Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
08 ноября 2010 года город Хабаровск
Судья Индустриального районного суда г. Хабаровска Шилова О.М.,
при секретаре: Сосновской Я.А.,
с участием ответчика Гван Игоря Михайловича, его представителя адвоката Кузнецова Ю.А., имеющего регистрационный номер 27/206 в реестре адвокатов Хабаровского края РФ, удостоверение № выдано Главным Управлением Министерства юстиции РФ по Хабаровскому краю, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика Гладыч Натальи Васильевны - адвокат Порайко В.В., имеющего регистрационный номер 27/610 в реестре адвокатов Хабаровского края удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ, выдано Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Феоктистовой Светланы Сергеевны к Гван Игорю Михайловичу, Гладыч Наталье Васильевне, Могильникову Павлу Владимировичу, Акционерному коммерческому Сберегательному Банку РФ (открытое акционерное общество) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Феоктистова С.С. обратилась в суд с иском к Гван И.М., Гладыч Т.В. о признании недействительными договоров купли-продажи <адрес> в <адрес>.
В обоснование заявленных требований Феоктистова С.С. сослалась на то, что с 2000 г. она является собственником указанной квартиры в порядке наследования после смерти брата - Феоктистова В.С.. В декабре 2007 г. она решила продать спорную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно, что <адрес> в <адрес> выбыла из ее владения, и собственником квартиры является ГванИ.М.. Право собственности у ответчика ГванИ.М. возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Гладыч Н.В., которая в свою очередь стала собственником квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что от имени истицы сделка заключена представителем Могильниковым П.В., действовавшим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт- Петербурга Фомичевой Е.Ю.. Указанную доверенность истец Могильникову П.В. не выдавала, с ним не знакома, намерений продать квартиру не имела.
Истец просит суд признать недействительными: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Гван И.М. и Гладыч Н.В.; свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись за №; договор залога на спорную квартиру и регистрацию ипотеки ОАО "Сберегательного банка" - запись в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Гладыч Н.В. и Феоктистовой С.С.; свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРП №.
В ходе судебного разбирательства по заявлению истца судом к участию в деле в качестве ответчика привлечен Могильников П.В..
По требованию истца о признании недействительными договора залога на спорную квартиру и регистрации ипотеки ОАО "Сберегательного банка" - запись в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, судом в качестве соответчика к участию в деле привлечен Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (открытое акционерное общество) ( далее Акционерный коммерческий Сбербанк РФ (ОАО)).
Истец Феоктистова С.С. в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, предоставила заявление о рассмотрение дела в ее отсутствие.
Ответчики Могильников П.В., Гладыч Н.В., представитель ответчика Акционерный коммерческий банк Сбербанк РФ (ОАО) в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Ответчик Гладыч Н.В. согласно ее заявления, просит рассмотреть дело без ее участия.
Представитель Гладыч Н.В. - адвокат Порайко В.В. в суде возражал против требований заявленных истцом, мотивируя следующими обстоятельствами. Гладыч Н.В. приобрела в собственность спорную квартиру, когда занималась риэлторской деятельностью, с целью ее перепродажи, так как квартира продавалась по цене, ниже рыночной. Спорная квартира была приобретена Гладыч Н.В. по договору купли-продажи, заключенному ею с Могильниковым П.В., у которого на момент заключения сделки имелась доверенность от истца. В счет исполнения обязательств по указанной сделки Гладыч Н.В. передала Могильникову П.В. денежную сумму в размере стоимости жилого помещения - № руб., либо № руб., каких-либо письменных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, она представить суду не может. На момент приобретения квартиры Гладыч Н.В., жилое помещение находилось в запущенном состоянии, в ней никто не проживал, требовался ремонт. Моглильников П.В. представился племянником Феоктистовой С.С.. Гладыч Н.В. произвела в квартире ремонт, после чего, продала ее Гван И.М.. При заключении сделки все документы были проверены Гладыч И.М., а также работниками регистрационной службы, каких-либо подозрений относительно полномочий Могильникова П.В. ни у кого не возникло. Гладыч Н.В. является добросовестным приобретателем. Истец после заключения сделки не предъявляла каких-либо претензий. Просил применить срок исковой давности.
Ответчик Гван И.М. в суде полностью не признал исковые требования, ссылаясь на то, что он является добросовестным приобретателем. Сам он является сотрудником органов внутренних дел и, перед заключением оспариваемой сделки тщательно проверил все документы, при этом, у него не возникло сомнений в подлинности документов, считает себя добросовестным приобретателем указанной квартиры.
Представитель ответчика Гван И.М. - адвокат Кузнецов Ю.А. возражал против удовлетворения требований, заявленных истцом, ссылаясь на то, что подлинность всех документов проверялась в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО при заключении сделок. Истцом не заявлено требование о признании недействительной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт- Петербурга Фомичевой Е.Ю., доказательства, подтверждающие подложность данного документа также не представлены. Оспариваемые истцом сделки заключены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, третье лицо - нотариус нотариального округа Санкт- Петербурга Фомичева Е.Ю. в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Заслушав представителя ответчика Гладыч Н.В. - адвоката Порайко В.В., ответчика Гван И.М. и его представителя адвоката Кузнецова Ю.А., исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя…квартиру или другое недвижимое имущество.
Феоктистова С.С. являлась собственником жилого помещения - <адрес> в <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП №.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Феоктистовой С.С. и Гладыч Н.В., Феоктистова С.С., в лице Могильникова П.В., действующего на основании доверенности <адрес>, выданной ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт- Петербурга Фомичевой Е.Ю. и зарегистрированной в реестре за №, продала Гладыч Н.В. <адрес> в <адрес> за № руб., запись регистрации договора в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из доверенности <адрес> выданной ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за № удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт- Петербурга Фомичевой Е.Ю., Феоктистова С.С. доверяет Могильникову П.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру находящуюся по адресу <адрес>.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Из сообщения нотариуса нотариального округа <адрес> Фомичевой Е.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ №, № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что доверенность от имени Феоктистовой Светланы Сергеевны на имя Могильникова П.В. на право продажи квартиры по адресу: <адрес> <адрес> реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ ей не удостоверялась, нотариальное действие не совершалось.
ДД.ММ.ГГГГ СУ при УВД по <адрес> возбуждено уголовное дело № по ст. 159 ч. 3 УК РФ, поводом для его возбуждения послужило заявление Феоктистовой С.С., зарегистрированное в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, основанием для возбуждения уголовного дела послужил материал проверки, в ходе которого установлено, что ДД.ММ.ГГГГ не установленное лицо, находясь в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> и ЕАО, предоставив в регистратуру УФРС по <адрес> и ЕАО поддельную доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя Могильникова П.В., путем обмана похитило, принадлежащее Феоктистовой С.С. на праве собственности имущество - квартиру по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ производство по указанному уголовному делу приостановлено в связи с не установлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого.
Исследовав материалы уголовного дела №, принимая во внимание вышеуказанные сообщения нотариуса нотариального округа <адрес> Фомичевой Е.Ю., суд считает, что обстоятельства оформления сделки купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ, не самой Феоктистовой С.С., а от ее имени другим лицом по подложному документу, а также последующее возбуждение в связи с этим уголовного дела, дают достаточные основания полагать, что указанная квартира выбыла из владения Феоктистовой С.С. помимо ее воли, каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии воли истца на отчуждение спорной квартиры, суду не представлено.
При вышеизложенных обстоятельствах договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона.
Пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, правила о последствиях недействительности сделки должны применяться в нормативном единстве с положениями статьи 302 ГК РФ.
Как следует из указанного постановления Конституционного суда РФ, добросовестным признается такой приобретатель, который при заключении сделки проявил добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, то есть поведение участника гражданского оборота было безупречным.
Таким образом, из приведенного постановления следует, что Конституционным судом РФ фактически установлена доказательственная презумпция для ответчика представлять доказательства своей разумной осмотрительности и осторожности.
Оценив и проанализировав исследованные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что таких доказательств суду ответчиками не представлено.
Как следует из пояснений представителя Гладыч Н.В. - адвоката Порайко В.В., ответчику было известно о заниженной стоимости продаваемой квартиры, вместе с тем, Гладыч Н.В. не представлено доказательств того, что ею были предприняты меры для установления причин, по которым стоимость квартиры на момент заключении сделки, была явно ниже рыночной и составляла <данные изъяты> руб..
Как установлено судом, необходимые документы для регистрации сделки купли-продажи спорной квартиры от 26 декабря 2007 г., были сданы Гладыч Н.В. в Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО - ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, Гладыч Н.В. согласно расписке получила необходимые документы после проведения государственной регистрации сделки. Через три дня - ДД.ММ.ГГГГ Гладыч Н.В. заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Гван И.М., продав квартиру по рыночной цене за 1 400 000 руб.. Суд считает, что при таких обстоятельствах, Гван И.М. должен был проявить разумную осмотрительность и осторожность.
Таким образом, требование истца о применении последствий недействительности сделки, является обоснованным, вследствие чего, все последующие сделки со спорной квартирой являются также недействительными.
Гладыч Н.В. обязана вернуть в собственность Феоктистовой С.С. <адрес> по <адрес> в <адрес>.
Между тем, суд считает, что обязанность по возврату денежной суммы уплаченной Гладыч Н.В. по договору в размере <данные изъяты> руб. должна быть возложена на Могильникова П.В., поскольку отсутствовала воля Феоктистовой С.С. на совершение данной сделки, она не являлась продавцом, получение Могильниковым П.В., указанной денежной суммы, подтверждается письменным доказательством - самим договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, данное обстоятельство признавалось в суде ответчиком Гладыч Н.В., допустимых доказательств передачи полученной Могильниковым П.В. денежной суммы по сделке Феоктистовой С.С., суду не было представлено.
В соответствии с требованиями п. 1 ст. 161 ГК РФ, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме.
Согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Доводы ответчика Гладыч Н.В. о приобретении спорной квартиры в собственность за большую цену, чем указано в договоре, суд не принимает, так как ею не представлены допустимые доказательства, подтверждающие данное обстоятельство.
Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Гван И.М. приобрел в собственность <адрес> в <адрес> у продавца Гладыч Н.В., цена продаваемой <адрес> <данные изъяты> руб..
В соответствии с п.п. 2.1., 2.2 договора, сумма в размере <данные изъяты> руб. покупатель - Гван И.М. уплатил продавцу - Гладыч Н.В. за счет собственных денежных средств до подписания договора.
Сумма в размере <данные изъяты> руб. покупатель должен был уплатить продавцу в 10-дневный срок с момента государственной регистрации сделки за счет заемных средств, предоставленных Акционерным коммерческим банком Сбербанк РФ (ОАО) в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между покупателем и Банком.
Исполнение Гван И.М. обязательств по передачи стоимости квартиры Гладыч Н.В. в полном объеме подтверждается допустимыми доказательствами по делу - расписками Гладыч Н.В. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с применении последствий недействительности сделки, Гван И.М. обязан передать в собственность Гладыч Н.В. спорную квартиру, в свою очередь, Гладыч Н.В. обязана уплатить в пользу Гван И.М. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб..
В силу требований ст. 167 ГК РФ, кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Гван И.М. и Акционерным коммерческим банком Сбербанк РФ (ОАО) в части п. 2.1.1., предусматривающего залог (ипотеку) объекта недвижимости - <адрес> в <адрес>, является недействительным. Акционерный коммерческий банком Сбербанк РФ (ОАО) обязан возвратить указанное недвижимое заложенное имущество Гван И.М..
Учитывая изложенное свидетельства о государственной регистрации прав на спорную квартиру, выданные ответчикам на основании вышеуказанных сделок, являются недействительными.
Статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнением сделки купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ суд считает день ее государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, установленный законом трехлетний срок истекает ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, срок исковой давности, Феоктистовой С.С. не был пропущен.
Истец впервые обратилась в суд с иском о признании вышеуказанных сделок недействительными ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск Феоктистовой С.С. оставлен без рассмотрения.
В соответствии со ст. 203 ГК РФ, течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, …
После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Статьей 204 ГК РФ предусмотрено, что если иск оставлен судом без рассмотрения, то начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается в общем порядке.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить исковые требования Феоктистовой Светланы Сергеевны к Гван Игорю Михайловичу, Гладыч Наталье Васильевне, Могильникову Павлу Владимировичу, Акционерному коммерческому Сберегательному Банку РФ (открытое акционерное общество).
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - <адрес> по <адрес> в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Могильниковым Павлом Владимировичем, действующем на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> Фомичевой Е.Ю., реестр № и Гладыч Натальей Васильевной.
Обязать Гладыч Наталью Васильевну передать в собственность Феоктистовой Светлане Сергеевне <адрес> по <адрес> в <адрес>.
Взыскать с Могильникова Павла Владимировича в пользу Гладыч Натальи Васильевны денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - <адрес> по <адрес> в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гван Игорем Михайловичем и Гладыч Натальей Васильевной.
Обязать Гван Игоря Михайловича передать Гладыч Натале Васильевне <адрес> по <адрес> в <адрес>.
Взыскать с Гладыч Натальи Васильевны в пользу Гван Игоря Михайловича денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества <адрес> по <адрес> в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гван Игорем Михайловичем и Акционерным коммерческим Сберегательным Банком РФ (открытое акционерное общество) в обеспечение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гван Игорем Михайловичем и Акционерным коммерческим Сберегательным Банком РФ (открытое акционерное общество).
Обязать Акционерный коммерческий Сберегательный Банк РФ (открытое акционерное общество) передать Гван Игорю Михайловичу заложенное имущество - <адрес>-а по <адрес> в <адрес>.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с данным решением.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Хабаровский краевой суд, через суд его вынесший.
Судья О.М. Шилова