Дело № 2-701/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 марта 2012 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Михайловой Т.Б.

при секретаре Трегубовой Е.В.

с участием истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Малюгина С.В., представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Панкратовой Н.Г. – Сивоконевой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малюгина С.В. к Панкратовой Н.Г. о взыскании суммы, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,

по встречному иску Панкратовой Н.Г. к Малюгину С.В. о взыскании денежных средств за пользование квартирой, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании задолженности по коммунальным платежам и электроэнергии, взыскании расходов по оплате услуг представителя и судебных расходов

у с т а н о в и л:

Малюгин С.В. обратился в суд с иском к Панкратовой Н.Г. о взыскании денежных средств, переданных по договору купли-продажи в сумме *** рублей. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между он передал ответчику в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры № *** по <адрес> денежные средства в размере *** рублей. Однако от исполнения договора ответчик уклоняется, денежные средства также не возвращает. ДД.ММ.ГГГГ истец получил претензию ответчика с требованием освободить спорную квартиру, тем самым Панкратова Н.Г. дала истцу понять, что сделка купли-продажи не состоится. В связи с тем, что ответчик не вернула *** рублей, истец обратился в суд.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования - просит взыскать сумму в размере *** рублей, признать незаключенным договор купли-продажи квартиры № *** по <адрес> (л.д. ***).

Панкратова Н.Г. предъявила встречные требования к Малюгину С.В., просила взыскать денежные средства в размере *** рублей за пользование квартирой № *** по <адрес>, обязать Малюгина С.В. освободить спорную квартиру, возвратив ее по акту приема-передачи немедленно. Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Малюгиным С.В. заключен договор аренды спорной квартиры, стоимость арендной платы *** рублей. Оплата произведена частично за ДД.ММ.ГГГГ в размере *** рублей, и за ДД.ММ.ГГГГ в размере *** рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ней и Малюгиным С.В. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в результате которого она передала Малюгину С.В. правоустанавливающие документы на квартиру и ключи, а Малюгин С.В. передал денежные средства в размере *** рублей. Ответчик по встречном иску пользуется квартирой, в связи с чем, сберег денежные средства, которые истец по встречном иску могла получить, если бы сдавала спорную квартиру во временное пользование за плату.

В ходе рассмотрения дела Панкратова Н.Г. неоднократно увеличивала исковые требования, окончательно их сформулировала следующим образом - просит взыскать денежные средства в размере *** рублей исходя размера ежемесячной арендной платы в сумме *** руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** рублей *** копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по коммунальным платежам в сумме *** рублей, обязать Малюгина С.В. освободить спорную квартиру, возвратив ее по акту приема-передачи немедленно.

В судебном заседании истец Малюгина С.В. на удовлетворении уточненных исковых требованиях настаивал, встречные исковые требования не признал.

В судебном заседании представитель Панкратовой Н.Г. - Сивоконева Т.А., действующая на основании нотариальной доверенности, отказалась от исковых требований в части обязания Малюгина С.В. освободить спорную квартиру, возвратив ее по акту приема-передачи немедленно, по данным требованиям принято определение суда.

Представитель Сивоконева Т.А. поддержала доводы уточненного встречного искового заявления, не отрицала факт получения Панкратовой *** рублей, однако просила считать данные денежные средства арендной платой за спорную квартиру, пояснила, что при расчете суммы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма *** рублей зачтена Панкратовой Н.Г. в счет уплаты ежемесячных платежей.

Панкратова Н.Г. надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд принимает данное решение по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом согласно пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору купли-продажи недвижимости применяются также общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже, если иное не предусмотрено специальной нормой.

В силу пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Малюгиным С.В. и Панкратовой Н.Г. заключен договор купли-продажи квартиры № *** по <адрес> с рассрочкой платежа, по условиям которого, указанная квартира продается за *** рублей. Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п. 3 договора путем передачи денег Продавцу *** рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумме *** рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере *** руб. *** коп. в соответствии с графиком платежей (Приложение № 2 к настоящему договору) до её полной выплаты (л.д.***). Указанный график лицами, участвующими в деле, суду не предоставлен.

Согласно п. 12 договора до подписания настоящего договора указанная квартира обременена ипотекой согласно вышеуказанного свидетельства о регистрации права.

Согласно п. 15 договора от ДД.ММ.ГГГГ договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433, п. 2 ст. 588 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация данной сделки и переход права собственности на указанную квартиру к Малюгину С.В. не были произведены.

На момент заключения вышеуказанного договора названная квартира была обременена ипотекой, залогодержателем являлся ООО ***, на момент принятия решения суда данная квартира на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается представленными в дело доказательствами.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ продавца Панкратовой Н.Г., она получила от Малюгина С.В. сумму *** рублей (л.д. ***) за квартиру № *** по *** по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании Малюгин С.В. не отрицал, что лично он иных денежных средств Панкратовой Н.Г. в соответствии с условиями указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ не передавал, ссылался на вступившее в законную силу решение Железнодорожного районного суда города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, которым с Панкратовой Н.Г. в пользу его супруги ФИО2 взысканы денежные средства в сумме *** рублей и судебные расходы.

Согласно ч. 2 ст. 489 ГК РФ в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

От уплаты оставшейся суммы, предусмотренной по договору, Малюгин С.В. воздержался, так как у него возникли сомнения в намерениях Панкратовой Н.Г. произвести государственную регистрацию договора купли-продажи (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным только с момента такой регистрации. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры не производилась, договор является незаключенным.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В связи с тем, что договор не прошел государственную регистрацию, а денежные средства в исполнение условий договора Панкратовой Н.Г. получены, суд приходит к выводу о правомерности заявленных истцом Малюгиным С.В. требований в части взыскания денежной суммы *** рублей с Панкратовой Н.Г..

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Довод Малюгина С.В. о том, что залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия отчуждать заложенное имущество, не является основанием для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ.

Согласно указанной норме сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна при условии: если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В данном случае иные последствия нарушения залогодателем требований, запрещающих продавать заложенное имущество, предусмотрены п. 2 ст. 351 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.

В обоснование заявленных требований Панкратова Н.Г. ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ею и Малюгиным С.В. заключен договор аренды жилого помещения с последующим выкупом квартиры № *** по <адрес> сроком на *** месяцев, стоимость ежемесячной арендной платы составляла *** руб. Оплата была произведена частично в сумме *** руб. за ДД.ММ.ГГГГ и за ДД.ММ.ГГГГ в сумме *** рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Малюгиным С.В. и Панкратовой Н.Г. заключен договор купли-продажи квартиры № *** по <адрес> по цене *** рублей с рассрочкой платежа, во исполнение которого она получила *** рублей, и передала Малюгину указанную квартиру по передаточному акту при купле-продаже с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования Панкратовой Е.Г., предъявленные её представителем по нотариальной доверенности, основаны на п.1 ст. 168 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 2 ст. 1105 ГК РФ, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, п. 1 ст. 395 ГК РФ (л.д.55-57).

Встречные исковые требования Панкратовой Н.Г. о взыскании с Малюгина С.В. денежных средств в размере *** рублей по указанным во встречном исковом заявлении, уточненном исковом заявлении правовым основаниям не подлежат удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям.

Заключение договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ прекращает на будущее время обязательство Малюгина С.В. по внесению арендной платы за указанное помещение. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Суд исходил из того, обстоятельства, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ «в случае отказа продавца от его обязанностей, закрепленных в настоящем договоре и (или) в случае досрочного расторжения настоящего договора по его односторонней инициативе, покупатель вправе удерживать квартиру… до тех пор, пока суммы, указанные в п. 18.1 настоящего договора не будут выплачены продавцом покупателю.»

Анализ вышеуказанных требований закона и доказательств, позволяет суду сделать вывод, что спорная квартира находилась в распоряжении Малюгина С.В. на законном основании, так как граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Ссылаясь на п. 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, Панкратова Н.Г. просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере *** рублей, указывая, что она могла бы получить за предоставленную аренду занимаемых ответчиком помещения денежную сумму, исходя из заключенного ранее между сторонами договора аренду от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ежемесячная оплата составляет *** рублей, представлена справка о стоимости арендных платежей на офисные помещения в Индустриальном районе в сумме *** руб. за один квадратный метр (л.д.***).

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что указанная истцом норма в данном случае не может быть применена.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец основывает исковые требования о взыскании суммы, исходя из прекратившего действие договора аренды жилого помещения с последующим выкупом квартиры № *** по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Панкратовой Н.Г. и Малюгиным С.В., а также справки о стоимости арендных платежей на офисные помещения в Индустриальном районе в сумме *** руб. за один квадратный метр (л.д.***).

Иных доказательств суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении этих заявленных требований по вышеуказанным основаниям.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме *** руб. *** коп.

Поскольку эти требования вытекают из заявленных истцом требований о взыскании неосновательного обогащения, которые оставлены без удовлетворения, то требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме *** руб. *** коп., не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 4. ст. 1 ГПК Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи (далее также - суд) применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст. 30 ЖК РФ).

В силу п.5 ч.2 ст.153 ГК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Договором аренды жилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено, что арендатор обязуется оплачивать потребленные услуги местных коммунальных служб, услуги телефонной связи (п. 2.2.8 договора – л.д. ***).

В судебном заседании Малюгин С.В. не оспаривал, что пользовался спорной квартирой, коммунальными услугами и электроэнергией за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не отрицал наличие устной договоренности о его обязанности по оплате указанных сумм.

Панкратовой Н.Г. представлены счет-извещение на спорную квартиру с указанием суммы, подлежащей оплате *** рублей, квитанция от ДД.ММ.ГГГГ об оплате указанной суммы, чек-ордер на сумму *** рубля об оплате задолженности за электроэнергию.

При указанных обстоятельствах, взыскать с Малюгина С.В. в пользу Панкратовой Н.Г. сумму *** рублей (***) в счет погашения задолженности по коммунальным платежам и оплате за потребленную Малюгиным С.В. электроэнергию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пользования им указанной квартирой.

Панкратовой Н.Г. заявлено о взыскании расходов по оплате услуг представителя в сумме *** рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Установление размера и порядка оплаты услуг представителя относится к сфере усмотрения самих сторон. Однако суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов. Неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

Определяя размер компенсации расходов на оплату услуг представителя, суд руководствуется требованиями разумности, учитывает представленные в подтверждение понесенных расходов доказательства, с учетом сложности дела, количества (3) и длительности судебных заседаний, в которых участвовала представитель Панкратовой Н.Г. – Сивоконева Т.А., удовлетворяет заявленные требования в размере *** рублей, взыскивает данную сумму с Малюгина С.В. в пользу Панкратовой Н.Г.

В удовлетворении остальной части данного требования отказать на основании ч. 1 ст.100 ГПК РФ, учитывает, что требования являются завышенными.

Согласно ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В материалах дела имеется копия справки СМЭ о наличии у Малюгина С.В. *** группы инвалидности. Согласно ч. 2 ст. 333.36. НК Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются истцы – инвалиды I и II группы.

Взыскать государственную пошлину в размере *** рублей с Панкратовой Н.Г. в доход местного бюджета.

Панкратовой Н.Г. при подачи встречного иска оплачена государственная пошлина в размере *** рублей (л.д.***), предоставлена отсрочка уплаты госпошлины до принятия решения по делу.

В соответствии с положениями ст.98 Гражданского кодекса Российской Федерации с учётом частичного удовлетворения исковых требований, взыскать с Малюгина С.В. в пользу Панкратовой Н.Г., сумма уплаченной при подаче встречного иска государственной пошлины в размере *** руб. *** коп (из расчета *** рублей х *** руб. (необходимо было оплатить при подачи иска)/ *** руб. *** коп. – цена иска по требованиям о взыскании сумм).

Всего взыскать с Малюгина С. В. в пользу Панкратовой Н.Г. сумму *** руб. *** коп., из них *** рублей в счет погашения задолженности по коммунальным платежам и оплате за потребленную Малюгиным С.В. электроэнергию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пользования им указанной квартирой, расходы по оплате услуг представителя в сумме *** рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме *** руб. *** коп).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Малюгина С.В. к Панкратовой Н.Г. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере *** рублей удовлетворить.

Признать договор купли-продажи <адрес> с рассрочкой платеже от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Малюгиным С.В. и Панкратовой Н.Г. незаключенным.

Взыскать с Панкратовой Н.Г. в пользу Малюгина С.В. сумму *** рублей.

Взыскать с Панкратовой Н.Г. государственную пошлину в сумме *** рублей в доход местного бюджета.

Встречные исковые требования Панкратовой Н.Г. к Малюгину С.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Малюгина С.В. в пользу Панкратовой Н.Г. сумму *** руб. *** коп.

В удовлетворении остальной части требований Панкратовой Н.Г. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд города Барнаула со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Т.Б. Михайлова