Дело № 2-145/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 11 января 2011г. г.Барнаул Индустриальный районный суд г.Барнаула в составе председательствующего судьи Тэрри Н.Н., при секретаре Сафроновой О.А., с участием представителя истца Гриневой М.С., ответчика Малахановой Г.Л. и ее представителя Косова Д.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» к Малахановой Г.Л., ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, понуждении исполнить обязанности по договору, УСТАНОВИЛ: ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» обратилось в суд с иском к Малахановой Г.Л. о понуждении исполнить обязанности по договору, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л. заключен договор займа. Истец предоставил ответчику займ в размере ... рублей для целевого использования – приобретения в собственность квартиры по адресу: <адрес>. Истцом денежные средства предоставлены в полном объеме, что подтверждается представленным платежным поручением. Право истца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой, подлежат удостоверению закладной в порядке, предусмотренном договором. В связи с тем, что на дату заключения договора предмет ипотеки отсутствовал, так как жилой дом находился в стадии строительства, сторонами был заключен договор залога имущественных прав. Ответчиком квартира фактически получена в ДД.ММ.ГГГГ однако до настоящего времени обязательства по договору не выполнены: не представлено свидетельство о регистрации права собственности, не оформлена закладная, не заключен договор имущественного страхования. В ДД.ММ.ГГГГ на обращение ответчика о понижении процентной ставки по договору в связи с введением дома в эксплуатацию, истцом подготовлено дополнительное соглашение к договору займа, которым изменены процентные ставки, закладная, а также выдан необходимый пакет документов для регистрации права собственности на квартиру и закладной. Однако ответчиком в нарушение условий договора займа, закладная в орган регистрации прав не сдана, при этом, право собственности зарегистрировано. В настоящее время истец не может реализовать свое право на регистрацию ипотеки в силу закона на квартиру, по вышеуказанному адресу, так как ответчик не исполняет свои обязанности, предусмотренные договоры. Истец просит обязать Малаханову Г.Л. исполнить обязанности, предусмотренные условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: - составить при участии истца надлежаще оформленную закладную, - произвести все необходимые действия по регистрации ипотеки на квартиру по адресу <адрес>, и закладной в Управлении Росреестра, - предоставить истцу нотариально удостоверенную копию свидетельства о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, - застраховать в страховой компании, письменно согласованной с истцом, за свой счет квартиру от рисков, связанных с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом в пользу истца на срок действия договора займа, - предоставить истцу оригинал договора имущественного страхования, соответствующие правила страхования и копии документов, подтверждающих оплату страховой премии в течение двух рабочих дней, считая с даты заключения договора имущественного страхования. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика привлечена ФИО1 Представитель истца уточнял исковые требования, в окончательном виде в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ просил применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора дарения ... доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Малахановой Г.Л. и ФИО1, в виде односторонней реституции, а также просил обязать Малаханову Г.Л. исполнить обязанности, предусмотренные условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные в первоначальных требованиях. Просил взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица привлечен Комитет по образованию Индустриального района г. Барнаула. Ответчик ФИО1, представители третьих лиц Управления Россреестра по Алтайскому краю и Комитета по образованию Индустриального района в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Комитет по образованию Индустриального района г. Барнаула представил отзыв на исковое заявление, указав, что возражает по заявленным требованиям. В соответствии со ст.167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснила, что ответчик Малаханова Г.Л. не имела права распорядиться спорной квартирой. Сделка ничтожна с момента ее заключения, просила применить последствия ее недействительности в виде реституции. Настоящие исковые требования не ставят под угрозу действительность купли-продажи, право ребенка на проживание в спорной квартире. Ребенок может быть наделен правом собственности и в период выплаты кредита с согласия кредитора. Обременение должно быть наложено на всю спорную квартиру, в противном случае, кредитор при неоплате должником суммы не будет иметь возможность защитить свои права. Считает, что сделка дарения недействительна в силу закона. Залоговые отношения возникли при заключении договора займа и сдаче дома в эксплуатацию. При регистрации права собственности не было указано обременение, считает, что договор залога является документом, достаточным для регистрации залога. Согласно действующей инструкции, регистрация обременения –ипотеки производится по заявлению обоих сторон с приложением документов. В судебном заседании ответчик возражала против исковых требований, пояснила, что Договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован, она подписала дополнительное соглашение для того, чтобы снизить размер аннуитентного платежа. Она не могла зарегистрировать право собственности, ей сказали, что, заключив дополнительное соглашение, она сможет это сделать. Свидетельство о праве собственности она получила в ДД.ММ.ГГГГ Представитель ООО «...» изъял у нее подлинник предварительного договора, вручив договор о переуступке. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик заявила о пропуске исковой давности, так как исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ, а договор займа между истцом и ответчиком заключен ДД.ММ.ГГГГ. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований, пояснил, что для возникновения ипотеки в силу закона требуется четкое формулирование условий договора. Заем, действительно является реальной сделкой. Ответчик получила деньги ДД.ММ.ГГГГ распорядилась ими, доводы о ничтожности сделки неосновательны. Обязанность по исполнению условий договора не отрицал, основное обязательство исполняется своевременно. Регистрирующий орган при подаче документов не увидел возможности зарегистрировать обременение, право собственности зарегистрировано без обременений, затем заключена сделка дарения. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. Согласно ст.8 ГК Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии со ст.10 ГК Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. При осуществлении гражданских прав не должны нарушаться права и охраняемые законом интересы других лиц, обладатели гражданских прав должны действовать разумно и добросовестно, гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л. заключен договор займа №, по которому займодавец предоставляет заемщику заем в размере ... рублей сроком на ... месяцев, считая от даты фактического предоставления займа. Заем предоставляется для целевого использования, приобретения квартиры по адресу <адрес>,стоимостью ... руб. в собственность Малахановой Г.Л. путем участия в долевом строительстве по Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «...» и Малахановой Г.Л., собственником квартиры является ООО «...» (п.1.3 договора). В соответствии с п. 1.4. договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является залог имущественных прав на квартиру, личное страхование заемщика, страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (л.д. 9-13). ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л. заключен договор залога имущественных прав, по которому залогодатель в обеспечении обязательств, принятых по договору займа, передает в залог залогодержателю права на квартиру по адресу <адрес> (л.д.18-19). Денежные средства в размере ... рублей зачислен на счет Малахановой Г.Л. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением (л.д. 3). ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор № между ООО « ...» и Малахановой Г.Л., по которому стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор уступки права требования, объектом по предварительному договору и договору уступки права требования является квартира, расположенная по адресу <адрес> (118-121), стоимость объекта составляет ... руб. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между МУП «...» г. Барнаула (застройщик) и ООО «...» (дольщик), в соответствии с которым дольщик обязуется принять участие в долевом строительстве дома и уплатить обусловленную стоимость строительства квартир, а застройщик обязуется построить дом за счет средств участников долевого строительства с привлечением иных лиц и после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику квартиры (л.д. 20-21). ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № уступки права требования между ООО «...» (цедент) и Малахановой Г.Л. (цессионарий), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования на получение в собственность после ввода в эксплуатацию одной квартиры по адресу <адрес>, принадлежащей цеденту на основании договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МУП «...» г. Барнаула и ООО «...» (л.д. 23). Расчет по договору произведен до подписания договора, согласно справке об оплате от ДД.ММ.ГГГГ № оплата произведена в полном объеме. Пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считает заключенным с момента такой регистрации. Из с п.1 ст.336 ГК Российской Федерации и из пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует вывод о том, что по договору об ипотеке может быть заложено только имущество, право на которое уже существует и зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним. На момент заключения договора залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ у Малахановой Г.Л. отсутствовали имущественные права требования, которые могли быть переданы в соответствии с пунктом 1.1. указанного Договора. Согласно ч. 1 ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В соответствии со ст.432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № о внесении изменений в договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л., в соответствии с которым стороны по взаимному согласию решили внести изменения в договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ По условиям дополнительного соглашения займодавец предоставляет заемщику заем в размере ... рублей на срок ... месяцев, считая от даты фактического предоставления займа; заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом; заем предоставляется для целевого использования, для приобретения квартиры по адресу <адрес>, стоимостью ... рублей, в собственность Малахановой Г.Л. путем участия в долевом строительстве по договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между Малахановой Г.Л. и ООО «...»; на момент заключения соглашения собственником квартиры являлся ООО «...»; обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона квартиры, страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (л.д. 25-31). Согласно справке-акту от ДД.ММ.ГГГГ Малаханова Г.Л. произвела расчет с ООО «...» полностью в сумме ... рублей (л.д. 24). Оплата за квартиру Малахановой Г.Л. произведена по договору долевого участия, из договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом сведения о том, квартира приобретена на кредитные денежные средства, полученные по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют. Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу, что сторонами не согласовано существенное условие договора ипотеки –предмет ипотеки на дату заключения договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на спорную квартиру не принадлежало ООО «...». ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Алтайскому краю зарегистрировано право собственности Малахановой Г.Л. на квартиру по адресу <адрес> (л.д. 133). В соответствии со ст.ст.2,3 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года, № 102-ФЗ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Согласно ст.5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. В соответствии со ст. 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Согласно ст.20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Ипотека по договору займа не была и не могла быть зарегистрирована, поскольку отсутствовал предмет договора. Денежные средства полученные Малахановой Г.Л. по договору займа не перечислялись ООО «...», а получены ею лично, частично переданы ООО «...» по предварительному договору. Обязанность по осуществлению регистрационных действий в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» лежит на учреждениях юстиции. В ходе проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных Малахановой Г.Л. для регистрации своего права собственности на жилое помещение оснований для регистрации ипотеки в силу закона не было установлено. Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Статьей 77 Закона об ипотеке указано, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Из указанной нормы следует, что ипотека в силу закона распространяется только на жилой дом или квартиру, которые завершены строительством и право собственности на которые подлежат государственной регистрации за заемщиком, приобретающего указанное имущество с использованием кредитных средств или средств целевого займа. Статья 77 Закона об ипотеке прямо не предусматривает возникновение в силу закона ипотеки прав требования участника долевого строительства, который осуществляет оплату по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств. Абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, и указано на то, что при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Однако, по договору займа в обеспечение предоставлены имущественные права по предварительному договору, а не по договору долевого участия, при этом договор долевого участия ООО «...» еще не был заключен, права не существовали, заключен договор ДД.ММ.ГГГГ Малахановой Г.Л. денежные средства перечислены ООО «...» по предварительному договору (л.д.99), иных письменных доказательств о перечислении денежных средств иным Из договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ № не усматривается, что при оплате по договору долевого участия, истец использовал кредитные средства целевого займа, суду не представлено иных письменных доказательств, что денежные средства переданы Малахановой Г.Л. в заем по договору уступки права требования. Дополнительное соглашение заключенное истцом и ответчиком Малахановой Г.Л. не является основанием для внесения изменений в договор уступки права требования, заключенный Малахановой Г.Л. с ООО «...». Исходя из анализа вышеизложенных норм, ипотека в силу закона не возникла, у Малахановой Г.Л. не возникло обязанностей, предусмотренных условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ и с учетом дополнительного соглашения. Кроме того, в силу ч.4 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Малахановой Г.Л. в настоящее время принадлежит только ... доли в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>, не квартира и не отдельная комната. ДД.ММ.ГГГГ между Малахановой Г.Л. и ФИО1 заключен договор дарения, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ, по которому Малаханова Г.Л. дарит, а ФИО1 принимает в дар ... долю в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Алтайскому краю зарегистрировано право общей долевой собственности Малахановой Г.Л. на ... доли, ФИО1 на ... долю квартиры по адресу <адрес> (л.д. 105-106). На основании ст.168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ч.7 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Таким образом, препятствия к совершению договора дарения отсутствовали, требованиям закона он соответствует. В связи с этим, суд полагает требование истца о признании недействительной сделки – договора дарения ... доли в праве собственности на квартиру по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Малахановой Г.Л. и ФИО1 является не обоснованным и не подлежит удовлетворению. На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования Открытого акционерного общества «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» к Малахановой Г.Л., ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, понуждении исполнить обязанности по договору оставить без удовлетворения в полном объеме. Решение суда может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Барнаула в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 16 января 2011 года. Судья Н.Н. Тэрри Верно, судья На 17.01.2011г. решение в законную силу не вступило. Секретарь с/з О.А. Сафронова