Дело 2-33/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 01 февраля 2011 года г.Барнаул Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего судьи Емельяновой Е.В. при секретаре Бутаевой О.В. с участием представителя истца Нечитайло К.Н., ответчиков Неверова А.С., Неверовой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» к Неверовой О.М., Неверову А.С. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: Истец закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» (далее ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1») обратилось в суд с иском к Неверовой О.М., Неверову А.С. о взыскании в солидарном порядке: задолженности в размере ...., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, процентов за пользование кредитом в размере ...% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ...% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – ... руб.; обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную в <адрес>, определении способа реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной, в размере ... руб. В обоснование иска истец ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Неверову А.С., Неверовой О.М. ООО «...» предоставил ипотечный жилищный кредит в размере ... руб. сроком на ... месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в размере ... руб. зачислен на счет ответчика Неверовой О.М. ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки оценен в размере ... руб. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – ООО «...» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные аннуитетные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств. Указанное требование не выполнено, какого-либо ответа ответчики не представили. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ...., в том числе основной долг – ... руб., проценты за пользование кредитом – ... руб., пени за просроченные проценты и просроченный основной долг ... руб. В судебном заседании представитель истца Нечитайло К.Н. на иске настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Ответчик Неверов А.С. согласился с предъявленными требованиями, ответчик Неверова О.М. согласилась с наличием задолженности, не согласилась с размером пени, считая его завышенным. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Неверовой О.М., Неверову А.С. ООО «...» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме ... руб. сроком на ... месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 28-32). В силу п. 1.1 договора вся переписка, связанная с исполнением настоящего договора, и открытие счета для перечисления средств кредита будет осуществляться на имя Неверовой О.М. (представитель заемщиков). Согласно кредитному договору ответчики Неверова О.М., Неверов А.С. являются солидарными заемщиками, что также предусмотрено ст.322 ГК Российской Федерации. ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Неверовой О.М. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ перечислено ... руб., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37). ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей совместной собственности Неверовой О.М., Неверова А.С. на квартиру, расположенную по адресу <адрес> (л.д. 27, 42 оборот). Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (л.д. 27, 42 оборот). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанной квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – ООО Коммерческий банк «...» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16, 19 оборот). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 17 оборот, 27, 42 оборот). Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» на основании договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22). В силу п.2 ст.13 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделках по передаче прав по закладной (договоры купли-продажи закладных) и отметках на закладной, произведенных предыдущими владельцами закладной – ООО Коммерческий банк «...», ООО «...», ОАО «АИЖК» (л.д.20-22). Подлинник закладной исследован в судебном заседании. В соответствии с условиями кредитного договора за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере ...% годовых (п. 3.1 кредитного договора). Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период (с первого по последнее число каждого календарного месяца – п. 3.2.1 кредитного договора) не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.9 кредитного договора). Согласно кредитному договору заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом (п. 4.1.1). При нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и процентов за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2., 5.3 кредитного договора, п.6.1 закладной). В нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст.309 ГК Российской Федерации ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ гашение задолженности и процентов прекратилось, что не оспорено ответчиками и подтверждено расчетом задолженности как на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-44), так и на ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратному не представлено. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п.5.1. закладной и п.4.4.1. кредитного договора ответчикам ДД.ММ.ГГГГ предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств (л.д. 25), полученное ответчиками ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26). Указанное требование ответчиками не выполнено. Какого–либо ответа на указанное требование ответчики не представили. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ...., в том числе: основной долг - ... руб.; проценты за пользование кредитом - ... руб.; неустойка – ... руб. Расчет, представленный истцом (л.д. 43-44), судом проверен, ответчиками не оспорен и принимается как правильный. В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В данном случае, для необходимости установления баланса между применяемой к нарушителям мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд считает возможным применить указанную норму, снизив размер неустойки до ... рублей. Применяя указанную норму, суд учитывает, что истец является коммерческой организацией, специализирующейся в сфере отношений, связанных с взысканием задолженности по кредитам и обращением взыскания на заложенное имущество, его деятельность направлена на получение прибыли, в то же время ответчики не являются специалистами в этой области, для ответчиков отношения, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу, имеют исключительный и более важный характер, чем для истца. В связи с этим суд при разрешении спора должен учитывать баланс интересов сторон, принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальной реализации предоставленных им законом способов защиты и возможностей облегчения возложенного на них бремени. Таким образом, сумма задолженности по кредиту ... руб. (... руб. основного долга + ... руб. проценты + ... рублей пени) подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке в соответствии с положениями ч. 1 ст. 308, ст.ст.321, 322, 323, 325 ГК Российской Федерации. С учетом разъяснений в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК Российской Федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. В соответствии со ст. 809 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Таким образом, суд определяет выплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата суммы основного долга, начисляя проценты на оставшуюся часть основного долга. В части требований истца об определении пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ...% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, суд полагает указанные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку методика исчисления взыскиваемой пени, представленная истцом без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда. Согласно ст.348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2,3 ст.348 ГК Российской Федерации, не установлены. Согласно расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время оплата по кредитному договору не производилась, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ответчиками систематически нарушаются обязательства по договору. Сумма задолженности по аннуитетным платежам превышает ...% от размера оценки предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. В соответствии со ст.334, 348 ГК Российской Федерации, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1. Закладной, п.4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. В связи с чем суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. При принятии решения о начальной продажной стоимости квартиры суд принимает во внимание следующие обстоятельства. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в ... руб. на основании заключения независимого оценщика ООО «...» (л.д. 38 оборот1), на что имеется указание в закладной (л.д. 17). Истец просит определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной, ответчики согласны с указанной начальной продажной стоимостью жилого помещения. В связи с чем суд определяет начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки ее рыночной стоимости, проведенной ООО «...» ДД.ММ.ГГГГ, и указанной в закладной, в размере ... руб. В силу ст.98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Расходы по госпошлине подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков в равных долях с каждого в размере по ... руб. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Неверовой О.М., Неверова А.С. в пользу требования закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу ... руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом ... руб., пени в размере ... руб. Взыскать в пользу требования закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» расходы по оплате государственной пошлины с Неверовой О.М. и Неверова А.С. в размере по ... руб. с каждого. Определить подлежащими выплате в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» солидарно Неверовой О.М., Неверовым А.С., проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых от суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства по возврату долга, начисляя проценты на оставшуюся часть. Обратить взыскание на квартиру, расположенную <адрес>, принадлежащую Неверову А.С. и Неверовой О.М.. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры <адрес> в размере ... руб. В остальной части иска закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» отказать. Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение 10 дней с момента составления мотивированного решение через Индустриальный районный суд города Барнаула. Судья Е.В. Емельянова Верно: Мотивированное решение изготовлено 06 февраля 2011 года.