Дело № РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ <адрес> Индустриальный районный суд <адрес> края в составе: председательствующего судьи Михайловой Т.Б. при секретаре ФИО4 с участием представителя истца ФИО5, ответчиков ФИО1, ФИО2, адвоката ФИО6, привлеченной в порядке ст. 50 ГПК РФ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установил: Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной стоимости, взыскании судебных расходов. В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что в соответствии с условиями кредитного договора №-А-07 от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю ФИО1, заемщику-должнику ФИО2, заемщику-должнику ФИО3 ЗАО КБ «МосстройЭкономБанк» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1 400000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков ФИО1 и ФИО2, квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Кредит в сумме 1400000 руб. зачислен на счет ответчика ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере 1 755000 рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком ФИО1 как должником-залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> залогодержателю – ЗАО КБ «МосстройЭкономБанк». В настоящее время держателем и законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ под № 22-22-01/135/2007-416. Начиная с июля 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользования им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производятся. Истец просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1886120,00 рублей, в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1388920,34 рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 304 838,21 рублей, начисленные пени в размере 192 361,45 руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга 1388920,34 рубля. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ её реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в размере 1 755000 рублей, а также взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины по 7210,20 руб. с каждого. В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении иска в части, с учетом заявления об отказе от иска, предъявленного в суд ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики ФИО1, ФИО2 возражали удовлетворению иска, просили учесть их трудное материальное положение и уменьшить размер неустойки. Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался по известному адресу, конверт возвратился в суд с отметкой о не проживании ответчика по указанному адресу. Защиту интересов ответчика ФИО3, место жительства которого не известно, осуществляла адвокат ФИО6, привлеченная к участию в деле в порядке ст. 50 ГПК РФ, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ. Адвокат возражала удовлетворению иска. Выслушав участников процесса, исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора №-А-07 от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю ФИО1, заемщику-должнику ФИО2, заемщику-должнику ФИО3 ЗАО КБ «МосстройЭкономБанк» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1 400000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков ФИО1 и ФИО2, квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Кредит в сумме 1 400000 руб. зачислен на счет ответчика ФИО1, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости квартиры, по адресу: <адрес>, составленному ООО «Система оценки» и указанию в закладной, стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 755 000 рублей. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком ФИО1 как должником-залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> залогодержателю – ЗАО КБ «МосстройЭкономБанк». В настоящее время держателем и законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем имеется соответствующая отметка на закладной, являющаяся по своей сути передаточной надписью, и презюмирующая законность прав владельца закладной. Данный факт ответчиками не оспорен. В органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются лишь права первоначального владельца закладной, регистрация прав последующих владельцев закладной осуществляется по их желанию. В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Истец является законным владельцем закладной и имеет материальное право на предъявление данного иска. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ под № 22-22-01/135/2007-416. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанную выше квартиру, по ? доли за каждым из них. Согласно графику погашения кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, в соответствии с Договором и закладной, ответчики должны были ежемесячно выплачивать Банку по 17 183,18 рубля в счет возврата суммы кредита и оплаты процентов за пользование кредитом не позднее последнего дня процентного периода. Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Судом установлено, что в нарушение условий кредитного договора, а также ст.309 ГК РФ начиная с июля 2008 года ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им ответчики не производят, что подтверждается расчетом задолженности, и не опровергнуто ответчиками в судебном заседании. Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 1886120,00 рублей, в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1388920,34 рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 304 838,21 рублей, начисленные пени в размере 192 361,45 руб. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора и п. 5.1 закладной ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении ипотекой обязательств. Требование № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не выполнено. С учетом условий кредитного договора, неисполнения требований истца о досрочном возврате кредита, в том числе и после предъявления иска в суд, и правильности представленного истцом расчета, с ответчиков следует взыскать в пользу истца задолженность по кредиту 1388920,34 рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 304 838,21 рублей. Что касается требований о взыскании начисленных пени 192 361,45 рубля, то суд удовлетворяет их в части и исходит из того, что сумма пени (неустойки) явно не соответствует последствиям нарушения обстоятельства по возврату полученной ответчикам суммы кредита. Согласно п. 7 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» если определенный в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежных обязательств. Суд полагает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, ее ставка установлена в размере 0,2% в день, что составляет 72% годовых, в то время как, ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком РФ ДД.ММ.ГГГГ составляет 7,75% годовых. Таким образом, ставка неустойки значительно превышает ставку установленную ЦБ РФ. Учитывая необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, полагаю возможным применить указанную норму и снизить размер пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до 3 000 руб. Всего подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке 1696 758,55 руб. (1388920,34 + 304 838,21 +3000). В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от ДД.ММ.ГГГГ «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов, и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. Поскольку проценты по договору займа в отличие от процентов, взыскиваемых за неисполнение денежного обязательства, являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору, суд взыскивает проценты за пользование кредитом на будущее и определяет подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга 1388920,34 рубля начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического возврата суммы кредита, с начислением процентов на оставшуюся часть долга. Требование о взыскании пени с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму неисполненных обязательств по основному долгу 1388920,34 рубля удовлетворению не подлежит, поскольку взыскание пени «на будущее» в процентном отношении к базовой сумме противоречит действующему законодательству, т.к. определение методики исчисления взыскиваемых сумм без указания конкретной взыскиваемой суммы нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда, кроме того, заемщики не принимали на себя обязательство по уплате пени на будущий период. Согласно ст.348 ГК РФ, ст.50 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), залогодатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Частью 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п. 4.4.3 кредитного договора установлено, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества в том случае, если одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчики с июля 2008 года прекратили вносить аннуитетные платежи; просрочка по оплате аннуитетных платежей составляет на день рассмотрения заявления более 12 месяцев; требование истца о досрочном погашении денежного обязательства не исполнено ответчиками и в период нахождения иска в производстве суда, в связи с чем суд считает, что сумма неисполненного обязательства значительна, заявленные требования соразмерны неисполненным обязательствам, поэтому имеются основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет ипотеки. Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2, 3 ст.348 ГК РФ, не установлены. В соответствии с отчетом о стоимости предмета залога, квартира оценена в 1755000 руб., то есть сумма задолженности превышает 5% от размера оценки предмета залога. В соответствии со ст.334, 348 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями договора об ипотеке и кредитного договора, указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Таким образом, суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Согласно ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Ответчикам разъяснялось право на представление доказательств, подтверждающих иную стоимость квартиры в настоящее время, право на представление возражений о предложенной истцом стоимости квартиры, однако мотивированных возражений относительно расчета взыскиваемых сумм и начальной продажной стоимости квартиры ответчиками не представлено, кроме того, ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании выразили согласие на установление начальной продажной стоимости квартиры в размере предложенном истцом – 1 755 000 руб., что подтверждается их подписями в исковом заявлении (л.д.5), также протоколом судебного заседания. В связи с чем, суд, соглашается с отчетом № об оценке рыночной стоимости квартиры, по адресу: <адрес>, составленному ООО «Система оценки» согласно которому по состоянию на10.12.2007 стоимость квартиры составила 1 755 000 рублей. Учитывая отсутствие возражений ответчиков на установление первоначальной продажной стоимости <адрес> 755000 рублей, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в отчете ООО «Система оценки» и закладной в размере 1 755 000 рублей. В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Таким образом, расходы по госпошлине подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков в долевом порядке в размере 16683,79 руб. по 5 561,26 руб. с каждого из ответчиков за удовлетворение требования о взыскании суммы, кроме того с ответчиков ФИО1 и ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей за удовлетворение требования об обращении взыскания на заложенное имущество (по 2000 руб. с каждого из них). Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 1696758 рублей 55 копеек. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых от суммы невозвращенного долга 1388920,34 рублей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата, начисляя проценты на оставшуюся часть. Обратить взыскание на квартиру, распложенную по адресу: <адрес>, мкр. Новосиликатный <адрес>, принадлежащую по праву общей долевой собственности ФИО1, ФИО2. Определить способ реализации квартиры по адресу: <адрес>, мкр. Новосиликатный <адрес> виде продажи с торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры по адресу: <адрес>, мкр. Новосиликатный <адрес> размере 1 755 000 рублей. Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 7 561,26 рублей. Взыскать с ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 7 561,26 рублей. Взыскать с ФИО3 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 5 561,26 рублей. В остальной части требования истца оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Индустриальный районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Судья Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ (воскресенье). Верно, судья Т.Б.Михайлова ДД.ММ.ГГГГ решение не вступило в законную силу, секретарь с/з ФИО4