Дело №11-131/2011 Р Е Ш Е Н И Е Апелляционной инстанции 14 июля 2011 года город Хабаровск Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Осиповой И.Н., с участием истца, представителя ТСЖ «Сапфир» - Костенко И.С., действующей на основании доверенности, ответчика Шамина Г.С., при секретаре Ермоловой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Шамина Геннадия Семеновича на решение мирового судьи судебного участка №8 Индустриального района г. Хабаровска от 27.01.2011 года по делу по иску ТСЖ «Сапфир» к Шамину Геннадию Семеновичу о взыскании по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги, У С Т А Н О В И Л : ТСЖ «Сапфир» обратилось в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги в сумме 12218 рублей 80 копеек и госпошлину в сумме 488 рублей 75 копейки по <адрес> по <адрес>. В обосновании заявленного иска указали, что Шамин Г.С. является собственником указанного жилого помещения. У ответчика за период с апреля 2007 года по апрель 2008 года образовалась задолженность в размере 12218 рублей 80 копейки. Просят суд взыскать с ответчика указанную сумму. Решением мирового судьи судебного участка №8 Индустриального района г. Хабаровска от 27 января 2011 года исковые требования ТСЖ «Сапфир» удовлетворены в полном объеме. С Шамина Г.С. в пользу ТСЖ «Сапфир» взыскана задолженность по оплате за ремонт и содержание жилого помещения, ТБО и лифт в размере 12218 рублей 80 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 488 рублей 75 копеек. В апелляционной жалобе Шамин Г.С. просит решение мирового судьи отменить, и вынести новое решение. Обосновывает свои требования тем, что решением мировой судья обосновал выводы о взыскании суммы, тем, что право собственности на объект недвижимого имущества по адресу <адрес> ответчиков возникло с апреля 2007 года, то есть с момента выдачи Департаментом архитектуры строительства и землепользования разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответственно с этого момента у ответчика возникла обязанность несения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Данные вывода суда противоречат нормам действующего законодательства, а именно статье 219 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Регистрация права собственности на квартиру ответчиком была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Также не состоятельны ссылки суда на пункты 3.7, 4.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ответчиками и Застройщиком, которые устанавливают обязанность покупателя нести бремя расходов по содержанию общего имущества с момента получения акта приема-передачи, поскольку данные нормы противоречат нормам действующего законодательства, а потому ничтожны в силу закона. В соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ, статьями 36-39 Жилищного кодекса РФ, правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 на лице, осуществляющим правомочия собственника по владению и пользованию объектом, лежит обязанность по содержанию общего имущества. Правомочия собственника по владению и пользованию объектом возникают с момента фактической передачи объекта. Фактическая передача квартиры состоялась 13 августа 2008 года, о чем свидетельствует акт приема-передачи квартиры. Соответственно именно с этого момента ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома. В соответствии со статьей 8 Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено Застройщиком 16.05.2008 года, а не в декабре 2006 года. Соответственно при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик не мог осуществлять право пользования и владения жилым помещением - квартирой № в <адрес>. Акт о приеме-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры является ничтожным, так как он подписан до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Момент возникновения вышеуказанной обязанности определен Актом приема-передачи и соглашением об исполнении договора, а именно ДД.ММ.ГГГГ, с которого ответчик добросовестно исполнял свои обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. В нарушение вышеуказанной нормы истцом не представлено и соответственно судом ни исследовано, ни одного доказательства в подтверждение фактически понесенных расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. В судебном заседании ответчик Шамин Г.С. свои требования, изложенные в жалобе поддержал в дополнении пояснил, что акт приемы передачи <адрес> был подписан, однако действительно данная квартира в пользование ответчику передана не была, т.к. в данном доме велись работы по устранению недостатков со стороны застройщика и никто из собственников в данный дом не мог зайти. Также настаивает на том, что истцом не представлены доказательства фактически понесенных затрат на техническое обслуживание, а именно непосредственной оплаты за предоставленное обслуживания дома. В судебном заседании представитель ТСЖ «Сапфир» - Костенко И.С., с доводами изложенными Шаминым Г.С. не согласилась, суду пояснила, что квартира фактически были переданы собственником, указание на отсутствие акта ввода в эксплуатацию не является предметом рассмотрения в данном судебном заседании. Ответчик мог пользоваться своей квартирой, следовательно должен нести расходы по содержанию общего имущества дома. Предоставить документальные подтверждения произведенных оплат не представляется возможным, поскольку бывшим председателем ТСЖ Барановской не были преданы данные документы. Проверив материалы дела, исследовав доказательства, заслушав истца, суд находит решение мирового судьи подлежащим отмене по следующим основаниям. В соответствии со ст.327 ч.3 ГПК РФ, суд вправе устанавливать новые факты и исследовать новые доказательства. В соответствии со ст.328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления, в праве изменить решение мирового судьи или отменить его и принять новое решение. В силу ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст.155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Ст.157 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства. Как следует из материалов дела Шамин Г.С. является собственником <адрес>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация права собственности на квартиру ответчиком была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ, статьями 36-39 Жилищного кодекса РФ, правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 на лице, осуществляющим правомочия собственника по владению и пользованию объектом, лежит обязанность по содержанию общего имущества. Правомочия собственника по владению и пользованию объектом возникают с момента фактической передачи объекта. Фактическая передача квартиры состоялась ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует подписанный сторонами соглашение об исполнении договора. Соответственно именно с этого момента ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Вместе с тем! вновь создаваемое недвижимое имущество имеет две основные стадии: недвижимое имущество в начале строительства и окончательная стадия строительства недвижимого имущества, когда объект строительства уже завершен и представляет собой определенную стоимость. Объединяет эти две стадии - официальная документация (разрешение) на строительство и вся иная необходимая документация к данному объекту недвижимости. Пока объект полностью не будет готов, он считается как незавершенный объект строительства и не подлежит государственной регистрации. Все вопросы регистрации вновь созданного недвижимого имущества решаются на основании специального законодательства. Таким образом, законодательно нормы Гражданского кодекса РФ конкретизируются специальными законами, принимаемыми в отношении регулирования прав и обязанностей в отношении вновь создаваемого недвижимого имущества. При этом, в силу статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В судебном заседании было установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено Застройщиком 16.05.2008 года, а не в декабре 2006 года, о чем свидетельствуют следующие документы: Вступившее в силу Постановление Шестого арбитражного суда апелляционной Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ В рамках проводимой проверки <данные изъяты> был опрошен начальник отдела по выдаче разрешительной документации Департамента архитектуры, строительства и землепользования г. Хабаровска, который пояснил, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ не выдавалось. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено застройщиком только ДД.ММ.ГГГГ году, о чем свидетельствует и запись в журнале регистрации разрешений на ввод в эксплуатацию, который был исследован в рамках данной проверки. Приостановление о государственной регистрации права собственности № Соответственно при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик не мог осуществлять право пользования и владения жилым помещением - квартирой № в <адрес>. Акт от ДД.ММ.ГГГГ подписанный между ТСЖ "Сапфир" и ФГУП "СУ-753 при Спецстрое России". ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" о передаче многоквартирного дома по <адрес> в г. Хабаровске ТСЖ "Сапфир", не имеет правового значения, поскольку, как следует из сообщения прокуратуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ проводимой проверкой установлено, что разрешение па ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. выдано застройщику ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" в нарушение требований ч. 2. ч. 3, ч. 9 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Исполняющий обязанности директора Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска ФИО6 в письме на имя председателя ТСЖ «Сапфир» за № от ДД.ММ.ГГГГ, указал, что к своему заявлению от ДД.ММ.ГГГГ выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости, застройщик ФГУП ГУСС «Дальспецстрой» не представил документов, подтверждающих соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям, и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. В ранее представленном заключении МУП г. Хабаровска «Водоканал» отсутствует подтверждение о выполнении технических условий в полном объеме. В связи с тем, что комплект документов не отвечал требованиям части 3 ст. 55 Гражданского Кодекса от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, застройщику ФГУПП ГУСС «Дальспецстрой» был выдан отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ установлено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство. .. объекта капитального строительства в соответствии с заданием. .. заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Как следует из содержания пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию, и объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения. До получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, дом по <адрес> не мог быть использован для проживания, размещения офисов. Истец не представил доказательств того, что такое разрешение было получено в указанный им период с апреля 2007 года по апрель 2008 года. Момент возникновения вышеуказанной обязанности определен Актом приема-передачи и соглашением об исполнении договора, а именно ДД.ММ.ГГГГ, с которого ответчик добросовестно исполнял свои обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд апелляционной инстанции не принимает в качестве надлежащего доказательства представленный истцом протокол № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес>. 2 ТСЖ "Сапфир", на основании которого была утверждена смета расходов по ТСЖ "Сапфир" на содержание и обслуживание общей площади и др.. и выставлены счета, на основании следующего. Как следует из содержания статьи 139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах* товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности па помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Из искового заявления следует, что ТСЖ "Сапфир" создано в сентябре 2006 г. и в" соответствии с Уставом товарищества осуществляет управление, содержание и ремонт многоквартирного дома расположенного по адресу <адрес>. Как следует из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: выбор способа управления многоквартирным домом. В соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья...; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме... Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из представленных истцом письменных доказательств не следует, что решение о способе управления - управление товариществом собственников жилья принималось собственниками помещений в многоквартирном доме по <адрес>, как и не представлены доказательства того, что собственниками помещений в многоквартирном доме принималось решение, содержащееся в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, на которое ссылается истец, поскольку отсутствуют какие-либо сведения о правах собственности (государственной регистрации прав на жилые помещения) лиц. принимавших участие в голосовании. В нарушение вышеуказанной нормы истцом не представлено и соответственно судом ни исследовано, ни одного доказательства в подтверждение фактически понесенных расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Ответчик предоставил в суд письмо ФГУПП ГУСС «Дальспецстрой»№ 21\84 от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что в период времени с апреля 2007 года по апрель 2008 года нес затраты по коммунальным услугам. Исходя из вышеизложенного, суд находит необходимым отменить решение мирового судьи и вынести по делу новое решение. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.327-330 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Апелляционную жалобу Шамина Г.С. - удовлетворить. Решение мирового судьи судебного участка № 8 Индустриального района от 27 января 2011 года по делу по иску ТСЖ «Сапфир» к Шамину Геннадию Семеновичу о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги, отменить, и вынести новое решение. В удовлетворении требований ТСЖ «Сапфир» к Шамину Г.С. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги - отказать. Решение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и обжалованию в кассационном порядке не подлежит. Судья: И.Н.Осипова мотивированное решение изготовлено 19 июля 2011 года
инстанции по делу №АП-А73/2008-2/513. Данным судебным актом установлены
обстоятельства, которые свидетельствуют о невыдаче застройщику разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию в декабре 2006 года, по причине не соответствия вновь
построенного объекта недвижимости проектной документации, в частности не выполнение технических условий, ряда сетедержателей.
№ от ДД.ММ.ГГГГ выданное Управлением Росрегистрации по
Хабаровскому краю одному из дольщиков данного многоквартирного дома ФИО4, в котором сообщалось о несоответствии выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по результатам проверки Прокуратуры г. Хабаровска.