Дело № 2-2327/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2011 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: председательствующего судьи Юрьевой М.А.

при секретаре Шкурупий Е.А.

с участием представителя истца Бондаревой О.С.

представителя ответчика Судницыной К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Бобровой Л.В., Боброву С.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Бобровой Л.В. к Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об установлении очередности зачисления сумм,

УСТАНОВИЛ:

Истец Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Бобровой Л.В., Боброву С.Б. о взыскании задолженности в размере *** рублей *** копеек, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом размере ***% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ***% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа; обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере *** рублей.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ Бобровой Л.В., Боброву С.Б. ОАО Банк «***» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме *** рублей на срок *** месяцев для приобретения в собственность ответчиков квартиры по адресу: <адрес>. Кредит в сумме *** рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Бобровой Л.В., что подтверждается мемориальным ордером. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере *** рублей. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные аннуитетные платежи по погашению сумм кредита и процентов за пользование в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспечительных ипотекой обязательств. Указанное требование не выполнено. Какого-либо ответа ответчики не представили.

В ходе рассмотрения дела ответчик Боброва Л.В. предъявила встречное исковое заявление к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в котором просила установить в соответствии с действующим законодательством очередность погашения требований Кредитора при недостаточности средств Заемщика по кредитному договору: в первую очередь – издержки Кредитора по получению исполнения обязательств Заемщиков; во вторую – требование по выплате процентов; в третью – требование по возврату суммы кредита; в четвертую – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов, в пятую – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в шестую – требование по досрочному возврату кредита, в седьмую – требование по выплате штрафов, в восьмую – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов, в девятую – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита, указывая, что пункт ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора противоречит действующему законодательству.

В ходе судебного разбирательства истец представил расчет, по которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет *** рублей *** копеек, в том числе основной долг *** рубля *** копейки, проценты за пользование кредитом *** рубля *** копейка, пени *** рубль *** копеек.

Представитель истца ОАО «АИЖК» Бондарева О.С. в судебном заседании на первоначальных исковых требованиях наставала, просила взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ оплата по кредиту прекратилась, никакие платежи ответчиками не производились, просила установить начальную продажную стоимость квартиры согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ – *** рублей, в удовлетворении встречного искового заявления просила отказать, пояснила, что все платежи, поступающие от Бобровых зачислялись в порядке очередности, предусмотренной ст.319 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при взыскании досрочно всей суммы задолженности действие кредитного договора в части установления очередности прекращается, очередность устанавливается судебным приставом –исполнителем в соответствии со ст.319 Гражданского кодекса российской Федерации. Возражала против предоставления отсрочки, поскольку задолженность ответчиков превышает оценочную стоимость квартиры, и в дальнейшем задолженность будет только увеличиваться.

Представитель ответчика Бобровой Л.В. – Судницина К.В. в судебном заседании не согласилась с начисленной пеней в размере *** рубль *** копейки, полагая несоразмерно завышенной, просила снизить до *** рублей, кроме того просила предоставить отсрочку реализации спорной квартиры. Настаивала на удовлетворении встречных исковых требований по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, пояснила, что установление такой очередности необходимо чтобы при исполнении решения суда денежные средства зачислялись в соответствии с требованиями закона.

Ответчики Боброва Л.В., Бобров С.Б. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, что подтверждается телефонограммами.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с условиями кредитного договора № *** от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам ОАО Банк «***» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме *** рублей сроком на *** месяцев для приобретения в общую долевую собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.***).

ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Бобровой Л.В. по кредитному договору № *** от ДД.ММ.ГГГГ перечислено *** рублей, что подтверждается мемориальным ордером №*** от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ***).

Согласно кредитному договору Боброва Л.В., Бобров С.Б. являются солидарным заемщиками, что также предусмотрено ст.322 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – ОАО Банк «***» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ №*** (л.д.***).

Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой о смене владельца закладной (л.д. ***).

В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой.

В соответствии с п.3 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных) и отметках на закладной, произведенной предыдущими владельцами закладной – ОАО Банк «***», затем ОАО «***», потом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Подлинник закладной исследован в судебном заседании.

В нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками погашение задолженности и процентов прекратилось с ДД.ММ.ГГГГ, что не оспорено ответчиками и подтверждено расчетом задолженности. Доказательств обратному не представлено.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. Истцом в соответствии с п.5.1. закладной и п.4.4.1. кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, что подтверждается копией требования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.***).

Указанное требование ответчиками не выполнено. Какого–либо ответа на указанное требование ответчики не представили.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет: основной долг *** рубля *** копейки, проценты за пользование кредитом *** рубля *** копейка.

Расчет, представленный истцом, проверен, соответствует требованиям гражданского законодательства, графику платежей, выписке по счету, является достоверным. В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком контррасчет и доказательства нарушений требований ст.319 Гражданского кодекса Российской Федерации при зачислении сумм платежей, не представлено.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

В соответствии со ст.809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Таким образом, суд определяет выплате проценты за пользование кредитом в размере *** % годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата суммы основного долга, начисляя проценты на оставшуюся часть.

Также истец просит взыскать с ответчика пени за нарушение сроков возврата кредита и процентов по нему из расчета ***% в день за каждый день просрочки, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – *** рубль *** копейки.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд полагает, что предъявленная истцом ко взысканию сумма пени (неустойки) велика и несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Учитывая период просрочки, компенсационный характер неустойки, то, что с ответчика уже взысканы проценты в размере *** рубля *** копейка, а также позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в пункте 2 определения от 21.12.2000 N 263-О, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, суд считает возможным снизить размер неустойки до *** рублей и взыскать данную сумму с ответчиков в пользу истца.

Всего подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца сумма в размере: основной долг *** рубля *** копейки + проценты за пользование кредитом *** рубля *** копейка + пеня *** рублей = *** рублей *** копейки.

В части требований истца об определении пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ***% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, суд отказывает, поскольку методика исчисления взыскиваемой пени, представленная истцом без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда.

Согласно ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п.2,3 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлены.

Согласно расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчиком не производится оплата по кредитному договору, в связи с этим ответчиками систематически нарушаются обязательства по договору. Сумма задолженности по аннуитетным платежам превышает ***% от размера оценки предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более *** месяцев.

В соответствии со ст.334, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1. Закладной, п.4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Поэтому, суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно положениям ст.79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству представителя истца назначалось производство судебной строительно-технической экспертизы для выяснения вопроса о рыночной стоимости квартиры.

Согласно заключению эксперта ЗАО «***» от ДД.ММ.ГГГГ № *** рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет *** рублей.

Суд устанавливает начальную продажную стоимость квартиры в виде ее рыночной стоимости, установленной заключением эксперта, как наиболее соответствующую интересам истца и ответчиков. Также суд учитывает, что данная экспертиза проведена по судебному определению с учетом всех обстоятельств по делу, заключение составлено ДД.ММ.ГГГГ, является более верным по указанию рыночной стоимости по сравнению с оценкой указанной при заключении договора в закладной.

У суда нет оснований сомневаться в заключении экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Не подлежат удовлетворению встречные исковые требования Бобровой Л.В. об установлении очередности погашения требований Кредитора при недостаточности средств Заемщика по кредитному договору: в первую очередь – издержки Кредитора по получению исполнения обязательств Заемщиков; во вторую – требование по выплате процентов; в третью – требование по возврату суммы кредита; в четвертую – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов, в пятую – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в шестую – требование по досрочному возврату кредита, в седьмую – требование по выплате штрафов, в восьмую – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов, в девятую – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита, по следующим основаниям.

Правила об очередности погашения требований по денежному обязательству установлены ст.319 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Внесенные ответчиками денежные средства по погашению суммы кредита распределялись согласно положениям ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не порядком установленным п. 3.3.12 кредитного договора, что подтверждается расчетом задолженности и не оспаривалось сторонами.

Оснований для установления в кредитном договоре иного порядка очередности погашения суммы кредита, в настоящее время не имеется, так как с ответчиков досрочно взыскана сумма задолженности по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество.

Ходатайство представителя ответчика о предоставлении отсрочки реализации предмета ипотеки на один года удовлетворению не подлежит по следующим обстоятельствам.

В статье 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена возможность отсрочки реализации заложенного имущества на срок до одного года по заявлению залогодателя в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Согласно указанной статье Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) отсрочка реализации заложенного имущества допускается при соблюдении следующих условий: наличие уважительных причин для предоставления отсрочки; залогодателем является гражданин и при этом залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, а предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; сумма требований залогодержателя с учетом их адекватного прироста за предполагаемый период отсрочки должна быть сопоставима с оценочной стоимостью предмета ипотеки. Отсрочка должна предоставляться на такой срок, чтобы первая сумма не превысила вторую; отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя не возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Цель предоставления отсрочки - дать должнику возможность в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования. В таком случае отпадает необходимость в реализации заложенного имущества, и по заявлению залогодателя суд отменяет решение об обращении взыскания.

Вместе с тем, представитель ответчика не привел каких-либо доводов, которые бы свидетельствовали о появлении у ответчиков через год возможности для погашения образовавшейся задолженности.

Учитывая, что размер кредитной задолженности в настоящее время превышает сумму предоставленного кредита, а начальная продажная стоимость квартиры гораздо ниже размера задолженности, доказательств того, что ответчики имеют возможность погасить задолженность по кредитному договору, не представлено, поэтому оснований для предоставления отсрочки не имеется.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в сумме *** рублей *** копейки, по *** рублей *** копеек с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Бобровой Л.В., Боброву С.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Бобровой Л.В., Боброва С.Б. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность в размере *** рублей *** копейки, в том числе основной долг *** рубля *** копейки, проценты за пользование кредитом *** рубля *** копейка, пени *** рублей, а также взыскать проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых от суммы невозвращенного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день исполнения обязательства, начисляя проценты на оставшуюся часть.

Обратить взыскание на квартиру, распложенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Бобровой Л.В., Боброву С.Б..

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере *** рублей.

Взыскать в равных долях с Бобровой Л.В., Боброва С.Б. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины по *** рублей *** копеек с каждого.

В остальной части Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в удовлетворении исковых требований отказать.

Встречные исковые требования Бобровой Л.В. к Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об установлении очередности зачисления сумм оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течении десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья М.А. Юрьева

***

***я