Дело № 2-2045/2010 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 09 декабря 2010 года город Барнаул Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего судьи Михайловой Т.Б. при секретаре Ульрих Т.Г. с участием представителя истца Бондаревой О.С., ответчиков Ильченко Г.Г., Горулева А.С., представителя ответчика Федоровой В.В. - Горулева А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» к Ильченко Г.Г., ФИО, Горулеву А.С., Федоровой В.В. о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установил: Истец предъявил в суде к ответчикам вышеуказанные исковые требования, указав, что согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Ильченко Г.Г., Федоровой В.В. ОАО предоставил ипотечный жилищный кредит в размере ... рублей на срок ... месяцев под ...% годовых для приобретения в общую долевую собственность всех ответчиков квартиры состоящей из трех комнат, расположенной по адресу: <адрес> в сумме ... рублей зачислен на счет ответчика Ильченко Г.Г. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере ... рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службой по Алтайскому краю. Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю ОАО ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является истец ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользования им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производятся. Истец просит взыскать в солидарном порядке задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... рубля, обратить взыскание на <адрес>, способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере ... руб., взыскании судебных расходов в сумме ... руб. В судебном заседании представитель истца Бондарева О.С. уточнила заявленные требования в части определения начальной продажной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, просила определить начальную продажную стоимость в размере ... рубля, в остальной части требования не изменились, просила удовлетворить иск в полном объеме. Ответчики Ильченко Г.Г., Горулев А.С. возражали удовлетворению иска, просили уменьшить размер пени, ссылаясь на трудное материальное положение, низкий уровень дохода. Представитель ответчика Федоровой В.В. - Горулев А.С. в судебном заседании просили уменьшить размер пени. Ответчики ФИО, Федорова В.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Ответчик ФИО в судебное заседание не явилась ввиду малолетнего возраста, ответчик Федорова В.В. в связи с отдаленностью места проживания в г.Москва. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся и надлежаще извещенных участников процесса. Выслушав участников процесса, исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Ильченко Г.Г., Федоровой В.В. ОАО Банк «Возрождение» предоставил ипотечный жилищный кредит в размере ... рублей на срок ... месяцев под ...% годовых для приобретения в общую долевую собственность всех ответчиков квартиры состоящей из трех комнат, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в сумме ... рублей зачислен на счет ответчика Ильченко Г.Г., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости квартиры, по адресу: <адрес>, составленному ООО и указанию в закладной, стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила ... рублей. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю залогодержателю – ОАО ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время держателем и законным владельцем закладной является ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК», о чем имеется соответствующая отметка на закладной, являющаяся по своей сути передаточной надписью, и презюмирующая законность прав владельца закладной. Данный факт ответчиками не оспорен. В органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются лишь права первоначального владельца закладной, регистрация прав последующих владельцев закладной осуществляется по их желанию. В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Истец является законным владельцем закладной и имеет материальное право на предъявление данного иска. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №, ответчикам Ильченко Г.Г., Горулеву А.С., ФИО, Федоровой В.В. выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанную выше квартиру, по ... доли за каждым из них. Согласно графику погашения кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, в соответствии с Договором и закладной, ответчики должны были ежемесячно выплачивать Банку по ... рублей в счет возврата суммы кредита и оплаты процентов за пользование кредитом не позднее последнего дня процентного периода. Статьей 309 ГК Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст.310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Судом установлено, что в нарушение условий кредитного договора, а также ст.309 ГК Российской Федерации начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им ответчики не производят, что подтверждается расчетом задолженности, и не опровергнуто ответчиками в судебном заседании. Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: ... рублей, в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу ... рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей, начисленные пени в размере ... руб. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора и п. 5.1 закладной ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении ипотекой обязательств. Требование № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не выполнено. С учетом условий кредитного договора, неисполнения требований истца о досрочном возврате кредита, в том числе и после предъявления иска в суд, и правильности представленного истцом расчета, с ответчиков – солидарных заемщиков Ильченко Г.Г. и Федоровой В.В. следует взыскать в пользу истца задолженность по кредиту ... рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей. Что касается требований о взыскании начисленных пени ... рубля, то суд удовлетворяет их в части и исходит из того, что сумма пени (неустойки) явно не соответствует последствиям нарушения обстоятельства по возврату полученной ответчикам суммы кредита. Согласно п. 7 Постановления Пленума ВС Российской Федерации № 13, Пленума ВАС Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» если определенный в соответствии со ст. 395 ГК Российской Федерации размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к ст. 333 ГК Российской Федерации вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежных обязательств. Суд полагает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, ее ставка установлена в размере ...% в день, что составляет ...% годовых, в то время как, ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком Российской Федерации 01.06.2010 составляет 7,75% годовых. Таким образом, ставка неустойки значительно превышает ставку установленную ЦБ Российской Федерации. Учитывая необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, полагаю возможным применить указанную норму и снизить размер пени в размере ...% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до ... руб. Всего подлежит взысканию с ответчиков солидарных заемщиков Ильченко Г.Г. и Федоровой В.В. в солидарном порядке ... руб. (... + ... +...). В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК Российской Федерации) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума ВАС Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов, и положений статьи 316 ГК Российской Федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. Поскольку проценты по договору займа в отличие от процентов, взыскиваемых за неисполнение денежного обязательства, являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору, суд взыскивает проценты за пользование кредитом на будущее и определяет подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых, начисляемых на сумму основного долга ... рубля начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического возврата суммы кредита, с начислением процентов на оставшуюся часть долга. Требование о взыскании пени с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки в размере ... % за каждый день просрочки на сумму неисполненных обязательств по основному долгу ... рубля удовлетворению не подлежит, поскольку взыскание пени «на будущее» в процентном отношении к базовой сумме противоречит действующему законодательству, т.к. определение методики исчисления взыскиваемых сумм без указания конкретной взыскиваемой суммы нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда, кроме того, заемщики не принимали на себя обязательство по уплате пени на будущий период. Согласно ст.348 ГК Российской Федерации, ст.50 ФЗ от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), залогодатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Частью 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п. 4.4.3 кредитного договора установлено, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества в том случае, если одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчики с ДД.ММ.ГГГГ прекратили вносить аннуитетные платежи; просрочка по оплате аннуитетных платежей составляет на день рассмотрения заявления более 12 месяцев; требование истца о досрочном погашении денежного обязательства не исполнено ответчиками и в период нахождения иска в производстве суда, в связи с чем суд считает, что сумма неисполненного обязательства значительна, заявленные требования соразмерны неисполненным обязательствам, поэтому имеются основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет ипотеки. Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2, 3 ст.348 ГК Российской Федерации, не установлены. Для определения стоимости предмета ипотеки была проведена оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость квартиры по адресу: <адрес> составила ... рублей. Учитывая отсутствие возражений сторон на установление первоначальной цены квартиры ... рублей, суд полагает возможным согласится с заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № и установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в заключении ... рублей. В соответствии с заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, квартира оценена в ... руб., то есть сумма задолженности превышает ...% от размера оценки предмета залога. В силу ст.334, 348 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями договора об ипотеке и кредитного договора, указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Таким образом, суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Согласно ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. В силу ст. 94 ГПК РФ). Согласно ч. 3 ст. 95 ГПК Российской федерации, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами. Для определения стоимости предмета ипотеки была проведена оценочная экспертиза. Стоимость экспертизы составила ... руб. Определением суда расходы возлагались на истца, однако, учитывая принятое решение об удовлетворении иска, суд считает необходимым взыскать указанные расходы с ответчиков Ильченко Г.Г., Горулева А.С., Федоровой В.В. в долевом порядке, по ... руб. с каждого в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы». В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Таким образом, расходы по госпошлине подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков Ильченко Г.Г. и Федоровой В.В. в долевом порядке исходя из удовлетворенной части иска ... руб. - ... руб., по ... руб. с каждого, расходы по госпошлине за требование неимущественного характера ... руб. подлежат взысканию с ответчиков Ильченко Г.Г., Федоровой В.В. и Горулева А.С., по ... руб. Всего расходы по уплате госпошлины подлежат взысканию с: Ильченко Г.Г. и Федоровой В.В. по ... руб., с Горулева А.С. - ... руб. Взыскание вышеуказанных сумм не следует производить с несовершеннолетнего ответчика ФИО, поскольку за действия несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), отвечают его родители. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» к Ильченко Г.Г., ФИО, Горулеву А.С., Федоровой В.В. о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Ильченко Г.Г., Федоровой В.В. в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» ... руб. Взыскать солидарно с Ильченко Г.Г., Федоровой В.В. в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» проценты за пользование кредитом в размере ... % годовых от суммы основного долга ... рублей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата, начисляя проценты на сумму невозвращенного долга по день исполнения обязательства. Обратить взыскание на квартиру, распложенную по адресу: <адрес>, принадлежащую по праву общей долевой собственности Ильченко Г.Г., ФИО, Горулеву А.С., Федоровой В.В., по ... доли каждому. Определить способ реализации квартиры по адресу: <адрес> виде продажи с торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры по адресу: <адрес> размере ... рублей. Взыскать с Ильченко Г.Г. в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей. Взыскать с Горулева А.С. в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей. Взыскать с Федоровой В.В. в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей. В остальной части требования истца оставить без удовлетворения. Взыскать с Ильченко Г.Г. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» ... рублей. Взыскать с Горулева А.С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» ... рублей. Взыскать с Федоровой В.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» ... рублей. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Индустриальный районный суд города Барнаула в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Судья Мотивированное решение изготовлено 14.12.2010.