Дело № 2-3732/2010 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 06 декабря 2010 года город Барнаул Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего судьи Михайловой Т.Б. при секретаре Ульрих Т.Г. С участием представителя истца Слюсарь М.В., ответчиков Зарубкина К.П., Малина Г.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Зарубкину К.П., Малина Г.В. о взыскании суммы задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к указанным ответчикам. Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Зарубкину К.П., Малина Г.В. ЗАО предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме ... рублей сроком на ... месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков Зарубкина К.П. и Малина Г.В. (по ... доли) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в указанной сумме зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Зарубкина К.П. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере ... рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службой по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю залогодержателю – ЗАО. В настоящее время держателем и законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ под №. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользования им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производятся. Истец просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... рубля, в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу ... рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей, начисленные пени в размере ... руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день погашения основного долга взыскать проценты за пользование кредитом в размере ... % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в размере ... % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга ... рубля. Обратить взыскание на квартиру – предмет залога, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ её реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в размере ... рублей, а также взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины ... рубля. В судебном заседании представитель истца Слюсарь М.В. представила расчет задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, уточнила заявленные требования в части определения начальной продажной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, просила определить начальную продажную стоимость в размере ... рублей, в остальной части требования не изменились, просила удовлетворить иск в полном объеме. В судебном заседании ответчики Зарубкин К.П., Малина Г.В. возражали удовлетворению иска, просили уменьшить размер пени до ... рублей, ссылаясь на трудное материальное положение, низкий уровень дохода. Выслушав представителя истца и ответчиков, исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Зарубкину К.П., Малина Г.В. ЗАО предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме ... рублей сроком на ... месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков Зарубкина К.П. и Малина Г.В. (по ... доли) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в указанной сумме зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Зарубкина К.П., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости квартиры, составленному ОАО от ДД.ММ.ГГГГ и указанию в закладной, стоимость квартиры составила ... рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службой по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю залогодержателю – ЗАО. В настоящее время держателем и законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем имеется соответствующая отметка на закладной, являющаяся по своей сути передаточной надписью, и презюмирующая законность прав владельца закладной. Данный факт ответчиками не оспорен. В органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются лишь права первоначального владельца закладной, регистрация прав последующих владельцев закладной осуществляется по их желанию. В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Истец является законным владельцем закладной и имеет материальное право на предъявление данного иска. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ под №. Зарубкину К.П., Малина Г.В. выданы свидетельства о праве долевой собственности на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, по ... за каждым. Согласно графику погашения кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, в соответствии с Договором и закладной, ответчики должны были ежемесячно выплачивать Банку по ... руб. ... коп. в счет возврата суммы кредита и оплаты процентов за пользование кредитом не позднее последнего дня процентного периода. Статьей 309 ГК Российской федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст.310 ГК Российской федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Судом установлено, что в нарушение условий кредитного договора, а также ст.309 ГК РФ начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им ответчики не производят, что подтверждается расчетом задолженности, и не опровергнуто ответчиками. Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... рубля, в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу ... рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей, начисленные пени в размере ... руб. Данный расчет ответчиками не оспорен и судом проверена его правильность. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п. 4.4.3 кредитного договора и п. 7.1 закладной ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении ипотекой обязательств. Требование № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не выполнено. С учетом условий кредитного договора, неисполнения требований истца о досрочном возврате кредита, в том числе и после предъявления иска в суд, и правильности представленного истцом расчета, с ответчиков следует взыскать в пользу истца задолженность по кредиту (основной долг) ... рублей. Сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом ... руб. подлежит взысканию частично, с учетом произведенных ответчиками выплат. Так, ДД.ММ.ГГГГ ответчиками оплачено ... руб. (л.д.76), ДД.ММ.ГГГГ - ... руб. ... коп. (выписка из лицевого счета от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. ____), ДД.ММ.ГГГГ оплачено ... руб. (л.д.90), ДД.ММ.ГГГГ – ... руб. (выписка из лицевого счета от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. ____). Всего ответчиками после предъявления иска в суд оплачено ... руб. ... коп., данная сумма в полном размере направлена истцом на погашение процентов за пользование кредитом. Таким образом, сумма неуплаченных процентов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб. ... коп. (... руб.- ... руб. ... коп.). Всего, сумма процентов за пользование кредитом, подлежащая взысканию с ответчиков составляет ... руб. ... коп. Что касается требований о взыскании начисленных пени ... рубля, то суд удовлетворяет их в части и исходит из того, что сумма пени (неустойки) явно не соответствует последствиям нарушения обстоятельства по возврату полученной ответчикам суммы кредита. Согласно п. 7 Постановления Пленума ВС Российской федерации № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» если определенный в соответствии со ст. 395 ГК Российской федерации размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к ст. 333 ГК Российской федерации вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежных обязательств. Суд полагает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, ее ставка установлена в размере ...% в день, что составляет ...% годовых, в то время как, ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком Российской федерации 01.06.2010 составляет 7,75% годовых. Таким образом, ставка неустойки значительно превышает ставку установленную ЦБ Российской федерации. Учитывая необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, полагаю возможным применить указанную норму и снизить размер пени в размере ...% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до ... руб. Всего подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке ... руб. ... коп. (... +... +...). В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК Российской федерации) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской федерации N 13, Пленума ВАС Российской федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов, и положений статьи 316 ГК Российской федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. Поскольку проценты по договору займа в отличие от процентов, взыскиваемых за неисполнение денежного обязательства, являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору, суд взыскивает проценты за пользование кредитом на будущее и определяет подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых, начисляемых на сумму основного долга ... рубля начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического возврата суммы кредита, с начислением процентов на оставшуюся часть долга. Требование о взыскании пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в размере ... % за каждый день просрочки на сумму неисполненных обязательств по основному долгу ... рубля удовлетворению не подлежит, поскольку взыскание пени «на будущее» в процентном отношении к базовой сумме противоречит действующему законодательству, т.к. определение методики исчисления взыскиваемых сумм без указания конкретной взыскиваемой суммы нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда, кроме того, заемщики не принимали на себя обязательство по уплате пени на будущий период. Согласно ст.348 ГК Российской федерации, ст.50 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), залогодатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Частью 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п. 4.4.3 кредитного договора установлено, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества в том случае, если одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчики нарушают обязанность по внесению аннуитетных платежей; размер неисполненного обязательства на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... рублей, требование истца о досрочном погашении денежного обязательства не исполнено ответчиками и в период нахождения иска в производстве суда, в связи с чем суд считает, что сумма неисполненного обязательства значительна, заявленные требования соразмерны неисполненным обязательствам, поэтому имеются основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет ипотеки. Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2, 3 ст.348 ГК РФ, не установлены. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Согласно ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Для определения стоимости предмета ипотеки была проведена оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость квартиры по адресу: <адрес>, составила ... рублей. Учитывая отсутствие возражений сторон на установление первоначальной цены квартиры ... рублей, суд полагает возможным согласится с заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № и установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в заключении ... рублей. В силу ст. 94 ГПК РФ). Согласно ч. 3 ст. 95 ГПК Российской федерации, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами. ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика Зарубкина К.П. назначалась судебная оценочная экспертиза, расходы за ее производство возлагались на ответчиков равных долях. Стоимость экспертизы составила ... руб., о необходимости оплатить указанные расходы ответчики были извещены, однако, возложенного на них обязательства не выполнили, потому суд взыскивает с ответчиков в долевом порядке сумму расходов за производство экспертизы по ... руб. с каждого. В силу ст. 98 ГПК Российской федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Расходы по госпошлине подлежат взысканию с каждого из ответчиков частично, пропорционально размеру удовлетворенных требований (исходя из суммы ... руб. ... коп. + ... за требование неимущественного характера), по ... рублей с каждого. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской федерации, суд р е ш и л: Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Зарубкину К.П., Малина Г.В. о взыскании суммы задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Зарубкина К.П., Малина Г.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ... руб. ... коп. Взыскать солидарно с Зарубкина К.П., Малина Г.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере ... % годовых от суммы невозвращенного долга ... руб. ... коп, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата кредита, начисляя проценты на оставшуюся часть. Обратить взыскание на квартиру, распложенную по адресу: <адрес> принадлежащую по праву общей долевой собственности Зарубкину К.П., Малина Г.В., по ... доли каждому. Определить способ реализации квартиры по адресу: <адрес> виде продажи с торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры по адресу: <адрес> размере ... рублей. Взыскать с Зарубкина К.П. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей ... коп. Взыскать с Малина Г.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей ... коп. В остальной части требования истца оставить без удовлетворения. Взыскать с Зарубкина К.П. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» ... рублей. Взыскать с Малина Г.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» ... рублей. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Индустриальный районный суд города Барнаула в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Судья Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2010 года.