Р Е Ш Е Н И Е 2-16-11
Именем Российской Федерации
5 апреля 2011 года
Индустриальный районный суд города Ижевска в составе:
Председательствующего судьи Самоволькина С.М.
с участием прокурора Пушина И.Ю.
при секретаре Кольцовой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО АКБ «Ижкомбанк» к Косаревой Светлане Анатольевне, Косареву Александру Васильевичу об обращении взыскания на заложенное имущество
У С Т А Н О В И Л:
Первоначально истец ОАО АКБ «Ижкомбанк» обратился в суд с исковым заявлением к Косаревой С.А., Косареву А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога. Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями с кредитного договора № от -Дата- заемщику-залогодателю Косаревой Светлане Анатольевне и заемщику Косареву Александру Васильевичу АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> на срок 180 (Сто восемьдесят) месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, для завершения строительства объекта незавершенного строительства состоящего из объекта незавершенного строительства (назначение: объект, незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), 2-этажный (подземных этажей-0), лит.А) и земельного участка (назначение: земли поселений; площадь: 1300 кв.м.), принадлежащие на праве собственности ответчику Косаревой С.А. и расположенных по адресу: УР, .... Кредит в сумме <данные изъяты> зачислен -Дата- на счет ответчика Косаревой С.А., что подтверждается мемориальным ордером № от -Дата-. В январе 2008 года данный Объект был введен в эксплуатацию. В соответствии с п.1. Дополнительного соглашения к Кредитному договору от -Дата- за пользование Кредитом ответчики уплачивают Банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16 % годовых – от даты, следующей за датой предоставления кредита до последнего числа месяца, в котором осуществлена регистрация Акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта; 12,25% годовых – с первого числа месяца, следующего за месяцем регистрации Акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта до -Дата- включительно; 16% годовых – -Дата-, до даты окончания срока исполнения денежного обязательства. Проценты по кредиту начисляются Банком ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.3.2.) Кредитного договора. В обеспечение исполнения обязательств ответчиками между Банком и ответчиком Косаревой С.А. был составлен договор об ипотеке от -Дата-. По состоянию на -Дата- год ликвидационная стоимость объекта составляет <данные изъяты>, что подтверждается отчетом об оценке, составленном оценщиком ООО «Региональное агентство «Стандарт». Государственная регистрация права собственности ответчика Косаревой С.А. на жилой дом произведена -Дата- Управлением федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике, на земельный участок -Дата- Управлением федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой объекта, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком Косаревой С.А. как залогодателем и должником и ответчиком Косаревым А.В как должником и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике – -Дата- залогодержателю АКБ «Ижкомбанк» (ОАО). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена: на жилой дом -Дата- за №, на земельный участок -Дата- за №. В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от -Дата-, № 102-ФЗ, Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Начиная с июля 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной, Договора ипотеки и Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производятся. В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истцом, в соответствии с п.5.1. Закладной и п. 4.4.1 Кредитного договора были предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо № от -Дата-). Данные требования были вручены Ответчикам -Дата-, что подтверждается распиской. Указанное требование ответчиками выполнены не были. Какого-либо ответа на указанное требование ответчики не представили. В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), условиями п. 7.1. Закладной и п.4.4.3. Кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенный объект и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту. Задолженность ответчиков по состоянию на -Дата- составляет - <данные изъяты>, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> неуплаченных процентов за пользование кредитом — <данные изъяты>., а также начисленные пени в размере – <данные изъяты>. Согласно ст. 50 Федерального закона от -Дата- № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Просит: Взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты>., в том числе задолженность по основному долгу: <данные изъяты>., процентов за пользование кредитом – <данные изъяты>. и пени – <данные изъяты> а также начиная с -Дата- по день погашения задолженности определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 16 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты>., а также пени за нарушение сроков возврата кредита уплаты процентов по нему из расчета 0.2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Обратить взыскание на объект, принадлежащий Косаревой С.А., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, .... Определить способ реализации объекта в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость объекта исходя из оценки в размере <данные изъяты>., взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по оплате услуг по оценке объекта в размере <данные изъяты>. Взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
Определением суда от -Дата- производство по делу было приостановлено до разрешения гражданского дела по иску Сагдеевой Н.А. к Косаревой С.А. об устранении нарушений прав собственника.
Определением суда от -Дата- требования истца ОАО АКБ «Ижкомбанк» о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по кредитному договору по ходатайству истца выделены в отдельное производство.
Решением Индустриального районного суда ... от -Дата- исковые требования ОАО АКБ « Ижкомбанк» к Косаревой Светлане Анатольевне, Косареву Александру Васильевичу о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворены, взыскано солидарно с Косаревой Светланы Анатольевны, Косарева Александра Васильевича в пользу ОАО АКБ «Ижкомбанк» сумма задолженности в размере <данные изъяты> проценты, начиная с -Дата- по день погашения задолженности в размере 16 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты>, пени за нарушение сроков возврата кредита уплаты процентов по нему из расчета 0.2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Взыскано солидарно с Косаревой Светланы Анатольевны, Косарева Александра Васильевича в пользу ОАО АКБ «Ижкомбанк» государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
Решение сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.
Впоследствии в судебном заседании -Дата- истцом было представлено заявление об увеличении исковых требований, указав, что согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Согласно представленного Суду отчета об оценке заложенного имущества №-и/09 от -Дата- рыночная стоимость заложенного имущества составляет <данные изъяты>, ликвидационная - <данные изъяты>. В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно п. 9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от -Дата- № при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. В связи с тем, что Истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество, реализация указанного имущества не будет осуществляться на открытом рынке, кроме того, в данном случае имеют место чрезвычайные обстоятельства - Ответчики вынуждены будут осуществлять реализацию заложенного имущества во исполнение решения суда, в качестве начальной продажной цены заложенного имущества должна быть указана его ликвидационная стоимость. Кроме того, в данном случае реализация будет осуществляться путем продажи с публичных торгов, следовательно, срок реализации заложенного имущества будет органичен периодом, установленным ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с изложенным, руководствуясь п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст. 39 ГПК РФ, истец просит: Установить в качестве начальной продажной цены заложенного имущества его ликвидационную стоимость в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с Отчетом об оценке №-и/09 от -Дата-, имеющимся в материалах дела.
В судебном заседании представитель истца Лупина Т.В.., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные изложенным в иске.
В судебном заседании ответчик Косарев А.В. исковые требования признал. Суду пояснил, что согласно отчета, рыночная и ликвидационная стоимость дома и земельного участка, расположенного по адресу: ... составляет соответственно <данные изъяты>. и <данные изъяты>., что отражает состояние дел на рынке недвижимости на апрель 2011 года. Требования истца установить в качестве начальной продажной цены заложенного имущества его ликвидационную стоимость в размере <данные изъяты>. в соответствии с отчетом об оценке считает не подлежащими удовлетворению, поскольку указанная сумма была определена в 2009 году и характеризовала ликвидационную стоимость дома именно на 2009год, а не на момент реализации. Таким образом, просит установить в качестве начальной продажной цены заложенного имущества его рыночную стоимость в размере <данные изъяты>.
Ответчик Косарева С.А., будучи надлежащим образом уведомленной о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась по неизвестной суду причине. Суд считает возможным разрешить спор по существу в отсутствие ответчика по имеющимся в деле материалам.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Как установлено в ходе судебного заседания в соответствии с условиями кредитного договора № от -Дата- заемщику-залогодателю Косаревой С.А. и заемщику Косареву А.В. АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, для завершения строительства объекта незавершенного строительства состоящего из объекта незавершенного строительства (назначение: объект, незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), 2-этажный (подземных этажей-0), лит.А) и земельного участка (назначение: земли поселений; площадь: 1300 кв.м.), принадлежащие на праве собственности ответчику Косаревой С.А. и расположенных по адресу: УР, .... Кредит в сумме <данные изъяты> зачислен -Дата- на счет ответчика Косаревой С.А, что подтверждается мемориальным ордером № от -Дата- В соответствии с п.3.1. Кредитного договора с учетом дополнительного соглашения от -Дата- за пользование Кредитом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16 % годовых - от даты следующей за датой предоставления кредита до последнего числа месяца, в котором осуществлена регистрация Акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта; 12,25% годовых – с первого числа месяца, следующего за месяцем регистрации Акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта до -Дата- включительно; 16% годовых – -Дата-, до даты окончания срока исполнения денежного обязательства. Проценты по кредиту начисляются Кредитом ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.3.2.) Кредитного договора. В обеспечение исполнения обязательств ответчиками между банком и ответчиком Косаревой С.А. был составлен договор об ипотеке от -Дата-. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов Заемщик производит не позднее последнего числа каждого календарного месяца. В соответствии с п.п. 4.1.1. 4.1.2. Кредитного договора Заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим им имуществом. В силу п. 5.2. Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита Заемщик платит неустойку в виде пени в размере 0.2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. В соответствии с п. 5.3. Кредитного договора при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. Начиная с июля 2009 года ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями Закладной, Договором ипотеки и Кредитным договором Ответчиками в адрес истца как залогодержателя-кредитора не производятся. В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истцом, в соответствии с абзацем вторым п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1 Кредитного договора было предъявлено требование № от -Дата- о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Согласно расписке от -Дата- данное требование было вручено ответчикам. Указанное требование Ответчиками выполнено не было.
В соответствии с экспертным заключением №/-Дата-/№ определении рыночной и ликвидационной стоимостей жилого дома с земельным участком, проведенного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по УР рыночная стоимость жилого дома общей площадью 224,6 кв.м., расположенного по адресу: ... составляет <данные изъяты>.; ликвидационная <данные изъяты>.; земельного участка площадью 1300кв.м.рыночная стоимость составляет <данные изъяты>., ликвидационная <данные изъяты>. Итого: рыночная стоимость <данные изъяты>., ликвидационная <данные изъяты>.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя ( кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
При удовлетворении требований истца об обращении взыскания на предмет залога и определении его начальной продажной стоимости суд принимает во внимание, что подпунктом 4 п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в случае спора судом.
Указанная позиция согласуется также с рекомендациями, изложенным в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от -Дата- N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", согласно которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Экспертиза проведена в установленном законом порядке, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ. Возражений о несоответствии данного отчета требованиям закона, либо о несогласии с указанной в отчете рыночной стоимостью объектов от сторон не поступило.
При этом суд принимает во внимание, что определении итоговой рыночной цены спорного объекта экспертами была допущена арифметическая ошибка и считает возможным исправить ее.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ понимаются расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам.
В соответствии со ст. 95 ч.3 ГПК РФ эксперты, специалисты, получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Определением суда от -Дата- по ходатайству ответчика Косарева А.В. производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ». Согласно указанного определения расходы по оплате экспертизы были возложены на ответчиков и установлен срок оплаты до -Дата-.
Согласно сообщению ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» -Дата- по указанному делу было составлено экспертное заключение, на момент проведения экспертизы оплаты произведено не было.
Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ответчиков в пользу ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» сумму проведенной экспертизе в размере <данные изъяты>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ОАО АКБ «Ижкомбанк» к Косаревой Светлане Анатольевне, Косареву Александру Васильевичу об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенный в обеспечение выполнения обязательств объект – жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: ... путем продажи с публичных, определив начальную продажную цену в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Косарева А.В., Косаревой С.А. солидарно в пользу ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» расходы по проведению экспертизы в размере <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд УР в течение 10 дней через Индустриальный районный суд ....
Резолютивная часть решения изготовлена судьей Самоволькиным С.М. в совещательной комнате.
Решение в окончательном виде изготовлено судьей Самоволькиным С.М. 11 апреля 2011 года.
Судья Самоволькин С.М.