от -Дата-. Кокуховы вселились в помещение, передали документы на перевод нежилого помещения в жилое, несут расходы по содержанию помещения, зарегистрировали в установленном порядке правоотношения, при таких обстоятельствах ООО «Стройтехмонтаж» может вести речь только о взыскании убытков по договору.
Ответчик Иванова А.П., представитель третьего лица Управления Росреестра по УР, конкурсный управляющий ЗАО «Экспресс» Седов В.Ю., извещенные о дне и месте рассмотрения спора, в суд не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Судебным следствием установлено:
-Дата- заключен договор № об инвестировании строительства многоквартирного дома между ЗАО «Экспресс» с одной стороны, и ООО «Стройтехмонтаж»» с другой стороны. Предметом договора является установление и регулирование взаимных прав и обязанностей Сторон относительно строительства и последующего оформления в собственность Инвестора офисных помещений в отдельно стоящем 4-х секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду ..., (далее - жилой дом). При этом Инвестор принимает участие в финансировании строительства в объёме, указанном
в настоящем Договоре, а Застройщик осуществляет строительство указанного в п.1.1.дома и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передаёт в собственность Инвестору офисные помещения в 4 подъезде общей 170,84 кв.м. и 148,19 кв.м. Срок завершения строительства объекта и передачи Застройщиком определен договором ориентировочно в 1 полугодии 2008года. Общая цена - сумма денежных средств, подлежащих уплате Инвестором за офисные помещения (п. 1.2. договора) в строительстве многоквартирного дома (п. 1.1. договора) на момент заключения настоящего договора составляет <данные изъяты> руб.
В суд представлена справка №, выданная ЗАО «Экспресс» -Дата-, согласно которой расчет по договору № от -Дата- «Об инвестировании строительства многоквартирного многоэтажного отдельно стоящего 4-х секционного, жилого дома по проезду ...» за офисные помещения, расположенные на 1-м этаже 4-й секции указанного жилого дома, произведен в полном объеме и претензий ЗАО «Экспресс» к ООО «Стройтехмонтаж» не имеет. Указанная справка подписана генеральным директором З.Т. Чернышевой и главным бухгалтером А.А. Троицкой (л.д. 20).
Представлены также: соглашение № о зачете взаимных требований от -Дата-, заключенное между ЗАО «Экспресс» в лице генерального директора Чернышевой З.Т., и ООО «Стройтехмонтаж» в лице директора Ямалиева М.С., предприятия имеют взаимную задолженность друг перед другом, в том числе: ООО «Стройтехмонтаж» перед ЗАО «Экспресс» по договору о долевом участи в строительстве жилья 238 от -Дата- на сумму <данные изъяты> руб., ЗАО «Экспресс» перед ООО «Стройтехмонтаж» за выполненные работы по дог№ от -Дата- на сумму <данные изъяты>. (ост.), в т.ч. НДС <данные изъяты>. С подписанием настоящего соглашения всеми сторонами погашается взаимная задолженность на сумму <данные изъяты>., в следующем порядке: ЗАО «Экспресс» уменьшает задолженность ООО «Стройтехмонтаж» по договору о долевом участии в строительстве жилья 238 от -Дата- на сумму <данные изъяты>.) (част.) ООО «Стройтехмонтаж» погашает задолженность ЗАО «Экспресс» по дог. № от -Дата- на сумму <данные изъяты>. (ост.), в т.ч. НДС <данные изъяты>. (т.1, л.д. 100). Кроме того, представлено соглашение № о зачете взаимных требований от -Дата-, заключенное между ЗАО «Экспресс» в лице генерального директора Чернышевой З.Т. и ООО «Стройтехмонтаж» в лице директора Ямалиева М.С., предприятия имеют взаимную задолженность друг перед другом, в том числе: ООО «Стройтехмонтаж» перед ЗАО «Экспресс» по договору о долевом участии в строительстве жилья 238 от -Дата- на сумму <данные изъяты>. (ост.), ЗАО «Экспресс» перед ООО «Стройтехмонтаж» по договору № от -Дата- об инвестировании строительства жилья ж. ..., с подписанием настоящего соглашения всеми сторонами погашается взаимная задолженность на сумму <данные изъяты>. в следующем порядке: -ЗАО «Экспресс» погашает задолженность ООО «Стройтехмонтаж» по договору о долевом участии в строительстве жилья 238 от -Дата- на сумму <данные изъяты>., (ост.), - ООО «Стройтехмонтаж» уменьшает задолженность ЗАО «Экспресс» по договору № от -Дата- об инвестировании строительства жилья ж. ... на сумму <данные изъяты>. (част.) (т.1 л.д. 101).
-Дата- заключен договор № на участие в долевом строительстве между Застройщиком: ЗАО «Экспресс», с одной стороны, и Дольщиком: Ивановой А.П., предметом которого является долевое участие в финансировании строительства 4-х секционного многоэтажного многоквартирного жилого дома секции 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду ..., строительство которого ведет Застройщик на земельном участке, отведенном Администрацией ... ЗАО «Экспресс согласно Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № от -Дата-, Объект долевого строительства нежилое офисное помещение - Общая планируемая площадь нежилого помещения 222,74 кв.м., этаж – 1, подъезд – 4, срок окончания строительства и передачи помещения Ивановой А.П. установлен – 1 полугодие 2009 года. Стоимость нежилого офисного помещения (долевого участия) составляет <данные изъяты> рублей и оплачивается <данные изъяты> руб. до подписания настоящего договора и <данные изъяты> руб. при подписании настоящего договора.
Согласно дополнительное соглашение Сторон № от -Дата- к договору № на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата-, застройщик: ЗАО «Экспресс» в лице генерального директора Чернышевой З.Т., действующей на основании Устава, с одной стороны, и дольщик: Иванова А.П., с другой стороны, на основании п. 10.3 настоящего договора заключили дополнительное соглашение о нижеследующем: п. -Дата- дополнить: «... или передать как нежилое помещение, незавершенное строительством» (..., л.д. 10).
Ответчиком Ивановой А.П. представлен технический и кадастровый паспорт на нежилое помещение незавершенного строительством инвентарным номером №, имеющим адрес ... и площадь 213 кв.м., в том числе производственной 180.7 кв.м. по состоянию на -Дата-.
Согласно справки б/н, выданной ЗАО «Экспресс» -Дата-, расчет по договору № от -Дата- на участие в долевом строительстве 4-х секционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции (подъезд) №,4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже, нежилого помещения 222.74 кв.м., на 1 этаже в 4 подъезде, расположенного по проезду Л.Толстого в ..., произведен в полном объеме и претензий ЗАО «Экспресс» к Ивановой А.П. не имеет. Указанная справка подписана генеральным директором З.Т. Чернышевой и главным бухгалтером Е.В. Ивановой
-Дата- заключен договор № на участие в долевом строительстве между ЗАО «Экспресс» и Кокуховым О.Б., предметом настоящего Договора является долевое участие Дольщика в финансировании строительства Дома (п. 1.1.1 настоящего договора) в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного Дома Квартиры, а другая сторона - Застройщик - обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать соответствующий объект долевого строительства – нежилое офисное помещение в этом Доме - Дольщику. Жилая планируемая площадь Квартиры - сумма площадей жилых комнат в соответствии с проектной документацией: нежилое офисное помещение – 1, общая планируемая площадь в кв.м. – 94, планируемая площадь в кв.м. – 94, этаж – 1, подъезд – 4. Стоимость нежилого офисного помещения (долевого участия) составляет <данные изъяты> рублей и оплачивается до подписания настоящего договора. (дело 2-156-10, л.д. 9).
Согласно передаточного акта, составленного -Дата- ЗАО «Экспресс» в лице генерального директора Чернышевой З.Т., с одной стороны и Ивановой А.П., с другой стороны, ЗАО «Экспресс» в соответствии с договором на участие в долевом строительстве
жилого дома от -Дата-, передало Ивановой А.П. нежилое помещение,
незавершенное строительством по адресу: ... на 1-ом этаже в 4-ой секции общей площадью 213.9 кв.м., Иванова А.П. получила от ЗАО «Экспресс» ключи от нежилого помещения,
незавершенное строительством на 1-ом этаже 4-й секции и претензий к техническому состоянию передаваемого помещения не имеет. Настоящий передаточный акт Иванова А.П. получила в связи с полным денежным
расчетом. С момента подписания настоящего акта и передачи ключей ответственность за сохранность нежилого помещения, незавершенное строительством и оборудования Иванова А.П. берет на себя. Иванова А.П. обязуется не проводить работы по перепланировке нежилого
помещения, незавершенное строительством и установке дополнительного оборудования без предварительного согласования и надлежащего оформления проекта. Настоящий передаточный акт составлен в трех идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (по экземпляру для подписывающих сторон и один для Управления Федеральной регистрационной службы по УР). Другие условия: Технический паспорт и другие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, незавершенное строительством Иванова
А.П. получит после государственной регистрации правоустанавливающих документов (..., л.д. 11).
Согласно справки б/н, выданной ЗАО «Экспресс» -Дата-, расчет по договору № от -Дата- на участие в долевом строительстве 4-хсеционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции(подъезд) №,4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже, нежилого помещения 94 кв.м., на 1 этаже в 4 подъезде, расположенного по проезду ..., произведен в полном объеме и претензий ЗАО «Экспресс» к Кокухову О.Б. не имеет. Указанная справка подписана генеральным директором З.Т. Чернышевой и главным бухгалтером Е.В. Ивановой (дело 2-157-10, л.д. 17).
Согласно передаточного акта, составленного -Дата- ЗАО «Экспресс» в лице генерального директора Чернышевой З.Т., с одной стороны и Кокуховым О.Б., с другой стороны, ЗАО «Экспресс» в соответствии с договором на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата-, передало Кокухову О.Б. нежилое помещение, незавершенное строительством по адресу: ... на 1-ом этаже в 4-ой секции общей площадью 91.9 кв.м. Кокухов О.Б. получил от ЗАО «Экспресс» ключи от нежилого помещения, незавершенное строительством на 1-ом этаже 4-й секции и претензий к
техническому состоянию передаваемого помещения не имеет. Настоящий передаточный акт Кокухов О.Б. получил в связи с полным денежным
расчетом. С момента подписания настоящего акта и передачи ключей ответственность за сохранность нежилого помещения, незавершенное строительством и оборудования Кокухов О.Б. берет на себя. Кокухов О.Б. обязуется не проводить работы по перепланировке нежилого
помещения, незавершенное строительством и установке дополнительного оборудования без предварительного согласования и надлежащего оформления проекта. Настоящий передаточный акт составлен в трех идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (по экземпляру для подписывающих сторон и один для Управления Федеральной регистрационной службы по УР). Другие условия: Технический паспорт и другие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, незавершенное строительством КокуховО.Б. получит после государственной регистрации правоустанавливающих документов ..., л.д. 18).
Состоялось решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от -Дата- по иску ООО «Стройтехмонтаж» к ЗАО «Экспресс» о признании договора договором долевого участия в строительстве, внесении изменений в договор, обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора и по встречному иску о расторжении договора Решением суда принят отказ от части требований, иск заявлен об установлении факта оплаты по договору № от -Дата- В остальной части требований производство по делу прекращено, в удовлетворении иска ООО «Стройтехмонтаж» ... отказано, в удовлетворении встречного иска ЗАО «Экспресс» ...» отказано (т.1 л.д. 67-69).
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от -Дата- решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от -Дата- по делу № А71-5682/2008 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения (т. 1, л.д. 206-207).
Постановлением Федерального Арбитражного суда ... от -Дата- решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от -Дата- и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от -Дата- по делу № А71-5682/2008-Г22 оставлены без изменения, кассационная жалоба ЗАО «Экспресс» - без удовлетворения (т. 1 л.д. 208-209).
По сообщению Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ... от -Дата-, адрес может быть присвоен объекту, завершенному строительством. Для присвоения адреса на вновь построенные секции № и 4 жилого дома по ... необходимо представить в ГУАиГ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подготовленное установленным порядком. Дополнительно ГУАиГ сообщает, что предполагаемый адрес упомянутого выше объекта: ... (л. 2-156-10, л.д. 23).
Решением Индустриального районного суда ... от -Дата- в удовлетворении исковых требований ООО «Стройтехмонтаж» к Ивановой А.П. и Кокухову о признании права собственности на долю в виде офисных помещений общей площадью 170.84 кв.м. и 148.19 кв.м. в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу ... отказано. Кассационной инстанцией решение суда в этой части отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Определением Индустриального районного суда ... от -Дата- заявление ООО «Стройтехмонтаж» к ЗАО «Экспресс» о признании права собственности на долю в виде офисных помещений общей площадью 170.84 кв.м. и 148.19 кв.м. в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу ... оставлено без рассмотрения (дело 2-954-10 л.д. 128).
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Стройтехмонтаж» к ЗАО «Экспресс», Ивановой А.П., Кокухову О.Б. о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, суд руководствовался следующим.
ООО «Стройтехмонтаж» в обосновании исковых требований ссылается на договор № об инвестировании строительства многоквартирного дома, заключенный -Дата-. Определяют правоотношения в соответствии с правовыми нормами Закона РФ от -Дата- № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», что усматривается из пояснений представителя истца ООО «Стройтехмонтаж» Краснова Н.А.
Анализируя нормы законодательства об инвестиционной деятельности, суд полагает, что исковые требования Истца не могут подлежать удовлетворению.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от -Дата- N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При наличии капитальных вложений до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях.
Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п.1 ст. 246, п.1 ст. 247 ГК РФ).
При этом положения п.2 и п. 3 ст. 252 ГК РФ допускают лишь, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, и только при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Договором № от -Дата- ни доля инвестора в объекте инвестиций в процентах, ни порядок выдела этой доли в натуре не предусмотрен. Истец, в нарушении ст. 252 ГК РФ), расчет доли Истца, который производится пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования (жилого ... в целом).
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.
Не представлено суду и бесспорных доказательств факта оплаты по договору № от -Дата-. Порядок финансирования офисных помещений определен в договоре № от -Дата- В соответствии с п. 3.1. и 3.2. указанного договора в счет оплаты цены договора в сумме 8 932 840 руб. Истец обязался произвести поставку железобетонных изделий по договору поставки № от -Дата-. Материалами дела установлено, что ООО «Стройтехмонтаж» обращался с иском в Арбитражный суд Удмуртской Республики о взыскании с ЗАО «Экспресс» 8 954 615 руб. 94 коп. долга в связи с неисполнением ЗАО «Экспресс» своих обязательств по оплате железобетонных конструкций по договору поставки № от -Дата-. Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от -Дата- по делу № № исковые требования ООО «Стройтехмонтаж» отклонены, апелляционной и кассационной инстанциями решения оставлены без изменения.
Представленные Истцом соглашения о зачете взаимных требовании № и № от -Дата-, подписанных Истцом и ЗАО «Экспресс», не могут являться надлежащим доказательством оплаты по договору № от -Дата-, так как соглашениями о зачете взаимных требований № и 154 ЗАО «Экспресс» погашена задолженность Истца по иному договору - договору о долевом участии в строительстве жилья № от -Дата-, а не по договору об инвестировании строительства многоквартирного ... от -Дата-
Согласно ст. 1 Федерального закона от -Дата- N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу п. 3 ст. 1 этого же закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон № 39-ФЗ с применением Гражданского Кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч.З. ст.1 и п.1 ст.2 Закона № 214 -ФЗ). Если договор заключен на оформление в собственность одного лица объекта целиком, то Закон № 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
Действие Закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона № 214-ФЗ (ст. 27 Закона), не может быть распространен на рассматриваемые правоотношения, поскольку: разрешение на строительство 3 и 4 секций отдельно стоящего 4-х секционного многоквартирного многоэтажного дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по пр. Л.Толстого получено -Дата-, то есть после вступления в законную силу Закона № 214-ФЗ; договор не предусматривает финансирование строительства всего Жилого дома в целом либо передачу его в собственность одного лишь Истца; договор по содержанию отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ, предметом которого является финансирование Истцом офисных помещений площадью 170,84 кв.м. и 148,19 кв.м. в Жилом доме; истцом производилось финансирование строительства жилого дома лишь в части офисных помещений площадью 170,84 кв.м. и 148,19 кв.м., а не Жилого дома в целом.
В соответствии с частью 3 ст. 4 Закон № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Истец, настаивая на признании сделок, заключенных между ЗАО «Экспресс» и Кокуховым О.Б. и Ивановой А.П. по договору на участие в долевом строительстве жилого дома недействительными, ссылается на факт злоупотребления ЗАО «Экспресс» при заключении оспариваемой сделки своими гражданскими правами, ибо ЗАО «Экспресс» знало о существовании заключенного с ООО «Стройтехмонтаж» договора № от -Дата-, ибо являлось стороной по сделке.
Действующим законодательством прямо не урегулированы отношения между застройщиком и участниками долевого строительства (инвесторами) при заключении застройщиком нескольких договоров долевого участия (договоров инвестирования) в отношении одного и того же объекта долевого строительства. Данные отношения не урегулированы и договором № от -Дата-, заключенным ЗАО «Экспресс» и Истцом, и договорами на участие в долевом строительстве жилого дома, заключенным между ЗАО «Экспресс» и Кокуховым О.Б., Ивановой А.П.
Вместе с тем, согласно подпункта 6 ст. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от -Дата- N 10/22 ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Факт передачи Кокуховым и Ивановой А.П. нежилых помещений, незавершенного строительством по адресу: ..., на 1-ом этаже в 4-ой секции и передача ключей от нежилого помещения доказан материалами гражданского дела - передаточными актами.
Поскольку ответчикам переданы офисные помещения во владение, договоры зарегистрированы в установленном порядке оснований для удовлетворения иска также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Стройтехмонтаж» к закрытому акционерному обществу «Экспресс», Ивановой Анастасии Павловне, Кокухову Олегу Борисовичу о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательном виде через Индустриальный районный суд г. Ижевска.
Решение в окончательной форме изготовлено судьей 26 октября 2010 года.
Судья С.А. Сутягина