Дело № 2-3744/2010 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации город Барнаул 06 октября 2010 года Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего Арбачаковой А.В. при секретаре Сафиуллиной А.В. с участием представителя истца: Слюсарь М.В. ответчика Жуковой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» к Жуковой Е.Ю. о взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, определении способа реализации и начальной продажной стоимости заложенного имущества, УСТАНОВИЛ: ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» обратилось в суд с иском к Жуковой Е.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на Дата обезличена в размере ... рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере ... рублей, суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей, пени в размере ... рублей, а также начиная с Дата обезличена и по день реализации предмета ипотеки взыскании процентов за пользование кредитом в размере ...% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы остатка неисполненных обязательств по основному долгу и процентов; обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу: ..., определении способа реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов; с начальной продажной ценой в размере ... рублей, в том числе жилой дом – ... рублей, земельный участок– ... рублей, взыскании с Жуковой Е.Ю. в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» расходов по уплате госпошлины в размере ... рублей. В обоснование иска истец ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора Номер обезличен от Дата обезличена ЗАО предоставил Жуковой Е.Ю. ипотечный кредит в сумме ... рублей сроком на ... месяцев для приобретения в собственность ответчика жилого дома с земельным участком, находящихся по адресу: .... Кредит в размере ... рублей зачислен на счет ответчика Дата обезличена. По состоянию на Дата обезличена предмет ипотеки оценен в размере ... рублей, в том числе жилой дом – ... рублей, земельный участок – ... рублей, что подтверждается заключением ООО. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и ЗАО. Владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1». Начиная с Дата обезличена ежемесячные аннуитентные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истцом предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспечительных ипотекой обязательств, которое не исполнено. В судебном заседании представитель истца Слюсарь М.В. на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснила, что аннуитентные платежи перестали поступать на счет истца с Дата обезличена. Дальнейшие платежи, осуществлявшиеся не в полном объеме, погашали проценты. Против произведенной Дата обезличена оценке предмета залога в целом не возражала. Ответчица Жукова Е.Ю. исковые требования признала частично, пояснила, что платежи в полном объеме престала производить с Дата обезличена. С оценкой, заявленной в иске, не согласна. Стоимость дома с земельным участком в результате произведенного ремонта значительно повысилась и составляет ... рублей. Не согласна с заявленным ко взысканию размером неустойки и неустойкой на будущее. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, при этом учитывает следующее. Согласно кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличена (л.д.7-12) ЗАО предоставил Жуковой Е.Ю. ипотечный кредит в сумме ... рублей сроком на 240 месяцев под 12,25% годовых для приобретения в собственность ответчика жилого дома с земельным участком, находящихся по адресу: .... Заемщик обязалась осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты за пользование им путем осуществления ежемесячных аннуитентных платежей не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Кредит в размере ... рублей зачислен на счет ответчика Дата обезличена, что подтверждается мемориальным ордером (л.д.25). В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заемщиком кредитору в залог был передан приобретаемый жилой дом с земельным участком. По состоянию на Дата обезличена предмет ипотеки оценен в размере ... рублей, в том числе, жилой дом – ... рублей, земельный участок – ... рублей, что подтверждается заключением ООО (л.д.36-49). Указанная стоимость заложенного имущества также указана в закладной (л.д.17). Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона произведена Дата обезличена УФРС по Алтайскому краю (л.д.18). Право собственности на жилой дом и земельный участок по ... зарегистрированы за Жуковой Е.Ю. Дата обезличена соответственно, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.34,35). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должником-залогодателем Дата обезличена, выданной УФРС по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО. Владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1», что подтверждается отметками, произведенными в закладной, о передаче прав (л.д. 16об.-18об.), подлинник исследовался в судебном заседании. Начиная с Дата обезличена ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в размере аннуитета в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком не производятся, что, помимо пояснений представителя истца, ответчика, подтверждается представленной ЗАО «Мосстройэкономбанк» выпиской по лицевому счету ответчика. Осуществлявшиеся до Дата обезличена платежи ответчиком производились несвоевременно и не в полном объеме, согласно расчету, пояснениям представителя истца, засчитаны в счет погашения процентов. В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных) и отметках на закладной, произведенной предыдущими владельцами закладной. В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчиком не предоставлено. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истцом в соответствии с п.5.1. закладной и п.4.4.1. кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспечительных ипотекой обязательств л.д.33), которое ответчиком исполнено не было. Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по состоянию на Дата обезличена составляет: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере ... рублей, суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей, пени в размере ... рублей. Данный расчет судом проверен, ответчиком не оспорен, соответствует информационному расчету ежемесячных платежей, выписке по лицевому счету, кредитному договору, принимается как правильный. В соответствии с п.2 ст. 809 ГК РФ, постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. Таким образом, суд определяет подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых, начиная с 11.08.2010 года и по день фактического исполнения обязательств. Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков возврата кредита и процентов по нему из расчета 0,2% в день за каждый день просрочки, по состоянию на Дата обезличена – ... рублей. Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Суд полагает, что предъявленная истцом ко взысканию сумма пени (неустойки) велика и несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Учитывая период просрочки, компенсационный характер неустойки, позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в определении от 21.12.2000 N 263-О, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, суд считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до ... рублей. Исковые требования в части определения к выплате пени на будущее за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, удовлетворению не подлежат, поскольку методика исчисления взыскиваемой пени, представленная истцом без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда. Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Установленных законом оснований, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество, не установлено, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца (выплаты в размере аннуитета не производятся с Дата обезличена, последний платеж осуществлен Дата обезличена); ответчиком допущено систематическое, более чем 3 раза в течение 12 месяцев, нарушение сроков внесения установленных периодических платежей. В соответствии со ст.334, 348 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.7.1. Закладной, п.4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В связи с чем требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Ответчиком в обоснование своих возражений относительно установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки представлен отчет Номер обезличен от Дата обезличена об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, в соответствии с которым стоимость жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: ..., составляет ... рублей, в том числе стоимость земельного участка – ... рублей. Судом принимается при определении начальной продажной цены заложенного имущества стоимость, определенная в отчете об оценке от Дата обезличена в размере ... рублей, в том числе, стоимость земельного участка– ... рублей. При этом суд учитывает, что при проведении оценки исследовался рынок недвижимости, сделанные выводы обоснованы. Оснований не доверять представленному отчету об оценке суд не усматривает, доказательств иной оценки предмета залога на период рассмотрения дела в суде не представлено. Представленный отчет об оценке от Дата обезличена суд при определении начальной продажной стоимости не принимает, учитывая, что оценка произведена более трех лет назад и не отражает реальной рыночной стоимости недвижимости на момент рассмотрения дела. В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере ... рублей (... + ...). Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» удовлетворить частично. Взыскать с Жуковой Е.Ю. в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» задолженность по кредитному договору в размере ... рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу- ... рублей, неуплаченные проценты за пользование кредитом по состоянию на Дата обезличена- ... рублей, пени- ... рублей, ... рублей- расходы по уплате госпошлины. Определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых от суммы остатка неисполненных обязательств по основному долгу ... рублей, начиная с Дата обезличена по день фактического исполнения обязательств, начисляя проценты на оставшуюся часть основного долга. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., принадлежащие Жуковой Е.Ю., определив способ реализации заложенного имущества с публичных торгов с начальной продажной ценой ... рублей, в том числе, жилой дом– ... рублей, земельный участок– ... рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Барнаула в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме. Судья А.В. Арбачакова Мотивированное решение принято 11.10.2010.