Дело № 2-4166/2010 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г.Барнаул 15 декабря 2010 года Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего Арбачаковой А.В. при секретаре Сафиуллиной А.В. с участием истца Кузнецовой Г.Н. представителя ответчика ЗАО «ДСК»: Штригун А.С. представителя 3-го лица- ОАО «Барнаулкапстрой»: Шумахер М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кузнецовой Г.Н. к Закрытому акционерному обществу «ДСК» о понуждении к заключению и регистрации договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, обязании совершить действия, встречному иску Закрытого акционерного общества «ДСК» к Кузнецовой Г.Н. о признании договора незаключенным, недействительным, УСТАНОВИЛ: Кузнецова Г.Н. обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «ДСК» о понуждении к заключению и регистрации договора уступки права требования на получение в собственность после ввода объекта в эксплуатацию квартиры на условиях основного договора между ЗАО «ДСК» и МУП «Барнаулкапстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки в размере ... рублей, компенсации морального вреда в размере ... рублей, обязании ответчика выдать истцу второй экземпляр предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в строительстве многоквартирного дома по <адрес>), а при его отсутствии- нотариально удостоверенную копию. Обязании ответчика принять оплату за <адрес> в размере ... рублей в соответствии с условиями предварительного договора. В обоснование заявленных требований истец указала, что в ДД.ММ.ГГГГ получила в плановом отделе ЗАО «ДСК» предварительный договор в двух экземплярах, на участие в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>- однокомнатной квартиры №, проектной площадью 42,0 кв.м. Подписанные истцом 2 экземпляра договора она вернула в плановый отдел для подписания его второй стороной. В течение апреля интересовалась судьбой этого договора в плановом отделе ЗАО «ДСК» по телефону, однако о готовности договора в известность поставлена не была. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с иском к МУП «Барнаулкапстрой» в Железнодорожный районный суд, в связи с заключенным договором на <адрес>. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ узнала о том, что предварительный договор на участие в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> подписан ЗАО «ДСК». ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в ЗАО «ДСК» с просьбой о выдаче экземпляра договора, в чем ей было отказано без объяснения причин, поданные ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ письменные заявления ответчиком оставлены без ответа. Пунктом 4.1. предварительного договора № на участие в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, предусмотрена стоимость 1 кв.м. общей площади- ... рублей, общая стоимость квартиры составила ... рублей, определен срок заключения основного договора- не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, учитывая наличие основного договора на вышеназванную квартиру между ЗАО «ДСК» и МУП «Барнаулкапстрой» заключенного ДД.ММ.ГГГГ № и зарегистрированного в Росреестре по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ, отсутствие в договоре № сроков внесения денежных средств, о чем истцу стало известно мне лишь ДД.ММ.ГГГГ, а так же желание истца добросовестно исполнить условия предварительного договора, истец направила ответчику претензию, полученную ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, с требованием: - в срок до ДД.ММ.ГГГГ выдать второй экземпляр предварительного договора № на участие в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, - в срок до ДД.ММ.ГГГГ определить и согласовать со мной сроки, дату, место и время передачи денег по договору - в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить и зарегистрировать в установленном законом порядке договор уступки права требования на получение в собственность после ввода объекта в эксплуатацию квартиры на условиях уже имеющегося основного договора. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик в удовлетворении претензии отказал. В судебном заседании истец заявленные требования поддержала по изложенным в иске доводам, уточнив, что просит заключить и зарегистрировать в установленном порядке договор на участие в долевом строительстве на получение в собственность после ввода объекта в эксплуатацию квартиры на условиях основного договора между ЗАО «ДСК» и МУП «Барнаулкапстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ. Представитель третьего лица ОАО «Барнаулкапстрой» полагала не подлежащими удовлетворению как первоначально заявленные, так и уточненные исковые требования, представив возражения, согласно которым полагала исковые требования необоснованными, а предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ - ничтожной сделкой, по следующим основаниям. В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 30.04.2006 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее ФЗ №214-ФЗ) ОАО «Барнаулкапстрой» (ОАО «БКС»), выступающее правопреемником МУП «Барнаулкапстрой г.Барнаула, выступает застройщиком жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно п.1 ст.3 ФЗ №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома при соблюдении ряда условий: получения разрешения на строительство объекта; государственной регистрации договора аренды земельного участка; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации. ОАО «БКС», выступающее правопреемником МУП «Барнаулкапстрой» г.Барнаула, владеет земельным участком по <адрес> на праве аренды, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (регистрационный номер от ДД.ММ.ГГГГ №). Разрешение № от на строительство также выдано на МУП «Барнаулкапстрой» г.Барнаула. ЗАО «ДСК» не является застройщиком жилого дома по <адрес> а следовательно не могло заключить предварительный договор с Кузнецовой Г.Н. о заключении в последующем договора участия в долевом строительстве много квартирного жилого дома по <адрес>. В соответствии с ч.2 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. На основании ст. 17 ФЗ №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № должен пройти процедуру государственной регистрации. Истцом не предоставлено сведений о государственной регистрации предварительного договора №. Кроме того, ЗАО «ДСК» и истец подписали договор о намерении заключить в последующем договор участия в долевом строительстве. Однако в исковых требованиях истица просит обязать ЗАО «ДСК» заключить с ней договор уступки права требования на квартиру №, что противоречит условиям предварительного договора №. Встречный иск ЗАО «ДСК» о признании сделки недействительной полагала подлежащим удовлетворению. Представитель ответчика ЗАО «ДСК» полагал заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению, предъявив встречный иск о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, недействительным. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ в ЗАО «ДСК» обратилась истец с требованием заключить договор уступки права требования на получение в собственность <адрес>, указала на отсутствие у нее второго экземпляра предварительного договора. В материалах делопроизводства ЗАО «ДСК» имеется документ под названием: предварительный договор № (на участие в строительстве жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ЗАО «ДСК» в лице генерального директора Лауба Ю.Н. якобы приняло на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с ответчиком договор на участие в строительстве указанного дома. ЗАО «ДСК» полагает, что указанный предварительный договор № является незаключенным по следующим основаниям: договор генеральный директор ЗАО «ДСК» Лауб Ю.Н. не подписывал, предварительный договор не содержит существенных условий договора и в силу ч.3 ст.429 ГК РФ, п.5 ст.4 ФЗ № является незаключенным. Впоследствии представитель ЗАО «ДСК» заявленные требования уточнил, заявив о признании оспариваемого предварительного договора недействительным как несоответствующего требованиям закона. Истец по первоначальному иску представила отзыв на встречный иск, полагая его не подлежащим удовлетворению, указывая, что предварительный договор содержит существенные условия для данного вида договора. Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему: В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ДСК» и истцом был подписан предварительный договор № (на участие в строительстве жилого дома) (л.д.63-64), согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора на участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по которому Кузнецова Г.Н. примет участие денежными средствами в строительства 10-этажного жилого дома, а ЗАО «ДСК» обязуется осуществлять строительство жилого дома и по окончании строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать истцу 1-комнатную квартиру строительный номер №, расположенную на 9 этаже, проектной площадью 42,0 кв.м. Установлен срок сдачи дома в эксплуатацию- ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2.2 предварительного договора, общая стоимость квартиры на момент заключения договора составила 868 990 руб. Стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пояснениям участников процесса, исследованным доказательствам, истцом оплата по предварительному договору не производилась. В соответствии со ст.429 ГК Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Спорные правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных дом иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии со ст. 3 указанного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительными соглашениями к нему (л.д.74-79) земельный участок по <адрес> передан в аренду МУП «Барнаулкапстрой» (в настоящее время- ОАО «Барнаулкапстрой»). Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Управлении росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство десятиэтажного жилого дома со встроенной поликлиникой, тепловым пунктом, трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> получено так же МУП «Барнаулкапстрой» ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время, с учетом продления и переоформления разрешения на строительство- ОАО «Барнаулкапстрой». Таким образом, предусмотренные указанным Законом условия для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома ответчиком ЗАО «ДСК» не выполнены, что подтверждается представленными доказательствами, согласно которым земельный участок для строительства и разрешение на строительство многоквартирного дома по указанному адресу было выдано МУП «Барнаулкапстрой», правопреемником которого является ОАО «Барнулкапстрой». Отсутствие права ЗАО «ДСК» на заключение договоров по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру подтвердил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля Лауб Ю.Н., так же пояснивший о том, что спорный предварительный договор он не подписывал. Кроме того, в соответствии с пунктами 3-5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. В соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона- ст.ст. 3,4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, в связи с чем является недействительной сделкой. Учитывая изложенное, суд полагает подлежащим удовлетворению требование ЗАО «ДСК» о признании предварительного договора недействительным, отказывая истцу по встречному иску в удовлетворении заявленных требований в остальной части. В соответствии со ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Какое- либо имущество, в том числе денежные средства, по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленным доказательствам, не передавалось. Указание истца на заключение предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ представленными доказательствами не подтверждено, поскольку истцом к иску представлена копия, а ответчиком- подлинник предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно решению Железнодорожного районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-28), переданные истцом по иному договору- договору № от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования после ввода объекта в эксплуатацию одной квартиры (в отношении иного объекта- <адрес>) от МУП «Барнаулкапстрой» в размере ... рублей взысканы с ответчика- МУП «Барнаулкапстрой», так же взысканы проценты в размере ... рублей и компенсация морального вреда в размере ... рублей. Кроме того, предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком на заключение в будущем договора участия в долевом строительстве подписан ранее заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между ЗАО «ДСК» и МУП «Барнаулкапстрой» о (л.д.68-73), зарегистрированного в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая изложенное, требование истца об обязании ответчика заключить и зарегистрировать как договор участия в долевом строительстве, так и договор уступки права требования (что предварительным договором предусмотрено не было) удовлетворению не подлежит. В связи с признанием предварительного договора недействительным иные заявленные истцом по первоначальному иску требования (об обязании выдать второй экземпляр предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, принять оплату за квартиру, взыскании неустойки, компенсации морального вреда) так же удовлетворению не подлежат, поскольку недействительный договор не создает никаких правовых последствий. ЗАО «ДСК» при обращении в суд со встречным иском была оплачена госпошлина в размере ... рублей (л.д.59), которая в соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика по встречному иску. Руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Отказать в удовлетворении исковых требований Кузнецовой Г.Н. к Закрытому акционерному обществу «ДСК» в полном объеме. Исковые требования Закрытого акционерного общества «ДСК» удовлетворить частично. Признать недействительным предварительный договор № (на участие в строительстве жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «ДСК» и Кузнецовой Г.Н.. В остальной части в удовлетворении исковых требований Закрытому акционерному обществу «ДСК» отказать. Взыскать с Кузнецовой Г.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «ДСК» ... руб.- расходы по уплате госпошлины. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Барнаула в 10-дневный срок со дня принятия решения в окончательной форме. Судья А.В.Арбачакова Мотивированное решение принято 20 декабря 2010 года. На 21.12.2010 решение в законную силу не вступило Секретарь с/з А.В.Сафиуллина