Гражданское дело № 2-76/2011
Решение
Именем Российской Федерации
11 января 2011 года город Хабаровск
Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе
председательствующего судьи Симаковой М.Е.,
с участием:
Черкасова С.Ю. (представителя истца),
Юн А.В. ( представителя ответчика),
при секретаре судебного заседания Алтуховой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агроремстрой» к Лигай А. о признании договора купли продажи недвижимости незаключенным,
Установил:
ООО «Агроремстрой» обратилось в суд с иском к Лигай А. о признании незаключенным договора купли-продажи, принадлежащего Обществу недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований истец указал, что 20 июля 2009 года между Обществом и Лигай А. был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлась купля-продажа на праве долевой собственности 195/1000 долей на трехэтажное административно-производственное нежилое здание, инвентарный № литер А, общей площадью 1 593 кв.м., расположенное по адресу <адрес> Лит.А. В указанном договоре, в нарушение требований ст. 544 ГК РФ, не определено расположение продаваемой недвижимости в объекте недвижимости - трехэтажном административно-производственном нежилом здании. Отсутствует план этой части объекта или описание части здания или помещений, позволяющих установить какая именно часть здания (помещения) подлежит передаче покупателю. При таких обстоятельствах истец считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2009 года является не заключенным и не имеющим юридической силы, в связи с чем, обратился в суд.
В ходе рассмотрения дела истец заявленные требования дополнил и уточнил, указав на то, что при заключении вышеуказанного договора от имени ООО «Агроремстрой» действовал директор Общества М., полномочия которого прекратились 17 марта 2009 года, таким образом, бывший директор М. на дату подписания договора не имел полномочий действовать от лица исполнительных органов Общества, и соответственно, подписывать (заключать) указанный выше договор. Договор, подписанный от имени Общества неуполномоченным лицом, не является основанием приобретения гражданских прав и обязанностей для Общества по договору и по этим основаниям договор также является незаключенным. Просил признать договор купли-продажи от 20 июля 2010 года между истцом и ответчиком незаключенным, обязать УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО внести изменения в ЕГРП об исключении записи о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 20.07.2009 года и внести в ЕГРП запись о праве долевой собственности ООО «Агроремстрой» с долей в праве 66/100. Просит также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца Черкасов С.Ю. действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, указав на вышеизложенные обстоятельства.
В судебное заседание ответчик Лигай А. не явилась, просила о рассмотрении дела в её отсутствии.
В судебном заседании представитель ответчика Юн А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, указал на обстоятельства, изложенные в отзыве на исковые требования.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Макаров А.А., Лопатина О.В., а также представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствии, о чем в материалах дела имеются заявления.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно статье 130 ГК РФ здание как объект гражданских прав относится к недвижимым вещам. Недвижимая вещь является индивидуально определенной вещью, в связи с чем, при ее отчуждении в договоре продажи должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество (ст.554 ГК РФ).
Индивидуализация объектов недвижимости достигается только путем кадастрового и технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости (ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), который проводится в порядке, установленном Правительством РФ. По результатам технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, который является документальной основой для ведения Единого государственного реестра. Существование самостоятельного объекта недвижимости в составе каких-либо помещений в здании, который мог быть передан по договору продажи недвижимости, должно быть подтверждено исключительно документами технического учета (инвентаризации).
Согласно техническому и кадастровому паспорту на административно-производственное здание по <адрес> следует, что указанное здание состоит из основной трехэтажной части (литер А) и двухэтажной пристройки (литер А1), общая площадь здания составляет 1593 кв.м.
В судебном заседании установлено, что по состоянию на 26.06.2009 года административно-производственное нежилое здание, 3-этажное здание, инв. №, литер А, общей площадью 1593,0 кв.м., расположенное по адресу <адрес> лит.А находилось в долевой собственности ООО «Агроремстрой» - 66/100 доли, Лигай А.- 9/100 доли, Лопатиной О.В. - 9/100 доли и Макарова А.А. -16/100 доли.
20 июля 2009 года между ООО «Агроремстрой» (Продавцом) в лице генерального директора М., действующего на основании Устава, и Лигай А. (Покупателем) был заключен договор купли-продажи. В соответствии с договором Продавец продал, а Покупатель купил на праве общей долевой собственности на условиях, изложенных в договоре, 195/1000 долей на трехэтажное административно-производственное нежилое здание, инв. №, литер А, общей площадью 1593,0 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, лит.А. Пунктом 4 договора определено, что с момента государственной регистрации перехода права по настоящему договору в регистрирующем органе, доля продавца на вышеуказанное нежилое здание составляет 465/1000, доля покупателя -285/1000. Указанный договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО, регистрационный номер 27-27-01/081/2009-132.
В обоснование своих требований истец ссылался на положения статьи 554Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Данные доводы истца суд отклоняет. Как объект гражданских прав доля в общей собственности не может быть отнесена к недвижимым вещам. Она относится к имущественным правам и не может быть охарактеризована как индивидуально-определенная вещь. Существование доли, а также ее передача третьему лицу, возможны при условии существования общей долевой собственности.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Кроме того, в отличие от недвижимых вещей доля в общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, с момента государственной регистрации ( п.2 ст.251 ГК РФ).
В силу статьи 247 ГК РФ вселение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.10.2010г. следует, что общедолевыми собственниками административно-производственного здания по <адрес>, лит. А являются ООО «Агроремстрой», Лопатина О.В., Макаров А.А., Лигай А. И пояснений представителей сторон в судебном заседании установлено, что между сособственниками сложился определенный порядок пользования имуществом. Так, Лигай Аврора пользуется всеми помещениями, расположенными на 2 этаже административного здания; Лопатина О.В. использует помещения, расположенные на 1 этаже административного здания, которые имеют отдельный вход с улицы; Макаров А.А. использует часть производственных помещений, расположенных на 1 этаже пристройки; остальными помещениями в здании пользуется ООО «Агроремстрой».
В связи с вышеизложенным суд считает, что поскольку доля в праве собственности подлежит отчуждению, а предметом договора купли продажи от 20 июля 2009 года являлась доля в праве собственности на имущество, а не конкретное недвижимое имущество, в связи с чем определение в договоре какая именно часть здания в объекте недвижимости - трехэтажном административно-производственном нежилом здании, подлежала передаче, не требовалось.
Утверждения представителя истца о том, чтопри заключении вышеуказанного договора от имени ООО «Агроремстрой» действовал директор Общества М., полномочия которого прекратились 17 марта 2009 года, суд не принимает по следующим основаниям.
Согласно Уставу ООО «Агроремстрой», утвержденному общим собранием участников (протокол от 27.10.1998г.) и зарегистрированному администрацией Индустриального района г. Хабаровска 14.01.1999 года, - генеральный директор избирается общим собранием участников Общества на срок не менее 3 лет и может быть переизбран неограниченное число раз.
Из выписки протокола собрания учредителей ООО «Агроремстрой» от 17 марта 2006 года судом установлено, что генеральным директором ООО «Агроремстрой» был избран М.
В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что полномочия директора Общества М. на момент совершение сделки были ограничены решением собрания, поскольку представленный в виде незаверенной копии протокол общего собрания учр. ООО «Агроремстрой» от 17 апреля 2009 года, не является безусловным доказательством того, что полномочия генерального директора М. были прекращены. Не прекратились полномочия М. и по истечению 3-летного срока с момента избрания, как утверждал представитель истца, так как на собрании 17 марта 2006 года учредители не определили срок, на который был избран М., а Уставом общества не установлен предельный срок пребывания в должности генерального директора.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что все существенные условия купли-продажи 195/1000 долей на трехэтажное административно-производственное нежилое здание, инв. №, литер А, общей площадью 1593,0 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, лит.А, в договоре купли-продажи от 20 июля 2009 года, заключенном между ООО «Агромерстрой»и Лигай А. определены, договор со стороны Общества подписан уполномоченным лицом, в связи с чем, суд не усматривает оснований для признания данного договора незаключенным, по обстоятельствам указанным истцом, в связи с чем отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.
В силу положений статьи 98 ГПК РФ государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, возмещению ответчиком не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований ООО «Агроремстрой» о признании договора купли-продажи от 20 июля 2009 года незаключенным, отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение десяти дней с даты изготовления решения в окончательной форме, в Хабаровский краевой суд, через Индустриальный районный суд г. Хабаровска.
Судья Симакова М.Е.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 января 2011 года