2-386-11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
28 февраля 2011 года
Индустриальный районный суд г. Ижевска в составе:
Председательствующего судьи Самоволькина С.М.
При секретаре Кольцовой К.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чистяковой Людмилы Федоровны, Чистякова Никиты Андреевича к открытому акционерному обществу «Химстрой», закрытому акционерному обществу «Экспресс» о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья
У С Т А Н О В И Л :
Истцы по настоящему делу Чистякова Л.Ф. и Чистяков Н.А. обратились к суду с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что истцами -Дата- был заключен договор уступки права требования с ООО ПТФ «Ант» на уступку всех прав по истребованию в собственность 3 комнатной квартиры в 10 этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по адресу: ..., проезд Л.Толстого в ... (9 этаж). ООО ПТФ «АНТ» приобрело права на данную квартиру у ОАО «Химстрой» по договору на долевое участие в строительстве жилья от -Дата- ОАО «Химстрой» приобрело права на данную квартиру согласно протокола-соглашения о распределении квартир от -Дата- заключенного между ОАО «Химстрой.» и ЗАО «Экспресс». Считают, что в настоящее время реальна угроза потери вложенных средств по следующим причинам: Строительство объекта незавершенно по сей день; Строительство дома полностью прекращено; Застройщик и Генподрядчик находятся в различных стадиях банкротства. В соответствии с ст. 128, 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются объектами гражданских прав. В соответствии с ст. 25 ФЗ от -Дата- « О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» предусмотрена государственная регистрация прав собственности на объект незавершенного строительства. В соответствии с ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поскольку квартира приобреталась для собственных нужд, то истцы подпадают под действие п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и освобождаются от уплаты госпошлины. Истцы просили: Признать за истцами право на собственности на объект незавершенного строительства на трехкомнатную квартиру, в десятиэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже, ..., общей проектной площадью 99.5 кв.м. 9 этаж. Право собственности у истцов распределяется следующим образом: Чистякова Людмила Федоровна - 2\3 доли, Чистяков Никита Андреевич 1\3 доля.
В ходе судебного заседания истцами уточнены исковые требования, с указанием того, что истцами был заявлен иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в отношении 3-х комнатной квартиры, расположенной в жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже, ..., обшей проектной площадью 99,5 кв.м. по .... В настоящее время истец считает целесообразным изменить предмет исковых требований на понуждение Застройщика ЗАО «Экспресс» к регистрации в Управлении Федеральной службы государственной Регистрации, кадастра и картографии по УР договоров уступки права требования от -Дата-, договора на долевое участие в строительстве жилья от -Дата- в отношении 3-х комнатной квартиры, расположенной в жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по ..., общей проектной площадью 99,5 кв.м. Право требования у истцов распределяется следующим образом: Чистякова Людмила Федоровна - 2\3 доли, Чистяков Никита Андреевич 1\3 доля). Основание иска остается без изменения, а именно: Истцами -Дата- был заключен договор уступки права требования с ООО ПТФ «Ант» на уступку всех прав по истребованию в собственность 3 комнатной квартиры в 10 этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по адресу: ..., проезд Л. Толстого в ... (9 этаж). ООО ПТФ «АНТ» приобрело права на данную квартиру у ОАО «Химстрой» по договору на долевое участие в строительстве жилья от 25.02,2005г. ОАО «Химстрой» приобрело права на данную квартиру согласно протокола-соглашения о распределении квартир от -Дата-, заключенного между ОАО «Химстрой» и ЗАО «Экспресс». Истец надлежаще исполнил свои обязанности, что подтверждается: 1) справкой № от -Дата-, выданной ООО ПТФ «АНТ» о том, что истцы полностью произвели расчеты за 3-х комнатную ... ( 9 этаж) общей проектной площадью 99.5 кв.м., расположенной в 10 этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже; 2) справкой от -Дата-, выданной ОАО «Химстрой» о том, что ОАО «Химстрой» не имеет к ООО ПТФ «АНТ» имущественных претензий по поводу 3-х комнатной ..., расположенной в 10 этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже и расчеты произведены полностью. Застройщиком по вышеуказанному объекту выступает ЗАО «Экспресс». Договорные обязательства между ответчиками возникли в силу договора на долевое участие в строительстве жилья от -Дата- В настоящее время ответчики (ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой») уклоняются от государственной регистрации вышеуказанных договоров. Угроза потери вложенных истцами средств стала реальностью. Из-за неправомерных действий ответчиков, они как дольщики, лишены возможности пользовать правами залогодержателя недостроенного объекты (по № ФЗ). Кроме того: Строительство объекта незавершенно по сей день; Строительство дома полностью прекращено; Застройщик и Генподрядчик находятся в различных стадиях банкротства. Индустриальным судом ... неоднократно выносились решения о регистрации договоров в пользу дольщиков. То есть можно сказать что, сложилась определенная практика решения данных споров в пользу дольщиков. В соответствии с ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ст. 3 10 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Истцы просят: 1) Понудить ЗАО «Экспресс» зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР договоров уступки права требования от -Дата-, договора на долевое участие в строительстве жилья от -Дата- в отношении 3-х комнатной квартиры, расположенной в жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по ..., общей проектной площадью 99,5 кв.м. Право требования у истцов распределяется следующим образом: Чистякова Людмила Федоровна- 2\3 доли, Чистяков Никита Андреевич 1\3 доля).
Истица Чистякова Л.Ф., будучи извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась, о причинах неявки в суд не сообщено. Суд находит возможным разрешить спор по существу в ее отсутствие по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании законный представитель несовершеннолетнего Чистякова Н.А. Чистяков А.В. на иске настаивает, дав объяснения аналогичные заявлениям, пояснив дополнительно, что между ОАО «Химстрой» и ООО ПТФ «АНТ» -Дата- был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья, -Дата- между Чистяковыми и ООО ПТФ «АНТ» заключен договор уступки пава требования. Согласно справок за подписью Матющенко В.И. оплата была произведена в полном объеме. В течение все периода им присылали соглашения, телефонограммы, тем самым их признавали дольщиками. Позднее им стало известно, что спорный объект был оформлен также на Журавлева Е.С. Была произведена оплата наличными денежными средствами, соответствующие чеки приобщены к материалам дела, был произведен расчет с ООО ПТФ «АНТ». Представлены документы, подтверждающие расчет, произведенный между ООО ПТФ «АНТ» и ОАО «Химстрой» - справка, согласно которой ОАО «Химстрой» не имеет каких-либо претензий по оплате к ООО ПТФ «АНТ». Расположена квартира в первой секции, квартира не построена. Какие-либо претензии, исковые требования к ООО ПТФ«АНТ» или ОАО «Химстрой» о расторжении договора, о взыскании денежных средств не предъявлялись, так как истцам необходима была квартира. Было уплачено в соответствии с договором 1 млн. 542 тыс. 250 рублей. Состав их семьи – он, его супруга Чистякова Татьяна Валентиновна, его сын Чистяков Никита Андреевич. Договор был оформлен на Чистякову Л.Ф., потому что так получилось. Договор не был зарегистрирован. Им не было известно, что разрешение на строительство было выдано только в 2007 году, а также о том, что только в 2007 году был сформирован земельный участок.
Представитель истца Асабин Р.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержал, пояснив, что договор между ООО ПТФ «АНТ» и ОАО «Химстрой» на долевое участие в строительстве жилья был заключен до вступления в законную силу ФЗ №. между сторонами был произведен расчет, что подтверждается справками, приобщенными к материалам дела. -Дата- между Чистяковыми и ООО ПТФ «АНТ» заключен договор уступки пава требования. Расчет между сторонами также был произведен, что подтверждается справкой № и копиями квитанций. Более того в материалах дела имеется соглашение к договору уступки права требования, в соответствии с которым ОАО «Химстрой» подтвердил право Чистяковых на спорный объект. В ходе рассмотрения дела были уточнены исковые требования. В отношении данного объекта были вынесены следующие решения: решение Индустриального районного суда ... от -Дата-, решение Индустриального районного суда ... от -Дата-; решение Индустриального районного суда ... от -Дата-, которые свидетельствуют о достаточно шатком положении его доверителей. Необходимо обратить внимание на то, что разрешение на строительство было получено, обязательства со стороны Чистяковых были выполнены в полном объеме. Полагает несправедливым лишать истцов возможности зарегистрировать договор. Документация, подтверждающая оплату, произведенную между ООО ПТФ «АНТ» и ОАО «Химстрой», находится в материалах дела, каких-либо претензий со стороны ООО
ПТФ «АНТ» нет.
Представитель ЗАО «Экспресс» Шахтарина С.А., действующая на основании доверенности. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что спорный объект не построен, договор долевого участия в строительстве не зарегистрирован. В соответствии с ФЗ № регистрация должна быть произведена после получения разрешения на строительство объекта. Разрешение было получено в 2007 году, в этом же году был сформирован участок, поэтому договор подлежал государственной регистрации. Данный договор содержит в себе элементы договора подряда, так как расчет должен был произведен строительными материалами. Срок выполнения работ также является основным условием договора подряда. Более того, если рассматривать данный договор как инвестиционный, то ООО ПТФ «АНТ» в соответствии с ФЗ № не имел право уступать спорный объект. ЗАО «Экспресс» заключало договоры до получения разрешения на строительство первой секции, при этом ЗАО «Экспресс», которое теперь признано банкротом, нарушало закон. Объяснить то, что ЗАО «Экспресс» в прошлом году признавал регистрацию договоров не может, так как в 2009 году конкурсное производство еще не было введено. Инвестиционный договор является договором подряда потому, что данному договору присущи элементы договора подряда. Более того решением Арбитражного суда РТ договор между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой» был признан незаключенным. Существовало соглашение, заключенное между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой» о разделе секций данного многоквартирного дома, первая секция принадлежит ЗАО «Экспресс», данное соглашение подписано Матющенко В.И.
Представитель ОАО «Химстрой» в зал судебного заседания не явился, хотя предприятие было извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки представителя не сообщено. Суд находит возможным разрешить спор по существу в отсутствие представителя предприятия по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ООО «АНТ» в зал судебного заседания не явился, хотя предприятие было извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки представителя не сообщено. Суд находит возможным разрешить спор по существу в отсутствие представителя предприятия по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в зал судебного заседания не явился., представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. Суд находит возможным разрешить спор по существу в отсутствие представителя Управления по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика Журавлев Е.С., будучи извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в зал судебного заседания не явился, о причинах неявки не сообщено. Суд находит возможным разрешить спор по существу в его отсутствие по имеющимся в деле материалам в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения участников процесса, изучив письменные доказательства, исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
Согласно договора на долевое участие в строительстве жилья, заключенного -Дата- между ЗАО «Экспресс» (застройщик), с одной стороны, и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик), с другой стороны, 1.1 застройщик и заказчик-подрядчик договорились на долевых началах совместно осуществить строительство 10-ти этажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду Л. Толстого в ..., общая площадь жилого дома - 13199.12 кв.м., в том числе общая площадь квартир – 12085.76 кв.м., полезная площадь встроенных помещений 1-го этажа – 1113.36 кв.м. ... встроенных помещений цокольного этажа будет уточнена после выполнения проектных работ и оговорена в дополнительном соглашении, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. 1.2 Стороны договорились, распределение доли жилья в следующем порядке: 1.2.1 - Доля Застройщика - помещения общей площадью - 7 156.24 м2. В том числе: ... квартир – 6 042,88 м2. ... встроенных помещений 1 го этажа – 1 113,36 м2; ... встроенных помещений цокольного этажа будет определена дополнительным соглашением. Застройщик оплачивает Заказчику-Подрядчику общую площадь 6 042.88 м2 по согласованному графику: 50%- денежными средствами; 50% - поставкой материалов, оборудования и услугами, оговоренными в Приложении №, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора в сроки, согласованные сторонами. 1.2.2. - Доля Заказчика-Подрядчика составляет помещения общей площадью 6 042,88 м2. В том числе: ... квартир - 6 042,88 м2; ... встроенных помещений цокольного этажа будет определена дополнительным соглашением. 1.2.3. Номера квартир и их площади, принадлежащие сторонам, будут дополнительно определены отдельным Протоколом-Соглашением, подписанным обеими сторонами, и будет являться неотъемлемой частью настоящего договора. 1.2.4. Застройщик и Заказчик-Подрядчик распределяют затраты по переселению жильцов из подлежащих сносу существующих жилых домов в следующем порядке: Застройщик - 50%, Заказчик-Подрядчик - 50%, Списки, количество квартир, номера, адреса и площади квартир, необходимые для расселения жильцов из жилых домов, подлежащих сносу будет определено дополнительным соглашением после уточнения и заключения договоров по расселению. Дополнительное соглашение будет являться неотъемлемой частью настоящего договора. 1.2.5. Застройщик и Заказчик-Подрядчик распределяют затраты на компенсацию денежных средств жильцам за жилые и хозяйственные постройки, подлежащие сносу на основании оценки независимой оценочной комиссии в следующем порядке: Застройщик - 50%, Заказчик-Подрядчик - 50%. 1.2.6. Застройщик и Заказчик-Подрядчик несут затраты по разработке проектно-сметной документации (рабочий проект) «Многоквартирного жилого дома с размещением конторских помещений и объектов обслуживания на 1-ом этаже по проезду Л. Толстого в ...» в следующем порядке: Застройщик - 50%; Заказчик-Подрядчик- 50%. 1.2.7. Заказчик-Подрядчик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить строительство Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего договора в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства и ввода Объекта в эксплуатацию - передать Застройщику квартиры в соответствии с п. 1.2.1 настоящего договора после полной оплаты их стоимости. 1.2.8. Заказчик-Подрядчик возмещает Застройщику стоимость затрат по ведению авторского и технического надзора в размере, предусмотренном в Сводном сметном расчете пропорционально стоимости доли жилья Заказчика-Подрядчика. 1.2.9. Расчеты между сторонами по договору осуществляются ежемесячно пропорционально своей доли, предусмотренной договором, остаются неизменными, но по взаимному соглашению сторон, в случае если одна из сторон не может профинансировать свою долю в полном объеме, становится собственником фактически профинансированного количества квартир, с составлением дополнительного соглашения к договору, изменяющего процент долевого участия. -Дата-. Право собственности на квартиры возникает у Сторон с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. 2. Права и обязанности сторон. 2.1.1. Заказчик-Подрядчик принимает на себя следующие обязательства: За счет собственных средств, в точном соответствии с проектно-сметной документацией осуществить строительство в установленные графиком строительства сроки. 2.1.2. По запросу Застройщика предоставлять ему в срок необходимую информацию о ходе строительства жилого дома. 2.1.3.Обеспечить сдачу указанного жилого дома и оформление соответствующей документации согласно календарного графика. 2.1.4. Заказчик-Подрядчик без доверенности ведет общие дела по предмету настоящего договора и совершает все необходимые для осуществления строительства, сделки с третьими лицами, а также самостоятельно обеспечивает поиск других дольщиков и заключает с ними договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, указанного в п. 1.2 настоящего договора, в пределах, не затрагивающих долю Застройщика. 2.1.5. Право реализации квартир в жилых домах, находящихся в доле Заказчика-Подрядчика принадлежит Заказчику-Подрядчику. 2.1.6. В течении тридцати дней со дня подписания акта о сдаче в эксплуатацию жилого дома устранить замечания и оформить акт приема-передачи квартир, причитающихся Застройщику, для последующей регистрации права собственности на соответствующие квартиры в государственных органах регистрации права на недвижимое имущество. 2.2. Застройщик принимает на себя следующие обязательства: 2.2.1. Застройщик обязуется своевременно оформлять необходимую документацию для ведения строительства и ввода объектов в эксплуатацию в государственных, органах архитектурно-строительного надзора и инспектирующих организациях. Застройщик осуществляет технический надзор и авторский надзор за ходом строительства и производством строительно-монтажных работ в течение всего срока строительства объекта. 2.2.3. Застройщик имеет право дополнительно приобретать квартиры в жилом доме, указанном в п. 1.1 настоящего договора, путем финансирования строительства денежными средствами, поставкой строительных материалов и оборудования, оказанием услуг по дополнительному соглашению, подписанному сторонами. 2.2.4. Стороны несут эксплуатационные расходы пропорционально своей доли квартир в доме до момента оформления документов на квартиры третьими лицами. 2.2.5. Стороны имеют право подать заявления о вступлении в товарищество собственников жилья во вновь построенном кондоминимуме. 2.2.6. При передаче прав на квартиры третьим лицам выше указанные пункты подлежат обязательному включению во все договоры, регулирующие отношения собственности на квартиры в указанном жилом доме (л.д. 5-6).
Согласно дополнительного соглашения к договору на долевое участие в строительстве жилья от -Дата-, дополнительному соглашению от -Дата-, заключенного -Дата- между ЗАО «Экспресс» (застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик), изменены п.1.1, 1.2 и 5.1. договора.
Согласно договора на долевое участие в строительстве жилья, заключенного -Дата- между ОАО «Химстрой» (заказчик) и ООО ПТФ «Ант» (дольщик), Предмет договора. Заказчик принимает на себя обязательство по строительству квартир, расположенных в 10-ти этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду Л. Толстого в ...: - 2-х комнатной ... общей площадью 68,45 м2, стоимостью 1095 200 рублей; - 3-х комнатной ... общей площадью 99,5 м2 стоимостью 1592 000 рублей за счет долевых средств Дольщика. В счет стоимости жилья Дольщик обязуется поставить, а Заказчик принять сборные ж/б сваи по ценам согласно спецификации, согласованной сторонами, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Дольщик принимает на себя обязательство по замене, доставке и иных расходах, связанных с ненадлежащим качеством поставленной продукции. Условия и сроки поставки. Качество и комплектность поставленных изделий должны соответствовать ГОСТу. ТУ, техническому соглашению и сопровождается необходимыми сертификатами, подтверждающими качество и происхождение товара. Срок поставки - по согласованному сторонами графику. Транспортные расходы возмещает Дольщик. Порядок расчетов. По окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, после полной оплаты Дольщиком за квартиру, Заказчик обязуется предоставить Дольщику все необходимые документы, а также содействовать последнему в оформлении права собственности в Городской регистрационной палате на нее. Приемка товара. Прием-передача товара производится Грузополучателем по количеству и по качеству в соответствии с инструкциями, действующими на территории РТ, по условиям и срокам, установленным действующим законодательством, а также договором между Дольщиком и Заказчиком. Особые условия. Заказчик сохраняет за собой право внести в квартиру незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства объекта в целом будет отвечать требованиям проектной документации. При заключении настоящего, договора Заказчик у уведомляет Дольщика о возможной разнице в метраже оплачиваемой площади (согласно СНиП) и площади, фактически передаваемой Дольщику с учетом изменений, связанных с корректировкой проектно-сметной документации в течении строительства Объекта и производством строительно-монтажных работ. Согласно СНиП -Дата--89, утвержденным Постановлением Минстроя России, оплачиваемая Дольщиком в период строительства общая площадь квартиры определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, застекленных лоджий (с коэффициентом 1.0). незастекленных лоджий (с повышающих коэффициентом 0,5), балконов (с повышающим коэффициентом 0.3). Площадь лестничных проемов, лестничных клеток, фойе мерного этажа, инженерные сооружения, коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество более, чем одного собственника, принадлежит» в соответствии со ст. 290 ГК РФ, участникам долевого строительства на праве обшей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими площадям. Передача указанного имущества по акту производится пропорционально занимаемым площадям. Заказчик за дополнительную плату осуществляет оформление и регистрацию собственности Дольщика на имущество только после или одновременно со следующими событиями: - подписание и утверждение Акта Государственной приемки Объекта или его части; - государственной регистрации недвижимого имущества; - оплаты полной стоимости квартиры. Ответственность сторон. За нарушение принятых по договору обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. За поставку товара (продукции) некачественного, некомплектного Дольщик несет ответственность в размере 1,5% от суммы некачественного, некомплектного товара (продукции). Изменение, прекращение договора. Настоящий договор может быть изменен, дополнен или досрочно прекращен при несоблюдении или ненадлежащем исполнении условий договора. Изменения, дополнения к настоящему договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Порядок разрешения споров. Споры и разногласия сторон, возникшие в связи с исполнением настоящего договора, неурегулированные путем переговоров, разрешаются высшим арбитражным судом в установленном действующим законодательством порядке. Заключительные положения. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Все споры, неурегулированные в настоящем договоре, регулируются действующим законодательством. Заявки Заказчика, накладные и счета-фактуры Дольщика являются неотъемлемой частью договора.
Согласно договора уступки права требования, заключенного -Дата- между ООО ПТФ «АНТ» (сторона-1) и Чистяковой Л.Ф., Чистяковым А.В. и Чистяковой Т.В., действующими за свое несовершеннолетнего сына Чистякова Н.А. (сторона-2), настоящим договором «Сторона-1» передает «Стороне-2» все права и обязательства по истребованию в собственность одной 3-х (трех) комнатной квартиры в следующих долях: Чистякова Людмила Федоровна 2/3 доли, Чистяков Никита Андреевич 1/3 доли, расположенной в 10-ти этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду Льва Толстого в ... (9 этаж). Общая проектная площадь 99,5 кв.м. «Сторона-2» принимает на себя все права и обязательства по истребованию на вышеуказанную квартиру. Указанные права возникли согласно договора долевого участия б/н от -Дата-, заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО ПТФ «АНТ». «Сторона-2» возмещает «Стороне-1» затраты, связанные с исполнением указанного п. 2 договора в ... 250,00 рублей. При полном расчете «Сторона-1» передает «Стороне-2» все необходимые документы для регистрации права, в том числе справку о полном расчете. Полный расчет должен производиться до -Дата- Запрос об уступке прав на вышеуказанную квартиру с ОАО «Химстрой» согласован. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами принятых прав и обязательств по настоящему договору, они несут ответственность друг перед другом в соответствии с действующим Законодательством. «Сторона-2» самостоятельно и за свой счет несет расходы по оформлению квартиры, указанной в п. 1 настоящего договора, в собственность. Настоящий договор вступает в законную силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. «Сторона-2» обязуется в течение 30 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию заключить договор на эксплуатацию квартиры с организацией, эксплуатирующей дом, и нести эксплуатационные затраты, пропорционально своей доле квартиры, а также нести ответственность за сохранность оборудования квартиры. «Сторона-2» имеет право подать заявление о вступлении в товарищество собственников жилья во вновь построенном кондоминиуме. Настоящий договор составлен в пяти идентичных экземплярах, по одному для каждой стороны, в т.ч. по экземпляру для согласующих сторон и один для Управления Федеральной Регистрационной Службы по УР. Односторонний отказ от обязательств по данному договору не допускается. Все споры между сторонами по данному договору решаются путем переговоров, а при не достижении согласия - в суде.
Разрешая имеющийся между сторонами спор, суд принимает во внимание, что в силу ст.ст. 12 и 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом судом учитывается, что истец по настоящему делу был обязан доказать обстоятельства, указанные им в исковом заявлении, факт заключения договора, исполнение истцом обязанностей по оплате, уклонение ответчика от государственной регистрации сделки, принятие истцом мер к оформлению договора (государственная регистрация), факт уклонения ответчика от регистрации сделки, в то время как ответчик должен был оспорить обстоятельства, указанные истцом в исковом заявлении, и доказать причины уклонения от регистрации сделки, невозможность государственной регистрации, неисполнение истцом обязанностей по оплате.
Кроме того, суд принимает во внимание, что в силу ст. 57 и 68 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Судом также учитывается, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом РФ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.
Разрешая требования истцов о понуждении ЗАО «Экспресс» к государственной регистрации договора долевого участия в строительства жилья, суд принимает во внимание, что указанные требования основаны на том, что истцы в результате заключения различных договоров между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой», между ОАО «Химстрой» и ООО «ПТФ «АНТ», между ООО ПТФ «АНТ» и истцами являются участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома и заключенный ими договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Указанные требования истцов не основаны на законе и не могут быть удовлетворены судом.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на долевого строительства, регулируются Федеральным законом от -Дата- № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон о долевом участии). Правоотношения, возникшие при заключении истцами договора уступки права требования, также регулируются указанным Федеральным законом, поскольку разрешение на строительство получено в 2007 году, в этом же году сформирован и земельный участок под строительство.
Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется органом по государственной регистрации в соответствии с решением суда.
В силу ст.ст. 4, 17 Федерального закона от -Дата- №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 25-1).
Таким образом, договор о долевом участии в строительстве жилья подлежит обязательной государственной регистрации.
Для регистрации сделки, требующей государственной регистрации, суду необходимо признать ее совершенной в надлежащей форме: письменной с соблюдением всех необходимых условий, предусмотренных законодательством, и не противоречащих ему; частичное или полное исполнение условий сделки и уклонение одной из сторон от ее регистрации. В данном случае, суд исходит из того, что стороны, в том числе ЗАО «Экспресс», ОАО «Химстрой», ООО ТПФ «АНТ», Чистякова Л.Ф. и действующие за своего несовершеннолетнего сына Чистяков А.В, и Чистякова Т.В., в Управление федеральной регистрационной службы по УР с заявлением о регистрации договора не обращалась
В соответствии со ст. 16 ФЗ от -Дата- N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 18 июля, -Дата-, -Дата-, -Дата-) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от -Дата- N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 12 ФЗ от -Дата- N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 17 указанного Федерального Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка.Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Федерального Закона №122-ФЗ от -Дата- «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим
Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Таким образом, по смыслу ст. 25.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия может быть заключен только до ввода жилого дома в эксплуатацию.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от -Дата- № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Принимая во внимание, что земельный участок сформирован только в 2007 году, разрешение на строительство выдано -Дата-, данные документы в Управление Федеральной регистрационной службы не представлены, как не представлены проектная декларация и план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, объект строительства (указанная в договоре квартира) не создана, регистрация договора, заключенного истцами с ООО ТПФ «АНТ» -Дата- в отсутствие указных документов не возможна, противоречила законодательству, действующему на момент заключения договора и противоречит действующему в настоящее время законодательству.
Кроме того, судом учитывается, что исходя из требований ст. 4 Федерального закона от -Дата- № 214-ФЗ обязательства, вытекающие при долевом строительстве многоквартирных домов, возникают между застройщиком и участниками долевого участия в строительстве, а в силу ст. 11 названного Федерального закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как усматривается из материалов дела, ООО ТПФ «АНТ» ни на момент заключения договора с истцом, ни в настоящее время застройщиком не являлся и не является, разрешение на строительство многоквартирного дома не получало, ни владельцем, ни собственником земельного участка под строительство этого дома не являлось, заключенный с ОАО «Химстрой» договор в органах государственной регистрации не регистрировало. При таких обстоятельствах ООО ТПФ «АНТ» было не вправе заключать с истцами договор долевого участия в строительстве и привлекать их денежные средства для строительства спорного дома. Заключенный между истцом и ООО ТПФ «АНТ» договор противоречит гражданскому законодательству и является ничтожным, не влекущим за собой юридических последствий.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Доводы о заключении договора на долевое участие в строительстве жилья между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой» -Дата- не могут быть признаны судом состоятельными.
Как видно из материалов дела, между истцом и ответчиком ОАО «Химстрой» подписан договор на долевое участие в строительстве жилья от -Дата-, согласно которому ОАО «Химстрой» (заказчик) принял на себя обязательства по строительству в том числе и ... общей площадью 99,5 кв.м., в 10-ти этажном жилом доме по проезду Л.Толстого в ... за счет долевых средств дольщика ООО ТПФ «АНТ».
Указанный договор заключен в соответствии с договором на долевое участие в строительстве жилья от -Дата- и протокола соглашения о распределении квартир к нему от -Дата-, заключенным между ЗАО «Экспресс» и ОАО «Химстрой».
Таким образом, между указанными предприятиями подписан смешанный договор, содержащий в себе элементы договора простого товарищества с привлечением инвестиций и строительного подряда.
Указанный договор не может быть признан судом заключенным, поскольку в нем отсутствует существенное для договоров строительного подряда условие - срок выполнения работ.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В соответствии счастью 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно положениям ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Подписанный между ответчиками договор на долевое участие в строительстве жилья, на который ссылается истец в обоснование своих требований, не содержит указаний на срок выполнения работ, соответственно является незаключенным, поэтому не порождает для сторон каких-либо обязательств, указанных в нем.
Доводы истцов и их представителя о производстве полного расчета не могут быть признаны состоятельными, так как расчеты истцами произведены с ООО ТПФ «АНТ», но не с ЗАО «Экспресс», выданные ООО ТПФ «АНТ» и ОАО «Химстрой» справки не являются финансовыми документами и не свидетельствуют о производстве полного расчета с застройщиком, доказательств обратного в судебном заседании истцами и их представителем не представлено.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Разрешая требования истца о понуждении ЗАО «Экспресс» к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, суд принимает также во внимание, что ЗАО «Экспресс» стороной договора, заключенного истцами не являлся и не является, какие-либо обязательства у ответчика по отношению к истцам не возникали ранее и отсутствую в настоящее время.
Как усматривается из материалов дела, объяснений истца и представителя ответчика, ЗАО «Экспресс» и истцы Чистяковы в каких-либо договорных отношениях, в том числе и по долевому участию в строительстве многоквартирного жилого дома, не состояли и не состоят, соответственно, какие-либо обязательства у них друг перед другом отсутствуют. При таких обстоятельствах отсутствуют какие-либо основания к понуждению ЗАО «Экспресс» зарегистрировать заключенный истицами с ООО ТПФ «АНТ» договор, возложение на ответчика такой обязанности противоречит действующему гражданскому законодательству и существенным образом нарушает права и законные интересы как ЗАО «Экспресс», так и лиц, состоящих с ним в договорных отношениях по строительству спорного объекта незавершенного строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Чистяковой Людмилы Федоровны, Чистякова Никиты Андреевича к открытому акционерному обществу «Химстрой», закрытому акционерному обществу «Экспресс» о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательном виде через Индустриальный районный суд г. Ижевска.
Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате судьей Самоволькиным С.М.
Решение в окончательном виде изготовлено судьей Самоволькиным С.М. -Дата-.
Судья С.М. Самоволькин