2-371-11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
2 февраля 2011 года
Индустриальный районный суд г. Ижевска в составе:
Председательствующего судьи Самоволькина С.М.
При секретаре Кольцовой к.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комарова Евгения Аркадьевича. Комаровой Елены Леонидовны к открытому акционерному обществу «Химстрой», закрытому акционерному обществу «Экспресс» о признании права собственности на объект незавершенного строительства
У С Т А Н О В И Л :
Истцы по настоящему делу обратились к суду с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что -Дата- между ЗАО «Экспресс» (Застройщик) и ОАО «Химстрой» (Заказчик-Подрядчик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья - 10-этажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по .... Доля и обязательства по инвестированию строительства объекта определены условиями Договора. -Дата- между ОАО «Химстрой» (Заказчик) и ООО ТПФ «Юнай Инвест» (Дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной ... общей площадью 98,28 кв.м. стоимостью <данные изъяты>, расположенной в 10-этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-этаже по .... Свои обязательства по финансированию строительства жилья ООО ТПФ «Юнай Инвест» исполнило, что подтверждается справкой от -Дата- -Дата- между ООО ТПФ «Юнай Инвест» (Сторона 1) и Комаровым Е.А. и Комаровой Е.Л. (Сторона 2) заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым ООО ТПФ "Юнай Инвест» передало им все права и обязательства по истребованию вышеуказанной квартиры. Стоимость уступленного права Стороны оценили в размере <данные изъяты>. Свои договорные обязательства они выполнили в полном объеме, что подтверждается справкой от -Дата- Заключая настоящий Договор, они преследовали цель приобретения в строящемся доме конкретной квартиры для улучшения жилищных условий, обеспечения личных, семейных и бытовых нужд, в связи с чем, на возникшее правоотношения распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей». -Дата- ООО ТПФ «Юнай Инвест- передало им по акту приема-передачи незавершенного строительства трехкомнатную ... общей площадью 99.28 кв.м., расположенную в 10-этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по .... Однако, ОАО «Химстрой» своих обязательств по сдаче жилого дома в эксплуатацию не выполнило, строительство не ведется уже более 2 лет. Кроме того, документы на регистрацию объекта незавершенного строительства в Управление Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии по УР ответчиками не представлены. Учитывая, что в отношении ЗАО «Экспресс» арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве, существует реальная опасность для соинвесторов, что построенный на их средства дом будет включен в конкурсную массу и реализован. В связи с указанными обстоятельствами, они вынуждены обратится в суд с исковым заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Строительство жилого дома фактически закончено, оплата работ произведена в полном объеме, Произведена инвентаризация объекта, изготовлен кадастровый план на квартиру, соответственно участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Они являются соинвесторами, имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений. Обеспечение равных прав инвесторам гарантируется государством. Просят: признать за ними право собственности на объект незавершенный строительством -трехкомнатную ... общей площадью 99,28 кв.м. расположенную на 5 этаже в 10-ти этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по ....
В судебном заседании истица Комарова Е.Л. на иске настаивает, дав объяснения аналогичные исковому заявлению, пояснив дополнительно, что между ООО ПТФ «Юнай Инвест» и истцами был заключен договор уступки права требования, ранее ОАО «Химстрой» заключил договор с ООО ПТФ «Юнай Инвест» на долевое участие в строительстве жилья, а -Дата- между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химтсрой» заключен договор на долевое участие в строительстве жилья и обязательства по инвестированию строительства объекта, определенные условиями договора. Свои обязательства по договору истцы выполнили в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами. Секция дома, в котором расположена квартира, полностью не построен, из десяти этажей построено только шесть, коммуникации не проведены, двери и окна установлены только на первых этажах, дом в эксплуатацию не введен, договоры государственную регистрацию не прошли, договор истцами заключался через риэлтерское агентство «Римский квадрат», его юристы проверяли документацию. О том, что на момент заключения договора не было выдано разрешение на строительство и ОАО «Химстрой» не имел полномочий на привлечение денежных средств истцам известно не было.
Истец Комаров Е.А. в зал судебного заседания не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд находит возможным разрешить спор по существу в его отсутствие по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ
Представитель истца Комарова Е.А. Щеголенков А.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на иске настаивает, дав объяснения аналогичные исковому заявлению, пояснив дополнительно, что договор между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой» был заключен в 2004 году, то есть до введения в действие ФЗ №, фактически данный договор был об инвестиционной деятельности, при заключении последующих договоров не требовалось прохождения государственной регистрации. ЗАО «Экспресс» переуступил объект ОАО «Химстрой», тот в свою очередь переступил его ООО ПТФ «Юнай Инвест». Свои обязательства Комаровы выполнили в полном объеме, что подтверждается материалами дела. В настоящее время дом не достроен, поэтому истцы просят признать право собственности на объект незавершенного строительства. Была проведена инвентаризация, имеется кадастровый паспорт.
Представитель ЗАО «Экспресс» Шахтарина С.А., действующая на основании доверенности. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что на момент заключения договора между ОАО «Химстрой» и ООО ПТФ «Юнай Инвест» -Дата- уже действовал ФЗ №, согласно которому договор должен был пройти государственную регистрацию. Последующие договоры также должны были пройти государственную регистрацию. Данный договор инвестирования является смешанным с договором подряда, поэтому полагает необходимым считать его недействительным, так как не указано обязательное условие - срок сдачи объекта. В 2007 году договор заключенный между ОАО «Химстрой» и ЗАО «Экспресс» был признан незаключенным. Дом в эксплуатацию не сдан, согласно договору передаче подлежит квартира, а не доля в объекте незавершенного строительства. В соответствии с дополнительным соглашением передаче подлежит трехкомнатная квартира, по инвестиционному договору срок является обязательным условием, данный договор является смешанным с договором подряда, по которому данное условие обязательно, однако по инвестиционному договору это условие не является обязательным.
Представитель ОАО «Химстрой» Чернова Е.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск признала, пояснив, что ЗАО «Экспресс» передал данную квартиру ОАО «Химстрой», который передал ее ООО ПТФ «Юнай Инвест» по договору на долевое участие в строительстве жилья. ООО ПТФ «Юнай Инвест» переуступили право требования на данный объект Комаровым. Со стороны истцов оплата была произведена полностью. Регистрация договоров не требовалась, так как договор между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой» был заключен до вступления в силу ФЗ № и не требовал регистрации. По какой причине Комаровы не были предупреждены о том, что переуступка физическим лицам не допускается пояснить не может. Не отрицает, что земельный участок был сформирован только в 2007 году.
Представитель ООО «Юнай Инвест» в зал судебного заседания не явился, хотя предприятие было извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по последнему известному месту нахождения, о причинах неявки представителя в суд не сообщено. Суд находит возможным разрешить спор по существу в отсутствие представителя предприятия по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в зал судебного заседания не явился. Суд находит возможным разрешить спор по существу в отсутствие представителя Управления по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения истца, представителей истца, ответчиков, изучив письменные доказательства, исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
Согласно договора на долевое участие в строительстве жилья, заключенного -Дата- между ЗАО «Экспресс» (застройщик), с одной стороны, и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик), с другой стороны, 1.1 застройщик и заказчик-подрядчик договорились на долевых началах совместно осуществить строительство 10-ти этажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду Л. Толстого в ..., общая площадь жилого дома - 13199.12 кв.м., в том числе общая площадь квартир – 12085.76 кв.м., полезная площадь встроенных помещений 1-го этажа – 1113.36 кв.м. ... встроенных помещений цокольного этажа будет уточнена после выполнения проектных работ и оговорена в дополнительном соглашении, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. 1.2 Стороны договорились, распределение доли жилья в следующем порядке: 1.2.1 - Доля Застройщика - помещения общей площадью - 7 156.24 м2. В том числе: ... квартир – 6 042,88 м2. ... встроенных помещений 1 го этажа – 1 113,36 м2; ... встроенных помещений цокольного этажа будет определена дополнительным соглашением. Застройщик оплачивает Заказчику-Подрядчику общую площадь 6 042.88 м2 по согласованному графику: 50%- денежными средствами; 50% - поставкой материалов, оборудования и услугами, оговоренными в Приложении №, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора в сроки, согласованные сторонами. 1.2.2. - Доля Заказчика-Подрядчика составляет помещения общей площадью 6 042,88 м2. В том числе: ... квартир - 6 042,88 м2; ... встроенных помещений цокольного этажа будет определена дополнительным соглашением. 1.2.3. Номера квартир и их площади, принадлежащие сторонам, будут дополнительно определены отдельным Протоколом-Соглашением, подписанным обеими сторонами, и будет являться неотъемлемой частью настоящего договора. 1.2.4. Застройщик и Заказчик-Подрядчик распределяют затраты по переселению жильцов из подлежащих сносу существующих жилых домов в следующем порядке: Застройщик - 50%, Заказчик-Подрядчик - 50%, Списки, количество квартир, номера, адреса и площади квартир, необходимые для расселения жильцов из жилых домов, подлежащих сносу будет определено дополнительным соглашением после уточнения и заключения договоров по расселению. Дополнительное соглашение будет являться неотъемлемой частью настоящего договора. 1.2.5. Застройщик и Заказчик-Подрядчик распределяют затраты на компенсацию денежных средств жильцам за жилые и хозяйственные постройки, подлежащие сносу на основании оценки независимой оценочной комиссии в следующем порядке: Застройщик - 50%, Заказчик-Подрядчик - 50%. 1.2.6. Застройщик и Заказчик-Подрядчик несут затраты по разработке проектно-сметной документации (рабочий проект) «Многоквартирного жилого дома с размещением конторских помещений и объектов обслуживания на 1-ом этаже по проезду Л. Толстого в ...» в следующем порядке: Застройщик - 50%; Заказчик-Подрядчик- 50%. 1.2.7. Заказчик-Подрядчик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить строительство Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего договора в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства и ввода Объекта в эксплуатацию - передать Застройщику квартиры в соответствии с п. 1.2.1 настоящего договора после полной оплаты их стоимости. 1.2.8. Заказчик-Подрядчик возмещает Застройщику стоимость затрат по ведению авторского и технического надзора в размере, предусмотренном в Сводном сметном расчете пропорционально стоимости доли жилья Заказчика-Подрядчика. 1.2.9. Расчеты между сторонами по договору осуществляются ежемесячно пропорционально своей доли, предусмотренной договором, остаются неизменными, но по взаимному соглашению сторон, в случае если одна из сторон не может профинансировать свою долю в полном объеме, становится собственником фактически профинансированного количества квартир, с составлением дополнительного соглашения к договору, изменяющего процент долевого участия. -Дата-. Право собственности на квартиры возникает у Сторон с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. 2. Права и обязанности сторон. 2.1.1. Заказчик-Подрядчик принимает на себя следующие обязательства: За счет собственных средств, в точном соответствии с проектно-сметной документацией осуществить строительство в установленные графиком строительства сроки. 2.1.2. По запросу Застройщика предоставлять ему в срок необходимую информацию о ходе строительства жилого дома. 2.1.3.Обеспечить сдачу указанного жилого дома и оформление соответствующей документации согласно календарного графика. 2.1.4. Заказчик-Подрядчик без доверенности ведет общие дела по предмету настоящего договора и совершает все необходимые для осуществления строительства, сделки с третьими лицами, а также самостоятельно обеспечивает поиск других дольщиков и заключает с ними договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, указанного в п. 1.2 настоящего договора, в пределах, не затрагивающих долю Застройщика. 2.1.5. Право реализации квартир в жилых домах, находящихся в доле Заказчика-Подрядчика принадлежит Заказчику-Подрядчику. 2.1.6. В течении тридцати дней со дня подписания акта о сдаче в эксплуатацию жилого дома устранить замечания и оформить акт приема-передачи квартир, причитающихся Застройщику, для последующей регистрации права собственности на соответствующие квартиры в государственных органах регистрации права на недвижимое имущество. 2.2. Застройщик принимает на себя следующие обязательства: 2.2.1. Застройщик обязуется своевременно оформлять необходимую документацию для ведения строительства и ввода объектов в эксплуатацию в государственных, органах архитектурно-строительного надзора и инспектирующих организациях. Застройщик осуществляет технический надзор и авторский надзор за ходом строительства и производством строительно-монтажных работ в течение всего срока строительства объекта. 2.2.3. Застройщик имеет право дополнительно приобретать квартиры в жилом доме, указанном в п. 1.1 настоящего договора, путем финансирования строительства денежными средствами, поставкой строительных материалов и оборудования, оказанием услуг по дополнительному соглашению, подписанному сторонами. 2.2.4. Стороны несут эксплуатационные расходы пропорционально своей доли квартир в доме до момента оформления документов на квартиры третьими лицами. 2.2.5. Стороны имеют право подать заявления о вступлении в товарищество собственников жилья во вновь построенном кондоминимуме. 2.2.6. При передаче прав на квартиры третьим лицам выше указанные пункты подлежат обязательному включению во все договоры, регулирующие отношения собственности на квартиры в указанном жилом доме.
Согласно дополнительного соглашения к договору на долевое участие в строительстве жилья от -Дата-, дополнительному соглашению от -Дата-, заключенного -Дата- между ЗАО «Экспресс» (застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик), изменены п.1.1, 1.2 и 5.1. договора.
Согласно договора на долевое участие в строительстве жилья, заключенного16 июня 2005 года между ОАО «Химстрой» (заказчик) и ООО «Торгово-промышленная фирма «Юнай Инвест» (дольщик), Заказчик принимает на себя обязательство по строительству 3-х комнатной ...общей площадью 99,28 м2 стоимостью <данные изъяты>, расположенных в 10-ти этажном жилом ...-ом этаже по проезду ... за счет долевых средств Дольщика. В счет стоимости жилья Дольщик обязуется поставить, а Заказчик принять продукцию КПД, ЖБИ, КЭСП по ценам согласно спецификации, согласованной сторонами, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Дольщик принимает на себя обязательство по замене, доставке и иных расходах, связанных с ненадлежащим качеством поставленной продукции. 2.Услопия и сроки поставки. Качество и комплектность поставленных изделий должны соответствовать ГОСТу, ТУ, техническому соглашению и сопровождается необходимыми сертификатами, подтверждающими качество и происхождение товара. Срок поставки - по согласованному сторонами графику. Транспортные расходы возмещает Дольщик. 3. Порядок расчетов. По окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, после полной оплаты Дольщиком за квартиру, Заказчик обязуется предоставить Дольщику все необходимые документы, а также содействовать последнему в оформлении права собственности в Городской регистрационной палате. 4. Приемка товара. Прием - передача товара производится Грузополучателем по количеству и по качеству в соответствии с инструкциями, действующими на территории РТ, по условиям и срокам, установленным действующим законодательством, а также договором между Дольщиком и Заказчиком. 5. Особые условия. Заказчик сохраняет за собой право внести в квартире незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства Объекта в целом будет отвечать требованиям проектной документации. При заключении настоящего договора Заказчик уведомляет Дольщика о возможной разнице в метраже оплачиваемой площади (согласно СНиП) и площади, фактически передаваемой Дольщику с учетом изменений, связанных с корректировкой проектно-сметной документации в течении строительства Объекта и производством строительно-монтажных работ. Согласно СНиП -Дата--89, утвержденным Постановлением Минстроя России, оплачиваемая Дольщиком в период строительства общая площадь квартиры определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, застекленных лоджий (с коэффициентом 1,0), незастекленных лоджий (с повышающих коэффициентом 0,5), балконов (с повышающим коэффициентом 0,3). Площадь лестничных проемов, лестничных клеток, фойе первого этажа, инженерные сооружения, коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество более, чем одного собственника, принадлежит, в соответствии со ст. 290 ГК РФ участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими площадям. Передача указанного имущества по акту производится пропорционально занимаемым площадям. Заказчик за дополнительную плату осуществляет оформление и регистрацию права собственности Дольщика на имущество только после или одновременно со следующими событиями: подписание и утверждение Акта Государственной приемки Объекта или его части: государственной регистрации недвижимого имущества; оплаты полной стоимости квартир. 6. Ответственность сторон. 3а нарушение принятых по договору обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. За поставку товара (продукции) некачественного, некомплектного Дольщик несет ответственность в размере 1,5% от суммы некачественного, некомплектного товара (продукции). 7. Изменение, прекращение договора. Настоящий договор может быть изменен, дополнен или досрочно прекращен при несоблюдении или ненадлежащее исполнение условий договора. Изменения, дополнения к настоящему договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. 8. Порядок разрешения споров. Споры и разногласия сторон, возникшие в связи с исполнением настоящею договора и неурегулированные путем переговоров, разрешаются высшим арбитражным судом РТ в установленном действующим законодательством порядке. 9. Заключительные положения. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Все споры, неурегулированные в настоящем договоре, регулируются действующим законодательством. 3аявки Заказчика, накладные и счета-фактуры Дольщика являются неотъемлемой частью договора.
Согласно договора переуступки права требования, заключенного -Дата- между ООО «Торгово-промышленная фирма «Юнай Инвест» (дольщик) и Комаровым Е.А., Комаровой Е.Л. (новые дольщики), Дольщик уступает, а Новые Дольщики принимают на себя право требовать и становятся кредиторами ОАО «Химстрой». По настоящему договору Новые Дольщики получают право вместо Дольщика требовать от ОАО «Химстрой» исполнения следующего обязательства: - передать 3-х комнатную ... общей площадью 99,28 кв.м. в размере 1\2 доли каждому в 10-ти этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду Л. Толстого в ... на основании договора на долевое участие в строительстве жилья то -Дата-, заключенного между ООО «Торгово-промышленная фирма «Юнай Инвест» и ОАО «Химстрой», дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья между ОАО «Химстрой» и ЗАО «Экспресс» от -Дата- Дольщик обязуется предоставить Новыми Дольщикам всю имеющуюся у него информацию и документы или их копии, подтверждающие задолженность ОАО «Химстрой». Дольщик несет ответственность перед Новыми Дольщиками за действительность уступаемых требований в соответствии с действующим законодательством. Расчеты между Новыми Дольщиками и Дольщиком за вышеуказанную ... общей площадью 99,28 кв.м. в 10-ти этажном жилом с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду Л. Толстого в ... в сумме <данные изъяты> производится в течении 5 дней со дня подписания настоящего договора. По окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, ОАО «Химстрой» обязуется предоставить Новым Дольщикам все необходимые документы на квартиру, а также содействовать последним в оформлении права собственности. Ориентировочный срок сдачи жилого дома - III квартал 2006г. Новые Дольщики уплачивают расходы по оформлению права собственности на вышеуказанную квартиру. Во всех остальных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, стороны несут ответственность в порядке, установленном действующим законодательством. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения обязательств по нему.
Согласно разрешения на строительство, выданного -Дата- Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ..., ЗАО «Экспресс» разрешено строительство 10 этажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже (1 секция), фундаменты – свайные, наружные и внутренние стены кирпичные, кровля – рулонная, общая площадь застройки – 627,5 кв.м., общая площадь здания – 5094,4 кв.м., рабочий проект разработан ЗАО «Экспресс», расположенного ..., по проезду Л. Толстого. Срок действия разрешения до -Дата-.
Согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного -Дата- филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике, процент завершенности трехкомнатной ... площадью застройки 141.2 кв.м. на 5 этаже в строящемся доме по адресу ... составляет 35%.
Согласно выписки из технического паспорта, составленного -Дата- филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике степень готовности спорной трехкомнатной квартиры на 5 этаже – 35%.
Согласно свидетельств о государственной регистрации права №, №, №, № выданных -Дата-, -Дата-, -Дата-, -Дата- Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, собственником земельных участков по адресам ... на основании договоров купли-продажи от -Дата-, -Дата-, -Дата- и -Дата- является ЗАО «Экспресс». Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенных прав является признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Разрешая имеющийся между сторонами спор, суд принимает во внимание, что в силу ст.ст. 12 и 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом судом учитывается, что истец по настоящему делу был обязан доказать обстоятельства, указанные им в исковом заявлении, факт заключения договора, надлежащее исполнение истцом обязательство по договору, представить доказательства подтверждающие наличие договорных отношений между истцом и ответчиком на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, факт заключения договора долевого участия на квартиру, исполнение принятых обязательств по инвестированию строительства квартиры, наличие необходимых существенных условий для договоров о долевом участи в строительстве, указать основания и представить доказательства, дающие истцу право требовать признания за ним права собственности на незавершенный строительством объект -квартиру, в то время как ответчик должен был оспорить обстоятельства, указанные истцом в исковом заявлении, и доказать отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком, неисполнение или ненадлежащее исполнение истцом принятых обязательств по инвестированию строительства квартиры, отсутствие необходимых существенных условий для договоров о долевом участи в строительстве, отсутствие права у истца требовать признание за ним права собственности на незавершенный строительством объект – квартиру.
Кроме того, суд принимает во внимание, что в силу ст. 57 и 68 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Судом также учитывается, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Жилищным кодексом Российской Федерации, Законом РФ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Разрешая требования истцов о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства в виде отдельного помещения в многоквартирном жилом доме, суд исходит из того, что указанные требования истцами предъявлены к двум ответчикам – ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой».
Вместе с тем, между истцами ни с ЗАО «Экспресс», ни с ОАО «Химстрой» договоры долевого участия в строительстве жилья не заключались, истцами заключен договор уступки права требования с третьим лицом – ООО «ТПФ «Юнай Инвест». При этом, указанный договор в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства сторонами не расторгнут ни по обоюдному согласию, ни в одностороннем порядке, ни в судебном порядке. Не признан в установленном законом порядке указанный договор недействительным, ничтожным или незаключенным, таких требований кем-либо в установленном законом порядке не заявлялось и не заявляется.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как усматривается из договора уступки права требования, заключенного между истцами и третьим лицом, привлеченным ОАО «Химстрой», привлек ООО «ТПФ «Юнай Инвест» к участию в строительстве (создании вновь) многоквартирного жилого дома в части отдельного жилого помещения. При этом сторонами в договорах определено, что право на оформление квартиры в собственность возникает через определенный срок после подписания акта о сдаче дома в эксплуатацию (п.2.1.6 договора между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой»), по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию (п. 3.1 договора между ОАО «Химстрой» и ООО ПТФ «Юнай Инвест») по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию (п. 6 договора между ООО ПТФ «Юнай Инвест» и истцами).
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от -Дата- N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 18 июля, -Дата-, -Дата-, -Дата-) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от -Дата- N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.
2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 12 ФЗ от -Дата- N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 17 указанного Федерального Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка.Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
3.Основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.
В соответствии со ст. 25 указанного Федерального Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из материалов дела, объяснений представителей истца, ответчика и третьего лица, усматривается, что на день разрешения спора в суде по существу спорный многоквартирный жилой дом (первая секция, являющаяся самостоятельным объектом строительства) строительством не завершен (построено шесть этажей из десяти), соответственно, документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства отсутствуют. Поскольку строительство объекта не завершено, требования о признании права собственности на отдельную квартиру в этом объекте, являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.
Государственная регистрация права собственности истцов на указанную ими квартиру до получения в установленном порядке разрешения на ввод спорного многоквартирного дома в эксплуатацию противоречит требованиям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кроме того, удовлетворение требований истцов противоречит заключенным сторонами договорам, предусматривающим оформление квартиры в собственность истцов после завершения строительства финансируемого ими многоквартирного жилого дома и его приемки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, нарушает права и законные интересы самих истцов, поскольку в случае удовлетворения их требований договор прекращает свое действие, несмотря на незавершенность строительства, и нарушает права и законные интересы других участников долевого строительства указанного многоквартирного жилого дома, у которых, как и у истцов в соответствии с действующим законодательством возникает право собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, а в случае признания ответчика банкротом и включения дома в конкурсную массу имеющих право на возврат уплаченных денежных средств соразмерно их долям в этом имуществе.
Доводы истцов и их представителя о фактическом прекращении строительства ответчиком и возможности признания его банкротом, не могут быть признаны судом состоятельными, так как ОАО «Химстрой», ООО ПТФ «Юнай Инвест» банкротами на день разрешения спора в суде в установленном законом порядке судом не признаны, объект незавершенного строительства в конкурсную массу не включен, действующим законодательством и заключенным истцами договором предусмотрены иные, чем признание права собственности участника долевого строительства на часть этого объекта, санкции за нарушение сроков строительства и способы защиты прав истца.
В соответствии с обязательствами сторон оформление имущественных прав истца на жилое помещение в указанном доме подлежит только после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, уточнения площади квартиры путем обмера по данным БТИ, строительство данного объекта не завершено и техническая инвентаризация не проведена, право собственности на объект незавершенного строительства ни ОАО»Химстрой», ни ЗАО «Экспресс», который для этих целей приобрел земельные участки, не зарегистрировано, в связи с чем у истцов отсутствуют правовые основания для признания за ними права собственности на имущество в виде доли в праве общей собственности в объекте незавершенного строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на долевого строительства, регулируются Федеральным законом от -Дата- № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон о долевом участии).
Согласно п. 1 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В случае прекращения или приостановления (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику строительства, договор может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке. При расторжении договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить физическому лицу-участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Статьей 12.1 Закона предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. Законом предусмотрено, что обязательства застройщика по уплате участнику долевого строительства причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств, обеспечиваются залогом (п. 2 ст. 12.1 Закона о долевом участии).
Таким образом, предусмотренным законом способом защиты прав участника долевого строительства является расторжение договора по инициативе участника долевого строительства и требование о возврате денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплате процентов на эту сумму. Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства может заявить требование о возмещении в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Эти требования обеспечиваются залогом прав на земельный участок и залогом объекта незавершенного строительства.
Возможностью признания своего права собственности на незавершенный строительством объект участники долевого строительства не обладают.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, объяснений участников процесса, до настоящего времени строительство первой секции дома, являющейся самостоятельным объектом строительства, не завершено. Спорная трехкомнатная квартира - объект долевого строительства в стадии незавершенного строительства находится в указанном доме (секции).
Представленный истцами кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, выполненный на -Дата-, не позволяет индивидуализировать объект долевого строительства, указанный в договоре уступки права требования. Так, в указанном паспорте площадь квартиры, расположенной на пятом этаже, определена в 141,2 кв.м., однако согласно договору истцам подлежит передаче квартира ориентировочной площадью 99.28 кв.м. Трехкомнатная квартира, обозначенная в паспорте, имеет процент завершенности 35%, что не позволяет индивидуализировать конкретный объект, как объект гражданских прав.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истцов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Комарова Евгения Аркадьевича. Комаровой Елены Леонидовны к открытому акционерному обществу «Химстрой», закрытому акционерному обществу «Экспресс» о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской республики в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательном виде через Индустриальный районный суд г. Ижевска.
Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате судьей Самоволькиным С.М.
Решение в окончательном виде изготовлено судьей Самоволькиным С.М. 7 февраля 2011 года.
Судья С.М. Самоволькин