Дело 2-165/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 16 февраля 2011 года г.Барнаул Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего судьи Емельяновой Е.В. при секретаре Францевой Е.В. с участием представителя истца Сутула Т.Г., ответчиков Шипицыной А.В., Шипицына А.А., Шипицына С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шипицыну С.А., Шипицыну А.А., Шипицыной А.В., Омельченко Д.В. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: Истец Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Шипицыну С.А., Шипицыну А.А., Шипицыной А.В., Омельченко Д.В. о взыскании в солидарном порядке: задолженности в размере ...., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата основного долга, процентов за пользование кредитом в размере ...% годовых и пени по день реализации предмета ипотеки в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки; обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную в <адрес>, определении способа реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной, в размере ... руб. В обоснование иска истец ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Шипицыну С.А., Шипицыну А.А., Шипицыной А.В., Омельченко Д.В. Коммерческий банк «...» (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в размере ... руб. сроком на ... месяцев для приобретения в общую равно долевую собственность ответчиков Шипицына С.А., Шипицыной А.В. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в размере ... руб. зачислен на счет ответчика Шипицына С.А. ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки оценен в размере ... руб. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – Коммерческий банк «...» (ЗАО). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные аннуитетные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств. Указанное требование не выполнено, какого-либо ответа ответчики не представили. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ...., в том числе основной долг – ... руб., проценты за пользование кредитом – ... руб., пени – ... руб. В судебном заседании представитель истца Сутула Т.Г. уточнила заявленные требования, просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб., в том числе основной долг – ... руб., проценты – ... руб., пени – ... руб., проценты за пользование кредитом в размере ...%, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата суммы основного долга, пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки, обратить взыскание на предмет ипотеки путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости предмета ипотеки, указанной в закладной в размере ... руб., на уточненных исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Ответчики Шипицын С.А., Шипицын А.А., Шипицына А.В. с суммой и расчетом задолженности, представленным истцом, согласились, не согласились с оценкой квартиры, указанной в закладной, просили определить начальную продажную стоимость квартиры, согласно заключению экспертизы, в сумме ... руб. Ответчик Омельченко Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Шипицыну С.А., Шипицыну А.А., Шипицыной А.В., Омельченко Д.В. Коммерческий банк «...» (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме ... руб. сроком на ... месяцев для приобретения в общую равно долевую собственность ответчиков Шипицына С.А., Шипицыной А.В. квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 6-10). В силу п. 1.1 договора вся переписка, связанная с исполнением настоящего договора, и открытие счета для перечисления средств кредита будет осуществляться на имя Шипицына С.А. (представитель заемщиков). Согласно кредитному договору ответчики Шипицын С.А., Шипицын А.А., Шипицына А.В., Омельченко Д.В. являются солидарными заемщиками, что также предусмотрено ст.322 ГК Российской Федерации. ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Шипицына С.А. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ перечислено ... руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27), выпиской по счету (л.д. 104). ДД.ММ.ГГГГ Шипицыным С.А., Шипицыной А.В. заключен договор купли-продажи квартиры (л.д. 24-26), расположенной по адресу <адрес>, с обременением ее ипотекой в силу закона. Согласно разделу 2 данного договора источником оплаты квартиры указаны, в том числе, кредитные средства, предоставляемые ЗАО КБ «...», квартира считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру (л.д. 25). Право общей долевой собственности Шипицына С.А., Шипицыной А.В. (в равных долях – по ... доле каждому) на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26 оборот), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 31-32). Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (л.д. 26 оборот, 31-32). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанной квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками Шипицыным С.А., Шипицыной А.В. как должниками-залогодателями, ответчиками Шипицыным А.А., Омельченко Д.В. как должниками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – Коммерческий банк «...» (ЗАО) ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18, 22). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 22, 26 оборот, 31-32). Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК» на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20 оборот, 45-47). В силу п.2 ст.13 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделках по передаче прав по закладной (договор уступки прав требования (передача прав) по закладным № от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ) и отметках на закладной, произведенных предыдущими владельцами закладной – Коммерческий банк «...» (ЗАО), ОАО «...» (л.д. 20 оборот). Подлинник закладной исследован в судебном заседании (л.д. 84). В соответствии с условиями кредитного договора за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере ...% годовых (п. 3.1 кредитного договора). Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период (с первого по последнее число каждого календарного месяца – п. 3.2.1 кредитного договора) не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.4 кредитного договора). Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет ... руб. (п. 3.3.6 кредитного договора). Согласно кредитному договору заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом (п. 4.1.1). При нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и процентов за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2., 5.3 кредитного договора, п.6.1 закладной). В нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст.309 ГК Российской Федерации ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ гашение задолженности и процентов прекратилось, что не оспорено ответчиками и подтверждено расчетом задолженности как на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-30), так и на ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратному не представлено. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п.5.1. закладной и п.4.4.1. кредитного договора ответчикам ДД.ММ.ГГГГ предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, полученное ответчиками ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28). Указанное требование ответчиками не выполнено. Какого–либо ответа на указанное требование ответчики не представили. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб., в том числе: основной долг - ... руб.; проценты за пользование кредитом – ... руб.; неустойка – ... руб. Расчет, представленный истцом, судом проверен, ответчиками не оспорен, и принимается как правильный. В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В данном случае, для необходимости установления баланса между применяемой к нарушителям мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд считает возможным применить указанную норму, снизив размер неустойки до ... рублей. Применяя указанную норму, суд учитывает, что истец является коммерческой организацией, специализирующейся в сфере отношений, связанных с взысканием задолженности по кредитам и обращением взыскания на заложенное имущество, его деятельность направлена на получение прибыли, в то же время ответчики не являются специалистами в этой области, для ответчиков отношения, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу, имеют исключительный и более важный характер, чем для истца. В связи с этим суд при разрешении спора должен учитывать баланс интересов сторон, принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальной реализации предоставленных им законом способов защиты и возможностей облегчения возложенного на них бремени. Таким образом, сумма задолженности по кредиту ... руб. (... руб. основного долга + ... руб. проценты + ... рублей пени) подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке в соответствии с положениями ч. 1 ст. 308, ст.ст.321, 322, 323, 325 ГК Российской Федерации. С учетом постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК Российской Федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. В соответствии со ст. 809 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Таким образом, суд определяет выплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата суммы основного долга, начисляя проценты на оставшуюся часть основного долга. В части требований истца об определении пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки, суд полагает указанные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку методика исчисления взыскиваемой пени, представленная истцом без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда. Согласно ст.348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2,3 ст.348 ГК Российской Федерации, не установлены. Согласно расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время оплата по кредитному договору не производится, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ответчиками систематически нарушаются обязательства по договору. Сумма задолженности по аннуитетным платежам превышает 5% от размера оценки предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. В соответствии со ст.334, 348 ГК Российской Федерации, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1. Закладной, п.4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. В связи с чем суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. При принятии решения о начальной продажной стоимости квартиры суд принимает во внимание следующие обстоятельства. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в ... руб. на основании заключения независимого оценщика ООО «...» (л.д. 40), на что имеется указание в закладной (л.д. 20). Судом для определения рыночной стоимости предмета ипотеки по ходатайству ответчика Шипицына С.А. назначалась экспертиза. Согласно заключению экспертов ООО «...» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры, расположенной в <адрес>, составляет ... руб. (л.д. 113-141). Истец просит определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной, ответчики не согласны с указанной начальной продажной стоимостью жилого помещения, просят определить начальную продажную стоимость квартиры в соответствии с оценкой, указанной в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, в размере ... руб. Не доверять оценке рыночной стоимости квартиры, данной экспертами, у суда оснований нет, оценка проведена в рамках гражданского дела, по времени проведения максимально приближена к дате вынесения судебного решения, а, следовательно, к дате проведения торгов, в связи с чем суд определяет начальную продажную стоимость квартиры по адресу <адрес>, в размере ... руб. Судом установлено, что ответчиком Шипицыным С.А. проведение экспертизы в ООО «...» не оплачено. Между тем, экспертиза проведена, что подтверждается заключением, в связи с чем с ответчика Шипицына С.А. подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в размере ... руб. В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Расходы по госпошлине подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков Шипицына А.А., Омельченко Д.В. по ... руб. с каждого, ответчиков Шипицына С.А., Шипицыной А.В. по ... руб. с каждого. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Шипицына С.А., Шипицына А.А., Шипицыной А.В., Омельченко Д.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу ... руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом ... руб., пени в размере ... руб. Определить подлежащими выплате в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» солидарно Шипицыным С.А., Шипицыным А.А., Шипицыной А.В., Омельченко Д.В. проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых от суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства по возврату долга, начисляя проценты на оставшуюся часть. Обратить взыскание на квартиру, расположенную в <адрес>, принадлежащую Шипицыну С.А. и Шипицыной А.В.. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в <адрес> в размере ... руб. В остальной части иска Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать. Взыскать в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины с Шипицына С.А. и Шипицыной А.В. по ... руб. с каждого, с Шипицына А.А. и Омельченко Д.В. по ... руб. с каждого Взыскать с Шипицына С.А. в пользу ООО «...» расходы за проведение экспертизы в размере ... руб. Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения через Индустриальный районный суд города Барнаула. Судья Е.В. Емельянова Верно Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2011 года.