Дело 2-3442/2010г. РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 15 декабря 2010 года Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего судьи Емельяновой Е.В. при секретаре Бутаевой О.В. с участием представителей истца Стрельцова А.В., Кругловой Е.В., представителя ответчиков Лапшина В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова Д.И. к Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Ивашкова В.В. к Попову Д.И. о признании недействительными в части закладной и кредитного договора, у с т а н о в и л: Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании в солидарном порядке: задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере ...., начиная с даты вынесения судом решения по день полного погашения суммы основного долга, процентов за пользование кредитом в размере ...% годовых и пени в размере ...% от суммы просроченных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки; обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные в <адрес>; определении способа реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка в размере ... руб. В обоснование иска истец ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. ООО Коммерческий банк «...» предоставило кредит в размере ... руб. сроком на ... месяцев под ...% годовых для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека в силу закона указанных жилого дома и земельного участка. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю – ООО Коммерческий банк «...». Запись об ипотеке жилого дома и земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной в настоящее время является Попов Д.И. Задолженность ответчиков на дату подачи иска (ДД.ММ.ГГГГ) составляет ...., в том числе основной долг – ... руб., проценты за пользование кредитом – ... руб., пени – ... руб. Ответчиком Ивашковым В.В. подано встречное исковое заявление о признании недействительными п.п. 5,2, 5.3 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование заявленного требования указано, что данный договор является типовым, с заранее определенными условиями, в связи с чем Ивашков В.В., как сторона договора, не имел возможности влиять на его содержание. Однако недопустимо применение договорной неустойки в качестве меры ответственности за нарушением заемщиком сроков, установленных для возврата очередной части кредита, поскольку за подобное неисполнение обязательства у кредитора и без того есть право требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы с причитающимися процентами, которыми истец воспользовался. В ходе рассмотрения дела ответчиком Ивашковым В.В. уточнены встречные требования в части признания также недействительным п 1.3 указанного кредитного договора и признании недействительной закладной, в обоснование которых указано, что п. 1.3 кредитного договора является несогласованным, поскольку согласно данному пункту (как и п. 5 закладной) кредит предоставляется для приобретения 1-этажного жилого дома, расположенного в <адрес>, состоящего из 4 комнат, площадью 120,1 кв.м, в то время как дом, находящийся по указанному адресу, имеет общую площадь 218,6 кв.м, 2 этажа, по восемь комнат на каждом этаже, то есть данные, содержащиеся в закладной, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Следовательно, закладная является недействительной, так как содержит существенные несоответствия, не позволяющие однозначно идентифицировать имущество, на которое установлена ипотека. В судебном заседании представители истца Стрельцов А.В., Круглова Е.В. на первоначально заявленных требованиях настаивали, со встречными требованиями не согласились, пояснив, что имеется характеристика на домовладение, которая совпадает с договором купли-продажи, иными документами, подписанными сторонами. Представитель ответчиков Лапшин В.И. настаивал на удовлетворении встречных требований, с первоначальными требованиями согласился в части суммы основного долга, просил снизить размер пени, в остальной части в первоначально заявленных требованиях просил отказать. Истец Попов Д.И., ответчики Ивашков В.В., Ивашкова Д.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, в силу ст. 167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. ООО Коммерческий банк «...» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме ... руб. сроком на ... месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> (л.д. 6-10). В силу п. 1.1 договора вся переписка, связанная с исполнением настоящего договора, и открытие счета для перечисления средств кредита будет осуществляться на имя Ивашкова В.В. (представитель заемщиков). Как следует из кредитного договора, а также в соответствии со ст. 322 ГК Российской Федерации ответчики являются солидарными заемщиками. ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Ивашкова В.В. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ перечислено ... руб., что подтверждается выпиской по счету (л.д. 31). ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей совместной собственности Ивашкова В.В., Ивашковой Д.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес> (л.д. 58, 61-62, 63-64, 66, 67). Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> (л.д. 66, 67, ). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанного имущества, удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю – ООО Коммерческий банк «...» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19 оборот). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № – жилого дома, № – земельного участка (л.д. 17 оборот, 66, 67). Законным владельцем закладной на основании договора купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время является Попов Д.И., что подтверждается закладной (л.д. 21). В силу п.2 ст.13 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделках по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи закладной № КП-НП от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ) и отметках на закладной, произведенных предыдущими владельцами закладной – ООО Коммерческий банк «...», ЗАО «...», ОАО Акционерный банк «...» (л.д. 20-21, 32, 158-159). Подлинник закладной исследован в судебном заседании. В соответствии с условиями кредитного договора за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере ...% годовых (п. 3.1 кредитного договора). Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов заемщики производят за текущий процентный период (с первого по последнее число каждого календарного месяца – п.3.2.1 кредитного договора), кроме первого и последнего, не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.6 кредитного договора). Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет ... руб. (п. 3.3.9 кредитного договора). Согласно кредитному договору заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом (п. 4.1.1). При нарушении сроков возврата кредита и начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и процентов за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2., 5.3 кредитного договора, п.6.1 закладной). Таким образом, при заключении кредитного договора стороны определили размер и дату погашения ежемесячного очередного платежа в соответствии с графиком, установив в п.п. 5.2., 5.3 договора последствия в случае нарушения заемщиками условий кредитного договора о сроках возврата кредита и процентов. В соответствии со ст. 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Учитывая изложенное, условие договора о взыскании неустойки (пени) за нарушение сроков внесения кредита (процентов по кредиту) не противоречит закону и не ущемляет права ответчиков. В связи с чем доводы о недопустимости применения договорной неустойки в качестве меры ответственности за нарушением заемщиком сроков, установленных для возврата очередной части кредита, суд находит необоснованными, и отказывает в удовлетворении заявленных ответчиком Ивашковым В.В. требований о признании недействительными п.п. 5.2., 5.3 кредитного договора. В нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст.309 ГК Российской Федерации ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ. не вносятся ежемесячные аннуитетные платежи, что не оспорено ответчиками и подтверждено расчетом задолженности как на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5), так и на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 157). Доказательств обратному не представлено. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п.5.1. закладной и п.4.4.1. кредитного договора ответчикам ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств (л.д. 23, 24). Указанное требование ответчиками не выполнено. Какого–либо ответа на указанное требование ответчики не представили. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ...., в том числе: основной долг - ... руб.; проценты за пользование кредитом - ... руб.; пени – ... руб. Расчет, представленный истцом на ДД.ММ.ГГГГ, судом проверен, ответчиками не оспорен и принимается как правильный. В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Суд полагает, что предъявленная истцом ко взысканию сумма пени (неустойки) велика и несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Учитывая период просрочки, компенсационный характер неустойки, то, что ответчикам уже начислены проценты в размере ... руб., а также позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в пункте 2 определения от 21.12.2000 N 263-О, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, суд, с учетом мнения представителя ответчиков, полагает возможным применить указанную норму, снизив размер неустойки до ... рублей. Таким образом, сумма задолженности по кредиту ... руб. (... руб. основного долга + ... руб. проценты + ... руб. пени) подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке в соответствии с положениями ч. 1 ст. 308, ст.ст.321, 322, 323, 325 ГК Российской Федерации. Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» даны разъяснения о том, что проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК Российской Федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. В соответствии со ст. 809 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Таким образом, суд определяет выплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых в соответствии с заявленными требованиями, начиная со дня вынесения судебного решения с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата суммы основного долга, начисляя проценты на оставшуюся часть основного долга - ... руб. В части требований истца об определении пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, суд полагает указанные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку методика исчисления взыскиваемой пени, представленная истцом без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда. Согласно ст.348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2,3 ст.348 ГК РФ, не установлены. Согласно расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время оплата по кредитному договору не производилась, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ответчиками систематически нарушаются обязательства по договору. Сумма задолженности по аннуитетным платежам превышает ...% от размера оценки предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. В соответствии со ст.334, 348 ГК Российской Федерации, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1. Закладной, п.4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. В связи с чем суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. Требования ответчика Ивашкова В.В. о признании недействительным п 1.3 кредитного договора и закладной, поскольку содержащиеся в них данные не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (выписке из реестра капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 152-156), содержат существенные несоответствия, не позволяющие однозначно идентифицировать имущество, на которое установлена ипотека, суд полагает не подлежащими удовлетворению, так как характеристики жилого дома, указанные в кредитном договоре (л.д. 6), совпадают с данными, указанными в закладной (л.д. 17), свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66), а также выписке из технического паспорта на жилой дом по указанному адресу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 162 оборот), а имеющиеся несоответствия, на которые указывает ответчик, суд находит несущественными, поскольку с момента заключения кредитного договора (ДД.ММ.ГГГГ) до составления выписки из реестра капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ прошло достаточно времени, в связи с чем у суда не возникает сомнений в идентичности жилого дома, указанного в данных документах, расположенному по адресу <адрес>, объекту недвижимости. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. При принятии решения о начальной продажной стоимости предмета ипотеки суд принимает во внимание следующие обстоятельства. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом оценен в ... руб., земельный участок – ... руб., на основании заключения независимого оценщика ООО Специализированная фирма «...», на что имеется указание в закладной (л.д. 17). По ходатайству представителя истца, с учетом мнения представителя ответчиков, поддержавшего указанное ходатайство, судом назначалось проведение экспертизы для установления рыночной стоимости предмета ипотеки. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет (с учетом округления) 3702 000 рублей (л.д. 74-82). Представителем ответчиков представлен отчет об оценке земельного участка и находящегося на нем жилого дома, расположенных по адресу <адрес>, проведенный ООО «...» по заказу ответчика Ивашкова В.В. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость единого объекта оценки составляет ... руб. (л.д. 100-118). Однако суд не считает возможным принять оценку объекта недвижимости в соответствии с указанным отчетом. Данная оценка произведена в отсутствии извещения истца об осмотре оцениваемого объекта недвижимости, в то время как при проведении экспертизы, назначенной судом, ответчиками, надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения осмотра (л.д. 83), не предоставлено доступа для осмотра и исследования оцениваемого объекта изнутри (л.д. 75, 84-85). При этом суд усматривает наличие заинтересованности ответчиков в наиболее высокой оценке рыночной стоимости указанного имущества. В то же время у суда не имеется оснований не доверять оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, проведенной на основании определения суда экспертами экспертного учреждения ООО «...», предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, данная оценка проведена в рамках гражданского дела, по времени проведения (ДД.ММ.ГГГГ) максимально приближена к дате вынесения судебного решения, а, следовательно, к дате проведения торгов. В силу перечисленных обстоятельств суд определяет начальную продажную стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу <адрес> в размере ... рублей. В силу ст.98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Расходы по госпошлине подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков в равных долях с каждого в размере по ... руб. Согласно ч.2 ст. 103 ГПК Российской Федерации с истца по встречному иску – Ивашкова В.В. подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере ... руб. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд р е ш и л: Исковые требования Попова Д.И. удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Ивашкова В.В., Ивашковой Д.В. в пользу Попова Д.И. задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб. ... коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу ... руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом ... руб., пени в размере ... рублей. Взыскать с Ивашкова В.В., Ивашковой Д.В. в пользу Попова Д.И. расходы по оплате государственной пошлины ... рублей с каждого. Определить подлежащими выплате в пользу Попова Д.И. солидарно Ивашковым В.В., Ивашковой Д.В. проценты за пользование кредитом в размере ... % годовых от суммы основного долга – ... руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день исполнения обязательства по возврату долга, начисляя проценты на оставшуюся часть. Обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенные по <адрес>, принадлежащие Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. на праве общей совместной собственности. Определить способ реализации жилого дома с земельным участком, расположенных по <адрес>, в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком, расположенных по <адрес>, в размере ... рублей. В остальной части иска Попову Д.И. отказать. В удовлетворении исковых требований Ивашкова В.В. отказать. Взыскать с Ивашкова В.В. в доход местного бюджета госпошлину в размере ... руб. Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения через Индустриальный районный суд города Барнаула. Председательствующий Е.В. Емельянова Верно: Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2010 года.