Дело 2-4560/2010 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 10 декабря 2010 года г.Барнаул Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего судьи Емельяновой Е.В. при секретаре Бутаевой О.В. с участием ответчика Лейкина М.Ж., ответчика Лейкиной М.И., ее представителя Судницыной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Лейкину М.Ж., Лейкиной М.И. о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: Истец Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Лейкину М.Ж., Лейкиной М.И. о взыскании в солидарном порядке: задолженности в размере ...., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения основного долга, процентов за пользование кредитом в размере ...% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств во возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки; обращении взыскания на предмет ипотеки, находящийся по адресу <адрес>; определении способа реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости предмета ипотеки, исходя из оценки, указанной в закладной, в размере ... руб., в том числе квартира, стоимостью ... руб., земельный участок, стоимостью ... руб. В обоснование иска истец ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Лейкину М.Ж., Лейкиной М.И. ЗАО предоставило ипотечный жилищный кредит в размере ... руб. сроком на ... месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков, по ... доле каждому, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в размере ... руб. зачислен на счет ответчика Лейкина М.Ж. ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки оценен в размере ... руб., в том числе квартира в размере ... руб., земельный участок – ... руб. Государственная регистрация договора купли-продажи предмета ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные аннуитетные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками производятся не в полном объеме. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств. Указанное требование не выполнено. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ...., в том числе основной долг – ... руб., проценты за пользование кредитом – ... руб., пени – ... руб. В судебном заседании ответчики Лейкин М.Ж., Лейкина М.И., представитель ответчика Лейкиной М.И. – Судницына К.В. не согласились с исковыми требованиями в части обращения взыскания на заложенное имущество по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, согласно которому до ДД.ММ.ГГГГ ответчики полностью вносили сумму ежемесячного платежа в погашение кредита, ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно, без просрочек вносили денежные средства в погашение кредита, но в недостаточной сумме, в связи с чем образовалась задолженность. Однако допущенные просрочки платежей в условиях экономического кризиса не привели к существенному нарушению условий кредитного договора, а поэтому оснований для досрочного взыскания суммы кредита не имеется. Поскольку ответчики непрерывно вносят платежи, следовательно, ими фактически нарушается не условие о сроках внесения платежей, а о размере ежемесячного платежа. А данное нарушение, исходя из буквального содержания положений ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, просили снизить размер пени, а также отказать в удовлетворении требования о взыскании пени на будущее. Представитель истца Сутула Т.Г. в судебное заседание не явилась, согласно заявлению просила рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, на исковых требованиях настаивала. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Лейкину М.Ж., Лейкиной М.И. ЗАО предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме ... руб. сроком на ... месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков квартиры и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> (л.д. 15-19). В силу п. 1.1 договора вся переписка, связанная с исполнением настоящего договора, и открытие счета для перечисления средств кредита будет осуществляться на имя Лейкина М.Ж. (представитель заемщиков). Согласно кредитному договору ответчики являются солидарными заемщиками, что также предусмотрено ст.322 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Лейкина М.Ж. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ перечислено ... руб., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35), выпиской по счету (л.д. 82-86). ДД.ММ.ГГГГ ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка (л.д. 32-34), расположенных по адресу <адрес>, с обременением их ипотекой в силу закона. Согласно разделу 2 данного договора источником оплаты квартиры и земельного участка указаны, в том числе, кредитные средства, предоставляемые ЗАО, квартира и земельный участок считаются находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру и земельный участок (л.д. 33). Указанная квартира и земельный участок приобретены в общую долевую собственность ответчиков (п. 1.1 договора купли-продажи), что подтверждается также свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66-69). Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (л.д. 34 оборот). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанной квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № – квартиры, № – земельного участка (л.д. 28, л.д. 34 оборот, 66-69). Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК», что подтверждается договором купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53-55), закладной (л.д. 27 оборот). В силу п.2 ст.13 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделках по передаче прав по закладной (договор № купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ) и отметках на закладной, произведенных предыдущими владельцами закладной – ЗАО, ОАО, ОАО «АИЖК» (л.д. 26 оборот, 27 оборот, 50-52, 53-55). Подлинник закладной исследован в судебном заседании. В соответствии с условиями кредитного договора за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере ...% годовых (п. 3.1 кредитного договора). Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов заемщики производят за текущий процентный период (с первого по последнее число каждого календарного месяца – п.3.2.1 кредитного договора), кроме первого и последнего, не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.4 кредитного договора). Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет ... руб. (п. 3.3.6 кредитного договора). Согласно кредитному договору заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом (п. 4.1.1). При нарушении сроков возврата кредита и начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и процентов за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2., 5.3 кредитного договора, п.6.1 закладной). В нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст.309 ГК Российской Федерации ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ. ежемесячные аннуитетные платежи вносятся не в полном объеме и, как следует из представленной выписки из лицевого счета, с нарушением установленных сроков внесения ежемесячных платежей, что подтверждается также расчетом задолженности как на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-14), так и на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым пени за просроченный основной долг и просроченные проценты начисляются с ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем доводы ответчиков о том, что ими не нарушается условие о сроках внесения платежей суд находит несостоятельными. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п.5.1. закладной и п.4.4.1. кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору, в том числе при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ...., в том числе: основной долг - ... руб.; проценты за пользование кредитом - ... руб.; пени – ... руб. Расчет, представленный истцом на ДД.ММ.ГГГГ, судом проверен, ответчиками не оспорен и принимается как правильный. В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В данном случае, для необходимости установления баланса между применяемой к нарушителям мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд, с учетом мнения ответчиков, полагает возможным применить указанную норму, снизив размер неустойки до ... рублей. Применяя указанную норму, суд учитывает, что истец является коммерческой организацией, специализирующейся в сфере отношений, связанных с взысканием задолженности по кредитам и обращением взыскания на заложенное имущество, его деятельность направлена на получение прибыли, в то же время ответчики не являются специалистами в этой области, для ответчиков отношения, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу, имеют исключительный и более важный характер, чем для истца. В связи с этим суд при разрешении спора должен учитывать баланс интересов сторон, принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальной реализации предоставленных им законом способов защиты и возможностей облегчения возложенного на них бремени. Таким образом, сумма задолженности по кредиту ... руб. (... руб. основного долга + ... руб. проценты + ... руб. пени) подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке в соответствии с положениями ч. 1 ст. 308, ст.ст.321, 322, 323, 325 ГК Российской Федерации. Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» разъяснено начисление процентов до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК Российской Федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. В соответствии со ст. 809 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Таким образом, суд определяет выплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата суммы основного долга, начисляя проценты на оставшуюся часть основного долга - ... руб. В части требований истца об определении пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ...% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, суд полагает указанные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку методика исчисления взыскиваемой пени, представленная истцом без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда. Согласно ст.348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2,3 ст.348 ГК Российской Федерации, как и ст. 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не установлены. Согласно расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи вносятся с нарушением установленных кредитным договором сроков, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ответчиками систематически нарушаются обязательства по договору, то есть сроки внесения платежей нарушены более чем три раза в течение двенадцати месяцев, сумма задолженности по аннуитетным платежам превышает ...% от размера оценки предмета залога. В связи с чем доводы ответчиков об отсутствии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки суд находит несостоятельными. В соответствии со ст.334, 348 ГК Российской Федерации, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1. Закладной, п.4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки. В связи с чем суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. При принятии решения о начальной продажной стоимости квартиры суд принимает во внимание следующие обстоятельства. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ домовладение оценено в ... руб., в том числе квартира – ... руб., земельный участок – ... руб., на основании заключения независимого оценщика ООО (л.д. 37-49), на что имеется указание в закладной (л.д. 27 оборот). Истец просит определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки, исходя из оценки, указанной в закладной, ответчики возражений против указанной начальной продажной стоимости предмета ипотеки не представили. В связи с чем суд определяет начальную продажную стоимость предмета ипотеки, исходя из оценки ее рыночной стоимости, проведенной ООО ДД.ММ.ГГГГ, и указанной в закладной, в размере ... руб., в том числе квартира – ... руб., земельный участок – ... руб. В силу ст.98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Расходы по госпошлине подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков в равных долях с каждого в размере по ... руб. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Лейкина М.Ж., Лейкиной М.И. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу ... рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей, пени в размере ... рублей. Взыскать в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины с Лейкина М.Ж., Лейкиной М.И. в размере ... руб. с каждого. Определить подлежащими выплате в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» солидарно Лейкиным М.Ж., Лейкиной М.И. проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых от суммы основного долга – ... руб. ... коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства по возврату долга, начисляя проценты на оставшуюся часть. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, принадлежащую Лейкиной М.И. и Лейкину М.Ж. по ... доле каждому. Обратить взыскание на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, принадлежащий Лейкиной М.И. и Лейкину М.Ж. по ... доле каждому. Определить способ реализации квартиры и земельного участка в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры по адресу <адрес> в размере ... рублей. Определить начальную продажную земельного участка по адресу <адрес> в размере ... рублей. В остальной части иска Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать. Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения через Индустриальный районный суд города Барнаула. Судья Е.В. Емельянова Верно: Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2010 года.