Дело № 2-1004/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 марта 2011 года Индустриальный районный суд г.Барнаула в составе председательствующего судьи Новоселовой Е.Г., при секретаре Кухленко Н.Г., с участием:

представителя истца: Костюхиной О.И.,

ответчика (истца по встречному иску): Первухиной Е.В., представителя Брыкина А.В.,

прокурора: Дудко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЭДВ» к Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобину В.А., Первухину Ф.С., Первухиной Е.В. о выселении, прекращении права пользования жилым помещением, встречному исковому заявлению Первухиной Е.В., Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Первухина Ф.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭДВ» о признании права пользования жилым помещением,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Общество с ограниченной ответственностью «ЭДВ» (далее – ООО «ЭДВ») обратился в Индустриальный районный суд г.Барнаула суд с иском к Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобину В.А., Первухину Ф.С., Первухиной Е.В. о выселении из квартиры <адрес> (далее - спорная квартира), прекращении права пользования указанным жилым помещением, в обоснование иска указав на следующие обстоятельства.

В связи с неисполнением Злобиной Л.Н. обязательств по кредитному договору решением Индустриального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру <адрес> обращено взыскание задолженности по кредитному договору.

Поскольку спорная квартира не была реализована на торгах, истец оставил за собой имущество должника, зарегистрировав право собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ.

В квартире зарегистрированы и проживают ответчики Березикова Г.Е., Березикова З.Н., Злобин В.А., Первухин Ф.С., Первухина Е.В., которые не желают в добровольном порядке освобождать жилое помещение.

Ответчики Первухина Е.В., Березикова Г.Е., Березикова З.Н., Первухин Ф.С. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ через своего представителя Первухину Е.В. предъявили встречные исковые требования к ООО «ЭДВ» о признании права пользования спорной квартирой, указав в обоснование иска на то, что согласно договору купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ Первухина Е.В. продала, а покупатель Злобина Л.Н. приобрела в собственность спорную квартиру. Спорная квартира до указанной сделки принадлежала на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ Первухиной Е.В., которая проживала и была зарегистрирована в жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ стала проживать с сыном – Первухиным Ф.С., ДД.ММ.ГГГГ в квартиру были вселены в качестве членов ее семьи Березикова З.Н. (мать), Березикова Г.Е. (тетя). Из пункта 5.7 договора купли-продажи квартиры следует, что в приобретаемой Злобиной Л.Н. квартире зарегистрированы по месту постоянного жительства: Первухина Е.В., Первухин Ф.С., Березикова З.Н., Березикова Г.Е. Буквальное толкование данного пункта договора купли-продажи свидетельствует о том, что покупатель квартиры Злобина Л.Н. была осведомлена о их (истцов по встречному иску) праве проживания на спорной жилой площади, в соответствии с ч.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре указала на них как на лиц, имеющих права пользования спорным жилым помещением. То есть, с ДД.ММ.ГГГГ между новым собственником квартиры Злобиной Л.Н., с одной стороны, и ними, с другой стороны, фактически сложились отношений найма жилого помещения – квартирой <адрес>, которые в силу ст.675 ГК Российской Федерации не прекращают свое действие и после перехода права собственности истцу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Злобина Л.Н. (бывший собственник жилого помещения) привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. (л.д.58 оборот)

В судебном заседании представитель истца Костюхина О.И. поддержала исковые требования в полном объеме, указав на основания иска, изложенные в тексте искового заявления. Возражая относительно встречного иска, указала на то, что ответчиками не представлено доказательств заключения с бывшим собственником спорной квартиры договора найма в соответствии с требованиями, предъявляемыми гражданским законодательством к заключению такого договора. Кроме того, истец не был уведомлен о заключении договора найма ни до регистрации договора ипотеки, ни после, в связи с чем на ответчиков положения п.3 ст.78 Закона «Об ипотеке» не распространяются.

Ответчики (истцы по встречному иску) Березикова Г.Е., Березикова З.Н., Злобин В.А., Первухин Ф.С., а также третье лицо Злобина Л.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в надлежащем порядке. (л.д.60-64).

Ответчик Первухина Е.В., которой все другие истцы по встречному иску выдали нотариально удостоверенные доверенности, (л.д.31-33) в судебном заседании с иском ООО «ЭДВ» не согласилась, встречные исковые требования поддержала и пояснила, что Первухин Ф.С. приходится ей сыном, Березикова З.Н. – мама, Березикова Г.Е. – тетя, Злобина Л.Н. – жена ее двоюродного брата, а Злобин В.А. – ее сын. В спорной квартире она с сыном проживает с ДД.ММ.ГГГГ, Березиковы - с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она как собственник продала квартиру Злобиной Л.Н., новое жилье не купила, все остались проживать в квартире с устного разрешения Злобиной Л.Н., которая с сыном Злобиным В.А. в квартиру не вселялась. Письменный договор найма жилого помещения они не заключали, считает, что поскольку производит оплату коммунальных услуг, то вправе и в дальнейшем пользоваться жилым помещением. Истец в устной форме после ее обращения предлагал заключить договор найма, но поскольку срок был обозначен не более одного года, ее это не устроило.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) Брыкин А.В., действующий на основании ордера (л.д.65), в судебном заседании поддержал позицию своих доверителей, указав на правовые основания встречного иска, изложенные в тексте искового заявления, акцентировав внимание суда, что в соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, нормами международного права, гражданским и жилищным законодательством граждане не могут произвольно быть лишены права на жилище. В данной ситуации между бывшим собственником спорной квартиры фактически заключен договор найма жилого помещения, и ответчики по первоначальному иску не могут быть в силу закона выселены из жилого помещения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования ООО «ЭДВ» подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требований отклонению, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Первухина Е.В., являясь собственником спорной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи квартиры с обременением в силу закона со Злобиной Л.Н. (л.д.52-54). На момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней на регистрационном учете стояли: Первухина Е.В., Первухин Ф.С., Березикова З.Н., Березикова Г.Е. (л.д.46). Данный факт – регистрация по месту жительства указанных лиц, нашел отражение в п.5.7 договора купли-продажи. (л.д.53 оборот)

ДД.ММ.ГГГГ после перехода права собственности на квартиру на регистрационный учет по месту жительства поставлен Злобин В.А. (л.д.46)

В связи с ненадлежащим исполнением Злобиной Л.Н. обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47-51) решением Индустриального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ по иску «ЭДВ» к Злобиной Л.Н. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество, произведено обращение взыскания задолженности по кредитному договору на заложенную квартиру. (л.д.55-57)

В соответствии с п.п. 4,5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Залогодержатель ООО «ЭДВ» в связи с объявлением повторных публичных торгов несостоявшимися приобрел (оставил за собой) заложенное имущество – квартиру <адрес>, право собственности которого зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5).

В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как собственник жилого помещения, право собственности которого не оспорено, вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст.237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Поскольку спорное жилое помещение было заложено по кредитному договору обеспеченному ипотекой квартиры, то при разрешении исковых требований истца, суд руководствовался положениями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закона).

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. (ст.78 Закона).

Таким образом, правовое значение для разрешения настоящего спора имеет установление факта заключения ответчиками по первоначальному иску с бывшим собственником жилого помещения договора найма с соблюдением установленного гражданским законодательством порядка.

В соответствии с п.2 ст.292 ГК Российской Федерации переход права собственности на квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. (п.1 ст.558 ГК Российской Федерации)

Из содержания текста договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Первухиной Е.В. и Злобиной Л.Н. не следует, что члены семьи бывшего собственника Первухиной Е.В., как и она сама после продажи квартиры сохраняют право пользования этим жилым помещением. В п.5.7. договора констатируется факт регистрации ответчиком в спорной квартире, без указания на сохранение права пользования жилым помещением после его отчуждения.

В силу ст.431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при продаже Первухиной Е.В. спорного жилого помещение стороны договора не пришли к соглашению о сохранения за бывшим собственником квартиры и членами его семьи права пользования жилым помещением. В связи с чем, после отчуждения квартиры Первухина Е.В. и члены ее семьи утратили право пользования жилым помещением в силу вышеприведенных положений гражданского законодательства.

Ипотека спорной квартиры в силу закона возникла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.54 оборот), а следовательно в силу положения ч.3 ст.78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после возникновения ипотеки договор найма квартиры мог быть заключен только с согласия залогодержателя.

В силу положений ст.ст.671,674 ГК Российской Федерации договор найма (аренды) жилого помещения может быть заключен только в письменной форме.

Ответчиками по первоначальному иску суду в соответствии со ст.56 ГПК Российской Федерации не представлено доказательств того, что между Злобиной Л.Н. и ними был заключен с согласия залогодержателя спорного жилого помещения письменный договор найма жилого помещения.

Более того, Первухина Е.В. пояснила, что такой договор не заключался, Злобина Л.Н. им устно разрешила проживать в квартире, и они оплачивали и оплачивают до настоящего времени коммунальные услуги.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у ответчиков по первоначальному иску не возникло самостоятельного права пользования спорным жилым помещением на основании договора, а также они не приобрели право пользования квартирой как члены семьи собственника в силу положений ст.30-31 ЖК Российской Федерации, поскольку с собственником жилого помещения в спорной квартире не проживали, общего хозяйства не вели, не оказывали взаимной материальной и иной поддержки. Факт несения ими расходов по оплате коммунальных услуг правового значения для разрешения спора не имеет. В связи с чем, на них не распространяются положения п.3 ст.78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, по основаниям предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлено уведомление о необходимости добровольного выселения из спорной квартиры в течение пяти дней с момента его получения, которое получено ДД.ММ.ГГГГ и оставлено ответчиками без внимания. (л.д.7-10).

В силу того, что ответчики за исключением Злобина В.А., проживают в спорной квартире и пользуются ею, ответчик Злобин В.А. продолжает оставаться на регистрационном учете по месту жительства в спорной квартире, то с учетом положений действующего жилищного законодательства (ст.11 ЖК Российской Федерации), согласно которого судебная защита жилищных прав осуществляется путем прекращения жилищного правоотношения, а в силу ст.7 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, …» вступившее в законную силу решение суда о выселении является основанием для снятия ответчика (ответчиков) с регистрационного учета из принадлежащего истцу жилого помещения, с учетом того, что ранее решением суда удовлетворено требование истца об обращении взыскания на спорное жилое помещение, истец зарегистрировал свое право собственности в установленном законом порядке, между истцом и ответчиками отсутствуют договорные отношения по поводу пользования жилым помещением, отсутствуют основания для сохранения за ответчиками права пользования жилы помещением при перемене собственника, то соответственно у ответчиков отсутствует самостоятельное право пользования данным жилым помещением, не обусловленное волей собственника жилого помещения, в связи с чем исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, тогда как встречные исковые требований не подлежат удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца по первоначальному иску подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом в связи с уплатой государственной пошлины в сумме ... рублей ... коп. в равных долях или по ... рублей с каждого из ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЭДВ» удовлетворить в полном объеме.

Прекратить право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобина В.А., Первухина Ф.С., Первухиной Е.В..

Выселить Березикову Г.Е., Березикову З.Н., Злобина В.А., Первухина Ф.С., Первухину Е.В. из квартиры <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Первухиной Е.В., Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Первухину Ф.С. отказать в полном объеме.

Взыскать с Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобина В.А., Первухина Ф.С., Первухиной Е.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЭДВ» расходы по уплате государственной пошлины - по ... рублей ... коп. с каждого из ответчиков.

Решение суда может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Барнаула в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Г.Новоселова