Дело № 2-74/2011 г. Р Е Ш Е Н И Е п. Ильинский 05 марта 2011 года Ильинский районный суд Пермского края в составе судьи И.С. Шляпиной с участием истца ФИО1 при секретаре Чигиревой Н.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Ильинский дело по иску ФИО1 к СПК им. Никольского А.П. о признании права собственности на квартиру, у с т а н о в и л: ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к СПК им. Никольского А.П. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, мотивируя свои требования следующим: 23.12.2010 года между истцом и СПК им. Никольского был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу. ФИО1 уплатил в кассу предприятия согласно графика платежей оговоренную договором сумму, исполнив тем самым условия договора, однако, продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру в органе государственной регистрации прав, не исполняя тем самым условий договора. Имущество по договору было принято продавцом в день подписания договора купли-продажи. В судебном заседании истец настаивал на заявленных требованиях, по доводам, изложенным в заявлении, показав следующее. Он проживает в квартире по адресу <адрес>1 более 30 лет. Квартира была построена колхозом им.Никольского, он с семьей вселился в квартиру с момента её постройки, она была предоставлена ему и членам его семьи как колхозникам. До 2010 года он проживал в квартире по договору социального найма. В декабре 2010 года руководством СПК им. Никольского ему было предложено выкупить квартиру, оценена она была в <данные изъяты> При продаже квартиры ему была предоставлена скидка за 40-летний стаж работы в колхозе по 1% стоимости за каждый отработанный год, таким образом, квартиру ему продали за <данные изъяты> На момент покупки в квартире зарегистрированы он и его сын, жена умерла в 2004 году, других членов семьи нет. Сын является инвалидом детства, признан судом недееспособным, истец является опекуном сына и при покупке квартиры действовал также и в интересах сына. Согласно составленному договору купли-продажи, ему предоставлена рассрочка оплаты приобретенной квартиры, и он должен ежемесячно вносить в кассу СПК им. Никольского по <данные изъяты>. В настоящее время он внес <данные изъяты>. Представители СПК им. Никольского отказываются регистрировать договор купли-продажи в Управлении Росреестра, ссылаясь на отсутствие средств для этих целей. Представители ответчика СПК им. Никольского в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом, просят рассмотреть дело без участия представителя, с иском согласны. В своем отзыве указывают, что договор купли-продажи квартиры между ФИО1 и СПК им. Никольского А.П. действительно был заключен 23.12.2010 года, имущество истцу передано, денежные средства от истца поступают в соответствии с условиями договора. Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в их отсутствие, представив в судебное заседание отзыв на исковое заявление, в котором указали, что ФИО1 и СПК им. Никольского в Управление с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности, перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> не обращались, поэтому Управление не может дать правовую оценку договору купли-продажи от 23.12.2010 г. Против требований о признании права собственности не возражает. Заслушав истца, ознакомившись с материалами дела, суд находит заявление ФИО1 подлежащим удовлетворению. Согласно решению Исполнительного комитета Ильинского районного Совета народных депутатов от 28 ноября 1980 года № 202 «О приемке жилых домов в эксплуатацию» и акта приемки в эксплуатацию законченного строительством жилого 2-х квартирного дома, квартира, в которой проживает ФИО1, расположенная в с. Филатово Ильинского района Пермского края является собственностью колхоза им. Никольского, который впоследствии был реорганизован в СПК им. А.П. Никольского. Из кадастрового и технического паспорта помещения установлено, что по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес> расположена трехкомнатная квартира общей площадью 44,4 кв.м., в том числе жилой 32,4 кв.м. Согласно карточке счета 01.10 вышеуказанная квартира числится на балансе основных средств СПК им. Никольского. Таким образом, судом установлено, что квартира, расположенная по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес> принадлежит СПК им. Никольского. В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 20 ФЗ от 08.12.1995 г. с последующими изменениями № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится рассмотрение и принятие решения по вопросу отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива. Согласно п. «е» ст. 13.3 Устава сельскохозяйственного кооператива им. Никольского к исключительной компетенции общего собрания относится рассмотрение и принятие решения по приобретению и отчуждению земли и основных фондов кооператива. В силу п. 3 ст. 38 ФЗ от 08.12.1995 г. с последующими изменениями № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с пунктом 3 ст. 20 настоящего Федерального закона. Поскольку квартиры относятся к основным средствам кооператива, то сделки кооператива по отчуждению квартиры должны совершаться в соответствии с вышеуказанной нормой закона. В силу пункта 3 ст. 20 вышеуказанного закона решения по вопросу, отчуждения основных средств кооператива считаются принятыми, если за них подано не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива. В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ № 193-ФЗ, п. 13.5,15,7 Устава СПК им. Никольского кворум для принятия решений на общем собрании должен составлять лично присутствующих членов кооператива не менее 25 % от общего числа членов кооператива, по вопросу, относящемуся к исключительной компетенции общего собрания, решение считается принятым, если за него проголосовало не менее чем 2/3 голосов от числа присутствующих. Согласно содержанию протокола общего собрания от 27 июля 2010 г. на собрании присутствовали 6 членов кооператива из 6, то есть 100 %, и 1 ассоциированный член кооператива из 8 членов. Как следует из выписки из протокола общего собрания членов СПК им. Никольского А.П. от 27.07.2010 года большинством голосов принято решение об одобрении сделки по продаже квартиры, расположенной по адресу <адрес>1 по цене 86101 рубль сроком оплаты не позднее 6 месяцев с даты подписания договора купли-продажи. Таким образом, суд считает установленным, что решение об отчуждении квартиры ФИО1 было принято в соответствии с действующим законодательством, и за принятие данного решения проголосовало необходимое количество членов кооператива. О недостоверности протокола общего собрания члены кооператива заявления не подавали. Во исполнение решения общего собрания членов СПК им. Никольского от 27 июля 2010 г. СПК им. Никольского в лице председателя Державинского А.В., действующего на основании Устава и ФИО1 23 декабря 2010 г. заключили договор, согласно которого, продавец продал, а покупатель купил 3-х комнатную квартиру общей площадью 44,4 кв.м., в том числе жилой площадью 32,4 кв.м. в двухквартирном доме, на первом этаже одноэтажного жилого дома, инвентарный № 1932, расположенную по адресу: Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>. Покупатель купил квартиру за 86101 рубль. Оплата покупки производится путем внесения наличных средств в кассу предприятия согласно графика платежей по 10000 рублей ежемесячно, начиная с 23.01.2011 года. В тот же день квартира была передана продавцом покупателю, что подтверждается актом приема-передачи. Как следует из дополнительного соглашения к договору купли-продажи, с момента передачи покупателю и до его полной оплаты жилое помещение признается находящимся в залоге у продавца. На момент подписания договора по указанному адресу прописаны и проживают: ФИО1 и его сын ФИО2, который сохраняет данное право после приобретения Покупателем вышеуказанного жилого помещения. Покупателем квартира принята по акту передачи 23 декабря 2010 г. В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Суду предоставлены доказательства, что договор между СПК им. Никольского и ФИО1 был заключен в надлежащей форме. Существенными условиями договора в соответствии со ст.ст. 554 и 555 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также условия о цене недвижимости. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из представленного договора купли-продажи заключенного 23 декабря 2010 и дополнительного договора между СПК им. Никольского и ФИО1 установлено, что в договоре перечислены все существенные условия, характерные для договора купли-продажи жилого помещения: а именно в пункте 1 данного договора указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости (жилое помещение), подлежащее передаче покупателю, адрес, технические данные квартиры. Согласно пункта 2 договора купли - продажи указана цена, за которую продавец продал, а покупатель купил квартиру. Оплата покупки производится путем внесения наличных средств в кассу предприятия согласно графика платежей по <данные изъяты> ежемесячно, начиная с 23.01.2011 года, что предусмотрено п. 4 указанного договора. Из пункта 3 дополнительного договора купли - продажи усматривается перечень лиц, прописанных и проживающих в квартире на момент подписания договора: ФИО2, который сохраняет данное право после приобретения покупателем жилого помещения. Согласно справке, выданной Администрацией Филатовского сельского поселения, в квартире по адресу <адрес>1 зарегистрированы и проживают с 12 октября 1980 года ФИО1 и ФИО2. Во исполнение решения общего собрания истец внес в кассу СПК им. А.П. Никольского <данные изъяты>- оплату стоимости квартиры, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а кооператив указанную сумму принял. Таким образом, обязанность уплатить за квартиру определенную договором сумму, согласно графику ФИО1 выполнил. Согласно ч.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Как следует из ч.5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В соответствии ч. 2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Из ч.3 ст.334 ГК РФ следует, что залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Пунктом 2 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 27 декабря 2010 года, заключенного между СПК им. Никольского и ФИО1 предусмотрено, что с момента передачи Покупателю и до полной его оплаты, жилое помещение признается находящимся в залоге у продавца. Таким образом, в договоре отражено, что право продавца ограничено (обременено). В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Акт передачи жилья был подписан председателем СПК им. Никольского и ФИО1 И фактически и документально квартира была передана от СПК им. Никольского в собственность ФИО2 Акт передачи был приложен к договору купли-продажи квартиры от 23 декабря 2010 г. Совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес> исполнен ФИО1 в полном объеме: стоимость квартиры была оплачена согласно составленному графику, по акту передачи квартиру он принял. СПК им. А.П. Никольского договор купли - продажи квартиры также был исполнен, в оплату стоимости квартиры от истца были приняты деньги в сумме 20000 рублей, квартира была передана покупателю по акту передачи жилья, однако СПК им. Никольского отказалось от регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности на квартиру, что установлено из письма направленного истцу ответчиком, в котором СПК им. Никольского сообщает, что в связи с трудным материальным положением СПК им. Никольского отказывается исполнять условия договора купли-продажи от 23 декабря 2010 года. Согласно сведений, полученных из Управления Росреестра по Пермскому краю, сведения о зарегистрированных правах на квартиру, расположенную по <адрес>, отсутствуют. Таким образом, в судебном заседании установлено, что 23 декабря 2010 года между СПК им. Никольского А.П. и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продал в частную собственность покупателя, а покупатель купил жилое помещение- трехкомнатную квартиру, расположенную по <адрес>1 <адрес>. Договором стоимость квартиры была определена в размере <данные изъяты>, которые покупатель обязался выплачивать продавцу ежемесячно в размере <данные изъяты>, последний платеж в размере <данные изъяты>, начиная с 23.01.2011 года до 23.08.2011 года. Анализ изученных судом документов- выписка из протокола общего собрания членов СПК им. Никольского А.П., договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи квартиры, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, квитанции к приходному кассовому ордеру- позволили суду сделать вывод о состоявшейся сделке продажи СПК им. Никольского А.П. квартиры, расположенной по адресу <адрес> покупателю ФИО1 Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является его законным владельцем. Как следует из представленных суду документов СПК им. Никольского А.П. отказывается исполнять условия договора купли-продажи от 23 декабря 2010 года в части передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности за покупателем в Управлении Росреестра, ссылаясь на трудное материальное положение. На основании ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В соответствии с п.3 ч.1 ст.8 ГК РФ, основанием возникновения гражданских прав является судебное решение, устанавливающее гражданские права и обязанности. Согласно ч.2 ст.20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, судом установлено, что трехкомнатная квартира общей площадью 44,4 кв.м., в том числе жилой 32,4 кв.м., расположенная по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес> была продана СПК им. Никольского А.П. ФИО1, в связи с чем последний имеет право на защиту своих прав, путем признания за ним права на указанную выше квартиру и право собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности ФИО1 обременено ипотекой в силу закона, и ипотека подлежит государственной регистрации На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Признать за ФИО1 право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 44,4 кв.м., в том числе жилой 32,4 кв.м., расположенную по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <данные изъяты> Наложить на право собственности обременение- залог в силу закона. Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ильинский районный суд в течение 10 дней. Судья подпись Копия верна: судья : И.С. Шляпина
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ