2-610-11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
4 марта 2011 года
Индустриальный районный суд г. Ижевска в составе:
Председательствующего судьи Самоволькина С.М.
При секретаре Кольцовой К.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абрамовой Надежды Владимировны к закрытому акционерному обществу «Экспресс» о признании права собственности на объект незавершенного строительства
У С Т А Н О В И Л:
Истица по настоящему делу Абрамова Н.В. обратилась в суд с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что застройщик многоквартирных жилых домов ЗАО «Экспресс» с 2004 по 2006 годы осуществлял привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства семисекционного десятиэтажного жилого дома по адресу: ..., проезд Л. Толстого. По договору уступки прав требования я приобрела квартиру у ООО «Один» в лице директора Щуркова А.В., выдана справка, что произведен полный расчет, претензий не имеет. -Дата- был заключен договор № долевого участия с ЗАО «Экспресс» и внесена обусловленная сумма средств в строительство трехкомнатной ... площадью 104,67 кв.м. в составе секции № этого дома. Строительство дома велось без полного комплекта разрешительных документов, что отразилось на сроках строительства. Строительство секции № этого дома началось в последнюю очередь лишь в конце 2007г., но уже другим генподрядчиком - ООО «Универсалмонтаж» - по договору подряда № от -Дата- Оно не завершено и по настоящее время. Из десяти этажей по проекту возведено только шесть. Более двух лет назад строительные работы полностью прекращены из-за отсутствия у застройщика средств для их финансирования. С этого же времени из-за отсутствия средств начинается деградация застройщика как дееспособного предприятия. Увольняется компетентный офисный персонал. Оставшееся руководство на претензии дольщиков дает противоречие ответы. Подготовка документов для государственной регистрации договоров долевого участия становится для застройщика сложным мероприятием, и он уклоняется от этого под любыми предлогами. Исключение составляют договоры, по которым дольщики защитили свои права через суд. Они либо уже прошли государственную регистрацию либо находятся на стадии ее завершения. По ее инициативе была произведена инвентаризация квартиры, как объекта незавершенного строительства. Инвентаризацию произвел филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике. В процессе инвентаризации была замерена площадь квартиры по методике учета кадастровых данных. Замеры ... показали, что ее площадь составляет 101,6 кв.м., о чем указано в выписке из технического паспорта и кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства. Степень готовности объекта- 35%. В связи с назначением процедуры банкротства застройщика в форме внешнего наблюдения секция № как объект незавершенного строительства может быть в дальнейшем включена в конкурсную массу для расчета с многочисленными кредиторами застройщика. Застройщик также как и в ситуации с государственной регистрацией договоров не предпринимает необходимых мер для защиты прав участников долевого строительства. В этой обстановке она, как участница долевого строительства, вынуждена обратить взыскание непосредственно на свою долю в объекте долевого строительства. № 214-ФЗ (ред. от -Дата-) ст. 12.1 предусматривает способ обеспечения исполнения обязательств по договору как залог. Ст. 12 п. 1 оговаривает, что земельный участок и создаваемый на нем объект недвижимости находится в залоге у участников долевого строительства. Ст. 13. п. 5 обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. После государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства данный объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ст. 13 п.2). Она, как участница долевого строительства, является Залогодержателем, а ЗАО «Экспресс» - Залогодателем. Согласно ст. 347 ГК РФ Залогодержатель вправе истребовать залог из владения залогодателя. Когда залогодателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога (квартирой), он может требовать, в том числе и от Залогодателя, устранения нарушения всяких его прав. Так же участники долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества гг. 252 ГК РФ). Ст. 246-248, 252 ГК РФ предусматривают равные права участников на владение, пользование и распоряжение объектами долевой собственности. Обеспечение равных прав гарантируется государством. Следовательно, она имеет основания ставить вопрос о признании за ней права на долю в е свершенном строительном жилом ... по проезду ... пропорционально вложенным средствам. Истица просит: Признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства - трехкомнатную ..., расположенную на 4-ом этаже семисекционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секция № по адресу: ....
В судебном заседании истица Абрамова Н.В. на иске настаивает, дав объяснения аналогичные исковому заявлению, пояснив дополнительно, что она приобрела спорный объект в 2005 году, просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, квартира недостроена, коммуникации не проведены, сантехника не установлена, рамы есть, пола нет, дом не сдан в эксплуатацию. Разрешение на строительство было в 2005 году. Договор не зарегистрирован, в 2005 году, как ей пояснили, регистрация не требовалась. Почему до сих пор не зарегистрировались, как дольщики, пояснить не может. Дом недостроен.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Абрамов С.Н. в судебном заседании иск поддержал, пояснив, что в 2005 году после продажи двух квартир, они заключили договор переуступки прав требований с ООО «Один». О необходимости регистрации договора им ничего известно не было. ЗАО «Экспресс» обещали, что дом будет достроен.
Представитель ЗАО «Экспресс» Шахтарина С.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, пояснив, что ООО «Один» обязанностей по договору инвестирования не выполнил, нет сведений, подтверждающих оплату по данному договору. Договор уступки права требования должен был быть согласован с ЗАО «Экспресс», однако этого сделано не было. При заключении договора с ООО «Один», последний должен был передать все документы об оплате, справки таковыми не являются. Более того, на момент заключения договора действовал ФЗ №, однако ни первый, ни второй договоры не были зарегистрированы, следовательно, можно говорить о том, что они не были заключены, так как договор считается заключенным с момента такой регистрации. Спорный объект находится в собственности у ЗАО «Экспресс», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Представитель ООО «Один» в зал судебного заседания не явился, хотя предприятие было извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, о причинах неявки не сообщено. Суд находит возможным разрешить спор по существу в отсутствие представителя предприятия по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике Шкляева С.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что право собственности на спорный объект зарегистрирован за ЗАО «Экспресс», так как в соответствии со ст. 13 ФЗ № право собственности на объект незавершенного строительства регистрирует застройщик, которым является ЗАО «Экспресс». Земельные участки, на которых велось строительство многоквартирного жилого дома, находятся в собственности ЗАО «Экспресс». Однако, разрешение на строительство было выдано только в 2007 году, в настоящее время ответчик воспользовался своим правом и зарегистрировал право собственности на данный объект, который находится в залоге у всех участников долевого строительства. В случае, если бы истица обратилась в Управление Росреестра по УР за регистрацией права на объект незавершенного строительства, ей было бы отказано, так как данное действие не предусмотрено законодательством, потому что это право предоставлено только застройщику.
Выслушав объяснения истца, третьего лица, представителя ответчика, представителя третьего лица, изучив письменные доказательства, исследовав обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
Согласно договора № на долевое участие в строительстве жилья, заключенного -Дата- между ЗАО «Экспресс» (застройщик) и ООО «Один» (долевик), Долевик принимает долевое участие (инвестирование) в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду Л. Толстого в ..., а Застройщик, после ввода жилого дома в эксплуатацию обязуется передать
Долевику: - 1 (одну) трехкомнатную квартиру на 4 этаже под № 212 общей (проектной) площадью 111,93 кв.м., в том числе жилой -60,52 кв.м.; -1 (одну) трехкомнатную квартиру на 2 этаже под № 184 общей (проектной) площадью 111,93 кв.м., в том числе жилой - 60,52 кв.м.; - 3 (три) трехкомнатные квартиры на 4 этаже под № 9, на 5 этаже под № 13 общей
(проектной) площадью 104,67 кв.м., в том числе жилой - 58,84 кв.м. каждая и на 7 этаже под № 24 общей (проектной) площадью 100.09 кв.м., в том числе жилой - 56,65 кв.м., всего:533,29 кв.м., Общая сумма долевого участия (инвестирования) в строительстве указанного в п. 1.1 договора жилого дома на момент заключения настоящего договора составляет
<данные изъяты>. На момент заключения договора стоимость одного квадратного метра обшей площади составляет <данные изъяты>. На сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора. Долевик производит зачетом выполнение работ по теплоснабжению на объекте «120 квартирный ... микрорайоне А-6 по ...» по согласованным с Застройщиком графикам. Ежемесячно, не позднее 15 числа следующего за учетным месяцем, стороны проводят сверки расчетов долевого участия, Не рассмотренный в 10-дневный срок акт сверки стороной, получившей его от инициирующей стороны, считается принятым по тексту (расчёту) стороны -инициатора сверки. Возражения по акту сверки расчётов должны быть составлены в письменном виде, подлежат обязательному рассмотрению получившей стороной в 10-дневный срок. Урегулирование разногласий осуществляется сторонами на основании представления подлинников платёжно-расчётных документов, при наличии в них всех необходимых для конкретного вида документа реквизитов и наличии ссылки на дату и номер договора по которому произведены платежи. Обязанности сторон долевой (инвестиционной) деятельности. Долевика: своевременно и в полном объеме производить оплату инвестиционной доли; в месячный срок после подписания Государственной комиссией акта ввода в эксплуатацию указанного в п. 1.1. договора объекта недвижимости принять
в собственность от Застройщика по акту приема-передачи предмет договора - 5 (пять) трехкомнатных квартир на 2,4,5 и 7 этажах под №№ 9, 13, 24, 184 и 212, в месячный срок самостоятельно и за свой счет оформить (зарегистрировать) право собственности на предмет договора в установленном действующим Федеральным законодательством порядке; в месячный срок, после подписания акта приема-передачи указанных в договоре квартир от Застройщика, заключить договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг с эксплуатирующей жилой дом организацией. Самостоятельно
нести коммунальные и иные расходы (платежи), установленные действующими законодательными и нормативными правовыми актами органов государственной власти и управления Российской Федерации и Удмуртской Республики, местного самоуправления: самостоятельно передавать права на предмет договора третьим лицам, в пределах
фактически оплаченной доли (исполненного обязательства), подтвержденной актом (актами) сверки (сверок) взаимных расчетов между Застройщиком и Долевиком. При передаче прав третьим лицам Долевик обязан указать в тексте договора существенные условия настоящего договора и изложить перечисленные в ст. 3 договора положения. Застройщика: своевременно оформлять необходимую документацию для ведения строительства
и ввода объекта в эксплуатацию в государственных органах архитектурно-строительного надзора и инспектирующих организациях; осуществлять технический и авторский надзор за ходом, строительства и
производством строительно-монтажных работ в течение всего срока строительного объекта; своевременно и в полном объеме осуществлять финансирование капитальных вложений в точном соответствии с проектно-сметной документацией и в установленные договором строительного подряда сроки; нести эксплуатационные расходы пропорционально своей доле в доме с момента подписания акта Государственной приемочной комиссией о вводе жилого дома в эксплуатацию; завершить строительство указанного в п. 1.1. договора жилого дома ориентировочно во II полугодии 2006г.; передать Долевику предмет договора в месячный срок, после подписания акта Государственной приемочной комиссией о вводе жилого дома в эксплуатацию. Стороны имеют право требовать взаимного исполнения предусмотренных настоящим договором обязательств. Стороны имеют право расторгнуть настоящий договор или изменить его условия по взаимному письменному согласию, При не достижении согласия, оспариваемые положения договора, передаются на рассмотрение в арбитражный суд. Застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, без обращения в арбитражный суд, при невыполнении (нарушении) Долевиком изложенных в ст. ст. 2 и 3 настоящего договора условий и обязательств - при неоднократном нарушении сроков оплаты доли (платежа) на срок, превышающий 15 банковских дней. При этом возврат средств, внесенных Долевиком, будет произведен Застройщиком в течение 10 (десять) дней после заключения договора, с другим Долевиком и оплаты им указанной в договоре суммы. Долевик имеет право подать заявление о вступлении в товарищество собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме. Стороны по настоящему договору несут ответственность « соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков внесения инвестиционной доли, предусмотренные настоящим договором. Долевик по требованию Застройщика выплачивает последнему
неустойку в размере ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки; Помимо неустойки Долевик уплачивает убытки, предъявленные (взысканные исполнителем подрядного договора (Генподрядчиком, Подрядчиком), в размере несвоевременно уплаченной суммы (доли). В случае нарушения Застройщиком сроков оформления (передачи) документов на
предмет договора Долевику, предусмотренных настоящим договором, Застройщик по требованию Долевика выплачивает последнему неустойку в размере ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от указанной в п. 2.1. договора суммы, за каждый день просрочки, Строительные недоделки, выявленные при сдаче-приемке квартиры, подлежат устранению Застройщиком и за его счет. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны
руководствуются действующими Федеральным Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ГК РФ и нормативными правовыми актами РФ. Застройщик не несет ответственности перед Долевиком за нарушение сроков окончания строительно-монтажных работ, допущенных генподрядной (подрядной) организацией, если документально докажет, что эти нарушения имели место не по его вине (надлежащем исполнении им ст.3.2. данного договора. Договор составлен в 3-х экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу. Любые изменения или дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями (протоколами), которые являются его неотъемлемой частью при подписании сторонами.
Согласно договора уступки права требования, заключенного -Дата- между ООО «Один» (сторона-1) и Абрамовой Н.В.. Абрамовым С.Н., Абрамовым И.С., Абрамовой А.В.. Абрамовым В.С. (сторона-2), настоящим договором «Сторона-1» передает «Стороне-2» все права обязательства по истребованию одной 3-х комнатной ..., расположенной на 4-м этаже многоэтажного, многоквартирного жилого дома с конторским помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже по проезду Л. Толстого ..., общей проектной площадью 104,67 кв.м., в том числе жилой 58,84 кв.м. соответственным распределением долей: - 1\4 доля квартиры Абрамовой Н.В. – 1\4 доля квартиры Абрамову И.С. – 1\4 доля квартиры Абрамовой А.В., -1\4 доля квартиры Абрамовой B.C. «Сторона-2» принимает на себя истребование прав и обязательств на вышеуказанную квартиру. Указанные права и обязательства возникли согласно договора долевого участия № от -Дата-, заключенного между ЗАО «Экспресс» и ООО «Один», «Сторона-2» возмещает «Стороне-1» затраты, связанные с исполнением договора долевого участия в размере <данные изъяты>. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами принятых прав и обязательств по настоящему договору, они несут ответственность друг перед другом в соответствии с действующим законодательством. Настоящий договор вступает в законную силу с момента подписания его сторонамии действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Договор действителен с момента подписания его сторонами и письменного уведомления о состоявшейся уступке в соответствии с п. 3 ст.382 ГК РФ заказчика -
застройщика ЗАО «Экспресс». «Сторона-1» передает «Стороне-2» все правоустанавливающие документы, связанные с уступкой права требования, вытекающего из инвестиционного договора, а также обеспечивает «Сторону-2» полной и своевременной информацией, имеющей значение для осуществления требования. «Сторона-2» обязуется в течение 30 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию, заключить договор на эксплуатацию квартиры с организацией эксплуатирующей дом и нести эксплуатационные затраты, пропорционально своей доле квартиры, а так же нести ответственность за сохранность оборудования квартиры. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой стороны подписавшей настоящий договор, а также экземпляр для Регистрационной палаты УР. Односторонний отказ от обязательств по данному договору не допускается. Все споры между сторонами по данному договору решаются путем переговоров, а при недостижении согласия - в суде.
Согласно разрешения на строительство, выданного -Дата- Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ..., ЗАО «Экспресс» разрешено строительство 10 этажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже (1 секция), фундаменты – свайные, наружные и внутренние стены кирпичные, кровля – рулонная, общая площадь застройки – 627,5 кв.м., общая площадь здания – 5094,4 кв.м., рабочий проект разработан ЗАО «Экспресс», расположенного ..., по проезду Л. Толстого. Срок действия разрешения до -Дата-.
Согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного -Дата- филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике, процент завершенности трехкомнатной ... площадью застройки 146 кв.м. на 4 этаже в строящемся доме по адресу ... составляет 35%.
Согласно выписки из технического паспорта, составленного -Дата- филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике степень готовности спорной трехкомнатной квартиры на 4 этаже – 35%.
Согласно свидетельств о государственной регистрации права 18-АБ №, 18-АБ №, 18-АБ №, 18-АБ № выданных -Дата-, -Дата-, -Дата-, -Дата- Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, собственником земельных участков по адресам ... на основании договоров купли-продажи от -Дата-, -Дата-, -Дата- и -Дата- является ЗАО «Экспресс». Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенных прав является признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Разрешая имеющийся между сторонами спор, суд принимает во внимание, что в силу ст.ст. 12 и 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом судом учитывается, что истец по настоящему делу был обязан доказать обстоятельства, указанные им в исковом заявлении, факт заключения договора, надлежащее исполнение истцом обязательство по договору, представить доказательства подтверждающие наличие договорных отношений между истцом и ответчиком на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, факт заключения договора долевого участия на квартиру, исполнение принятых обязательств по инвестированию строительства квартиры, наличие необходимых существенных условий для договоров о долевом участи в строительстве, указать основания и представить доказательства, дающие истцу право требовать признания за ним права собственности на незавершенный строительством объект -квартиру, в то время как ответчик должен был оспорить обстоятельства, указанные истцом в исковом заявлении, и доказать отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком, неисполнение или ненадлежащее исполнение истцом принятых обязательств по инвестированию строительства квартиры, отсутствие необходимых существенных условий для договоров о долевом участи в строительстве, отсутствие права у истца требовать признание за ним права собственности на незавершенный строительством объект – квартиру.
Кроме того, суд принимает во внимание, что в силу ст. 57 и 68 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Судом также учитывается, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Жилищным кодексом Российской Федерации, Законом РФ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Разрешая требования истцов о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства в виде отдельного помещения в многоквартирном жилом доме, суд исходит из того, что указанные требования истцом предъявлены к ЗАО «Экспресс».
Вместе с тем, истцом с ЗАО «Экспресс» договор долевого участия в строительстве жилья не заключался, истцом заключен договор уступки права требования с третьим лицом – ООО «Один». При этом, указанный договор в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства сторонами не расторгнут ни по обоюдному согласию, ни в одностороннем порядке, ни в судебном порядке. Не признан в установленном законом порядке указанный договор недействительным, ничтожным или незаключенным, таких требований кем-либо в установленном законом порядке не заявлялось и не заявляется.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как усматривается из договора уступки права требования, заключенного между истцом и третьим лицом, ЗАО «Экспресс» привлек ООО «Один» к участию в строительстве (создании вновь) многоквартирного жилого дома в части отдельного жилого помещения. При этом сторонами в договорах определено, что квартира передается после ввода дома в эксплуатацию (п. 1.1 договора между ЗАО «Экспресс» и ООО «Один»), право собственности возникает в течение месяца после подписания Государственной комиссией акта ввода в эксплуатацию (п. 3.1.2 договора между ЗАО «Экспресс» и ООО «Один») по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию (п. 8 договора между ООО «Один» и истцом).
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от -Дата- N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 18 июля, -Дата-, -Дата-, -Дата-) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от -Дата- N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.
2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 12 ФЗ от -Дата- N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 17 указанного Федерального Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка.Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
3.Основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.
В соответствии со ст. 25 указанного Федерального Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из материалов дела, объяснений истца, ответчика и третьего лица, усматривается, что на день разрешения спора в суде по существу спорный многоквартирный жилой дом (первая секция, являющаяся самостоятельным объектом строительства) строительством не завершен (построено шесть этажей из десяти), соответственно, документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства отсутствуют. Поскольку строительство объекта не завершено, требования о признании права собственности на отдельную квартиру в этом объекте, являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.
Государственная регистрация права собственности истцов на указанную ими квартиру до получения в установленном порядке разрешения на ввод спорного многоквартирного дома в эксплуатацию противоречит требованиям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кроме того, удовлетворение требований истцов противоречит заключенным сторонами договорам, предусматривающим оформление квартиры в собственность истцов после завершения строительства финансируемого ими многоквартирного жилого дома и его приемки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, нарушает права и законные интересы самих истцов, поскольку в случае удовлетворения их требований договор прекращает свое действие, несмотря на незавершенность строительства, и нарушает права и законные интересы других участников долевого строительства указанного многоквартирного жилого дома, у которых, как и у истцов в соответствии с действующим законодательством возникает право собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, а в случае признания ответчика банкротом и включения дома в конкурсную массу имеющих право на возврат уплаченных денежных средств соразмерно их долям в этом имуществе.
Доводы истца о фактическом прекращении строительства ответчиком и признания его банкротом, не могут быть признаны судом состоятельными, так как ООО «Один» банкротом на день разрешения спора в суде в установленном законом порядке судом не признан, объект незавершенного строительства в конкурсную массу не включен, действующим законодательством и заключенным истцами договором предусмотрены иные, чем признание права собственности участника долевого строительства на часть этого объекта, санкции за нарушение сроков строительства и способы защиты прав истца.
В соответствии с обязательствами сторон оформление имущественных прав истца на жилое помещение в указанном доме подлежит только после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, уточнения площади квартиры путем обмера по данным БТИ, строительство данного объекта не завершено и техническая инвентаризация не проведена, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ЗАО «Экспресс», который для этих целей приобрел земельные участки, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания для признания за ними права собственности на имущество в виде доли в праве общей собственности в объекте незавершенного строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на долевого строительства, регулируются Федеральным законом от -Дата- № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон о долевом участии).
Согласно п. 1 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В случае прекращения или приостановления (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику строительства, договор может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке. При расторжении договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить физическому лицу-участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Статьей 12.1 Закона предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. Законом предусмотрено, что обязательства застройщика по уплате участнику долевого строительства причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств, обеспечиваются залогом (п. 2 ст. 12.1 Закона о долевом участии).
Таким образом, предусмотренным законом способом защиты прав участника долевого строительства является расторжение договора по инициативе участника долевого строительства и требование о возврате денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплате процентов на эту сумму. Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства может заявить требование о возмещении в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Эти требования обеспечиваются залогом прав на земельный участок и залогом объекта незавершенного строительства.
Возможностью признания своего права собственности на незавершенный строительством объект участники долевого строительства не обладают.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, объяснений участников процесса, до настоящего времени строительство первой секции дома, являющейся самостоятельным объектом строительства, не завершено. Спорная трехкомнатная квартира - объект долевого строительства в стадии незавершенного строительства находится в указанном доме (секции).
Представленный истцом кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, выполненный на -Дата-, не позволяет индивидуализировать объект долевого строительства, указанный в договоре уступки права требования. Так, в указанном паспорте площадь квартиры, расположенной на четвертом этаже, определена в 146 кв.м., однако согласно договору истцам подлежит передаче квартира ориентировочной площадью 104.67 кв.м. Трехкомнатная квартира, обозначенная в паспорте, имеет процент завершенности 35%, что не позволяет индивидуализировать конкретный объект, как объект гражданских прав.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истцов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Абрамовой Надежды Владимировны к закрытому акционерному обществу «Экспресс» о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательном виде через Индустриальный районный суд г. Ижевска.
Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате судьей Самоволькиным С.М.
Решение в окончательном виде изготовлено судьей Самоволькиным С.М. 5 марта 2011 года.
Судья С.М. Самоволькин